Анна Коваль, Executive MBA, директор компании SCG — International Real Estate & Investments Projects, co-founder бренда UkraineGateway, вице-президент Европейского комитета Международной федерации недвижимости FIABCI International (2018–2020).
В 2018 и 2019 годах Анна вошла в топ-10 самых влиятельных людей в риэлторском бизнесе Украины, а в 2019 году по итогам конкурса «Профессиональное признание» получила награду «Лучший эксперт по инвестициям в недвижимость».
Зачем инвестировать в Украину?
Международные торговые миссии в Украине за последний год показали, что заинтересованность зарубежных инвесторов в страну растет. Миссия предоставляла возможность иностранным компаниям и инвестиционным фондам ознакомиться с инвестиционными возможностями в сфере недвижимости. Сообщение было вполне понятно: сейчас лучшее время инвестировать в Украину.
Современная Украина — это прекрасная возможность инвестировать в пределах Европы. Здесь и высококвалифицированная производительная рабочая сила, и недорогие производственные платформы, и привлекательные барьеры входа. Украине есть что предложить с ее экономической эффективностью, стратегическим географическим расположением и стремительным улучшением бизнес-климата. Иностранные инвесторы уже не спрашивают об основаниях для инвестирования. На украинском рынке начал работать ряд новых международных компаний, а многие предприятия существенно расширили свои инвестиции. Всё больше инвесторов понимают: «Почему именно Украина?»
1. Изменения в стране
Украина граничит с Европейским Союзом и имеет прозападное правительство, ориентированное на бизнес, внедрение реформ, укрепление национальной экономики и институтов. Она находится в процессе успешного экономического подъема. В частности, в этом году Украина поднялась еще на 5 позиций в рейтинге Doing Business (сейчас занимает 71-е место), и это на 41 позицию выше 2014 года. Кроме того, мы переместились с 89-й на 83-ю позицию в Индексе глобальной конкурентоспособности WEF 4.0 и в рейтинге оценки инвестиционных отношений и прозрачности данных от Института международных финансов. Украина показала лучший результат среди развивающихся стран, подняв общий балл с 16 до 36,5 (из максимально возможных 42).
2. Высококвалифицированный человеческий капитал — мировая цифровая и технологическая мастерская
По данным Всемирного банка, Украина занимает 50-е место среди 157 стран по новому Индексу человеческого капитала. Если принять во внимание размер нашей страны, насчитывающей 43 млн населения и являющейся крупнейшей в Европе, ее экономический и научный потенциал, а также высокообразованное профессиональное население, — то нельзя не прийти к выводу, что инвестирование и ведение бизнеса в стране имеют весьма широкие возможности и отличные перспективы.
Украина занимает 38-е место в рейтинге Систем государственного высшего образования (2019) от Всемирной ассоциации научно-исследовательских университетов Universitas 21. Благодаря тому, что украинская система образования ориентирована в основном на технические дисциплины, в стране находится самый мощный ИТ-потенциал в Центральной и Восточной Европе.
Международные компании, работающие и расширяющиеся в Украине, нуждаются в квалифицированных работниках, устанавливая высокие стандарты для всего рынка труда. За последние 10 лет началось интенсивное использование английского языка, который стал неотъемлемой частью системы образования и доминирующим направлением для украинского правительства.
3. Эффективная европейская производственная платформа
Стоимость жизни — еще одна из перспективных возможностей в Украине. Уровень ее в Киеве, столице страны, занимает 358-е место из общих 454 в мире (информация из numbeo). Согласно отчету британского издания fDI «Рейтинг европейских городов и регионов будущего 2018/19», Киев занял 3-е место в категории экономически эффективных городов.
4. Возможности в сфере логистики и инфраструктуры
Географическое положение Украины делает ее важной транзитной площадкой для торговли и путешествий между Европой, Азией и Ближним Востоком. Учитывая другие сравнительные преимущества, Украина имеет высокие шансы стать эксклюзивным и мощным евразийским центром. Страна имеет стабильную инфраструктуру для поддержки экономики, ориентированной на экспорт: около 170 000 км автомобильных и 22 000 км железных дорог, 13 морских портов на материковой части и более 20 пассажирских аэропортов.
5. Улучшение бизнес-климата
Правительство подчеркнуло, что роль, которую играют иностранные инвестиции в экономике Украины, являются чрезвычайно важными, и приложило значительные усилия для улучшения бизнес-климата в стране. За последние четыре года было проведено больше реформ, чем за весь предыдущий период после провозглашения независимости. Правительство утвердило Стратегический план действий 2020 года, предусматривающий постоянную дерегуляцию, совершенствование корпоративного управления государственными учреждениями и приватизации, поддержку инноваций и улучшение благоприятности условий ведения бизнеса.
