В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
В Україні розглядається можливість запровадження податку на відбудову, який би замінив 5%-вий військовий збір після війни. Про це йдеться в оновленому Меморандумі про економічну та фінансову політику в рамках програми співпраці з Міжнародним валютним фондом. Зазначається, що після продовження дії 5% ставки військового збору на 3 роки після завершення воєнного стану уряд має намір не допустити скорочення […]
Електрокросовер Tesla Model Y очолив рейтинг продажів нових автомобілів у Європі за результатами червня 2026 року. За місяць на європейському ринку реалізували 32 685 таких автомобілів. Електрокросовер обійшов традиційні бензинові бестселери, такі як Dacia Sandero та Renault Clio. Як з’ясувалося, цьому посприяли зростання європейського ринку електромобілів та стратегічне зниження цін компанією Tesla. До десятки найпопулярніших […]
У головному офісі Deutsche Bank у Франкфурті відбулися обшуки, повідомляє DW. Інформацію підтвердили в самому банку, зазначивши, що правоохоронці проводять слідчі дії в межах кримінального провадження, а фінансова установа повністю співпрацює зі слідством. За даними розслідування, увага прокуратури зосереджена на можливих неправдивих податкових деклараціях, які подавала дочірня компанія Postbank у 2008-2010 роках. “У Deutsche Bank проводиться […]
Компанія BAE Systems під час Міжнародного авіасалону у Фарнборо у Великій Британії уклала ліцензійну угоду, яка передбачає підтримку виробництва артилерійської системи Light Gun в Україні. Про це повідомили у компанії. Документ надає українській стороні доступ до необхідної технічної документації та інженерної підтримки, що дозволить виготовити перший дослідний зразок гармати. Крім того, сторони працюватимуть над адаптацією модифікації […]
Через удари РФ один із найбільших контейнерних перевізників світу Maersk тимчасово припиняє сервіс через Чорноморський рибний порт. Про це йдеться у повідомленні Maersk. Зазначається, що оператор компанії більше не має можливості продовжувати сервіс до України через Чорноморський рибний порт (ЧРП). Причиною назвали поточну ситуацію, що впливає на операційну діяльність – тобто ризики в Чорному морі, які останніми […]
Міжнародний валютний фонд пропонує Україні розпочати поступове підвищення тарифів на природний газ та електроенергію для населення з 2027 року. Така рекомендація міститься в оновленому меморандумі про співпрацю між Україною та МВФ. У документі наголошується, що будь-які зміни тарифної політики мають відбуватися лише після створення дієвої системи адресної допомоги для соціально вразливих домогосподарств. Саме вона має захистити людей, […]
Антимонопольний комітет України погодив придбання мережі продуктових маркетів КОЛО компанією Омега, яка розвиває мережу супермаркетів Varus. Відповідне рішення регулятор ухвалив 16 липня. У Varus назвали майбутню угоду однією з найбільших у сфері українського ритейлу цього року. У компанії зазначили, що об’єднання бізнесів дозволить значно посилити присутність у сегменті магазинів “біля дому” та створить можливості для подальшого розвитку мережі. Наразі […]
Компанія Meta починає впроваджувати функцію, яка дозволить батькам дізнаватися про небезпечні розмови їхніх дітей із чат-ботами на основі штучного інтелекту. Йдеться про випадки, коли підлітки обговорюють із ШІ теми самогубства або самоушкодження, повідомляє ABC news. Нова можливість під назвою Повідомлення для батьків стане доступною для користувачів батьківського контролю в Instagram у США, Великій Британії, Австралії та Канаді. […]
За останніми підрахунками, Дональд Трамп таки здобув перемогу на виборах в США. Про це вже повідомила більшість світових видань, репутація яких не дозволяє засумніватися в істинності цієї інформації. Як повідомляє ВВС, на даний момент кандидат від республіканців набрав 278 голосів делегатів. У Хіларі Клінтон – 218. Для перемоги в політичних перегонах, за кандидата мали проголосувати […]
Далі
Стартувала нова швейцарсько-українська програма «Розвиток торгівлі з високою доданою вартістю в органічному і молочному секторі України». Про це повідомляє Державна служба України з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів. Цілями програми є підвищення якості і безпеки продукції в згаданих секторах, а також підвищення торгового потенціалу на внутрішньому і зовнішньому ринках продукції з високою доданою […]
Далі
Данія надасть 6 млн євро на відновлення енергетичної інфраструктури України, пошкодженої внаслідок російських атак. Про це оголосила міністерка у європейських справах Данії Марія Б’єрре Хольст, передає пресслужба уряду. За її словами, ці кошти спрямують у фонд енергетичної підтримки України енергетичного співтовариства. Хольст також наголосила, що підтримка України була і залишається одним із пріоритетів Данії. Країна прагне бачити Україну […]
