В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
У період з січня по вересень, країни Європейського Союзу отримали рекордні 12,18 млн тонн скрапленого природного газу з російського арктичного проєкту Ямал. Це на 9,5% більше, ніж за аналогічний період торік. Про це свідчить аналіз німецької організації Urgewald на основі даних Kpler. За перші дев’ять місяців ЄС заплатив за російський газ €7,88 млрд. З них […]
У Києві розпочав роботу Kyiv Business Centre – перший спеціалізований британський бізнес-центр у столиці України. Він має стати постійним майданчиком для співпраці оборонних компаній двох країн, розвитку спільних технологій і залучення інвестицій. Про відкриття центру повідомили Міністерство оборони України та уряд Великої Британії. Kyiv Business Centre створили за підтримки британського уряду в межах сторічного партнерства […]
Європейський Союз та Китай узгодили питання торгівлі гібридними автомобілями за результатами чергового раунду переговорів. Про це мовиться у заяві Міністерства торгівлі КНР. Подробиць відомство не розкрило. Водночас зазначило, що домовленість відповідає правилам Світової організації торгівлі. Брюссель й Пекін продовжать переговори стосовно цінових зобов’язань і процедур перевірки в межах розслідування ЄС щодо китайських електромобілів. Напередодні останнього […]
За підсумками вересня зростання споживчих цін в Україні прискорилося до 2,1% з 0,1% у серпні та 0,3% у липні. Про це повідомив Держстат. При цьому в річному вимірі – порівняно із вереснем 2025 року – рівень інфляції в Україні сягнув 10,0%. Ціни на харчові продукти та безалкогольні напої зросли на 1,9%. Найбільше подорожчали яйця – […]
Після тривалої юридичної битви Paramount нарешті отримала Warner Bros. Discovery: новоутворена компанія, Skydance, об’єднує голлівудські студії, стрімінгові платформи та кабельні канали. Про це повідомляє The New York Times. Paramount завершила угоду з придбання Warner Bros. Discovery, що надало Девіду Еллісону контроль над величезною медіа-імперією з найбільш цінними активами Голлівуду. “Угода миттєво виводить об’єднану компанію, тепер […]
Статки американського бізнесмена Ілона Маска знову перевищили $1 трлн після різкого зростання акцій його компанії SpaceX. За оцінкою Forbes, лише за день капітал підприємця збільшився на $30,6 млрд, – до $1,03 трлн повідомив напередодні телеканал CNBC. У понеділок акції SpaceX подорожчали на 7,6% і завершили торги на рівні $171,09 – найвищій позначці з червня. Ринкова […]
Національний банк України оштрафував ТОВ Свіфт Гарант, яке працює під торговельною маркою City24, на 14,629 млн грн. Причиною стали порушення вимог законодавства, що регулює діяльність на платіжному ринку. Про це повідомляється на сайті НБУ. За даними регулятора, рішення ухвалили за результатами планової перевірки, проведеної департаментом інспектування у лютому-квітні 2026 року, а також безвиїзного нагляду за […]
Зростання реального валового внутрішнього продукту (ВВП) України у 2026 році складе не більше 1,2%, а наступного року зросте лише на 1,5%. Такий оновлений прогноз Світовий банк опублікував у звіті Економічний огляд Європи та Центральної Азії. “Базовий сценарій наразі передбачає, що активні бойові дії триватимуть протягом усього 2027 року, на відміну від попереднього припущення про їхнє […]
Економіка Індії переживає не найкращі часи, щоб прискорити економічне зростання керівництво країни прийняло рішення знизити ставку податку на прибуток до 22 з 30%, а новостворені компанії будуть платити 15% податку, якщо діяльність буде розпочата до 2023 року. При такому зниженні країна втрачатиме до 20,4 мільярда доларів у рік, але компенсувати ці суми хочуть через зростання […]
Далі
Британський мільярдер Річард Бренсон розповів про свої плани інвестування в розвиток курортної зони на узбережжі Червоного моря в Саудівській Аравії. Дану інформацію підтвердила влада Саудівської Аравії, акцентуючи увагу на тому, що Річард Бренсон являється першим закордонним інвестором, з яким буде співпрацювати влада країни. Інформація про наміри інвестування в проекти Саудівської Аравії стала доступна завдяки особистому блогу […]
Далі
Європейський союз має намір ввести заходи щодо посилення контролю над американськими компаніями, в тому числі Google, Amazon і Facebook. Про це заявила заступник глави Єврокомісії Маргрете Вестагер в інтерв’ю The Wall Street Journal За інформацією, посилення спостережень стосуватиметься норм антимонопольного законодавства і виплати ними податків. “Це цілий комплекс питань. Він не покривається лише одним законодавчим […]
Далі