Согласно рейтингу Всемирного банка Doing Business-2019, Украина заняла 71-е место среди 190 экономик по простоте ведения бизнеса, поднявшись с 76-й позиции (по состоянию на 2018-й), усовершенствовав систему защиты миноритарных инвесторов, выполнения контрактов, международную торговлю и процедуру получения разрешений на строительство.
Рис. Макроэкономические показатели в Украине (%)
Инвестиции в недвижимость
2019 год ознаменовался дальнейшим улучшением рыночных настроений и фактической динамикой транзакций на инвестиционном рынке. Это было обусловлено устойчивой валютной стабильностью, выраженной динамикой рынков коммерческой недвижимости в стране и увеличением количества местных компаний, которые стремятся вложить собственный капитал в недвижимость как инвестиции, приносящие прибыль, так и для прямого использования.
За последние два года спрос на офисную, торговую и логистическую недвижимость повысился по всей стране, и в настоящее время прослеживаются признаки того, что недостаток предложения тормозит планы переезда или расширения. Объемы производства новых очередей на рынке недвижимости хотя и растет, но остается ограниченным, в результате чего в Киеве и ключевых региональных городах количество доступных офисных помещений находится на историческом минимуме, которого не было с 2008 года. Это приводит к повышению арендной платы — тенденции, которая, вероятно, сохранится в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Коммерческая недвижимость в Украине приносит ежегодную прибыль в размере 12-14%
Рис. Стоимость капитала и доходность в Киеве (%)
В течение 2019 года на офисном рынке появились новые предложения объемом около 59 600 м2.
Медленная девелоперская активность в более ранние периоды с относительно высоким спросом от арендаторов, преимущественно из ИТ-сферы, промышленных и предоставляющих бизнес-услуги компаний, и дальше вызывает повышение жизненного уровня арендной платы за офисные помещения в столице: в 2019-м начальная стоимость арендной платы таких офисных помещений составляла около $30 за 1 м2.
Стартовый уровень доходности от офисной недвижимости в Киеве составляет около 11,5-12% и, по прогнозам, останется на этом уровне в ближайшее время. Что касается приобретения инвестиций, то в Украине привлекательным классом активов является офисная недвижимость в столице, однако наличие качественного продукта по цене, отражающей справедливую стоимость, пока что дефицит.
Средний показатель вакантных помещений в Киеве снизился в 2019 году до 6,2%. Это связано с тем, что несколько лет подряд количество предложений по новым бизнес-центрам на рынке было минимальным, а помещения, введенные в эксплуатацию, были сравнительно быстро заняты благодаря развитию ИТ-индустрии в стране и деятельности аутсорсинговых компаний. Самые популярные помещения среди арендаторов — это высококачественные бизнес-центры класса А, расположенные в центральных районах столицы, которые отвечают ряду важных требований, например, продуманная концепция, наличие большого паркинга, приятные пейзажи, современные инженерные системы.
Скорость обеспечение офисными помещениями в Киеве значительно ниже по сравнению с другими городами Европы. В то же время рост арендаторского спроса, уменьшение вакантности и повышение арендной платы указывают на потенциал этого сегмента рынка и перспективы его развития.
Несмотря на то, что существует достаточное количество земельных участков для строительства офисных центров, нехватка средств и трудности с привлечением заемного капитала становятся сдерживающими факторами на рынке.
Рис. Рынок офисной недвижимости в Киеве
В 2019 году спрос арендаторов на рынке складских помещений в значительной степени был обусловлен традиционными поставщиками логистических и транспортных услуг, а также розничными торговцами. В последние годы электронная коммерция стала главным двигателем в повышении заинтересованности компаний складскими помещениями, а некоторые из них используют склады даже для изготовления продукции.
В 2019 году арендная плата за наиболее востребованные складские и логистические помещения в районе Киева повышалась, и эта тенденция, вероятно, сохранится и в течение 2020-го. Основная доходность от логистических объектов осталась на уровне 12,75% (2019), и эта тенденция, вероятно, сохранится и в течение 2020 года.
Замедленное строительство и повышенный спрос арендаторов продолжают удерживать количество вакантных помещений на низком уровне, одновременно с повышением арендных ставок по наиболее востребованным объектам. В конце 2019-го уровень вакантности снизился еще на 1,9%, тогда как запросы на ежемесячную арендную ставку складских помещений выросли, и базовая плата составила $4-5 за 1 м2. Эти цифры показывают, что Украина имеет значительный потенциал развития проектов логистической недвижимости.
Рис. Основные показатели рынка логистической недвижимости
Сектор торговой недвижимости остается самым динамичным сегментом в сфере коммерческой недвижимости. В 2019–2020 годах планируется завершение строительства беспрецедентного объема новых зданий с общим объемом 650 000 м2 арендуемой площади. В 2019-м в киевском торговом сегменте было зафиксировано 1,3 млн м2.
Все эти факторы способствуют видению Украины привлекательной инвестиционной средой.
Читайте также: Успешным будет тот бизнес, который потратил время на изучение новой бизнес-среды
Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
