Ми цінуємо можливість допомогти вам обрати Україну напрямом для ваших інвестицій

Анна Коваль, Executive MBA, директор компанії SCG – International Real Estate Investments, co-founder бренду UkraineGateway, віце-президент Європейського комітету міжнародної федерації нерухомості FIABCI International 2018-2020.

У 2018 і 2019 роках Анна увійшла в ТОП-10 найвпливовіших людей в ріелторському бізнесі України, а в 2019 році за підсумками всеукраїнського конкурсу «Професійне визнання» отримала нагороду як «Найкращий експерт з інвестицій у нерухомість»

Навіщо інвестувати в Україну?

Міжнародні торгові місії в Україні за останній рік показали, що зацікавленість закордонних інвесторів до країни зростає. Місія надавала можливість іноземним компаніям та інвестиційним фондам ознайомитися з інвестиційними можливостями у сфері нерухомості. Повідомлення було цілком зрозумілим: зараз найкращий час інвестувати в Україну.

Сучасна Україна — це чудова можливість інвестувати в межах Європи. Тут і висококваліфікована продуктивна робоча сила, і недорогі виробничі платформи, і привабливі бар’єри входу. Україні є що запропонувати з її економічною ефективністю, стратегічним географічним розташуванням та стрімким покращенням бізнес-клімату. Іноземні інвестори вже не запитують про підстави щодо інвестування. На українському ринку почала працювати низка нових міжнародних компаній, і чимало підприємств суттєво розширили свої інвестиції. Усе більше інвесторів розуміють: «Чому саме Україна?»

1. Зміни в країні

Україна розташована на кордоні з Європейським Союзом і має прозахідний уряд, орієнтований на бізнес, впровадження реформ і зміцнення національної економіки та інституцій. Вона перебуває в процесі успішного економічного підйому. Зокрема, цього року Україна піднялась ще на 5 позицій у рейтингу Doing Business (нині посідає 71-ше місце), і це на 41 позицію вище від 2014 року. Крім того, ми перемістилися з 89-ї на 83-тю позицію в Індексі глобальної конкурентоспроможності WEF 4.0 і в Рейтингу оцінки інвестиційних відносин та прозорості даних від Інституту міжнародних фінансів. Україна показала найкращий результат серед країн, що розвиваються, піднявши загальний бал із 16 до 36,5 з максимальних 42.

2. Висококваліфікований людський капітал — світова цифрова і технологічна майстерня

За даними Світового банку, Україна посідає 50-те місце серед 157 країн за новим Індексом людського капіталу. Якщо взяти до уваги розмір нашої країни, яка налічує 43 млн населення і є найбільшою в Європі, її економічний та науковий потенціал, а також високоосвічене професійне населення, то не можна не дійти висновку, що інвестування та ведення бізнесу в країні мають вельми широкі можливості та чудові перспективи.

Україна посідає 38-ме місце в рейтингу Систем державної вищої освіти 2019 року від Всесвітньої асоціації науково-дослідницьких університетів Universitas 21. Завдяки тому, що українська система освіти зорієнтована здебільшого на технічні дисципліни, у країні перебуває найпотужніший ІТ-потенціал в Центральній та Східній Європі.

Міжнародні компанії, що працюють та розширюються в Україні, потребують висококваліфікованих працівників, встановлюючи високі стандарти для всього ринку праці. За останні 10 років почалося інтенсивне використання англійської мови, яка стала невід’ємною частиною системи освіти та домінуючим напрямом для українського уряду.

3. Ефективна європейська виробнича платформа

Вартість життя — ще одна з перспективних можливостей в Україні. Рівень її в Києві, столиці України, посідає 358-ме місце із загальних 454 у світі (інформація з numbeo). Згідно зі звітом британського видання fDI «Рейтинг європейських міст та регіонів майбутнього 2018/19», Київ посів 3-тє місце у категорії економічно ефективних міст.

4. Можливості у сфері логістики та інфраструктури

Географічне розташування України робить її важливим транзитним майданчиком для торгівлі та подорожей між Європою, Азією та Близьким Сходом. Ураховуючи інші порівняльні переваги, Україна має високі шанси стати ексклюзивним потужним євразійським центром.

Країна має стабільну інфраструктуру для підтримання економіки, орієнтованої на експорт: близько 170 000 км автомобільних доріг, 22 000 км залізниць, 13 морських портів на материковій частині та понад 20 пасажирських аеропортів.

5. Поліпшення бізнес-клімату

Уряд наголосив, що роль, яку відіграють іноземні інвестиції в економіці України, є надзвичайно важливою, і доклав значних зусиль для поліпшення бізнес-клімату в країні. За останні 4 роки було проведено більше реформ, ніж за всі попередні роки після проголошення незалежності. Уряд затвердив Стратегічний план дій 2020 року, який передбачає постійну дерегуляцію, вдосконалення корпоративного управління державними установами та приватизації, підтримку інновацій та покращення сприятливості умов ведення бізнесу.

