В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Новий уряд Угорщини планує переглянути фінансування та умови реалізації проєкту розширення АЕС Пакш-2, який виконує Росатом. Про це заявив кандидат на посаду міністра економіки та енергетики Іштван Капітані, повідомляє Reuters. Мовиться про проєкт вартістю майже $15 млрд, який передбачає будівництво двох нових енергоблоків на діючій АЕС Пакш. За словами Капітані, уряд планує провести аудит контрактів, оскільки вони є закритими, […]
Світові ціни на нафту зросли на понад 2%, оскільки можливі переговори щодо припинення американсько-ізраїльської війни проти Ірану виглядають непевно. А відповідь Тегерана на останню пропозицію Вашингтона підкреслила гострі розбіжності між сторонами і посилила побоювання щодо перебоїв поставок. Про це повідомляє Reuters. Так, станом на 11:30 за Києвом ціна ф’ючерсів сорту Brent на липень на лондонській біржі […]
Європейські країни продовжують нарощувати інвестиції у сферу електромобілів, попри сповільнення ринку та пом’якшення екологічних вимог. Як повідомляє Reuters, країни Європейської економічної зони та Швейцарія вже залучили майже €200 млрд у розвиток екосистеми електрокарів. Згідно з дослідженням аналітичної групи New Automotive, близько €109 млрд припадає на виробництво акумуляторів та ланцюги постачання, ще €60 млрд – на випуск електромобілів. […]
Банки Німеччини провели чергову серію блокувань рахунків, позбавивши росіян доступу до їхніх грошей. Про це повідомляє інформагентство Deutsche Welle (DW), посилаючись на очевидців “з російським паспортом”. Росіяни скаржаться, що банки блокують рахунки та надісилають листи з вимогою надати ВНЖ протягом 14 днів. З такою ж проблемою, зокрема, зіткнулися кілька клієнтів Sparkasse Köln-Bonn. “Німці” з російськими паспортами жаліються, […]
Крюківський вагонобудівний завод (КВБЗ) передав партію нових цистерн Західній паливно-енергетичній компанії (ЗПЕК). Про це повідомила пресслужба заводу. “Інвестиційна програма ТОВ ЗПЕК на купівлю рухомого складу складає ~ 250-300 млн грн. Наразі в рамках укладеної угоди ПАТ КВБЗ виготовляє перші 30 вагонів-цистерн для перевезення нафтопродуктів”, – йдеться в повідомленні. Вказано, що група компаній ЗПЕК – “один з […]
Темпи зростання споживчих цін у США у квітні стали найвищими з весни 2023 року. Причиною стало різке подорожчання енергоносіїв, спричинене війною з Іраном, зокрема, блокуванням Ормузької протоки. Про це повідомляє New York Times, посилаючись на дані міністерства праці США. Споживчі ціни у квітні зросли до 3,8% у річному вимірі, тоді як у березні цей показник становив 3,3% […]
З пояатку року товарообіг України становив 46,1 мільярда доларів. Протягом січня-березня в Україну імпортували товарів на 32,2 мільярда дол., тоді як експортували – на 13,9 мільярда дол. Про це повідомила Державна митна служба. Оподаткований імпорт склав $22,3 млрд, або 69% загального обсягу ввезених товарів. Податкове навантаження на 1 кг оподаткованого імпорту становило $0,55. Серед країн, з яких […]
Катар уперше з початку війни з Іраном зміг провести танкер зі скрапленим природним газом через Ормузьку протоку. Про це повідомляє Bloomberg. Дані про відстеження суден свідчать, що СПГ-танкер Al Kharaitiyat, який на початку місяця завантажили на експортному терміналі Рас-Лаффан у Катарі, вже залишив Ормузьку протоку та перебуває в Оманській затоці. Наступним пунктом призначення судна вказаний Пакистан. […]
У США покупцям в магазинах Starbucks будуть повідомляти код напою, за допомогою якого ті зможуть отримати інформацію, звідки було доставлено вибране ними зерно, в яких умовах його виростили і обсмажити. Фермери, які співпрацюють з мережею, теж зможуть відстежувати свою продукцію. “Ми могли відслідковувати всю каву, яку купуємо на будь-який фермі, протягом майже двох десятиліть”, – […]
Далі
В Україну з січня по серпень було імпортовано 258,3 тис легкових авто (вживаних та нових). Це на 20% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Про це повідомляє Укравтопром з посиланням на дані Держстату. Загальна митна вартість цих авто становила $3,7 млрд (+25%). Зазначається, що найбільшим постачальником легковиків була Німеччина, звідки в Україну було завезено майже 57 […]