Далі
Представники Саудівської Аравії в останні кілька тижнів провели зустрічі з міжнародними інвесторами для обговорення можливості проведення додаткового лістингу акцій державної компанії Saudi Aramco на азіатських біржах. Про це повідомила в середу газета WSJ з посиланням на джерела. За їхніми даними, представники королівства дали зрозуміти, що протягом наступного року збираються понад формально домагатися міжнародного лістингу, який […]
Далі
Сукупний статок усіх доларових мільйонерів світу у 2021 році збільшився на 7,8% і склав $86 трлн. Про це повідомляє міжнародна консалтингова компанія Capgemini SA у щорічній доповіді World Wealth Report. Кількість людей з інвестиційними активами обсягом не менше одного мільйона доларів у 2021 році зросла у світі на 7,8% – до 22,5 млн осіб. Найбільше доларових […]
Далі
Сервіс BlaBlaCar впровадив нову систему онлайн-замовлень, яка передбачає платний доступ до пошуку водіїв, розповів представник компанії. Поки механіка буде працювати на довгих маршрутах (кілька сотень кілометрів), пізніше буде розгорнуто на усі поїздки. Вільний доступ діє 24 години, протягом яких користувач може знайти водія. У разі якщо за цей термін водій не був знайдений або він […]
Далі
Російський газовий монополіст Газпром відновив транспортування газу по газопроводу Турецький потік. Про це повідомила прес-служба концерну. “Планові профілактичні роботи на газопроводі Турецький потік, заплановані на період з 21 по 28 червня 2022 року, завершено. Транспортування газу відновлено сьогодні о 20.00”, – йдеться в повідомленні. Як відомо, минулого тижня Газпром відключив Турецький потік. Перед зупинкою напередодні по […]
Далі
У місті Мена Чернігівської області стартувало будівництво сонячної електростанції потужністю 8 МВт. Про це на своїй сторінці у Facebook повідомив Менський міський голова Геннадій Примаков. “Маємо чудову новину — в громаді розпочалося будівництво станції сонячних батарей. Ми пройшли шлях перемовин і прийняття рішень. Ось тепер настав час реалізації проєкту. Компанія “Санвін 28” розпочала будівництво. Номінальна […]
Далі
Торговий комісар Європейського Союзу Сесілія Мальмстрьом повідомила, що її турбує підвищення тарифів між США та Китаєм і попереджає про те, куди веде подальша ескалація торговельного конфлікту. «Турбує подальший розвиток і ескалація конфлікту з приводу тарифів між США і Китаєм. Очевидно, що це шкідливо для світової економіки. Торгові війни погані і в них важко перемогти», – […]
Далі
Швейцарський банк UBS повідомив про запуск нового фонду UBS Next, який буде використовуватися компанією для інвестицій в фінтех-стартапи та технологічні компанії в цілому. Обсяг фонду становить $ 200 млн. Установа фонду і наступні за цим інвестиції повинні допомогти банку з виконанням декількох ключових завдань розвитку. Серед них розвиток інноваційних цифрових технологій спільно з партнерами, модернізація […]
Далі
Компанії «Vir Biotechnology, Inc.» і «GlaxoSmithKline plc» (GSK) оголосили про глобальне розширення до фази 3 дослідження COMET-ICE, в якому оцінюють ефективність моноклональних антитіл – VIR-7831 для раннього лікування COVID-19 у пацієнтів, які схильні до високого ризику госпіталізації. VIR-7831 (також відомий як GSK4182136) являє собою повністю людське моноклональне антитіло проти SARS-CoV-2, відібране за його здатність нейтралізувати […]
Далі
Ціни на діаманти на світовому ринку впали до багаторічних мінімумів. Лише з початку року індекс цін на діаманти в 1 карат впав на 23%. Про це повідомляє американська компанія Rapaport, яка володіє найбільшим майданчиком для торгівлі діамантами в США. Індекс цін на діаманти масою 1 карат, станом на 1 листопада, зменшився на 22% порівняно з аналогічним періодом 2023 року […]
Далі
Компанія Amazon використовує на своїх складах систему Distance Assistant ( «Асистент дистанції») на базі штучного інтелекту, яка в режимі реального часу дозволяє контролювати дотримання соціальної дистанції співробітниками. Про це повідомляється в заяві, розміщеній у вівторок на сайті компанії. “Поки ми продумували зміни в робочому просторі і вводили нові правила в офісах, наші інженери шукали способи […]
Далі
Комітет з питань судочинства США проведе слухання у вівторок 17 липня, щоб отримати свідчення від представників Facebook Inc, Twitter Inc і підрозділу Alphabet Inc YouTube про те, чи фільтрують медіа-компанії контент за політичними критеріями і мотивами, сказав голова Комітету Палати представників Конгресу США . Консервативні республіканці в Конгресі критикували дані компанії за те, що, як […]
Далі
