Ринок нерухомості: повільне зростання

У цілому за останні 2 роки ринок нерухомості демонструє позитивну динаміку практично в усіх сегментах, особливо помітно, що ситуація вирівнялася як в столиці, так і в регіонах. Розглянемо детальніше різні сегменти.

ПІДСУМКИ IV КВАРТАЛУ 2017 РОКУ НА РИНКУ ОФІСНОЇ НЕРУХОМОСТІ КИЄВА

IV квартал 2017 року для ринку офісної нерухомості охарактеризувався зниженням вакантності і підвищенням орендних ставок. Згідно з даними Cushman & Wakefield в Україні київський ринок продемонстрував рекордно низький за останні 9 років рівень вакантності — приблизно 9 % на кінець грудня 2017 року. Для порівняння, в кінці 2016 року цей показник був на рівні 15,6 %.

Така ситуація обумовлена підвищенням попиту з боку орендарів при невеликому обсязі введення нових площ — в минулому році ринок офісної нерухомості в Києві збільшився на 43 000 кв. м (GLA). При цьому загальна площа офісних приміщень, зданих в оренду в Києві, оцінюється експертами на рівні 205 000 кв. м, що на 16 % і 18 % більше показників 2016 і 2015 років відповідно. На IV квартал 2017 року припадає 44 % від загального річного показника орендованих площ.

Річний показник чистого поглинання досяг 161 000 кв. м (GLA), з них майже 83 000 кв. м припадає на IV квартал 2017 року.

За прогнозами експертів нова пропозиція офісних площ в 2018 році може скласти 85 000 кв. м (GLA).

Сформований попит на якісні офіси при низькій девелоперській активності спровокував підвищення орендних ставок, рівень яких в IV кварталі 2017 року досяг $ 27 за кв. м в місяць (без ПДВ і експлуатаційних витрат).

«Ми очікуємо, що в 2018 році динаміка орендного попиту в сегменті офісної нерухомості в Києві буде залишатися позитивною, що на тлі невисокої активності девелоперів і подальшого зниження вакантності призведе до подорожчання вартості оренди якісних офісних приміщень в місті, особливо в центральному діловому районі і безпосередньо прилеглих до нього локаціях. А це, в свою чергу, підвищить фінансову доцільність нового офісного будівництва і залучить інвесторів в сегмент» — коментує Марта Костюк, керівник відділу аналітики і консалтингу з питань девелопменту нерухомості Cushman & Wakefield в Україні.

За даними Cushman & Wakefield загальний обсяг вторинного інвестування на ринку офісної нерухомості в Києві склав приблизно $ 89 млн. Серед ключових інвестиційних угод у 2017 році — придбання бізнес-центрів «Прайм» та «Євразія» компанією Dragon Capital Investments Limited.

Експерти прогнозують, що в 2018 році загальний обсяг вторинного інвестування на ринку офісної нерухомості в Києві може перевищити $ 130 млн.

Ставки прибутковості об’єктів офісної нерухомості при цьому продовжують знижуватися, в кінці минулого року вони досягли 12,25 %.

СПРИЯТЛИВИЙ ПЕРІОД: ПІДСУМКИ РИНКУ ГОТЕЛЬНОЇ НЕРУХОМОСТІ В 2017 РОЦІ І ПРОГНОЗ НА 2018 РІК

Ринок якісних готелів Києва продемонстрував найвищу позитивну динаміку завантаження за п’ять років, повідомляється в звіті компанії JLL.

Ключовою подією для готельного ринку України стало введення у 2017 році нових брендових готелів: «Park Inn by Radisson Київ Троїцька» на 196 номерів і «Mercure Київ Конгрес» на 160 номерів.

«Рівень завантаження якісного номерного фонду в Києві досяг 47,3 %, збільшившись на 7,4 п.п. Варто відзначити, що в період 2015-2017 років заповнюваність якісних готелів міста збільшувалася в діапазоні 5-7 п.п. в рік» — коментує Тетяна Веллер, керівник департаменту готельного бізнесу компанії JLL. Найближчим часом ми очікуємо появи ще двох брендованих готелів в Києві: «Ibis Київ Центральний вокзал» на 280 номерів і «Aloft Київ» на 312 номерів».

У порівнянні з 2016 роком середній тариф в гривні незначно виріс — на 2,6 %, до 3,9 тис. гривень. При цьому в валюті спостерігалося зниження — на 1,3 % (до $ 148), незважаючи на це, прибутковість на номер (RevPAR) в доларах збільшилася на 16,8 %, до $ 70. Показник прибутковості в локальній валюті перевищив 1,8 тис. грн, додавши 21 % за рік.

У поточному році позитивна динаміка заповнюваності готелів збережеться.

«У Києві планується проведення міжнародних спортивних змагань, концертів музикантів світового рівня, а також чисельних конференцій та виставок. Активізація ділового і культурного середовища стане, на нашу думку, одним з основних стимулів як для внутрішнього, так і для зовнішнього туризму. В силу дешевизни національної валюти Київ, як і раніше, вважається бюджетним напрямком для відпочинку» — коментує Тетяна Веллер.

У 2017 році пасажиропотік аеропорту «Бориспіль» збільшився на 17 % в порівнянні з попереднім роком: послугами аеропорту скористалося понад 10 млн осіб, з них 3,2 млн — це транзитні пасажири. У перспективі найбільший повітряний хаб України планує розширювати сегмент бюджетних авіаперевезень і залучати лоукостерів. Зараз в активній стадії переговори між представниками аеропорту і Ryanair, WizzAir. Поява великих міжнародних лоукостерів сприятиме подальшому зростанню пасажиропотоку. Український бюджетний перевізник SkyUp свої перші рейси зробить вже в квітні 2018 року.

ТОРГІВЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ: В ОЧІКУВАННІ ВЕЛИКИХ ВІДКРИТТІВ

У 2017 році ринок торгівельної нерухомості Києва не поповнився новими площами. За даними компанії JLL в столиці нараховуються 33 професійних торгових центра загальною площею 960,8 кв. м. У другому півріччі очікується відкриття нових якісних площ загальною площею 48 тис. кв. м: ТЦ Smart Plaza (15 тис. кв. м), ТРЦ Rive Gauche, фаза 1 (22 тис. кв. м), «Рітейл Парк Петрівка», фаза 1 (11 тис. кв. м).

Частка вільних площ в торгових центрах Києва знизилася на 3 п.п. — до 5 %. Це найбільше скорочення вакантності за всю історію сучасного ринку Києва.

На тлі скорочення вакантності спостерігається зростання орендних ставок. Максимальна орендна ставка виросла на 3 % і склала $ 840 / кв. м / рік ($ 70 / кв. м / міс.), без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат. Це один з найнижчих показників серед європейських міст. Найвищі орендні ставки в Лондоні — $ 3381 кв. м / рік.

Розподіл торгових площ по районах Києва не рівномірний, наприклад, в Голосіївському районі на 1 тис. жителів припадає 720 кв. м торговельних площ, цей же показник в Солом’янському районі ледь досягає 160 кв. м.

Не дивлячись на стабілізацію ситуації як, щодо орендних ставок, так і вакантності, 2017 рік не відзначився великими відкриттями або появою на ринку знакових брендів. Саме в 2018 році ми очікуємо і значне поповнення торгових площ за рахунок відкриття відразу декількох великих ТРЦ. Вихід багатьох іноземних брендів, відкриття яких ринок очікує останні кілька років, також заплановано на 2018 рік.

Матеріал підготовлений на основі даних компанії
JLL Україна і Cushman & Wakefield в Україні