Йорґ Барен, директор із проєктів та інвестицій Міжнародної компанії з управління інноваційними інвестиціями та девелоперськими проєктами RE RISE, володіючи 20-річним досвідом роботи в управлінні інвестиційними фондами, поділився з LDaily думками щодо можливостей і розвитку інвестування нерухомості у країнах, що розвиваються, а також про особливості інвестиційної діяльності в Україні у сфері нерухомості — про значні перспективи й водночас ризики, які можуть очікувати потенційних інвесторів.
LDaily: Розкажіть, будь ласка, про фонд: офіс, місце розташування, команду, капітал?
Й. Барен: Зараз ми створюємо фонд закритого типу під назвою «RAIF» (англ. Reserved Alternative Investment Fund — Зарезервований фонд альтернативного інвестування), розташований у Люксембурзі. При запланованому обсязі в €250 млн фонд інвестує в розвиток проєктів нерухомості в Китаї, Індії, Південній Африці, Румунії, Болгарії, також у Грузії, Україні та країнах Балтії. Отже, фонд присутній на багатьох ринках, що розвиваються.
Приватні та інституційні інвестори можуть приєднатися з мінімальною сумою в €125 тис. терміном на 10 років. Ми очікуємо, що інвестори отримають прибуток у розмірі 10% IRR з різними річними ставками отриманих доходів поза проєктами.
Згідно з регламентом у Європі необхідно, щоб фондом офіційно керував AIFM (англ. Alternative Investment Fund Manager — Менеджер альтернативного інвестиційного фонду), що має ліцензію в Люксембурзі. RE RISE, як радник з інвестицій, стане ніби комунікатором між країнами/проєктами та AIFM, стежачи за тим, щоб усі проєкти та інвестиції розвивалися в правильному напрямі.
Окрім підтримки діючих офісів у Німеччині (Кельн і Франкфурт) та Великій Британії (Лондон), одна з наших головних цілей є також мати представництво в кожній країні, в яку інвестує фонд. Тому ми вже маємо представників у Китаї (Шанхай), Індії (Мумбаї) та Болгарії (Софія). Незабаром вони з’являться і в Україні (Київ) та Грузії (Тбілісі). Ми повинні мати людей на місцях, які постійно контролюватимуть та стежитимуть за роботою над проєктами й інвестиціями.
LDaily: Які конкурентні переваги вашого фонду? Що робить його унікальним?
Й. Барен: По-перше, ми робимо те, чого зазвичай уникають інші фонди, — ми беремо на себе ризики, пов’язані із будівництвом, але це і є головним рушієм підвищення прибутку.
Навіть більше, інвестори з перспективою диверсифікації ризиків мають можливість вибрати країну, в яку вони хотіли б інвестувати. Наприклад, якщо інвестор більше зосереджений на країнах Східної Європи, він може вибрати лише їх. Я гадаю, нашою унікальною рисою є саме те, що в межах інвестиційних можливостей інвестор має можливість вирішити, куди підуть його гроші.
Загалом фонд працює лише з досвідченими інвесторами, які розуміють, що вони робитимуть після входу в проєкт та ухваленні рішення інвестувати. Ось чому фонд вимагає мінімального розміру інвестицій у €125 тис. від кожного інвестора.
Для розрахунку прибутку недостатньо перевірити й розібратися лише з проєктами. Нам необхідно вивчити весь ринок і, звичайно, країну та її соціум. Крім політичного, правового та податкового середовища, треба розуміти менталітет народу. Ми, наприклад, вкладаємо чимало зусиль та часу, щоб отримати загальне враження про країну. Це величезна підготовча робота.
Такі дії з нашого боку дають можливість інвесторам чітко зрозуміти, наскільки ми залучені у весь процес.
Я вже фактично 20 років займаюся інвестиційними фондами нерухомості. Раніше я працював у величезній компанії з управління фондами в Німеччині, керуючи приблизно €10 млрд та майже 55000 інвесторами. У нас було 660 об’єктів нерухомості по всій Німеччині, Великій Британії, США, Франції, Швеції та Нідерландах. Після такого цінного досвіду я вирішив більше зосередитися на ринках, що розвиваються, і почав залучати інвестиції до Китаю, Бразилії, Східної Європи та Південної Африки.
LDaily: Чому ви вирішили інвестувати в Україну? Чим цей ринок нерухомості цікавий для вас як інвестора?
