В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Концерн Volkswagen вперше відреагував на повідомлення про можливий продаж частини своїх брендів, які останнім часом активно обговорюються в європейських ЗМІ. Як повідомляє Motor1, компанія не стала прямо спростовувати ці чутки, зазначивши лише, що нині проводить глибоку трансформацію бізнесу. Приводом для дискусій стала публікація Financial Times, згідно з якою радники концерну рекомендують виставити на продаж низку активів, серед […]
Кабмін завершив формування наглядових рад НАЕК Енергоатом та ТОВ Оператор ГТС України. Про це повідомило Мінекономіки. Так, на посади незалежних членів наглядової ради Енергоатома призначені: Домінік Міньєр – громадянин Франції та Канади, керівник у сфері ядерної енергетики з понад 35-річним досвідом. Метью Мюррей – громадянин США, фахівець у сфері врядування, антикорупційної політики та комплаєнсу з понад […]
Польський національний банк розвитку BGK фіксує зростання попиту з боку місцевих компаній на фінансування інфраструктурних та енергетичних проєктів в Україні, попри конфлікт між Варшавою та Києвом. Про це пише інформаційне агентство Bloomberg. “Підприємці повертаються до нас, і нині портфель проєктів став ще більшим. Це означає, що вони провели аналіз ринку, часто мають українського партнера, а також володіють знаннями […]
Smart Energy була змушена зупинити інвестиційну програму на 3,2 млрд грн через повторне блокування частини спецдозволів на видобуток газу. Про це сказав генеральний директор групи Олексій Заєць в інтерв’ю для NV Бізнес. За його словами, після часткового розблокування активів у 2024 році компанія підготувала масштабну програму розвитку на 2025 рік, яка передбачала буріння нових свердловин, будівництво […]
Державна служба експортного контролю України схвалила постачання у США партії ударних безпілотних авіаційних комплексів (БАК) F10, розроблених українською компанією F-Drones. Це перший задокументований випадок в історії двосторонніх відносин, коли Україна погодила продаж за кордон не окремих деталей, плат чи технологічних рішень, а повністю укомплектованих готових одиниць бойової робототехніки для американської армії, повідомляє Deep State. Зазначається, що […]
Уряд оновив Основні (стратегічні) напрями діяльності банків державного сектору на період воєнного стану, зокрема, запланував продаж двох державних банків – Укргазбанку та Сенс банку. Оновлена редакція Основних напрямів передбачає продаж пакетів акцій АБ Укргазбанк та АТ Сенс Банк інвесторам. Продаж АТ КБ ПриватБанк допускається після завершення воєнного стану. До кінця 2026 року кожен банк державного […]
Світові ціни на каву та цукор продовжили зростати на біржах Нью-Йорка та Лондона через несприятливі погодні умови в ключових країнах-виробниках, що посилило занепокоєння стосовно майбутніх постачань і обсягів врожаю. Про це повідомляє Bloomberg. Так, найбільш активний контракт на арабіку подорожчав на 3,1% після рекордного внутрішньоденного зростання напередодні. Загалом за тиждень кавові ф’ючерси додали майже 10%. Зростання цін […]
Компанія Kia повідомила про рекордні продажі у червні 2026 року. За підсумками місяця виробник реалізував 70 507 автомобілів, що на 10% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Як повідомляє Motor1, це найкращий червневий результат за всю історію бренду. Найбільший внесок у зростання зробили гібридні версії популярних кросоверів і мінівена. Продажі гібридного Kia Sportage збільшилися на 165%, […]
Американська компанія Home Essentials розгортає виробництво меблів та матраців у Кременці Тернопільської області. Про це 23 грудня повідомило агентство Інтерфакс-Україна із посиланням на керівника Інвестиційного офісу регіону Володимира Василевського. Зазначається, що завершено всі реєстраційні дії та обрано майданчик для розміщення виробництва. “Кременецька громада отримала потужного американського інвестора – ТОВ Хоум Ессеншіалс Україна. Проект виходить на стадію впровадження […]
Далі
Не минуло й місяця як інвестори Visa Inc. дізналися про її придбання фінського фінтех стартапу Plaid за $5,3 млрд, як минулого тижня стало відомо про внесок в фінтех стартап Currencycloud з Великобританії. Фірма Currencycloud отримала фінансування на загальну суму в $80 млн, угода була проведена спільно з венчурним відділенням SAP Sapphire Ventures і Visa, а […]
Далі
Відома криптовалютна біржа Coinbase випустила платіжну карту Visa, яка дасть можливість клієнтам розплачуватися будь-якою криптовалютою. Карта поки буде поширюватися на просторах Великобританії, але незабаром з’явиться і в Європі. Але в Європі одним із стримуючих чинників для швидкого поширення може стати величезна комісія за транзакції. У Великобританії комісія за транзакцію становить 2,49%, а в інших країнах […]
Далі
Американська компанія Apple заявила про припинення виробництва двох застарілих моделей iPhone. Йдеться про смартфони iPhone моделей XR і 11 Pro. Керівництво Apple прийняло таке рішення в зв’язку з тим, що зазначені моделі гаджетів поступаються за характеристиками новинкам і не приносять компанії прибутку, зазначають представники Apple. “Замість iPhone 11 Pro любителі продукції можуть купити вдосконалений флагман […]
Далі
