Андрій Вавриш, CEO компанії Riverside Development, розповів про ситуацію у містобудівній сфері Києва, про те, яких девелоперських проектів потребують сьогодні українські міста й чому їх варто створювати на основі діалогу містян, влади та забудовників.
Компанія Riverside Development створена у 2015 році й наразі реалізує 9 проектів нерухомості в Києві та один проект в Одесі. Об’єктам Riverside Development властиві оригінальна, нестандартна архітектура, використання інноваційних технологій, в тому числі, систем «розумний дім», та акцент на сталий розвиток. Наймасштабніший проект компанії – житловий район RYBALSKY – передбачає комплексний розвиток території колишньої промзони. В інтерв’ю LDaily Андрій Вавриш розповів про особливості діалогу з містом і громадою, новий рівень містобудівної дискусії, а також про те, чому території варто розвивати комплексно, і який вплив вони мають справляти на мешканців. Розмова з Андрієм Вавришем переконує в тому, що девелопмент в Україні вже виходить на якісно новий рівень.
LDaily: Україна і Київ декларують зацікавленість в іноземних інвестиціях. Як ви оцінюєте якість взаємодії з містом, як девелопер?
А. Вавриш: Позитивно. За останні два роки ситуація у містобудівній сфері значно покращилася. Місту вдалося вирішити проблему незаконної забудови, яка велася без будь-яких дозволів та з найнижчою якістю. Завдяки змінам до законодавства, які підвищили відповідальність за порушення, ситуація оздоровилася. Чи означає це, що все має бути значно простіше за рівнем сервісу й отримання документів на будівництво? Я так не думаю. Девелопмент території стосується дуже великої кількості людей – містян, муніципалітету, локальних громад, девелопера. Я певний, що рішення про видачу дозволів на будівництво повинні випрацьовуватися в результаті системи містобудівного регулювання, містобудівного законодавства, чітко сформульованих бізнес-процесів і процедур.
За останні три роки також значно зросла якість містобудівної дискусії. Це відбувається за рахунок прийняття детальних планів територій. Ще 4 роки тому місто не приймало жодного містобудівного документа, жодного детального плану – це ненормально. Місто має розвиватися знизу, від потреб і очікувань людей, можливостей економіки. Ми повинні спрощувати сферу містобудування до рівня потреб людей, до можливості й необхідності шукати компроміс між бізнесом, громадою та містом. Проходження проекту через громадські слухання дозволяє людям розуміти, яке майбутнє чекає на їхню територію. Це підвищує керованість очікуваннями та знижує інвестиційні ризики. Проекти, які проходять стадії обговорення, містобудівне планування й регулювання, мають статус значно менш ризикових, що істотно розширює можливості для інвестицій в них.
Після тривалого періоду проблем з економікою і військових дій на сході зараз час великих можливостей. Люди зголодніли за якісними проектами. Я вважаю, що пропозиція змістовних, якісних, людиноцентричних проектів – це приголомшлива ніша. Сьогодні таких проектів чекають, і їх можна розвивати.
LDaily: Як місто бере участь у створенні інфраструктури для районів нової комплексної забудови?
А. Вавриш: Місто знаходиться в стадії переосмислення і поступово починає формувати виважену і послідовну стратегію розвитку міської інфраструктури. Є речі, в яких місто дуже послідовне, наприклад, будівництво нового колектору – все правильно, все дуже добре. А є речі, де цієї послідовності не вистачає.
Останні тренди в сфері транспортного будівництва говорять про те, що місто починає більше й глибше аналізувати, планувати можливі наслідки транспортних рішень. І, на щастя, зараз є інструменти для цього: транспортне моделювання дозволяє переформувати будь-які гіпотези й побачити, що буде відбуватися з містом в результаті тих чи інших рішень. Приємно, що місто починає переглядати деякі свої рішення, прийняті 40 років тому. Намічаються перші паростки того, що воно перестає бути містом минулого – ми намагаємося ставати містом сучасності, а згодом станемо містом майбутнього.
LDaily: Riverside Development також розвиває проекти в Одесі. Є різниця у ставленні міської влади Києва й Одеси до девелоперів та інвесторів? Де в них більше зацікавлені?
А. Вавриш: Я думаю, що в обох містах однаково зацікавлені у девелоперах та інвесторах. Особливо зацікавлені в якісних девелоперах, які роблять глибокий аналіз проекту. Влада, де може, допомагає. Якщо не заважає – вже добре. Бізнес – самостійний організм, він може функціонувати сам. Максимальна допомога міста в тому, що воно чітко висловлює свої очікування і дає нам можливість зрозуміти, що потрібно робити і як це врахувати в наших проектах. В Одесі ми відчуваємо, де і що ми повинні поліпшити, як впорядкувати території, де розвивати пішохідні зв’язки, де допомогти місту з розвитком територій.
LDaily: Як в Одесі справи з транспортним моделюванням?
А. Вавриш: В Одесі немає транспортної моделі. Це не є добре для міста, яке хоче вирішити транспортні проблеми. Але, з іншого боку, вони мають можливість її зробити. Інструменти транспортного моделювання можна використовувати в будь-яких куточках країни. У цьому році 5 або 6 міст хочуть розробити свої транспортні моделі – це дуже добре, тому що практика активно поширюється.
LDaily: Які проекти сьогодні і в перспективі 2-3 років обіцяють більшу прибутковість – житлової чи комерційної нерухомості?