Відповідно до рейтингу Всесвітнього банку Doing Business-2019, Україна посіла 71-ше місце серед 190 економік за простотою ведення бізнесу, піднявшись із 76-ї позиції (станом на 2018-й), удосконаливши систему захисту міноритарних інвесторів, виконання контрактів, міжнародну торгівлю та отримання дозволу на будівництво.

Рис. Макроекономічні показники в Україні (%)

Інвестиції в нерухомість

2019 рік ознаменувався подальшим покращенням ринкових настроїв та фактичної динаміки транзакцій на інвестиційному ринку. Це було зумовлено стійкою валютною стабільністю, вираженою динамікою ринків комерційної нерухомості в країні та збільшенням кількості місцевих компаній, які прагнуть вкласти власний накопичений капітал у нерухомість як інвестиції, що приносять прибуток, так і для прямого користування.

За останні два роки попит на офісну, торговельну та логістичну нерухомість підвищився по всій країні, і нині простежуються ознаки того, що нестача наявних пропозицій гальмує плани щодо переїзду чи розширення. Обсяг виробництва нових черг на ринок нерухомості хоча й зростає, проте залишається обмеженим, внаслідок чого в Києві та ключових регіональних містах кількість доступних офісних приміщень перебуває на історичному мінімумі, якого не було з 2008 року. Це призводить до підвищення орендної плати — тенденції, яка, ймовірно, збережеться у коротко- та середньостроковій перспективі.

Комерційна нерухомість в Україні приносить щорічний прибуток у розмірі 12-14%

Рис. Вартість капіталу та дохідність у Києві.

Упродовж 2019 року на офісному ринку з’явилися нові пропозиції обсягом близько 59 600 м2.

Повільна девелоперська активність в більш ранні періоди понад із відносно високим попитом від орендарів, переважно з ІТ-сфери, промислових компаній та тих, що надають бізнес-послуги, і далі спричиняє підвищення актуального рівня орендної плати за офісні приміщення в столиці: 2019 року початкова вартість орендної плати таких офісних приміщень становила близько $30 за 1 м2. 

Стартовий рівень прибутковості від офісної нерухомості в Києві становить близько 11,5-12% і, за прогнозами, залишиться на цьому рівні найближчим часом. Що стосується придбання інвестицій, то в Україні привабливим класом активів є офісна нерухомість у столиці, однак наявність якісного продукту за ціною, що відображає справедливу вартість, наразі є дефіцитом. 

Середній показник вакантних приміщень у Києві 2019-го знизився до 6,2%. Це пов’язано з тим, що декілька років поспіль кількість пропозицій щодо нових бізнес-центрів на ринку була мінімальною, а приміщення, введені в експлуатацію, були відносно швидко зайняті завдяки розвитку ІТ-індустрії в країні та діяльності аутсорсингових компаній. Найпопулярніші приміщення серед орендарів — це високоякісні бізнес-центри класу А, розташовані в центральних районах столиці, які відповідають низці важливих вимог, наприклад, продумана концепція, наявність великого паркінгу, приємні краєвиди, сучасні інженерні системи.

Швидкість забезпечення офісними приміщеннями в Києві значно нижча порівняно з іншими містами Європи. Водночас зростання попиту з боку орендарів, зменшення вакантності та підвищення орендної плати вказують на потенціал цього сегмента ринку й перспективи його розвитку.

Попри те, що існує достатня кількість земельних ділянок для зведення офісних центрів, брак коштів і труднощі із залученням позикового капіталу стають стримуючим фактором на ринку.

Рис. Ринок офісної нерухомості в Києві

2019 року попит орендарів на ринку складських приміщень значною мірою був зумовлений традиційними постачальниками логістичних та транспортних послуг, а також роздрібними торговцями. В останні роки електронна комерція стала головним рушієм у підвищенні зацікавленості компаній складськими приміщеннями, а деякі з них використовують склади навіть для виготовлення продукції.

Орендна плата за найбільш затребувані складські та логістичні приміщення в районі Києва 2019 року підвищувалася, і ця тенденція, ймовірно, збережеться й упродовж 2020-го. Основна дохідність від логістичних об’єктів залишилась на рівні 12,75% у 2019 році, і ця тенденція, ймовірно, збережеться й упродовж 2020 року.

Сповільнене будівництво та підвищений попит орендарів і далі утримує кількість вакантних приміщень на низькому рівні, водночас із підвищенням орендних ставок в найбільш затребуваних об’єктах. Наприкінці 2019-го рівень вакантності знизився ще на 1,9%, тоді як запити на щомісячну орендну ставку складських приміщень зросли, і базова плата становила $4-5 за 1 м2. Ці цифри показують, що Україна має значний потенціал розвитку проєктів логістичної нерухомості.

Рис. Основні показники ринку логістичної нерухомості

Сектор торговельної нерухомості залишається найбільш динамічним сегментом у сфері комерційної нерухомості. В 2019-2020 роках планується завершення будівництва безпрецедентного обсягу нових проєктів з загальним обсягом 650 000 квадратних метрів орендованої площі. 2019-го в київському торговельному сегменті було зафіксовано 1,3 млн м2.

Усі ці можливості сприяють баченню України як привабливого інвестиційного напряму