Йорг  Барен

Йорг Барен, директор по проектам и инвестициям Международной компании по управлению инновационными инвестициями и девелоперскими проектами RE RISE, обладая 20-летним опытом работы в управлении инвестиционными фондами, поделился с LDaily мнениями относительно возможностей и развития инвестирования недвижимости в развивающихся странах, а также об особенностях инвестиционной деятельности в Украине в сфере недвижимости — о значительных перспективах и одновременно рисках, которые могут ожидать потенциальных инвесторов.

Йорг  <span>Барен</span>

Для меня как инвестора Украина является даже более перспективной, чем другие страны Восточной Европы: я вижу реальную возможность получить здесь хорошую прибыль

24.12.2019 (№ LDaily #13)

Йорг Барен, директор по проектам и инвестициям Международной компании по управлению инновационными инвестициями и девелоперскими проектами RE RISE, обладая 20-летним опытом работы в управлении инвестиционными фондами, поделился с мнениями относительно возможностей и развития инвестирования недвижимости в развивающихся странах, а также об особенностях инвестиционной деятельности в Украине в сфере недвижимости — о значительных перспективах и одновременно рисках, которые могут ожидать потенциальных инвесторов.

: Расскажите, пожалуйста, о фонде: офис, место расположения, команда, капитал?

Й. Барен: Сейчас мы создаем фонд закрытого типа под названием «RAIF» (англ. Reserved Alternative Investment Fund — Зарезервированный фонд альтернативного инвестирования), расположенный в Люксембурге. При запланированном объеме в €250 млн фонд инвестирует в развитие проектов недвижимости в Китае, Индии, Южной Африке, Румынии, Болгарии, а также в Грузии, Украине и странах Балтии. Таким образом, фонд присутствует на многих развивающихся рынках.

Частные и институциональные инвесторы могут присоединиться с минимальной суммой в €125 тыс. сроком на 10 лет. Мы ожидаем, что инвесторы получат прибыль в размере 10% IRR с различными годовыми ставками полученных доходов за проектами.

Согласно регламенту в Европе необходимо, чтобы фондом официально руководил AIFM (англ. Alternative Investment Fund Manager — Менеджер альтернативного инвестиционного фонда), имеющий лицензию в Люксембурге. RE RISE, как советник по инвестициям, станет как бы коммуникатором между странами/проектами и AIFM, следя за тем, чтобы все проекты и инвестиции развивались в правильном направлении.

Кроме поддержки действующих офисов в Германии (Кельн и Франкфурт) и Великобритании (Лондон), одной из наших главных целей является также иметь представительство в каждой стране, в которую инвестирует фонд. Поэтому мы уже имеем представителей в Китае (Шанхай), Индии (Мумбаи) и Болгарии (София). Вскоре они появятся в Украине (Киев) и Грузии (Тбилиси). Мы должны иметь людей на местах, которые будут постоянно контролировать и следить за работой над проектами и инвестициями.

: Какие конкурентные преимущества вашего фонда? Что делает его уникальным?

Й. Барен: Во-первых, мы делаем то, чего обычно избегают другие фонды, — мы берем на себя риски, связанные со строительством, но это и является главным двигателем повышения прибыли.

Более того, инвесторы с перспективой диверсификации рисков имеют возможность выбрать страну, в которую они хотели бы инвестировать. Например, если инвестор больше сосредоточен на странах Восточной Европы, он может выбрать только их. Я думаю, нашей уникальной особенностью является именно то, что в рамках инвестиционных возможностей инвестор имеет возможность сам решить, куда пойдут его деньги.

Вообще фонд работает только с опытными инвесторами, которые понимают, что они будут делать после входа в проект и принятии решения инвестировать. Вот почему фонд требует минимального размера инвестиций в €125 тыс. от каждого инвестора.

Для расчета прибыли недостаточно проверить и разобраться только с проектами. Нам необходимо изучить весь рынок и, конечно, страну и ее социум. Кроме политической, правовой и налоговой среды надо понимать менталитет народа. Мы, например, вкладываем немало усилий и времени, чтобы получить общее впечатление о стране. Это огромная подготовительная работа.

Такие действия с нашей стороны позволяют инвесторам четко понять, насколько мы вовлечены в весь процесс.

