Сейчас очень важной является задача поддержки командного духа, ценностей и стандартов качества

Дмитрий Омельчук, коммерческий директор компании DELTA Ukraine, уверен, что при правильной организации деятельности можно не только сохранить бизнес в кризисной ситуации, но и расширить его. Что и доказывает опытный менеджер на примере своей компании, информируя читателей LDaily о необходимых организационных реформах, принципах культуры компании и ее корпоративных ценностях, а также об особенностях рынка недвижимости, которые требуют инновационных решений сегодня и в будущем.

LDaily: Компания DELTA работает в Украине более 12 лет. Как изменялись тенденции в украинской сфере недвижимости за эти годы?

Д. Омельчук: За весь период в Украине мы успели увидеть немало событий и пережить ряд кризисов, которые меняли и страну, и нас. Финансовый и экономические кризисы, война, эпидемия… Это то, что влияло на развитие и тенденции в отечественной сфере недвижимости и непосредственно на саму компанию.

На самом деле тенденции в Украине изменяются аналогично европейским. Я сказал бы, что почти в унисон. Иногда быстрее, иногда медленнее.В основном изменялись подходы к девелопменту, требования к архитектуре и концепции объекта. Если около 10 лет назад основными критериями девелоперского проекта были цена и локация, то сейчас покупатель стал требовательнее, а рынок насыщеннее. Сейчас клиента нужно «заманивать» в ваш объект. Это можно сделать продуманной и современной концепцией объекта.

LDaily: Какие сегменты недвижимости в Украине пользуются наибольшим интересом среди инвесторов?

Д. Омельчук: Здесь следует разделить вопрос на две части по приоритетности во времени. Что касается краткосрочной перспективы, то мы все понимаем: ситуация с COVID-19 кардинально изменила рынок недвижимости, и не только в Украине. Сейчас очень интенсивно развивается логистическая недвижимость. И для этого есть несколько причин. Во-первых, как показал последний кризис, логистический сегмент оказался наиболее защищенным. То есть необходимость в хранении продукции не уменьшилась. Во-вторых, всё больше спроса приходится на сферу e-commerce. Здесь прогнозируем дальнейший рост из-за того, что всё больше ритейла будет переходить именно в формат электронной торговли и активно развивать его. В-третьих, это недостаточное предложение качественных складских площадей. За последние годы не так много было выведено на рынок логистических проектов. Поэтому существует определенный дефицит качественных площадей. И последнее — это развитие внутригородской логистики. Именно сейчас существует большой спрос на проекты складов в городе, что позволяет ритейлу значительно экономить на стоимости логистики и времени доставки товара покупателю. А также дает ему дополнительное конкурентное преимущество перед другими.

Что касается прогнозов: оптимизация и взаимосвязь между логистическими центрами и их транспортная связь станут более интенсивными и развитыми, а предложение на строительные объекты складской недвижимости перейдет в фазу стремительного роста.

Относительно офисов и коворкингов, то мы видим, что такие проекты временно отошли на задний план и готовятся трансформироваться. Все мы понимаем, что work from home не может продолжаться долго, поэтому потребность в офисных помещениях со временем вырастет. Однако, по моему мнению, преимущество будут иметь не просто квадратные метры где-то в центральной части города, а офисные комплексы, отвечающие критериям безопасности, внутреннего комфорта и качества.

Также мы видим, что на передний план выходят объекты здравоохранения. В следующем году ожидаем умеренный рост и инвестиций, ведь кризис выявил потенциальные возможности и показал проблемы существующих клиник.

LDaily: Какие основные факторы влияют на строительный рынок Украины? Что тормозит его развитие?

Д. Омельчук: Максимально важным является фактор привлечения инвестиций. Мы заметили, что в середине 2020 года цена привлечения банковского инвестирования стала несколько ниже, что весьма положительно отразилось на количестве новых проектов, которые планируются в 2021-м. Для многих игроков рынка доступным является институциональное финансирование от международных финансовых учреждений, стоимость которого значительно ниже, но и требования к проекту и заемщику стали жестче.

Основными факторами, которые тормозят развитие рынка, является значительная зарегулированность его, непрозрачность и сложность получения разрешительных документов. То есть сама строительная часть понятна и проста для девелопера. Экономическая часть проекта тоже. Но когда дело доходит до изменения целевого назначения земельного участка, получения градостроительных условий и ограничений, получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, — здесь нас всегда ожидает много «сюрпризов». И именно локальный инвестор имеет значительное преимущество перед международным, поскольку он уже адаптирован к данным условиям и особенностям рынка и может заранее их предусмотреть и избежать.

