В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Адміністрація президента США Дональда Трампа закликала Apple не закуповувати чипи пам’яті у китайських виробників. Компанія розглядає нових постачальників через дефіцит напівпровідників, який посилився на тлі стрімкого розвитку інфраструктури ШІ. Про це повідомляє The Wall Street Journal із посиланням на джерела. Міністр торгівлі США Говард Латнік заявив, що безпосередньо повідомив Apple про позицію адміністрації: великі американські компанії не повинні закуповувати пам’ять у китайських […]
Банки країн Євразійського економічного союзу посилюють умови роботи з російськими рублями на тлі значного надлишку готівкової валюти. Про це повідомляє The Moscow Times. Найжорсткіші обмеження запровадили білоруські банки. Зокрема, Нео Банк Азія встановив 20% комісію за внесення готівкових російських рублів на рахунки фізичних осіб. Інші великі банки Білорусі підняли комісію для нерезидентів до 15%, хоча […]
Китайський виробник мікросхем CXMT Corp. обійшов технологічного гіганта Tencent за ринковою вартістю та став найдорожчою китайською компанією, повідомляє Bloomberg. Це стало черговим свідченням того, як бум штучного інтелекту стимулює попит на акції виробників пам’яті та інших напівпровідників. У четвер акції CXMT, яка дебютувала на Шанхайській фондовій біржі лише минулого місяця, подешевшали на 1,2%, після цього її ринкова […]
Американська компанія Haddy розробила безекіпажний морський катер TF-179, використавши технологію великоформатного роботизованого 3D-друку. Про це повідомляє пресслужба компанії. Безпілотний катер виготовили із застосуванням цифрового виробництва, котре дає змогу оперативно змінювати конструкцію та прискорювати перехід від концепції до готової платформи. “Зі зростанням попиту на спеціалізовані морські платформи методи виробництва повинні розвиватися спільно з ними. Здатність швидко виробляти, оцінювати та вдосконалювати […]
У липні міжнародні партнери спрямували до Фонду підтримки енергетики України ще 180 млн євро. Кошти надійшли від Швеції, Норвегії, Данії та Ісландії. Про це повідомило Міністерство енергетики України. “Загальний обсяг надходжень становить 180 млн євро”, – зазначили у відомстві. За рахунок механізму Фонду минулого місяця уклали контракти на постачання критично важливого обладнання майже на 78,4 млн […]
Ціни на нафту зросли через невизначеність щодо відкриття Ормузької протоки, оскільки Іран заявив, що США мають виконати низку умов. Про це пише Reuters. Ф’ючерси на нафту марки Brent зросли на 84 центи (на 1%) до 84,39 долара за барель. Ф’ючерси на американську нафту марки WTI подорожчали на 60 центів (на 0,75%) до 78,77 долара за барель. […]
Федеральне управління цивільної авіації США (FAA) зобов’язало авіакомпанії провести перевірки літаків Boeing 737 MAX на наявність тріщин у фюзеляжі. Про це повідомляє CNN. FAA повідомило про виявлення тріщин в елементі підсилення конструкції одних із службових дверей на деяких старіших моделях літаків Boeing. Вимога регулятора поширюється на 471 літак у США, зокрема на моделі 737-8, 737-9 та 737-8200. […]
З початку планової ремонтної кампанії п’ять атомних енергоблоків України уже підготовлені до роботи під час опалювального сезону. Про це повідомив Енергоатом. “Завершено планові ремонти з перевантаженням ядерного палива на п’яти енергоблоках АЕС, а також ремонти двох гідроагрегатів ГАЕС, одного – ГЕС і мобільної газотурбінної установки. Паралельно тривають ремонти інших блоків та гідроагрегатів”, – йдеться у повідомленні. […]
Криптовалютна біржа Bybit зазнала масштабного хакерського нападу, внаслідок якого з її холодного гаманця Ethereum викрилали майже $1,5 мільярда. Про це повідомив генеральний директор компанії Бен Чжоу. З’ясувалося, що зловмисники скористалися вразливістю у механізмі підписання транзакцій, що дозволило їм отримати доступ до багатостороннього ETH-холодного гаманця. У результаті хакерам вдалося здійснити перерахунок коштів із холодного гаманця до теплового, водночас […]
Далі
Американський президент Дональд Трамп пригрозив запровадженням 100% мита на всі канадські товари у відповідь на можливу торговельну угоду Оттави та Пекіна. ВІдповідну заяву він зробив у своїй соцмережі Truth Social. Хазяїн Білого дому згадав у своєму дописі прем’єр-міністра Канади Марка Карні, якого він назвав “губернатором”. “Якщо губернатор Карні думає, що він перетворить Канаду на “порт […]
Далі
Литва, Латвія і Естонія відмовилися від використання білоруської електроенергії. Про це повідомило інформагентство Інтерфакс. За його даними, уряди балтійських країн виробили загальну методику з торгівлі електроенергією. Відповідно до неї поставляєма до Литви, Латвії і Естонії електроенергія не повинна виготовлятися в Білорусі. Електроенергія, що імпортується повинна мати докази, що вона виготовлена не в Білорусі, уточнили в […]
Далі
Китайська державна енергетична група China Energy Engineering оголосила про плани побудувати завод з переробки відходів в Києві. Дві дочірні компанії групи підписали контракт на проектування і будівництво сміттєпереробного заводу та електростанції на суму близько $238 млн і строком на 36 місяців. China Energy побудує два 750-тонних блоку, а також надасть послуги з експлуатації і технічного […]