Я уже фактически 20 лет занимаюсь инвестиционными фондами недвижимости. Раньше работал в огромной компании по управлению фондами в Германии, руководя примерно €10 млрд и почти 55000 инвесторами. У нас было 660 объектов недвижимости по всей Германии, Великобритании, США, Франции, Швеции и Нидерландах. Получив такой ценный опыт, я решил больше сосредоточиться на развивающихся рынках, и начал привлекать инвестиции в Китай, Бразилию, Восточную Европу и Южную Африку.

: Почему вы решили инвестировать в Украину? Чем этот рынок недвижимости интересен для вас как инвестора?

Й. Барен: Есть два ключевых совета по инвестированию в развивающиеся рынки. Первый — «не опаздывай», второй — «не ошибайся».

Я считаю, что сейчас самое удачное время для выхода на украинский рынок. По сравнению с другими развивающимися рынками, Украина имеет такие же или даже лучшие характеристики. Люди здесь полны надежд, они хотят менять и действовать. Я вижу это уже на протяжении года. Риски остаются высокими из-за стремительных событий, но, тем не менее, прибыль здесь может быть значительно выше, чем на любом другом рынке развивающихся стран.

Меня удивляет то, что когда я попадаю на развивающийся рынок — например, Украина, — то некоторые вещи здесь более развиты, чем в Германии. К примеру, здесь вы можете найти интернет везде, зато в Германии есть «черные дыры» даже в крупных городах. Нет никаких сомнений в том, что Германия является высокоразвитой, но мы тоже должны присматриваться и брать лучший пример с других стран.

: Хватает ли инвестиционному климату Украины иностранных инвесторов на своем рынке?

Й. Барен: По моему мнению, иностранные инвесторы сейчас находятся в стадии ожидания. Они видят много рисков для своих инвестиционных стратегий на этом рынке. В то же время они желают узнать, как здесь ведется бизнес, а потом, так сказать, ворваться со своими инвестициями. Думаю, Украина пока что недостаточно готова к этому. Если инвестор попросит, например, построить миллион квадратных метров офисных помещений для продажи, никто не сможет сделать это вовремя. Поэтому инвесторы просто ждут лучшего момента и нужных соглашений. Я уверен, что они выйдут на украинский рынок уже через несколько лет.

: В чём особенность инвестирования в недвижимость? По вашему мнению, понимают ли инвесторы, которые входят в Украину, все рыночные характеристики? Достаточно ли они компетентны для предсказания всех возможных рисков?

Й. Барен: Нельзя ожидать от всех инвесторов, что они осведомлены о рисках вложения средств в недвижимость, в строительство на развивающихся рынках. Некоторые из них не хотят вкладывать средства за рубежом из-за высоких рисков. Вообще, поиск инвесторов — это довольно сложная задача. Обычно они узнают об определенном рынке из новостей, интернета, от людей, уже работающих на этом рынке. Мы должны конкретно объяснять причины выхода именно на этот рынок и доказывать, почему они могут доверять нашим знаниям и опыту. Фонд отвечает за выявление рисков, а иначе работать с инвесторами мы не можем.

: Как вы планируете минимизировать риски в Украине?

Й. Барен: Прежде всего вам нужны люди на местах, которые постоянно будут контролировать не только рынок, но и инвестиции. Поэтому мы вскоре откроем офис в Киеве.

Мы тщательно выбираем своих партнеров и стараемся просчитать каждый риск, но в итоге невозможно предусмотреть их все. Хороший пример — проект в Бразилии под нашим руководством. При строительстве выпали неожиданные, непривычные для того климата и региона сильные и продолжительные осадки, которые достаточно длительное время препятствовали работе людей. Это вызвало ряд дальнейших ситуаций и вынудило нас объяснять инвесторам, что они получат прибыль только через год. Такое просто невозможно предсказать, но надо уметь справиться с подобными ситуациями и находить правильные решения.

Честно говоря, я не уверен, что в Украине существуют какие-то особые риски, не распространенные в других странах. Присутствует коррупция, есть ненадежные застройщики, люди иногда совершают ошибки. Но эти риски дают нам ценный опыт и учат, как с ними справляться.

: На какой минимальный доход вы рассчитываете от инвестиций в Украину? Какой процент получат ваши инвесторы?

