Будиарса Састравината, директор индонезийской девелоперской компании Ciputra Group, рассказал, каковы главные критерии для входа инвесторов на иностранный рынок, о формировании спроса и потребительских интересов, об особенностях работы с долгосрочными инвестиционными проектами за рубежом.
LDaily: Ваша компания присутствует на зарубежных рынках. Расскажите, пожалуйста, подробнее, в каких именно странах вы присутствуете и какими активами управляете?
Б. Састравината: Я хотел бы начать с рассказа о нашей компании. Ciputra Group была основана господином Чипутрой еще в 1981 году. А он сам начал деловую деятельность еще в 1961 году с компанией «Чая Групп», которую открыл вместе с городским советом г. Джакарты, решившим поддержать его начинания. Затем, в 1971-м, он открыл новую группу компаний вместе со своими шестью бизнес-партнерами, которая называлась «Метрополитан Групп». Господин Чипутра причастен к созданию и развитию всех трёх компаний.
В Индонезии мы имеем около 100 проектов, начиная с крупных застроек на 500-3000 га до меньших жилых проектов, а также коммерческих суперблоков, состоящих из гостиниц, торговых центров, офисов и квартир. Основным нашим бизнесом является продажа жилья, хотя мы также имеем неплохой постоянный уровень прибыли. Во Вьетнаме, Камбодже и Китае есть то, что мы называем новым развитием города, включающим жилую, коммерческую недвижимость и общественные здания.
Причиной, по которой мы занимаемся именно международной бизнес-деятельностью, является то, что мы стремимся диверсифицировать риски и, конечно, разнообразить нашу деятельность и стать транснациональной компанией. В то же время мы много узнаём о международном опыте работы. Что касается Украины, я очень благодарен, что у меня есть возможность работать здесь и вести инвестиционную деятельность в этой стране. Также мне известно, что украинское правительство много делает для того, чтобы создать привлекательные условия для прихода иностранных инвесторов в страну. Чтобы такие большие инвестиции приходили, нужна длительная и всесторонняя правительственная поддержка. Мы приезжаем вести бизнес только в те страны, где есть поддержка от органов местной власти, ведь должностные лица могут меняться, однако если курс власти остается неизменным, то мы можем из этого извлечь немало преимуществ.
Например, в Ханое (Вьетнам) за время работы нашего проекта сменилось три премьер-министра и пять губернаторов. Но так как у нас очень хорошие отношения с правительством на всех уровнях, на нашу деятельность это никак не влияет. Поэтому, на мой взгляд, это одно из главных условий для привлечения и ведения инвестиционных проектов за рубежом.
Кроме всесторонней правительственной поддержки, нам нужно следить за изменениями и тенденциями рынка, особенно сейчас, когда понимаем, в каком изменчивом мире мы живем. Изменения неизбежны. Сейчас рабочая сила в основном состоит из поколения миллениалов, представители которой имеют черты, отличающие их от предшественников.
LDaily: Вы говорили о поколении миллениалов. Насколько оно отличается от прошлых поколений именно в Индонезии? Вы показали примеры проектов, над которыми работаете: они долгосрочные, будут завершены через 5-7 лет. Поэтому интересно, что думаете о людях, которые будут жить и работать в этих новых созданных вами местах и знаете ли вы, кто эти люди? И если мы говорим о возможности инвестирования в Украину, то она молодая страна и у нас есть особое поколение людей, которые родились уже после обретения независимости. Это новые люди, новый ум, воспринимающий рыночные тенденции совсем по-другому, следит за ними. Если мы говорим о недвижимости, то это и есть новые потребители. Какими могли бы быть ваши проекты для украинцев? Во что стоит инвестировать и на что надо обратить внимание?
Б. Састравината: Во-первых, мы должны для себя определить, что такое украинский рынок. Это «домашний» рынок или это международный рынок? Если первый, то стоит обратиться к местным партнерам и тесно с ними сотрудничать. Затем необходимо детально изучить рынок, особенно, какого типа недвижимости ему не хватает. Есть ли отставание в сфере жилищного строительства? Наличествует ли рынок квартир высокого класса, например? Что происходит в туристическом секторе? И конечно, законы из сферы недвижимости.
