Йорг Барен, директор по проектам и инвестициям Международной компании по управлению инновационными инвестициями и девелоперскими проектами RE RISE, обладая 20-летним опытом работы в управлении инвестиционными фондами, поделился с LDaily мнениями относительно возможностей и развития инвестирования недвижимости в развивающихся странах, а также об особенностях инвестиционной деятельности в Украине в сфере недвижимости — о значительных перспективах и одновременно рисках, которые могут ожидать потенциальных инвесторов.
LDaily: Расскажите, пожалуйста, о фонде: офис, место расположения, команда, капитал?
Й. Барен: Сейчас мы создаем фонд закрытого типа под названием «RAIF» (англ. Reserved Alternative Investment Fund — Зарезервированный фонд альтернативного инвестирования), расположенный в Люксембурге. При запланированном объеме в €250 млн фонд инвестирует в развитие проектов недвижимости в Китае, Индии, Южной Африке, Румынии, Болгарии, а также в Грузии, Украине и странах Балтии. Таким образом, фонд присутствует на многих развивающихся рынках.
Частные и институциональные инвесторы могут присоединиться с минимальной суммой в €125 тыс. сроком на 10 лет. Мы ожидаем, что инвесторы получат прибыль в размере 10% IRR с различными годовыми ставками полученных доходов за проектами.
Согласно регламенту в Европе необходимо, чтобы фондом официально руководил AIFM (англ. Alternative Investment Fund Manager — Менеджер альтернативного инвестиционного фонда), имеющий лицензию в Люксембурге. RE RISE, как советник по инвестициям, станет как бы коммуникатором между странами/проектами и AIFM, следя за тем, чтобы все проекты и инвестиции развивались в правильном направлении.
Кроме поддержки действующих офисов в Германии (Кельн и Франкфурт) и Великобритании (Лондон), одной из наших главных целей является также иметь представительство в каждой стране, в которую инвестирует фонд. Поэтому мы уже имеем представителей в Китае (Шанхай), Индии (Мумбаи) и Болгарии (София). Вскоре они появятся в Украине (Киев) и Грузии (Тбилиси). Мы должны иметь людей на местах, которые будут постоянно контролировать и следить за работой над проектами и инвестициями.
LDaily: Какие конкурентные преимущества вашего фонда? Что делает его уникальным?
Й. Барен: Во-первых, мы делаем то, чего обычно избегают другие фонды, — мы берем на себя риски, связанные со строительством, но это и является главным двигателем повышения прибыли.
Более того, инвесторы с перспективой диверсификации рисков имеют возможность выбрать страну, в которую они хотели бы инвестировать. Например, если инвестор больше сосредоточен на странах Восточной Европы, он может выбрать только их. Я думаю, нашей уникальной особенностью является именно то, что в рамках инвестиционных возможностей инвестор имеет возможность сам решить, куда пойдут его деньги.
Вообще фонд работает только с опытными инвесторами, которые понимают, что они будут делать после входа в проект и принятии решения инвестировать. Вот почему фонд требует минимального размера инвестиций в €125 тыс. от каждого инвестора.
Для расчета прибыли недостаточно проверить и разобраться только с проектами. Нам необходимо изучить весь рынок и, конечно, страну и ее социум. Кроме политической, правовой и налоговой среды надо понимать менталитет народа. Мы, например, вкладываем немало усилий и времени, чтобы получить общее впечатление о стране. Это огромная подготовительная работа.
Такие действия с нашей стороны позволяют инвесторам четко понять, насколько мы вовлечены в весь процесс.
Я уже фактически 20 лет занимаюсь инвестиционными фондами недвижимости. Раньше работал в огромной компании по управлению фондами в Германии, руководя примерно €10 млрд и почти 55000 инвесторами. У нас было 660 объектов недвижимости по всей Германии, Великобритании, США, Франции, Швеции и Нидерландах. Получив такой ценный опыт, я решил больше сосредоточиться на развивающихся рынках, и начал привлекать инвестиции в Китай, Бразилию, Восточную Европу и Южную Африку.
LDaily: Почему вы решили инвестировать в Украину? Чем этот рынок недвижимости интересен для вас как инвестора?