Далі
Компанія Unilever, що спеціалізується на виробництві Dove і Domestos, зайнялася переговорами про купівлю компанії Honest Co., що випускає екологічні підгузники разом із засобами гігієни. The Wall Street Journal нагадує, що Honest Co. є компанією Джессік Альби. За інформацією цього ж видання – ймовірна сума угоди 1 мільярд доларів, причому переговори тільки почалися і насправді компанія […]
Далі
Антимонопольний комітет в 2018 році наклав штрафів на 277 млн грн. Такі дані АМКУ надав в своєму звіті за 2018 рік. Повідомляється, що розмір економічного ефекту в результаті роботи АМКУ склав 4 млрд. грн – на 56% більше, ніж в 2017 році. Розмір накладених штрафів склав 277 млн грн, в той же час безпосередньо в […]
Далі
BlaBlaCar з 10 жовтня починає впроваджувати в Україні платний доступ до бронювання місць у водіїв. Про це повідомляється на сайті компанії. Бронювання місць у поїздках на короткі дистанції до 120 км залишиться безкоштовним. Для поїздок понад 120 км слід обрати один з двох варіантів доступу: на 1 день за 49 грн. або на 1 місяць […]
Далі
Київський торгово-офісний центр “Арена Сіті” проданий структурам Сергія Тігіпка. Продавцем виступила Group DF Дмитра Фірташа. Структури Фірташа хотіли виручити за центр близько 20 млн доларів, але сума угоди склала в районі 13-15 млн доларів. Представники Group DF і Сергія Тігіпка коментарі не надали. Group DF виставив на продаж Арену Сіті більше року тому. Структури Фірташа […]
Далі
Singapore Airlines помінялася місцями з торішнім лідером Qatar Airways. Третє місце отримала японська авіакомпанія All Nippon Airways. Singapore Airlines стала кращою авіакомпанією світу, очоливши світовий рейтинг авіакомпаній World Airline Awards. Про це свідчить дослідження міжнародної організації оцінки авіаційного сервісу Skytrax. Другою у списку виявилася Qatar Airways, яка минулоріч займала лідируючу позицію. Третє місце отримала японська авіакомпанія […]
Далі
За даними Bloomberg, Apple найняла фахівців для роботи над супутниковою технологією, яка дозволить зв’язати інтернет-сервіси безпосередньо з гаджетами, минаючи мережі операторів. Проєкт підтримав СЕО компанії Тім Кук. Apple зібрала секретну команду для розробки супутників і пов’язаної з ними технології передачі даних. Про це пише Bloomberg з посиланням на джерела, знайомі з проєктом. За даними агентства, […]
Далі
На торги виставлені 45 вантажних, спеціальних та інших транспортних засобів підприємства. Майно Харківського авіазаводу виставили на торги через заборгованість із зарплати в 1,3 млн грн. Зазначається, що було заарештовано, описано та передано на реалізацію Сетам 45 вантажних, спеціальних та інших транспортних засобів підприємства. На початку року керівництво заводу затвердило графік погашення заборгованості. На той момент […]
Далі
У планах Нацбанку України – продаж ПриватБанку. Його приватизація, впевнені в НБУ, може зацікавити найпрестижніших міжнародних інвесторів, оскільки український банківський сектор має потенціал. Про це заявив глава НБУ Кирило Шевченко в інтерв’ю виданню GlobalCapital. “Наш банківський сектор має значний потенціал для міжнародних інвесторів. Ми сподіваємося, що найближчим часом міжнародні банківські групи придбають частки в українських держбанках”, […]
Далі
Проєкт газопроводу Сила Сибіру-2, який необхідний, щоб замінити російському Газпрому втрачений європейський ринок, просувається вкрай повільно через позицію, яку зайняв Китай. Про це повідомляє The South China Morning Post з посиланням на джерело. Зазначається, що Китай відмовився інвестувати в будівництво трубопроводу, пропонуючи Росії повністю оплатити багатомільярдний рахунок за будівництво. “У тому, що стосується будівництва, Пекін хоче бути […]
Далі
Гранична ціна держзаводу «Одеський припортовий завод» (ОПЗ), підприємства, що виробляє аміак, карбамід та іншу хімічну продукцію, різко знизилася приблизно в 10 разів. Нова гранична вартість приватизації оцінюється в $54 млн. Заступник директора ОПЗ, Микола Щуріков, повідомив про дану ситуацію на своєму офіційному Facebook-акаунті. За словами Щурікова можна зробити висновок, що одне з найбільших підприємств України […]
Далі
Міжнародний благодійний вечір «Парад Націй» проводиться вже ТРЕТІЙ рік поспіль. У «Параді Націй 2019» планується участь 50-ти країн світу, зокрема: Австралія, Австрія, Азербайджан, Аргентина, Афганістан, Білорусія, Бельгія, Болгарія, Бразилія, Британія, Вірменія, Греція, Грузія, Данія, Естонія, Єгипет, Ізраїль, Індонезія, Іран, Ірак, Іспанія, Італія, Казахстан, Канада, Катар, Кіпр, Китай, Киргизстан, Корея, Кувейт, Латвія, Литва, Малайзія, Мексика, Нідерланди, […]
Далі
За заявою Степана Кубіва (міністр економічного розвитку і торгівлі) Кабінет міністрів України прийняв постанову, яка дозволяє проводити продажу активів державних підприємств через систему ProZorro. Міністр економічного розвитку і торгівлі розповів про переваги пілотного проекту ProZorro.Продажі, а також акцентував увагу на можливостях продажу активів і майна державних підприємств за допомогою прозорої системи і прозорих правил на […]
Далі