А. Вавриш: Ми не розглядаємо той чи інший сектор нерухомості у відриві однієї функції від іншої. Ми вважаємо, що місто має розвиватися поліфункціонально, а це означає, що кожна складова нерухомості є дуже вагомою в розвитку територій. Ми прихильники стріт-ритейлу і не займаємося будівництвом торговельних центрів – це не наша ніша. Ми вважаємо, що цей бізнес в чистому вигляді обмежено корисний для міста. Тому ми займаємося комплексним розвитком кварталів, територій, в складі яких є всі необхідні компоненти мультифункціональної інфраструктури.
LDaily: Ваш проект RYBALSKY – це реновація промзони. Які ключові особливості таких проектів?
А. Вавриш: Перше – це виявити й розкрити унікальний потенціал території. У випадку з RYBALSKY – це вихід до води. Це єдиний комплекс в Києві, який матиме таку можливість.
Друге – виробити програму заходів, які дозволять перейти від ментального сприйняття території, як промислової, до прийняття її як мультифункціональної, повернути емоційне сприйняття району, як частини центру міста. Це найбільший виклик, тому що ми звертаємося до всіх городян, а не до окремо взятих покупців.
Третій, дуже важливий для нас виклик, в тому, що вся інфраструктура в комплексі повинна бути економічно ефективною. Тому RYBALSKY буде повністю відкритим. Є об’єкти, які комплексно забудовують, але подивіться на якість прилеглої інфраструктури. Через те, що вони огороджені парканами, вони мають вигляд резервацій. У підсумку, якісь складові починають «просідати»: якісна інфраструктура туди не йде, тому що недостатньо жителів, а неякісна погіршує загальний стан комплексу. Ми – прихильники відкритих міських систем, більш того, ми вважаємо великою помилкою будувати по-іншому. Це великий виклик для девелопменту на промисловій території.
Дуже важливо подумати про те, як у збудованому комплексі буде жити людина, які життєві сценарії вона буде там реалізувати. Потрібно створювати інфраструктуру, яка працює на те, щоб робити людину вільною, креативною, відкритою, здатною до самовираження, самореалізації, яка підштовхує її взаємодіяти з містом, розвиватися, бути здоровою, щасливою, посміхатися. Все це робиться через архітектуру, концепції, комунікації, які повинні бути втілені в проектних рішеннях. Це, напевно, найбільший виклик.
LDaily: Як ви оцінюєте попит на житлову нерухомість з боку покупців? Чи є перспективи для зростання платоспроможного попиту?
А. Вавриш: Однозначно, є. У нашій країні ще не використовується механізм стимулювання попиту із залученням фінансових інструментів. Використання іпотечного кредитування мізерно мале, на рівні арифметичної похибки.
Друге – у нас відбувається зростання реальних зарплат по всій країні в результаті розвитку малого й середнього підприємництва з більш-менш динамічним перерозподілом всередині країни. Це призводить до зростання споживання в усіх сферах послуг. Зростання енергоспоживання, споживання металу, бетону, будівельних робіт свідчить про те, що вся країна в результаті децентралізації, яку проводить уряд, починає переодягатися, переозброюватися, ставати на ноги.
Звичайно, темпи не такі, як хотілося б, але споживчий попит зараз, напевно, головне джерело зростання економіки. В тому числі, через відкладені позитивні очікування, які були згорнуті в процесі подій на сході.
LDaily: Україна має перспективи для розвитку іпотеки?
А. Вавриш: Звісно, є – за рахунок оздоровлення фінансового сектору. Внаслідок цього відбувається повернення довіри до банківської системи, яка поки ще не вплинула на зростання депозитів. Насправді, це відбувається – люди все більше й більше повертають заощадження у банки. Але оздоровлення в результаті виходу з тіні частини економіки й легалізації доходів населення гальмує можливість екстенсивного зростання споживання банківських продуктів. Сьогодні люди тільки знайомляться з новими вимогами – підтвердження платоспроможності, адекватності джерел доходів. Ці обмеження не сприяють можливості повернути накопичене в економіку в простий спосіб. Я думаю, що держава повинна придумати якийсь механізм і, напевно, придумає найближчим часом. Тоді можна очікувати повноцінне використання всього інструментарію фінансового ринку.
LDaily: Які світові тренди надихають вас у створенні проектів?
А. Вавриш: Перший і критично важливий тренд – це енергозбереження й інноваційність технологічних рішень. Він має відкладений ефект, його не відразу всі оцінюють, але він відкриває великі можливості для економії, якості, комфорту, доступності, які можна дати людям. Тому ми створили свою екосистему SFERA – я думаю, це тільки початок, її треба розвивати, в цьому ми бачимо великий ресурс.
Другий тренд – доступність, простота й демократичність громадських просторів. Ми вважаємо, що соціальна рівноправність є важливою складовою формування загального емоційного змісту проекту, який ми реалізуємо.
Третій важливий контекст – простота та гармонійність проектних рішень. Простота – як символ ясності й зрозумілості ідеї, а не як спрощення й несмак.
В цьому сенсі химерність і кітч – така ж велика проблема, тому що вони не допомагають розвитку обличчя міста. Проекти, які ми реалізуємо, мають розвивати місто, допомагати йому, а не погіршувати ситуацію.
Головний тренд, якого ми намагаємося дотримуватися, – проекти мають бути сталими, адже якщо якийсь з компонентів втрачений, балансу не досягнуто, то об’єкт, як система, функціонуватиме не дуже добре.
LDaily: У чому, на ваш погляд, запорука успіху девелоперського бізнесу?
А. Вавриш: Найбільший гріх, який, на мій погляд, є у людства – це байдужість. Протилежне ставлення до всього, що ми робимо, і є запорукою успіху.
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
