В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Світові ціни на нафту зросли на понад 2%, оскільки можливі переговори щодо припинення американсько-ізраїльської війни проти Ірану виглядають непевно. А відповідь Тегерана на останню пропозицію Вашингтона підкреслила гострі розбіжності між сторонами і посилила побоювання щодо перебоїв поставок. Про це повідомляє Reuters. Так, станом на 11:30 за Києвом ціна ф’ючерсів сорту Brent на липень на лондонській біржі […]
Європейські країни продовжують нарощувати інвестиції у сферу електромобілів, попри сповільнення ринку та пом’якшення екологічних вимог. Як повідомляє Reuters, країни Європейської економічної зони та Швейцарія вже залучили майже €200 млрд у розвиток екосистеми електрокарів. Згідно з дослідженням аналітичної групи New Automotive, близько €109 млрд припадає на виробництво акумуляторів та ланцюги постачання, ще €60 млрд – на випуск електромобілів. […]
Банки Німеччини провели чергову серію блокувань рахунків, позбавивши росіян доступу до їхніх грошей. Про це повідомляє інформагентство Deutsche Welle (DW), посилаючись на очевидців “з російським паспортом”. Росіяни скаржаться, що банки блокують рахунки та надісилають листи з вимогою надати ВНЖ протягом 14 днів. З такою ж проблемою, зокрема, зіткнулися кілька клієнтів Sparkasse Köln-Bonn. “Німці” з російськими паспортами жаліються, […]
Крюківський вагонобудівний завод (КВБЗ) передав партію нових цистерн Західній паливно-енергетичній компанії (ЗПЕК). Про це повідомила пресслужба заводу. “Інвестиційна програма ТОВ ЗПЕК на купівлю рухомого складу складає ~ 250-300 млн грн. Наразі в рамках укладеної угоди ПАТ КВБЗ виготовляє перші 30 вагонів-цистерн для перевезення нафтопродуктів”, – йдеться в повідомленні. Вказано, що група компаній ЗПЕК – “один з […]
Темпи зростання споживчих цін у США у квітні стали найвищими з весни 2023 року. Причиною стало різке подорожчання енергоносіїв, спричинене війною з Іраном, зокрема, блокуванням Ормузької протоки. Про це повідомляє New York Times, посилаючись на дані міністерства праці США. Споживчі ціни у квітні зросли до 3,8% у річному вимірі, тоді як у березні цей показник становив 3,3% […]
З пояатку року товарообіг України становив 46,1 мільярда доларів. Протягом січня-березня в Україну імпортували товарів на 32,2 мільярда дол., тоді як експортували – на 13,9 мільярда дол. Про це повідомила Державна митна служба. Оподаткований імпорт склав $22,3 млрд, або 69% загального обсягу ввезених товарів. Податкове навантаження на 1 кг оподаткованого імпорту становило $0,55. Серед країн, з яких […]
Катар уперше з початку війни з Іраном зміг провести танкер зі скрапленим природним газом через Ормузьку протоку. Про це повідомляє Bloomberg. Дані про відстеження суден свідчать, що СПГ-танкер Al Kharaitiyat, який на початку місяця завантажили на експортному терміналі Рас-Лаффан у Катарі, вже залишив Ормузьку протоку та перебуває в Оманській затоці. Наступним пунктом призначення судна вказаний Пакистан. […]
Світові запаси нафти стрімко зменшуються через проблеми з постачаннями з Перської затоки, спричинені обмеженням проходження танкерів через Ормузьку протоку на тлі триваючого регіонального конфлікту. Ці обставини підвищують ризик дефіциту пального та нестабільності цін на ринку. Про це повідомляє Bloomberg. За оцінками, у період з 1 березня по 25 квітня глобальні запаси нафти скоротилися, приблизно, на 4,8 мільйона […]
Материнський банк OTP Group – OTP Bank Plc. оголосив про підписання угоди про придбання мажоритарного пакету акцій Mobiasbanca – Groupe Societe Generale, молдавської дочірньої компанії Societe Generale Group. Mobiasbanca є четвертим за величиною банком на банківському ринку Молдови з часткою 13,3%, а також активно працюють в роздрібному і корпоративному сегментах, як універсальний банк. Співвласником найбільшого […]
Далі
Корпорація Walt Disney Co. збільшила свою частку в структурі власності оператора паризького «Діснейленду» на 9%. Про це стало відомо з прес-релізу, опублікованого напередодні. Відповідно до офіційної інформації, на даний момент Walt Disney Co. є власником 85,7% акцій Euro Disney SCA. Вищезазначена угода обійшлася студії в 1,5 мільярда доларів: близько 2 євро за акцію. Нагадаємо, що […]
Далі
Європейський банк реконструкції і розвитку (ЄБРР) схвалив довгостроковий кредит для торгово-промислової групи (ТПГ) Fozzy Group в розмірі $60 млн для оновлення та розширення продуктових мереж “Сільпо” і “Фора”, підвищення енергоефективності та конкурентоспроможності. Підписати кредитну угоду сторони планують до кінця другого кварталу поточного року. Проєкт загальною вартістю $160,8 млн націлений на підтримку стратегії Fozzy Group по […]
Далі
Американський бізнесмен Ілон Маск продав 4,4 млн акцій компанії Tesla Inc. Про це йдеться в регуляторних документах, поданих у Комісію з цінних паперів і бірж (SEC) США. Маск здійснював угоди на біржі у вівторок і четвер – тобто після укладання угоди з Twitter Inc. на суму $44 млрд. Ціна акцій, що продаються, варіювалася від $870 до […]
Далі