LDaily: Чувствуете ли вы активизацию спроса на эконедвижимость? Каков прогноз даете по этому направлению? Какие решения предлагает ваша компания?

Д. Омельчук: Я думаю, что в долгосрочной перспективе эти проекты будут востребованы. Интерес со стороны инвесторов однозначно растет, однако, к сожалению, во многих проектах так и остается заинтересованностью. Одним из факторов роста спроса и заинтересованности, как ни банально звучит, являются финансы. Если девелопер намерен привлечь финансирование от EBRD, IFC и т.д., он должен соответствовать критериям sustainable development и energy efficiency. Поэтому самым простым и наиболее понятным путем к этому является «зеленая» сертификация зданий по одному из международных стандартов. Популярными в Украине остаются LEED, BREAM и EDGE. Каждый из них имеет преимущества для тех или иных объектов и целей девелопера.

Поэтому развитие экопроектов и проектов с «зеленой» сертификацией — это однозначно тренд, который хоть и медленно, но прочно закрепляется на украинском рынке. Для некоторых компаний это еще и показатель престижа и заботы о потребителе (клиенте).

Сертификация по стандартам LEED, BREAM, DGNB и EDGE — одна из услуг, которую предоставляет DELTA Ukraine. Именно наша компания осуществила первую в Украине сертификацию по системе DGNB 2014 (супермаркет BILLA в Киеве) и первую LEED сертификацию. Поэтому мы можем отметить устойчивую тенденцию к гармоничному росту этого рынка в Украине.

LDaily: Как повлиял коронавирус на рынок недвижимости Украины? Как компания переживает нынешний кризис?

Д. Омельчук: Стоит заметить, что не осталось ни одной отрасли, не пострадавшей в той или иной степени от коронавирусного карантина в Украине. Сейчас еще рано говорить о последствиях, к которым он привел и в столице, и в регионах, ведь они будут зависеть от дальнейшего развития ситуации в стране. Строительный сектор — один из тех, который не замер и продолжает работать, хотя, безусловно, сталкивается со своими трудностями и вызовами. Мы видим, что некоторые проекты заморожены, другие, наоборот, перешли в активное строительство и реализацию. Скажу откровенно: в начале весны мы ожидали, что 90% наших проектов могут быть заморожены. К счастью, этого не произошло.

Напротив, количество проектов, находящихся у нас сейчас в работе, является большим, чем в 2019 году. Это потому, что для нас не в новинку работать, поддерживать коммуникацию и проводить встречи онлайн, поскольку заказчик или руководитель проекта может быть в любой части мира. Поэтому мы держим руку на пульсе событий и готовы быстро реагировать на изменения. Возможно, мы вовремя адаптировались к изменениям и несколько изменили вектор развития. Сейчас мы сфокусированы на сотрудничестве с локальными инвесторами и девелоперами, ведь нам есть что им предложить. Начиная с опыта в консалтинге и развития проектов, западной экспертизы, поддержки и заканчивая современными digital инструментами для управления проектами.

LDaily: Какие проекты сейчас реализует DELTA? Какие основные требования предъявляют заказчики?

Д. Омельчук: Сейчас мы сфокусированы на складской недвижимости. На стадии реализации сейчас находится где-то пять проектов суммарной площадью около 100 000 м2. Еще над несколькими только начинаем работать. Полученный опыт позволяет нам делать такие проекты максимально привлекательными для рынка и быть эффективными для инвестора.

Еще один вектор развития — сотрудничество с международными организациями в Украине. В настоящее время мы предоставляем различные услуги таким организациям, как World Bank, UNICEF, UNOPS, GIZ, другим.

Основные требования заказчика — это полное понимание его целей и планов, готовность работать в его ритме (а часто это формат доступности 24/7), глубокая экспертиза и профессиональный подход. То есть заказчику важно иметь партнера, который относился бы к его проекту как к своему собственному.

Для нас основным key to success является коммуникация и культура. Правильно построенная коммуникация в проекте — это уже значительная часть его успеха. Основное правило компании при взаимодействии с заказчиками — это тактика win-win, беспроигрышных отношений. Мы выиграем только тогда, когда выигрывает заказчик.

LDaily: Всем известны риски ведения бизнеса в Украине. Какие из них вы можете выделить? Как минимизируете эти риски? Легко ли работать иностранной компании в Украине?

Д. Омельчук: По моему мнению, каждая компания, ведущая бизнес в Украине, сталкивается с рядом рисков, и все мы их хорошо знаем. Основная разница — это подготовка и реакция на них. Сейчас лучше говорить не о минимизации рисков, а о быстрой и своевременной реакции на события. Именно это при правильной оценке помогает превратить риск на контролируемое движение в неизвестности. Один из основных успехов, которых мы достигли, это формирование правильной команды и принципы культуры компании, заложенные в ДНК DELTA. Именно культура и коммуникация позволяют избежать большинства рисков или же правильно и вовремя на них отреагировать.

