Коммерческая недвижимость Украины: тенденции и ожидания

Сегодня рынок торговой недвижимости переживает не лучшие времена. Общая тенденция последних лет — ожидание роста как спроса, так и предложения, а опосредованно — ожидание экономического роста в целом.

Текущее состояние рынка и перспективы

Оборот розничной торговли в прошлом году составил 1 трлн 159 млрд 271 млн грн, что на 4% больше объема 2015-го. ВВП в IV квартале по сравнению с предыдущим кварталом (с учетом сезонного фактора) составил 101,9%, а по сравнению с IV кварталом 2015-го — 104,7%.

В ответ на это в 2016 году начался процесс медленной стабилизации на рынках торговой недвижимости и ритейла. Постепенно растут арендные ставки и увеличивается спрос клиентов. Открытие целого ряда запланированных в 2016-м объектов традиционно для последних лет переносится на последующие периоды.

В прошлом году продолжилась тенденция борьбы девелоперов за арендатора. Они ищут новые идеи и обобщают самый мировой опыт. Для уменьшения вакантности торговых площадок внедряются инновационные решения. В концентрированном интересе среди инвесторов к традиционно привлекательному Киеву быстрыми темпами приобщаются Львов, Львовская область и Одесса. Это справедливо также относительно тенденции концентрации бизнеса в этих регионах.

Ожидается, что в 2017 году войдет в тенденцию переориентация ТРЦ с общих на профессиональные. Получит более широкое развитие концепция мультибрендовых универмагов, где в одном пространстве будут объединены представители многих брендов, как это традиционно присуще, например, британским моллам. Еще одной прогрессивной тенденцией является введение пространства коворкинга и внедрение «зеленых» решений для обслуживания торговых центров и моллов. Внедряются технологии, позволяющие экономить исчерпаемые ресурсы и уменьшать расходы на содержание помещений.

В 2016 году в Киеве введено в эксплуатацию несколько крупных объектов торговой недвижимости, среди них: Развлекательный центр New Way (17 000 кв. м); Торговый центр «Орнамент» (4 700 кв. м), Торгово-развлекательный центр Lavina Mall, а также обновленный после реконструкции ЦУМ. Эти проекты были начаты несколько лет назад. В 2017 планируется открытие еще как минимум двух-пяти таких объектов. Кроме того, в течение года состоялось несколько сделок купли-продажи объектов торговой недвижимости, что является подтверждением наличия интереса инвесторов на этом рынке. Что касается арендаторов, то со второй половины 2016-го спрос усилился. Кроме локальных, оживили свою экспансию и зарубежные ритейлеры.

Арендные ставки начинают расти, но всё еще находятся на довольно низких позициях. Максимальная арендная ставка в качественных торговых центрах Киева в конце 2016-го составляла $780 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Рынок гостиничной недвижимости пока имеет свои тенденции. По данным отчета консалтинговой компании Ernst&Young, в Украине совокупный номерной фонд Киева составляет более 10 000 номеров в 98 гостиницах. Показатель обеспеченности номерным фондом остается на достаточно низком уровне, особенно по сравнению с рынками Центральной и Восточной Европы. Тенденцией последних лет стало пополнение номерного фонда преимущественно отелями высокой ценовой категории. Отели средней ценовой категории, хотя и составляют в структуре совокупного номерного фонда почти половину, характеризуются довольно высокой степенью износа. Если раньше международные операторы проявляли свою заинтересованность к гостиничному рынку Украины, то сегодня лишь 20% совокупного номерного фонда Киева представлены отелями мировых брендов. По данным Travel & Tourism Council, совокупный въездной туристический поток составил 20 млн человек в 2013, а в 2014 м 2015 годах сократился, соответственно, на 50% и 15%. По состоянию на конец 2016-го средний показатель наполненности гостиниц высокого сегмента составил около 40%. Средняя стоимость номера — около $170 в сутки.

Впрочем, эксперты прогнозируют, что Украина может рассчитывать на постепенное повышение интереса на фоне восстановления деловой активности со стороны иностранных гостей и проведения в Киеве в 2017 году «Евровидения».

Вернуть утраченное

По данным Colliers International, в 2013 году Киев занимал второе место среди столиц стран Восточной Европы по объему площадей, строящихся под торгово-развлекательные центры. В 2012-м было введено в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м торговых помещений, а предложение качественных торговых площадей столицы достигло 800 тыс. кв. м. Общий объем предложения по сравнению с 2011-м вырос на 14%. Был заявлен беспрецедентный прогнозируемый объем нового предложения для ввода в эксплуатацию в 2013–2015 годах. В то время реальный доход населения и розничный товарооборот, согласно данным Государственной службы статистики, увеличились на 13,5% и 15,9% соответственно. На рынок вышло большое количество новых брендов. В конце 2012-го высокие арендные ставки в самых успешных торговых центрах Киева составляли $110 за кв. м / месяц, а на основных торговых улицах столицы достигали $250. Девелоперы также проявляли высокую активность к проектам как в столице, так и в регионах.

Дефицит качественного предложения на фоне стабильного спроса до 2012 года позволял отельерам устанавливать более высокие цены на проживание по сравнению с развитыми рынками. В то же время средний уровень загрузки составлял 60-70%. В 2012-м было введено в эксплуатацию большое количество отелей. В столице предложение общего номерного фонда гостиниц категории 5 и 4 звезды увеличилось на 27% и 50% соответственно. Средняя стоимость номера верхнего ценового сегмента составила около $256.

Законодательная база

Нормативное регулирование в сегменте коммерческой недвижимости довольно объемное. Среди нормативных актов:

• Гражданский и Хозяйственный кодексы;
• Законы Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», «О финансовом лизинге»
• множество подзаконных нормативных актов, которые определенным образом касаются этого вопроса.

Как видим, юридический аспект регулирования коммерческой недвижимости отличается нормативным разнообразием.

Прогнозы экспертов

Ожидания экспертов на перспективы развития торговой недвижимости улучшаются пропорционально улучшению общих показателей. Рынок постепенно выходит из кризиса. Медленно, но растет розничный товарооборот. По крайней мере, он отвоевывает свои докризисные позиции. Звучат мнения, что 2017-й станет переломным на рынке недвижимости. Ожидается значительный спрос на более качественные помещения. Как и 2016-й, 2017 год очевидно будет рынком арендатора. Арендодатели продолжат идти на уступки арендаторов: фиксировать арендные ставки в гривне и привязывать плату к проценту товарооборота. Предвидится, что арендные ставки останутся на том же или близком уровне.