Й. Барен: Есть два ключевых совета по инвестированию в развивающиеся рынки. Первый — «не опаздывай», второй — «не ошибайся».
Я считаю, что сейчас самое удачное время для выхода на украинский рынок. По сравнению с другими развивающимися рынками, Украина имеет такие же или даже лучшие характеристики. Люди здесь полны надежд, они хотят менять и действовать. Я вижу это уже на протяжении года. Риски остаются высокими из-за стремительных событий, но, тем не менее, прибыль здесь может быть значительно выше, чем на любом другом рынке развивающихся стран.
Меня удивляет то, что когда я попадаю на развивающийся рынок — например, Украина, — то некоторые вещи здесь более развиты, чем в Германии. К примеру, здесь вы можете найти интернет везде, зато в Германии есть «черные дыры» даже в крупных городах. Нет никаких сомнений в том, что Германия является высокоразвитой, но мы тоже должны присматриваться и брать лучший пример с других стран.
LDaily: Хватает ли инвестиционному климату Украины иностранных инвесторов на своем рынке?
Й. Барен: По моему мнению, иностранные инвесторы сейчас находятся в стадии ожидания. Они видят много рисков для своих инвестиционных стратегий на этом рынке. В то же время они желают узнать, как здесь ведется бизнес, а потом, так сказать, ворваться со своими инвестициями. Думаю, Украина пока что недостаточно готова к этому. Если инвестор попросит, например, построить миллион квадратных метров офисных помещений для продажи, никто не сможет сделать это вовремя. Поэтому инвесторы просто ждут лучшего момента и нужных соглашений. Я уверен, что они выйдут на украинский рынок уже через несколько лет.
LDaily: В чём особенность инвестирования в недвижимость? По вашему мнению, понимают ли инвесторы, которые входят в Украину, все рыночные характеристики? Достаточно ли они компетентны для предсказания всех возможных рисков?
Й. Барен: Нельзя ожидать от всех инвесторов, что они осведомлены о рисках вложения средств в недвижимость, в строительство на развивающихся рынках. Некоторые из них не хотят вкладывать средства за рубежом из-за высоких рисков. Вообще, поиск инвесторов — это довольно сложная задача. Обычно они узнают об определенном рынке из новостей, интернета, от людей, уже работающих на этом рынке. Мы должны конкретно объяснять причины выхода именно на этот рынок и доказывать, почему они могут доверять нашим знаниям и опыту. Фонд отвечает за выявление рисков, а иначе работать с инвесторами мы не можем.
LDaily: Как вы планируете минимизировать риски в Украине?
Й. Барен: Прежде всего вам нужны люди на местах, которые постоянно будут контролировать не только рынок, но и инвестиции. Поэтому мы вскоре откроем офис в Киеве.
Мы тщательно выбираем своих партнеров и стараемся просчитать каждый риск, но в итоге невозможно предусмотреть их все. Хороший пример — проект в Бразилии под нашим руководством. При строительстве выпали неожиданные, непривычные для того климата и региона сильные и продолжительные осадки, которые достаточно длительное время препятствовали работе людей. Это вызвало ряд дальнейших ситуаций и вынудило нас объяснять инвесторам, что они получат прибыль только через год. Такое просто невозможно предсказать, но надо уметь справиться с подобными ситуациями и находить правильные решения.
Честно говоря, я не уверен, что в Украине существуют какие-то особые риски, не распространенные в других странах. Присутствует коррупция, есть ненадежные застройщики, люди иногда совершают ошибки. Но эти риски дают нам ценный опыт и учат, как с ними справляться.
LDaily: На какой минимальный доход вы рассчитываете от инвестиций в Украину? Какой процент получат ваши инвесторы?
Й. Берн: Мы рассчитываем получить не менее 15% прибыли, чтобы дать инвесторам 10% прибыли в год на основе IRR (внутренней нормы прибыли). В капитал, используемый для вычисления процентов от капитала, который исчисляется привязкой к участию, входит не только количество поступлений и оттоков капитала, но и его временная связь. Как правило, эту форму исчисления доходности нельзя приравнивать к другим подсчетам прибыли инвестиций, когда основной капитал не изменяется (например, как в случае с ценными бумагами с фиксированным доходом).