Вообще компания DELTA Ukraine работает в тех же условиях, что и другие игроки рынка, и не имеет значения, это локальная или иностранная компания. Так, у нас есть большой опыт реализации проектов в разных странах Европы и экспертной поддержки коллег из других офисов группы DELTA. И при этом не имеем никаких поблажек: мы на одном уровне конкурируем с украинскими компаниями.

LDaily: В чём отличие ведения бизнеса в Украине и Австрии?

Д. Омельчук: Наверное, это самый часто задаваемый нам вопрос. Если подходить глобально, то различия, конечно, есть, но не столь кардинальные, как иногда кажется. Я думаю, что первое отличие — это ведение бизнеса, которое в Австрии поддается более долгосрочному планированию и предсказуемо. То есть в Австрии мы редко кардинально корректируем свои планы, направление развития, финансовые показатели и т.д. Второе отличие — в Австрии, и уже даже в Чехии и Словакии, — нам не приходится долго объяснять заказчику, что правильный консалтинг и профессиональное управление проектом в итоге обойдется дешевле и будет значительно эффективнее, чем построение собственной структуры.

LDaily: Поделитесь, пожалуйста, планами компании в краткосрочной перспективе.

Д. Омельчук: Наверное, основной план — это готовиться к новому вызову. Кризис никуда не делся, хотя летом мы и чувствовали определенное послабление, но сейчас уже следует готовиться к новым испытаниям. И сейчас очень важной является задача поддержки командного духа, ценностей и стандартов качества DELTA независимо от того, предоставляются услуги заказчику из офиса или из home office. И поверьте, это не так просто.

Весенний кризис мы прошли благодаря устойчивому фундаменту ценностей и культуры, поэтому сейчас его только укрепляем и готовимся к новым вызовам. Сейчас наш основной план — это работа с командами проектов и помощь заказчикам в них. Дополнительно осуществляется активная работа по развитию компании в сфере диджитализации. Мы имеем собственную облачную платформу управления строительными проектами Datenpool и постоянно добавляем туда новые полезные функции. Большинство наших концепций сегодня представляем заказчикам уже в очках виртуальной реальности, поэтому можно почувствовать и увидеть абсолютно все детали будущего строительства. Собственный проектный департамент максимально сконцентрирован на технологиях BIM, а люди на строительных площадках начинают тестировать и имплементировать технологии расширенной реальности (XR). Сейчас мы имеем хороший шанс для развития этих технологий в Украине.

Еще одним значительным шагом стало развитие нашей дочерней компании в Украине, которая занимается генеральным подрядом, — ALPHA Construction. Теперь мы можем не только реализовывать планы по проектированию или управлению проектами и строительством, но и непосредственно выполнять строительные работы, и неважно, по какой схеме, EPC или EPCM. Мы предлагаем на рынке услуг по генподряду абсолютно новую модель взаимодействия с заказчиком, сформированную на принципах полной прозрачности. Прозрачности во всём — в ценообразовании и себестоимости, в структуре, стоимости управления генподрядным проектом, в размере прибыли и так далее. Для Европы схема Open Book является уже классикой девелопмента, в Украине мы пока только начинаем доводить ее эффективность и экономическую выгоду.

LDaily: Каким был 2020 год для вашей компании? Каких результатов вы достигли в этом году?

Д. Омельчук: Как ни парадоксально, но этот год был довольно успешным для нас. Даже в период кризиса мы значительно расширили портфолио объектов и полностью развернули вектор развития из сотрудничества с международными инвесторами на сотрудничество с локальными клиентами. Теперь мы отлично понимаем, что нужно украинскому заказчику и какую ценность мы можем привнести ему в проект. Основной нашей заслугой является то, что мы не только сохранили нашу команду в сложный период, но развили и продолжаем развивать ее. Мы ни разу не сократили расходов на финансирование фонда заработной платы, активно работаем над развитием нашей команды и максимальное внимание уделяем повышению профессиональной компетентности и персональному обучению.

По финансовым результатам, то скажу откровенно: прогнозируемых показателей мы не достигли, и скорее всего, не достигнем. Но, к счастью, это не является основной целью для компании и акционеров. Для нас основная ценность — это люди и наши заказчики. Поэтому я с уверенностью могу сказать, что 2020 год, несмотря на кризис, оказался хоть и не простым, но интересным, насыщенным и успешным для DELTA Ukraine.