Архітекторський підрозділ південнокорейської компанії Samsung – SAMOO Architects&Engineers – не брала участі в проектуванні аеропорту Сімферополь в окупованому Криму, незважаючи на перемогу у відповідному тендері. Про це йдеться у відповіді МЗС України на запит Крим.Реалії. Причиною відмови, за інформацією українського зовнішньополітичного відомства, стала “політична чутливість проекту”. “У 2015 році SAMOO Architects&Engineers взяла участь і виграла […]
Далі
Компанія Philip Morris інвестувала 7,2 мільярда доларів США в дослідження продукції зі зниженим ризиком, щоб у перспективі повністю відмовитися від виробництва традиційних сигарет. Про це заявила керівник відділу з питань науки компанії Філіп Морріс Україна Тетяна Власійчук. “Ми віримо, що майбутнє саме за інноваційними рішеннями. Більше того, ми активно інвестуємо в цю віру. Ми відкрили […]
Далі
Керівник NASA Джеймс Брайденстайн заявив, що витрати на реалізацію планів повернення людини на Місяць можуть бути значно менше. «Я публічно в минулому говорив, що це (загальний рівень витрат) може скласти від 20 до $ 30 млрд. Хочу сказати, що це може бути істотно нижче в зв’язку з тим, що відбувається зараз із розвитком деяких партнерств […]
Далі
Європейський Союз надав країні меньше коштів. З омовленних 50 мільйонів євро було виділено лише 10. Все через те, що Київ не виконав усі умови. Але ЄС все є побачив і позитивну частину, щодо реформ охорони здоров’я, освіти. Представник Європейського Союзу Йоханнес Ган повідомив це під-час бесіди з В. Гройсманом. З явних проблем він виділив те, […]
Далі
Як стало відомо, в РФ юристи компаній NLF Group і Lex Borealis, що представляють інтереси низки власників iPhone, мають намір звернутися з судовими претензіями до компанії Apple через штучне уповільнення корпорацією роботи смартфонів даного бренду. За словами експертів, перемогти в такому процесі буде досить складно, адже необхідно надати докази злого умислу компанії Apple. Цікаво те, […]
Далі
Найбільша монопрофільна незалежна компанія із виробництва напівпровідників TSMC, яка розташована на Тайвані, схвалила інвестування у 3,5 млрд євро в будівництво свого першого заводу в Європі. Завод планують відкрити у 2027 році. Про це повідомляє Reuters. Зазначається, що рада директорів схвалила інвестиції в розмірі 3,499 мільярда євро в дочірню компанію European Semiconductor Manufacturing Company (ESMC) GmbH, 70% […]
Далі
Це пов’язано з тим, що керівництво Facebook порахувало конфіденційність даних “не пріоритетним завданням”. Джерела The Wall Street Journal заявляють, що засновник Facebook Марк Цукерберг міг бути особисто причетний до проблем компанії з захистом особистих даних користувачів. Соцмережа повинна була забезпечити конфіденційності особистих даних користувачів з 2012 року. Електронне листування керівництва компанії свідчить про те, що […]
Далі
Відповідно до даних, опублікованих Державною службою статистики України, середня номінальна заробітна плата в період липня знизилася на 0,3%, тобто на 21 гривню, сума місячного заробітку склала 7 тисяч 339 гривень. Якщо ж порівнювати зарплату за липень з аналогічним періодом минулого року, то за заявою представників Держстату, грошова винагорода за працю зросла на 36,6%. Лідером галузі за […]
Далі
Група компаній АІС офіційно заявила про тимчасове призупинення роботи низки автоцентрів у Києві, Одесі, Дніпрі, Запоріжжі та Полтаві. Причиною названо недружні дії ТОВ “РК Воздвиженка”, яке не має досвіду з ведення автомобільного бізнесу. Робота автоцентрів, розташованих у Києві за адресою: пер. Балтійський, 20, а також в Одесі, Дніпропетровську, Запоріжжі та Полтаві заблокована “у зв’язку з […]
Далі
У зв’язку з реалізацією реформи, підвищенням ефективності розслідувань, збільшенням довіри суспільства до державних органів, поліпшенням бізнес-клімату в країні, прем’єр-міністр України Володимир Гройсман пропонує посилити відповідальність провоохоронно-контролюючих структур через тиск на бізнес. За словами прем’єра, вже заплановано створення робочої групи, яка протягом двадцяти календарних днів, повинна продумати і розробити законопроект про кримінальну відповідальність зазначених структур через […]
Далі
Андрій Обрізан призначений гендиректором “Дарниці” Раніше Обрізан керував проектом міжнародної компанії зі штаб-квартирою в Цюріху (Швейцарія), що розробляє інноваційні продукти в сферах охорони здоров’я, комунікацій і безпеки. Новий топ-менеджер “Дарниці” також працював в ряді українських і міжнародних фармкомпаній, серед яких: Корпорація Артеріум, Біофарма, TEVA / PGT Healthcare, RichterGedeon. Крім того, він має 9-річний досвід роботи […]
Далі