Суд у Франції заморозив право власності на віллу Irina Maria на курорті Рокбрюн-кап-Мартен (Лазурний берег). Офіційно вона належить російсько-вірменському бізнесмену Самвелу Карапетяну. Про це повідомила французька газета Le Monde. Прокуратура в Парижі вважає, що реальним бенефіціаром вілли є дочірня компанія російського нафтогазового гіганта Газпром. Вілла, відома місцевим жителям як Villa del Mare, розташована на ділянці розміром 3 гектари. […]
Далі
До суду направлено обвинувальний висновок стосовно двох посадових осіб Укрзалізниці щодо розтрати 26,7 млн. Національне антикорупційне бюро направило в суд обвинувальний акт щодо двох посадових осіб ДП Управління промислових підприємств Державної адміністрації залізничного транспорту України, в результаті дій яких Укрзалізниця незаконно переплатила 26,7 млн грн під час закупівлі метизної продукції. Зазначається, що посередники купували метизну […]
Далі
Україна має суттєвий геологічний потенціал у сфері рідкоземельних елементів (РЗЕ) і критичних матеріалів — від лужноземельних до важких лантаноїдів. Реальний трансформаційний ефект від цього потенціалу можливий лише за наявності продуманої стратегії, інвестицій у видобуток і переробку, розвитку ланцюгів доданої вартості та чітких державних стимулів. Нижче — комплексний аналіз запасів, ризиків, глобальних трендів, можливостей та практичних […]
Далі
Ціна на акції Symantec Corp знизилися на 25% сьогодні після того, як кіберкомпанія заявила про початок внутрішнього розслідування за заявою одного зі співробітників. Творець антивіруса Norton заявив, що проблема не пов’язана з порушеннями в системі роботи компанії або її безпеки, однак зазначив, що розслідування буде проводиться аудиторським комітетом компанії. Щонайменше сім аналітиків Wall Street знизили […]
Далі
Компанія онлайн-брокер Robinhood Markets Inc. за останні роки завоювала велику популярність серед молодих інвесторів-новачків, завдяки своїй платформі і мобільному додатку, які пропонують торгівлю без комісії. У червні на платформі Robinhood було скоєно більше угод (4,3 млн.), ніж у E-Trade і Charles Schwab разом узятих. При цьому, за другий квартал торгова виручка Robinhood зросла до $ […]
Далі
Airbus Group представила фінансовий звіт за підсумками третього кварталу і перших дев’яти місяців 2020 року. Група повідомила про те, що завершила останні звітні три місяці з чистим збитком €767 млн, незважаючи на скорочення витрат і витрати готівки. В цілому в цьому році збиток Airbus досяг вже €2,7 млрд. У третьому кварталі Airbus поставила 145 комерційних […]
Далі
Європейський суд виніс вкрай важливе рішення для компанії Airbnb, яка готується до IPO в 2020 році. Поданий французькою асоціацією позов проти Airbnb не був задоволений, оскільки компанія була визнана онлайн-платформою, а не агентством з нерухомості. Верховний суд Європейського союзу ухвалив, що міжнародна компанія по онлайн бронюванню місць проживання Airbnb Inc. є «інформаційною службою» або просто […]
Далі
Оператор будівництва «Північного потоку-2» Nord Stream 2 AG нарахував понад 120 компаній, що потрапляють під нові розширені санкції США. «Будь-які погрози застосування санкцій, націлених проти проєкту ” Північний потік-2″, впливають на цілий ряд західних підрядників та інвесторів. Якщо вони будуть введені, санкції безпосередньо торкнуться понад 120 компаній з більш ніж 12 країн Європи», – йдеться […]
Далі
Китайська державна енергетична група China Energy Engineering оголосила про плани побудувати завод з переробки відходів в Києві. Дві дочірні компанії групи підписали контракт на проектування і будівництво сміттєпереробного заводу та електростанції на суму близько $238 млн і строком на 36 місяців. China Energy побудує два 750-тонних блоку, а також надасть послуги з експлуатації і технічного […]
Далі
Швеція у всіх на слуху з дитинства, адже саме в Стокгольмі жили відомі казкові герої Малюк і Карлсон. Додамо сюди улюблену всіма ІКЕА, групу ABBA, машини Volvo і Scania, компанії Spotify, Ericsson, H&M, Electrolux і μTorrent – уявлення про країну складається по шматочках. Як стверджують мешканці Швеції, кращого місця для ведення бізнесу важко й знайти. […]
Далі
Китайці п’ятий місяць поспіль скуповують автомобілі, в тому числі, особливо сильно збільшився попит на електрокари американського концерну Tesla Ілона Маска, повідомляє агентство Bloomberg. Пояснюється, що роздрібні продажі легкових машин і позашляховиків в Китаї виросли на 7,8% в порівнянні з 2019 роком. Тільки в листопаді жителі Піднебесної скупили 2,11 мільйона автомобілів. Оптові продажі електрокарів подвоїлися і […]
Далі
Вчора відбулося підписання кредитної угоди представниками агрохолдингу «Астарта» з «Європейським інвестиційним банком» в Брюсселі. У зв’язку з розвитком і впровадженням проектів модернізації інфраструктури холдингу «Астарта», розвитком інноваційних систем управління в сегменті аграрного бізнесу, збільшенням конкурентоспроможності української сільгосппродукції, керівники компанії домовилися про надання кредитних коштів в розмірі 37 мільйонів доларів за програмою банку InnovFin – EU […]
Далі
