Торгово-розважальний центр – живий організм, який вимагає постійної роботи і адаптації до сучасних вимог часу

Розмова з генеральним директором МФК Gulliver про перспективи ринку комерційної нерухомості в Україні.

Багатофункціональний комплекс Gulliver вражає своєю величчю. Розташований він в історичному, культурному і діловому центрі столиці, неподалік від ключових станцій метро.

Комплекс складається з бізнес-центру класу «А», що складається з двох веж, і 10-поверхового торгово-розважального центру. МФК Gulliver є однією з найвищих будівель в столиці. Висота 33-поверхової вежі «А» бізнес-центру становить 141 метр. А загальна площа комплексу – 157 400 кв. м.

На сьогоднішній день, посаду генерального директора в ньому займає Ірина Круппа, яка в 2014 році приєдналася до команди компанії і очолила комерційний департамент, а через рік – вона стала генеральним директором комплексу. Ми зустрілися з Іриною і дізналися про те, чому Gulliver так люблять гості, які нові бренди не злякалися кризи і зайшли в Україну в 2016 році, і в чому полягає секрет популярності цього комплексу.

LDaily: МФК Gulliver, відкрившись в кінці 2013 року, дуже швидко завоював успіх на ринку комерційної нерухомості. Ваш головний козир – розташування в центрі Києва, а також – зручна транспортна розв’язка. Розкажіть, чи дійсно Вам вдалося без проблем зайти на український ринок рітейлу?

І. Круппа: Відкриття Gulliver було для нас знаковою подією. Ми вірили в успішність проекту, що і сталося згодом. Але спочатку нам довелося зіткнутися з багатьма труднощами. Для кожного нового торгового центру перший рік завжди виявляється економічно непростим.

Виходять на стабільний рівень роботи, як правило, з другого року. З Gulliver все сталося інакше

У кінці 2013 року в Києві на Майдані Незалежності розпочалися всім відомі події. А так як ми знаходимося в центрі столиці, то вони торкнулися і нашої роботи. Тому перший рік виявився складним. Необхідний період становлення комплексу припав на другий рік після відкриття. І вже на третій рік існування проект став завойовувати ринок комерційної нерухомості столиці. Але хочу зазначити, що ця криза позитивно вплинула не тільки на роботу Gulliver, але й на український рітейл в цілому.

LDaily: За Вашими спостереженнями, кризова ситуація в країні внесла корективи в роботу Вашого комплексу?

І. Круппа: Криза – це той період, який змушує підприємців працювати в два-три рази інтенсивніше не тільки заради прибутку, але й заради утримання бізнесу. Перший рік з моменту відкриття ТРЦ був складним для багатьох наших орендарів.

Незважаючи на економічну ситуацію, ми залучали нових і цікавих для наших відвідувачів орендарів, особливо в 2014-му і 2015-му, коли нам потрібно було докласти максимум зусиль, щоб доповнити і поліпшити tenant-mix комплексу

Одним із найбільш ризикових і в той же час важливих рішень було проведення реконцепції ТРЦ. Зваживши всі «за» і «проти», ми ризикнули і змінили якірного орендаря нульового поверху торгового центру – супермаркет «Фуршет». За договором про оренду площі, у ТРЦ компанія «Фуршет» повністю орендувала нульовий поверх і здавала в суборенду прикасову зону. Це – стандартна бізнес-модель саме цієї мережі супермаркетів. На жаль, дизайн нашого нульового поверху повністю суперечив усій концепції ТРЦ, на що також звертала увагу наша цільова аудиторія. Тому ми провели маркетингові дослідження і дізналися, який супермаркет вони хотіли б бачити в торговому центрі.

Вивчивши результати, ми вирішили не просто змінити й удосконалити супермаркет, а поміняти систему управління прикассовою зоною. Ми підписали договір про оренду площі з супермаркетом «Сільпо», провели реконцепцію прикассової зони, яку зараз здаємо в пряму оренду. На даний момент відвідуваність торгового центру зросла на 30-35%, тоді як очікувалося – усього лише 20-25%. На прикладі цієї ситуації, ми прийшли до висновку, що торговий центр – це живий організм, який вимагає постійної роботи і адаптації до сучасних вимог часу і сьогоднішніх реалій.

LDaily: З настанням чергової економічної кризи ринок рітейлу в Україні завмер. Яка ситуація зараз?

І. Круппа: Тривалий період в країні дійсно не розвивався ринок комерційної нерухомості: відомі торгові марки не виходили на український ринок, нові торгівельні центри не поспішали відкриватися. У 2016 році ситуація покращилася: в Україну зайшли десятки нових брендів і в Києві, наприклад, відкрилися два гучних торгових об’єкти.

Я вважаю, що відкриття нових торгових центрів позитивно впливає на наш ринок: це дає можливості розвитку вже наявним брендам, а також – дозволяє залучати нові марки

LDaily: У 2016 році в Україні з’явилося багато нових брендів?

І. Круппа: Попередній рік виявився результативним в плані розвитку франчайзингу. Іноземні компанії оцінили перспективи українського ринку і не побоялися відкрити свої представництва. Дуже показовим для нас є те, що ці марки свої перші магазини в Україні відкрили саме в нашому торгово-розважальному центрі. Наша перевага перед іншими торговими центрами – це зручна локація і рівна відвідуваність у будь-який день тижня, у тому числі в будні дні. За останній рік в нашому ТРЦ відкрилися:

• німецькі бренди Steiff, Falke, Rodenstock, Sanetta, Roeckl,
• італійський чоловічий бренд Maestrami,
• монобрендовий магазин Eterna,
• французький бренд Sandro.

Також не побоялися вивести на український ринок свій новий бренд Uterque іспанська група Inditex.

Важливий також і той факт, що американський косметичний бренд Kiehls, раніше представлений тільки корнером, відкрив у нашому торговому центрі перший магазин.

LDaily: В українських орендарів з кожним роком з’являється все більше європейських і американських конкурентів. Як Ви думаєте, таке суперництво вплинуло на формування нового бізнес-клімату в країні?

І. Круппа: Серед українських бізнесменів довгий час спостерігалася стійка тенденція – підписувати будь-які договори, не дивлячись. З такою проблемою часто стикався і ринок рітейлу: потенційний орендар, спалахуючи ідеєю відкрити магазин в торговому центрі раніше, був готовий підписати відповідний договір відразу і без уважного його вивчення. А згодом такі ірраціональні рішення ставали причиною конфліктів між орендарем та орендодавцем. Але зараз рітейлери стали більш відповідально підходити до такого питання. Повинна зауважити, що наші локальні орендарі поступово вчаться у своїх конкурентів вести свій бізнес по-європейськи.

Більше того, зміни спостерігаються і в поведінці самих покупців. Маркетингові дослідження демонструють, що українські споживачі поступово відмовляються від емоційних покупок, роблячи вибір на користь якісних речей. До кризи українці купували багато товарів: як необхідних для себе, так і не дуже. Але за останні роки покупці навчилися рахувати гроші, оцінювати свої потреби і купувати тільки найнеобхідніше. Так, український споживач став менше купувати. Але при цьому він став мислити, як європейський покупець: краще купити одну дорожчу річ, але якісну.