Что касается миллениалов и молодого поколения Z, я думаю, что каждая страна почувствовала эти демографические изменения и их последствия. Эти люди амбициозные, коммуникабельные, технически грамотные и ориентированы на достижение. Их интересуют быстрые результаты и баланс между работой и личной жизнью. Они отдают предпочтение опыту, а не материальным ценностям. Как результат, нам нужно подстроить здания в соответствии с их образом жизни. Например, мы включили коворкинг-пространства в наши планы застроек. Кроме того, удаленная работа становится всё более популярной, поэтому компании считают лишним отводить значительные площади под переговорные комнаты и зону рецепции. В одном из наших офисных зданий в Джакарте мы предоставляем несколько этажей для компаний, которым удобнее делить такое пространство с соседями и проводить деловые встречи или конференции. Мы предоставляем доступ в Интернет и необходимую оргтехнику, поэтому наши арендаторы могут использовать пространство, как считают нужным.
Другим примером могут служить наши торговые центры. Нам пришлось снизить процент магазинов одежды во всех наших торговых центрах, реорганизовать арендаторов в соответствии с запросами потребителей, чтобы иметь больше продуктовых и развлекательных заведений. Электронная коммерция изменила потребительские привычки многих людей. Всё меньше из них покупает продукцию в обычных магазинах. Я сам начал заказывать вещи в Интернете, потому что это экономит время, и нет необходимости самостоятельно посещать магазины. Сегодня торговые центры стали местом для общения и развлечений. Сейчас у нас в Индонезии есть даже церкви в торговых центрах!
Ситуация аналогична и с жилыми объектами. Миллениалы больше не ищут постоянной земельной собственности. Поэтому мы создали ассортимент разнообразных продуктов с гибкими условиями аренды. Количество автомобильных парковок можно уменьшить, так как новое поколение считает, что иметь собственный автомобиль не обязательно.
Это примеры того, как мы были вынуждены изменяться, чтобы соответствовать условиям современного рынка Индонезии. То же необходимо делать перед тем, как заходить на новый рынок, например, в Украину. Мы должны изучить и стиль жизни людей, живущих в этой стране, и тенденции на рынке. Надо исследовать сам местный рынок и сделать так, чтобы он нас принял. Конечно, мы можем использовать какие-то зарубежные идеи, но должны приспосабливаться и подстраиваться к условиям тех рынков, на которые приходим. И я думаю, что это основной вызов ведению бизнеса за рубежом.
LDaily: Новое поколение — молодые люди, имеющие достаточно средств, чтобы приобрести жилье при нынешних рыночных условиях. Но мы говорим о новом спросе, который может быть сформирован в ближайшие 5-7 лет. Какими будут предложения?
Б. Састравината: Я считаю, что сейчас мы переживаем новые вызовы из-за стремительных трансформаций рынка, вызванных демографическими изменениями. Например, сейчас мы испытываем новый гибкий проект квартир, которые одновременно пригодны для использования и под офис, потому что мы видим спрос на такие продукты. Но нельзя быть слишком самоуверенными, считая, что такой продукт всегда будет пользоваться спросом. Мне даже иногда кажется, что рынок сам над собой экспериментирует. Например, рассмотрим коворкинг. Вначале мы заметили, что некоторые очень быстро пользовались возможностью и предоставляли услуги коворкинга. И в течение нескольких лет это действительно имело успех, но затем рынок снова начал спадать. На сегодня ситуация очень нестабильна, появилось слишком много предложений. Поэтому я не считаю правильным полностью отдаваться новым идеям. Мы должны быть гибкими. Вот почему нам особенно нужна правительственная поддержка. Для изменения наших проектных возможностей мы должны получить решение от правительства. Опять подчеркиваю: сейчас рынок не стабилизирован, поэтому делать шаги вперед надо, но не слишком поспешные. Это не так легко и просто, как кажется. Вы знаете, говорят, что сейчас эпоха прорывов и изменений. Однако сегодняшний успех не гарантирует завтрашний, и мы всегда должны быть осторожными и уметь адаптироваться к ситуации.
LDaily: Совершенно с вами согласна, что все условия, вами озвученные, нужно принимать во внимание, особенно когда говорим о спросе, который будет меняться каждые два года, если не каждый год. Мы должны принимать это во внимание и, возможно, эти гибкие пространства — это именно то, что будет нужно потребителям в будущем.