Й. Барен: Є дві ключові поради щодо інвестування в ринки, які розвиваються. Перший — «не запізнюйся», другий — «не помиляйся».
Я вважаю, що нині найвдаліший час для виходу на український ринок. Порівняно з іншими ринками, що розвиваються, Україна має такі самі або навіть кращі характеристики. Люди тут сповнені надії, вони мають бажання змінювати та діяти. Я спостерігаю це вже рік. Ризики залишаються високими через стрімкі події, але, тим не менше, прибуток тут може бути значно більшим, ніж на будь-якому іншому ринку, що розвиваються.
Мене дивує те, що коли я потрапляю на ринок, що розвивається — як-от Україна, — то деякі речі тут є більш розвиненими, ніж у Німеччині. Приміром, тут ви можете знайти інтернет скрізь, натомість у Німеччині є «чорні діри» навіть у великих містах. Немає жодних сумнівів у тому, що Німеччина є високорозвиненою, проте ми теж маємо приглядатися й брати кращий приклад з інших країн.
LDaily: Чи не бракує інвестиційному клімату України іноземних інвесторів на своєму ринку?
Й. Барен: На мою думку, іноземні інвестори нині перебувають у стадії очікування. Вони бачать багато ризиків для своїх інвестиційних стратегій на цьому ринку. Водночас вони хочуть довідатися, як тут ведеться бізнес, а потім, так би мовити, увірватися зі своїми інвестиціями. Гадаю, Україна поки що недостатньо готова до цього. Якщо інвестор попросить, наприклад, збудувати мільйон квадратних метрів офісних приміщень для подальшого продажу, ніхто не зможе зробити це вчасно. Отже, інвестори просто чекають кращого моменту та потрібних угод. Я впевнений, що вони вийдуть на український ринок уже через кілька років.
LDaily: У чому особливість інвестування в нерухомість? На вашу думку, чи розуміють інвестори, які входять в Україну, всі ринкові характеристики? Чи достатньо вони компетентні для передбачення всіх можливих ризиків?
Й. Барен: Не можна чекати від усіх інвесторів, що вони обізнані щодо ризиків вкладення коштів у нерухомість, будівництво на ринках, що розвиваються. Деякі з них не хочуть вкладати кошти за кордоном через високі ризики. Взагалі, пошук інвесторів — це досить складне завдання. Зазвичай вони довідуються про певний ринок із новин, інтернету, від людей, які вже працюють на цьому ринку. Ми мусимо конкретно пояснювати причини виходу саме на цей ринок і доводити, чому вони можуть довіряти нашим знанням та досвіду. Фонд відповідає за виявлення ризиків, а інакше працювати з інвесторами ми не можемо.
LDaily: Як ви плануєте мінімізувати ризики в Україні?
Й. Барен: Насамперед вам потрібні люди на місцях, які постійно контролюватимуть не лише ринок, а й інвестиції. Тому ми незабаром відкриємо офіс у Києві.
Ми ретельно вибираємо своїх партнерів і намагаємося прорахувати кожен ризик, але зрештою неможливо передбачити їх усі. Хороший приклад — проєкт у Бразилії під нашим керівництвом. Під час будівництва випали несподівані, незвичні для того клімату та регіону сильні й тривалі опади, які досить тривалий час перешкоджали роботі людей. Це спричинило низку подальших ситуацій і змусило нас пояснювати інвесторам, що вони отримають прибуток лише через рік. Таке просто неможливо передбачити, але треба вміти впоратися з подібними ситуаціями та знаходити правильні рішення.
Щиро кажучи, я не впевнений, що в Україні існують якісь особливі ризики, не поширені в інших країнах. Присутня корупція, є ненадійні забудовники, люди іноді роблять помилки. Загалом ці ризики дають нам цінний досвід і вчать, як із ними боротися.
LDaily: На який мінімальний прибуток ви розраховуєте від інвестицій в Україну? Який відсоток отримають ваші інвестори?
Й. Барен: Ми розраховуємо отримати принаймні 15% прибутку, щоб дати інвесторам 10% прибутку на рік на основі IRR (внутрішньої норми прибутку). У капітал, що використовується для обчислення відсотків від капіталу, який обчислюється прив’язкою до участі, входить не тільки кількість надходжень та відтоків капіталу, але і його часовий зв’язок. Як правило, цю форму обчислення доходності не можна дорівнювати до інших підрахунків прибутку інвестицій, коли основний капітал не змінюється (наприклад, як у випадку з цінними паперами з фіксованим доходом).