Група Метінвест заявляє про тиск правоохоронних органів через обшуки на гірничо-збагачувальних підприємствах у Кривому Розі, повідомляє прес-служба компанії. Причинами обшуків називаються податкові порушення, наявність яких не встановлено та не підтверджено, заявляють у компанії. Зазначається, що дії представників СБУ, БЕБ та прокуратури супроводжуються численними порушеннями, обшуки проводяться неправомірно, без будь-яких правових підстав вилучається комп’ютерна техніка, чиниться тиск на працівників […]
Далі
Нові масштабні інвестиції від Hyundai. Представники компанії розповіли, щодо інвестицій у воднево-паливні елементи. Близько 7 мільярдів доларів південнокорейський автовиробник вкладе в розробку паливних елементів для авто, судів, а також дронів. Компанія хоче зберегти свою конкурентоспроможність і розтягнути результат на довгу перспективу. З цього приводу Financial Times повідомили, що раніше Південнокорейського автовиробника критикували. Весь негатив йшов […]
Далі
В рамках проекту Європейського інвестиційного банку буде виділено 400 мільйонів євро на підтримку малих і середніх аграрних підприємств. Бізнесу, зайнятому в сфері сільського господарства, будуть доступні кредити терміном до 12 років з можливістю пільгового періоду кредитування терміном на 4 роки. 70% фінансування спрямують на підтримку підприємців, 30% – виділять операторам державного сектора, дослідницьким станціям і […]
Далі
Компанія Mexichem (Мексика) викупила активи компанії «Нетафім» (Ізраїль) – світовий лідер виробництва устаткування крапельного зрошення. Як розповіли представники Mexichem, сума угоди – 1,5 мільярда доларів, викуплений пакет активів – 80% акцій, а залишок – 20% акцій «Нетафім» – кібуці (комуна) Хацерім. Для довідки. Фірма «Нетафім заснована в 1965 році ізраїльським інженером-гідротехніком Симха Блас, запатентувавшим першу в історії систему крапельного […]
Далі
Tencent повідомили про те, що ціна розміщення Tencent (Нью-Йорк) буде – 13 доларів за акцію. А це значить, що згідно нижній межі, раніше оприлюдненого цінового діапазону, мова йде про 12-15 доларів США. Нагадуємо, що Tencent Music- музичний стрімінговий сервіс. Компанія належить інтернет-гігантові Tencen (Китай). Відомо, що загалом було розміщено 82 мільйони ADR. Tencent планує залучити […]
Далі
Соціальна мережа запропонувала компаніям допомогу професіоналів, які знають, як робити ефективну рекламу в Twitter. Twitter оголосив про запуск ArtHouse. Сервіс допоможе брендам створювати контент і таким чином підвищувати продажі. Нова платформа об’єднає акторів, блогерів, продюсерів, художників, ілюстраторів і фахівців в області стратегії маркетингу, які допоможуть компаніям в створенні рекламних акцій в Twitter. Дослідження Twitter показало, […]
Далі
Найбільша в світі платформа для мандрівників Tripadvisor заявила, що звільняє 900 співробітників, що становить приблизно чверть усього персоналу. Без роботи залишилися 600 співробітників з США і Канади, а також 300 з інших країн. Tripadvisor також відправила деяких працівників у неоплачувану відпустку, число не уточнюється. «Ми сподівалися, що скорочення витрат і відпусток буде досить, але в […]
Далі
Місія Міжнародного валютного фонду розпочинає прибула у Київ і розпочала роботу. Про це повідомила постійна представниця МВФ в Україні Прішила Тофано. “Місія МВФ на чолі з Гевіном Греєм розпочинає сьогодні зустрічі з представниками влади України та іншими партнерами у контексті першого перегляду програми розширеного фінансування та консультацій 2026 року за Статтею IV Угод МВФ. Дискусії […]
Далі
Компанії займаються кібербезпекою отримали рекордні вкладення. 5,3 мільярдів доларів було інвестовано в минулому році. Такі підрахунки озвучили в інвестиційній фірмі Strategic Cyber Ventures. Ріст фінансових вкладень в кібербезпеку, в порівнянні з минулим роком, зріс на 20 відсотків. Тоді інвестори інвестували лише 4,4 мільярдів доларів. Такий різкий стрибок аргументовано тим, що було проведено багато великих угод. […]
Далі
Україна обійшла Китай з експорту сільгосппродукції в Євросоюз. Головними постачальниками залишаються США і Бразилія. За підсумками 2018 року Україна увійшла до трійки головних постачальників агропродовольчої продукції в Євросоюз. Зокрема, за минулий рік Україна поставила в країни ЄС товарів на 5,9 млрд євро. За нею розташувався Китай – 5,7 млрд євро. Перше місце залишилося за США […]
Далі
Компанія Ant Financial, що входить в структуру публічної компанії Alibaba (Китай), анонсувала завершальний етап процедури придбання активів американської фінансової компанії MoneyGram International, що спеціалізується на міжнародних торгових операціях в режимі онлайн, як повідомляє Inventure. Китайська сторона має намір завершити угоду в третьому-четвертому кварталах 2017 року, після узгодження і прийняття всіх ключових умов операції керівництвом американської […]
Далі
Бразилія внесла лідера китайського ринку електромобілів BYD до реєстру роботодавців. Про це повідомляє Reuters. Це створює для автовиробника додаткові репутаційні ризики на його найбільшому ринку після Китаю. А також позбавляє BYD можливості отримувати певні види кредитів у бразильських банках. У 2024 році бразильські чиновники виявили 163 громадян Китаю, які працювали в умовах, схожих на рабські, на […]
Далі