LDaily: Рынок недвижимости в Украине довольно специфический. Не все разработчики надежны. Как вы собираетесь минимизировать риск потери активов?
Й. Барен: Именно поэтому мы сотрудничаем с агентством S&P Investment Risk Management Agency. Я надеюсь, что они просчитают и минимизируют все риски для нас.
Всегда проверяйте своих потенциальных партнеров и их уровень ответственности, прежде чем становиться партнерами. Необходимо изучить их профессиональный путь, капитал в их собственной компании и проверить, есть ли у них другие текущие успешные или неудачные проекты. Это нужно сделать в самом начале, поскольку важно знать, с кем вы будете работать в течение следующих трех лет.
LDaily: Мы знаем, что у вас есть две модели работы в Украине. Первая — это вложение средств в местные объекты. Скажите, пожалуйста, каков объем инвестиций, запланированных на 2020-й?
Й. Барен: Да, мы имеем двухмодельную стратегию для Украины, как и почти для всех стран Восточной Европы, в которые будет инвестировать наш фонд. Первый шаг — мы вкладываем средства в разработки, которые принесут наибольшую прибыль. А позже, в качестве второго шага, мы вкладываем в инвестиции, приносящие прибыль, чтобы получить стабильный доход для фонда.
Если предположить, что в фонде есть €250 млн, мы начнем работать с суммой минимум €25 млн в Украине. Всё зависит от возможностей, но при условии диверсификации риска можно инвестировать даже до €80 млн. Однако при таких условиях мы не сможем инвестировать в любую другую восточноевропейскую страну.
Для меня как инвестора Украина является даже более перспективной, чем другие страны Восточной Европы. Я вижу реальную возможность получить здесь хорошую прибыль.
LDaily: Какие проекты интересны фонду? Опишите, пожалуйста, процедуру вступления и выхода из проекта?
Й. Барен: Сейчас фонд заинтересован в жилых застройках, потому что мы видим четкую стратегию развития по продаже квартир.
Первый шаг для вступления в проект — поиск партнера с готовым проектом или того, кто сможет инвестировать. Далее вы должны найти способ вкладывать деньги. Например, можно ли сделать это через совместное с партнером предприятие?
После этого наши люди на местах контролируют проект и партнера на всех этапах — от начала строительства объекта до момента его продажи. Если всё продвигается хорошо, фонд возвращает собственный капитал с прибылью. В этом случае мы выплачиваем прибыль инвесторам и решаем, вложим ли собственный капитал в следующую разработку. Это краткое описание всего процесса.
LDaily: Вторая рабочая модель для Украины — привлечение инвесторов для проектов, реализуемых за рубежом. Скажите, пожалуйста, как это происходит? Какое преимущество работать с вашим фондом, а не депонировать средства в украинском банке?
Й. Барен: Ни один банк не даст вам в среднем 10% прибыли в год в течение 10 лет. Вложение денег в наш фонд имеет много преимуществ, и прежде всего — это хорошая прибыль. Следует также учитывать риски.
Мы никого не убеждаем инвестировать за границу. Вы должны сами понять, нужно ли вам это. Украинские инвесторы должны осознавать: если они работают с фондом, они также инвестируют в свою страну и получают лучшую прибыль, поскольку могут выбрать страну для инвестирования. Таким образом, самое большое преимущество нашего фонда заключается в том, что мы демонстрируем лучший уровень безопасности управления деньгами благодаря нашему опыту и правилам.
LDaily: Вы планируете остаться на украинском рынке в течение следующих трех лет. Как вы считаете, останетесь здесь дольше или пойдете на другой развивающийся рынок?
Й. Барен: Фонд, который мы сейчас создаем, рассчитан на 10 лет. Тем не менее, я предполагаю, что мы останемся здесь дольше и будем работать даже с более крупными суммами. Этот рынок очень перспективный. Я убежден, что в будущем здесь появится немало фондов и значительно больше инвесторов. Это будет отличный стабильный золотой рынок благодаря своему расположению. Именно так я вижу будущее в Украине.
Читайте также: Успешным будет тот бизнес, который потратил время на изучение новой бизнес-среды
Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