Й. Берн: Мы рассчитываем получить не менее 15% прибыли, чтобы дать инвесторам 10% прибыли в год на основе IRR (внутренней нормы прибыли). В капитал, используемый для вычисления процентов от капитала, который исчисляется привязкой к участию, входит не только количество поступлений и оттоков капитала, но и его временная связь. Как правило, эту форму исчисления доходности нельзя приравнивать к другим подсчетам прибыли инвестиций, когда основной капитал не изменяется (например, как в случае с ценными бумагами с фиксированным доходом).

: Рынок недвижимости в Украине довольно специфический. Не все разработчики надежны. Как вы собираетесь минимизировать риск потери активов?

Й. Барен: Именно поэтому мы сотрудничаем с агентством S&P Investment Risk Management Agency. Я надеюсь, что они просчитают и минимизируют все риски для нас.

Всегда проверяйте своих потенциальных партнеров и их уровень ответственности, прежде чем становиться партнерами. Необходимо изучить их профессиональный путь, капитал в их собственной компании и проверить, есть ли у них другие текущие успешные или неудачные проекты. Это нужно сделать в самом начале, поскольку важно знать, с кем вы будете работать в течение следующих трех лет.

: Мы знаем, что у вас есть две модели работы в Украине. Первая — это вложение средств в местные объекты. Скажите, пожалуйста, каков объем инвестиций, запланированных на 2020-й?

Й. Барен: Да, мы имеем двухмодельную стратегию для Украины, как и почти для всех стран Восточной Европы, в которые будет инвестировать наш фонд. Первый шаг — мы вкладываем средства в разработки, которые принесут наибольшую прибыль. А позже, в качестве второго шага, мы вкладываем в инвестиции, приносящие прибыль, чтобы получить стабильный доход для фонда.

Если предположить, что в фонде есть €250 млн, мы начнем работать с суммой минимум €25 млн в Украине. Всё зависит от возможностей, но при условии диверсификации риска можно инвестировать даже до €80 млн. Однако при таких условиях мы не сможем инвестировать в любую другую восточноевропейскую страну.

Для меня как инвестора Украина является даже более перспективной, чем другие страны Восточной Европы. Я вижу реальную возможность получить здесь хорошую прибыль.

: Какие проекты интересны фонду? Опишите, пожалуйста, процедуру вступления и выхода из проекта?

Й. Барен: Сейчас фонд заинтересован в жилых застройках, потому что мы видим четкую стратегию развития по продаже квартир.

Первый шаг для вступления в проект — поиск партнера с готовым проектом или того, кто сможет инвестировать. Далее вы должны найти способ вкладывать деньги. Например, можно ли сделать это через совместное с партнером предприятие?

После этого наши люди на местах контролируют проект и партнера на всех этапах — от начала строительства объекта до момента его продажи. Если всё продвигается хорошо, фонд возвращает собственный капитал с прибылью. В этом случае мы выплачиваем прибыль инвесторам и решаем, вложим ли собственный капитал в следующую разработку. Это краткое описание всего процесса.

: Вторая рабочая модель для Украины — привлечение инвесторов для проектов, реализуемых за рубежом. Скажите, пожалуйста, как это происходит? Какое преимущество работать с вашим фондом, а не депонировать средства в украинском банке?

Й. Барен: Ни один банк не даст вам в среднем 10% прибыли в год в течение 10 лет. Вложение денег в наш фонд имеет много преимуществ, и прежде всего — это хорошая прибыль. Следует также учитывать риски.

Мы никого не убеждаем инвестировать за границу. Вы должны сами понять, нужно ли вам это. Украинские инвесторы должны осознавать: если они работают с фондом, они также инвестируют в свою страну и получают лучшую прибыль, поскольку могут выбрать страну для инвестирования. Таким образом, самое большое преимущество нашего фонда заключается в том, что мы демонстрируем лучший уровень безопасности управления деньгами благодаря нашему опыту и правилам.

: Вы планируете остаться на украинском рынке в течение следующих трех лет. Как вы считаете, останетесь здесь дольше или пойдете на другой развивающийся рынок?

Й. Барен: Фонд, который мы сейчас создаем, рассчитан на 10 лет. Тем не менее, я предполагаю, что мы останемся здесь дольше и будем работать даже с более крупными суммами. Этот рынок очень перспективный. Я убежден, что в будущем здесь появится немало фондов и значительно больше инвесторов. Это будет отличный стабильный золотой рынок благодаря своему расположению. Именно так я вижу будущее в Украине.

Читайте также: Успешным будет тот бизнес, который потратил время на изучение новой бизнес-среды

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com