Далі
Apple активізувала роботу над власним пошуковим сервісом, який стане конкурентом Google, пише Financial Times з посиланням на співрозмовників в мобільній індустрії. Однією з ознак цього співрозмовники видання назвали те, що після оновлення операційної системи iOS Apple почала показувати власні пошукові результати і давати прямі посилання на сайти, коли користувачі вводять запити в пошук на головному […]
Далі
Українська компанія SkyUp Airlines відкриває нові закордонні маршрути з вильотом з Києва, Львова та Харкова. По вівторках і п’ятницях заплановані рейси з Києва в Белград і Стокгольм, по четвергах і неділях у Братиславу, по середах і неділях в Амман, по понеділках і четвергах в Коломбо, по середах і суботах в Дубаї. Зі Львова по середах […]
Далі
Технічний збій стався на Токійській фондовій біржі, через що торги були призупинені. Про це йдеться в заяві компанії Japan Exchange Group, що володіє біржею. “Торгівля всіма акціями на Токійській фондовій біржі призупинена через збої, пов’язані з доставкою ринкової інформації”, – йдеться в повідомленні торгового майданчика. Уточнюється, що торги зупинили о 23.35 GMT (02.35 за Києвом). […]
Далі
Світовий ринок втратив понад $50 млрд через недовидобуту нафту з початку війни в Ірані, яка триває майже 50 днів. Про це свідчать розрахунки Reuters та оцінки аналітиків. За цей час із глобального ринку вибуло понад 500 млн барелів сирої нафти та конденсату, що стало найбільшим порушенням постачання енергоносіїв у сучасній історії, свідчать дані Kpler. Інакше кажучи, 500 мільйонів барелів […]
Далі
Холдинг LVMH Moet Hennessy-Louis Vuitton (LVMH) повідомив, що в понеділок, 28 вересня, подав зустрічний позов до Tiffany в суд Делавера через невдалу угоду щодо злиття двох компаній. Французький холдинг і американський ювелірний дім домовилися про злиття в листопаді 2019 року. Сторони підписали угоду, згідно з яким LVMH повинен був заплатити за Tiffany $ 16,2 млрд. […]
Далі
США виділять 100 млн доларів на ремонт конфайнмента Чорнобильської АЕС, пошкодженого російським дроном. Про це поінформував міністр енергетики Денис Шмигаль. “Під час Міжнародної Чорнобильської конференції ми говорили з партнерами про фінансові потреби на відновлення конфайнмента. Сьогодні це близько 500 млн євро”, – зазначив він. Український урядовець також висловив вдячність уряду США й американській делегації, що правцювала в […]
Далі
Суд Амстердама арештував активи нідерландської компанії Gazprom Neft Middle East (GNME) – дочірньої структури Газпром нафти. Про це повідомляють росЗМІ з посиланням на судові матеріали. Позов подав інвестор Alcazar Capital Partners (Кайманові острови), котрий багато років намагається стягнути борг із уряду Іракського Курдистану. У компанії вважають, що GNME володіє майном, яке належить курдському уряду, і воно […]
Далі
Крюківський вагонобудівний завод (КВБЗ) передав партію нових цистерн Західній паливно-енергетичній компанії (ЗПЕК). Про це повідомила пресслужба заводу. “Інвестиційна програма ТОВ ЗПЕК на купівлю рухомого складу складає ~ 250-300 млн грн. Наразі в рамках укладеної угоди ПАТ КВБЗ виготовляє перші 30 вагонів-цистерн для перевезення нафтопродуктів”, – йдеться в повідомленні. Вказано, що група компаній ЗПЕК – “один з […]
Далі
Італійська компанія Lamborghini в вересні 2020 року продала у всьому світі 738 автомобілів. Це новий рекорд для компанії, повідомляється на її сайті. При цьому в третьому кварталі 2020 року в усьому світі продали 2 083 автомобіля Lamborghini. Відомо, що навесні поточного року Lamborghini була змушена через пандемію коронавірусу на два місяці закрити всі свої підприємства. […]
Далі
Китай офіційно запровадив заборону на використання електронних дверних ручок в електромобілях, ставши першою країною у світі з настільки жорсткими вимогами до конструкції дверей електромобілів. Нові правила набудуть чинності з 1 січня 2027 року й зобов’яжуть автовиробників встановлювати механічні ручки як зовні, так і всередині електричних моделей, що продаються на китайському ринку. Примітно, що нові правила […]
Далі