Б. Састравината: Я так утверждаю, ссылаясь на наш собственный опыт с многоцелевыми помещениями. Мы начали строить офисное здание около трех лет назад. Когда мы только начали рекламировать эту идею на рынке, то первые два-три месяца она имела успех, однако мой сын как-то сказал, что несколько из его друзей не против приобрести арендную площадь в этом офисном здании, но не такую большую. Потому что, как он сообщил, один из этих друзей только открывает свой бизнес и у него нет потребности в такой просторной площади, как и средств на нее. Поэтому мы перепроектировали два этажа и разделили их на меньшие офисные зоны, чтобы небольшие компании могли себе позволить аренду. Уже через два месяца мы завершили передачу в аренду этих двух этажей, и вот рынок снова пошел на спад. Мы рады, что перепроектировали только эти два этажа, а не все 28. То есть прошел всего год, а потребности на рынке уже вернулись к традиционным. Таким образом, адаптивность важна, однако нужно быть осторожными.
LDaily: Следующий вопрос касается сотрудничества. Если индонезийцы и украинцы работали бы вместе, какой тип бизнеса они могли бы предложить друг другу? Что такого особенного в украинцев и индонезийцев?
Б. Састравината: Исходя из нашего предыдущего опыта работы во Вьетнаме и Камбодже, мы всегда заручались поддержкой правительства, работая с масштабными проектами. Очень сложно будет добиться успеха без этого. Я думаю, что на примере Украины это уже свершилось, поскольку мы уже услышали, что правительство нас поддерживает и гарантирует политическую стабильность. Должен быть большой пул населения, а нам было сказано, что в Украине проживает более 32 млн человек, а только Киев и Киевская область — это около 8 млн жителей, что нам очень интересно. Остальное — это доходность, которая составляет около 12%. Это действительно довольно хороший фактор, который нам следует учитывать. Посол Юдди Креснанди дал свое благословение индонезийским компаниям, желающим инвестировать в Украину, и сам их поощряет к тому, чтобы они приезжали и развивали свои бизнесы здесь, в Украине.
LDaily: Хотелось бы уточнить по цифрам, которые были интересны со стороны Украины. Вы сказали, что 12% вас устраивает, а ипотечная ставка в вас достигает 9,2%. В нашей стране объявлено, что лучшие ипотечные ставки составляют 17%, а средняя — 21-22%. Поэтому задам вопрос, который не любят застройщики: с учетом рисков страны, которые вдвое выше, чем в Индонезии, какая ставка заставила бы индонезийских инвесторов закрыть глаза на ситуацию в Украине и работать в ней?
Б. Састравината: В Украине процентные ставки по ипотекам составляют 17-22%, тогда нам надо искать большую доходность. Мы не очень обеспокоены этим фактом, поскольку имели такой опыт. В Индонезии такие ставки были в 1980-х годах — примерно на уровне 18%. Всё равно можно было зарабатывать 20-25%. Когда мы работали во Вьетнаме, процентные ставки составляли 7%, а затем правительство начало их постепенно поднимать — до 17%, пытаясь таким образом преодолеть обесценение. Но надо признать, это был сложный год для нас, потому что наши продажи очень сократились и составили всего лишь 20% от запланированных.
Безусловно, когда ваши проекты долгосрочные, это всегда сопровождается высокими рисками. Мы видели и взлеты, и падения в национальной экономике, и наши проекты всё пережили. Говорят, что долгосрочный проект — это аналогия марафону, в противовес спринта. Мы обязательно должны пройти через такие крайности, как, например, значительный подъем на индонезийском рынке в 2010 году или период спада экономики во Вьетнаме в 2011-2014 годах. У каждой страны свои циклы, поэтому сотрудничество с различными странами позволяет создать качественное мировое портфолио.
LDaily: Хотелось бы узнать, как вы решаете вопрос поиска и сбора информации, когда заходите в страну? У вас есть собственный информационный отдел или, возможно, длительные отношения с международными агентствами? Или этот вопрос решается ситуативно в каждой стране?
Б. Састравината: Да, в нашей компании есть отдел, занимающийся вопросами развития бизнеса. Они детально изучают рынок и конкурентов, чтобы лучше понимать сферу деятельности. Если необходимо, можно также подключить консультанта по исследованию рынка. Однако недвижимость имеет очень яркие национальные черты, поэтому нам нужен местный партнер. Мы должны знакомиться с национальными подрядчиками, застройщиками, дизайнерами, со временем эти компании становятся нашими партнерами.
Читайте также: Успешным будет тот бизнес, который потратил время на изучение новой бизнес-среды
Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