LDaily: Ринок нерухомості в Україні доволі специфічний. Не всі розробники надійні. Як ви збираєтеся мінімізувати ризик утрати активів?
Й. Барен: Саме тому ми співпрацюємо з агентством S&P Investment Risk Management Agency. Я сподіваюся, що вони прорахують і мінімізують усі ризики для нас.
Завжди перевіряйте своїх потенційних партнерів та їх рівень відповідальності, перш ніж ставати партнерами. Необхідно вивчити їхній професійний шлях, капітал у їхній власній компанії та перевірити, чи є в них інші поточні успішні чи невдалі проєкти. Це потрібно зробити на самому початку, оскільки важливо знати, з ким ви працюватимете упродовж наступних трьох років.
LDaily: Ми знаємо, що у вас є дві моделі роботи в Україні. Перша — це вкладення коштів у місцеві об’єкти. Скажіть, будь ласка, яким є обсяг інвестицій, запланованих на 2020-й?
Й. Барен: Так, ми маємо двомодельну стратегію для України, як і майже для всіх країн Східної Європи, в які інвестуватиме наш фонд. Перший крок — ми вкладаємо кошти в розробки, які принесуть найбільший прибуток. А пізніше, в якості другого кроку, ми вкладаємо в інвестиції, що приносять дохід, щоб отримати стабільний прибуток для фонду.
Якщо припустити, що в фонді є €250 млн, ми почнемо працювати із сумою мінімум €25 млн в Україні. Все залежить від можливостей, але за умови диверсифікації ризику можна інвестувати навіть до €80 млн. Однак за таких умов ми не зможемо інвестувати в будь-яку іншу східноєвропейську країну.
Для мене як інвестора Україна є навіть більш перспективною, ніж інші країни Східної Європи. Я бачу реальну можливість отримати тут хороший прибуток.
LDaily: Які проєкти цікаві фонду? Опишіть, будь ласка, процедуру вступу та виходу з проєкту?
Й. Барен: Нині фонд зацікавлений у житлових забудовах, бо ми бачимо чітку стратегію розвитку з продажу квартир.
Перший крок для вступу до проєкту — пошук партнера з готовим проєктом або того, хто зможе інвестувати. Далі ви повинні знайти спосіб вкладати гроші. Наприклад, чи можна зробити це через спільне з партнером підприємство?
Після цього наші люди на місцях контролюють проєкт та партнера на всіх етапах — від початку будівництва об’єкта до моменту його продажу. Якщо все просувається добре, фонд повертає власний капітал із прибутками. У цьому разі ми виплачуємо прибутки інвесторам і вирішуємо, чи вкладемо власний капітал у наступну розробку. Це короткий опис усього процесу.
LDaily: Друга робоча модель для України — залучення інвесторів для проєктів, що реалізуються за кордоном. Скажіть, будь ласка, як це відбувається? Яка перевага працювати з вашим фондом, а не депонувати кошти в українському банку?
Й. Барен: Жоден банк не дасть вам в середньому 10% прибутку на рік упродовж 10 років. Вкладання грошей у наш фонд має багато переваг, і насамперед — гарний прибуток. Слід також ураховувати ризики.
Ми нікого не переконуємо інвестувати за кордон. Ви повинні самі зрозуміти, чи вам це потрібно. Українські інвестори мають усвідомлювати: якщо вони працюють із фондом, вони також інвестують у свою країну та отримують кращі прибутки, оскільки можуть обрати країну для інвестування. Отже, найбільша перевага нашого фонду полягає в тому, що ми демонструємо кращий рівень безпеки управління грошима завдяки нашому досвіду та правилам.
LDaily: Ви плануєте залишитися на українському ринку впродовж наступних трьох років. Як ви вважаєте, залишитеся тут довше чи підете на інший ринок, що розвивається?
Й. Барен: Фонд, який ми зараз створюємо, розрахований на 10 років. Тим не менш, я припускаю, що ми залишимося тут довше й працюватимемо навіть із крупнішими сумами. Цей ринок дуже перспективний. Я переконаний, що в майбутньому тут з’явиться чимало фондів та значно більше інвесторів. Це буде чудовий стабільний золотий ринок завдяки своєму розташуванню. Саме так я бачу майбутнє в Україні.
Читайте також: Успішним буде той бізнес, який витратив час на вивчення нового бізнес-середовища
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
