В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…
Закон и практика
Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.
Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.
Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.
Тень рынка
Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.
В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?
Цена вопроса
Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.
Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!
Что будет, если открыть рынок
В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.
Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.
Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.
Лазейка в моратории
Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.
Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.
Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.
Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.
Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.
Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.
Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.
Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине
Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Мировые цены на нефть выросли более чем на 2%, поскольку возможные переговоры о прекращении американо-израильской войны против Ирана выглядят неопределенно. А ответ Тегерана на последнее предложение Вашингтона подчеркнул острые разногласия между сторонами и усилил опасения по поводу перебоев поставок. Об этом сообщает Reuters. Так, по состоянию на 11:30 по Киеву цена фьючерсов сорта Brent на июль […]
Европейские страны продолжают наращивать инвестиции в сферу электромобилей, несмотря на замедление рынка и смягчение экологических требований. Как сообщает Reuters, страны Европейской экономической зоны и Швейцария уже привлекли почти €200 млрд в развитие экосистемы электрокаров. Согласно исследованию аналитической группы New Automotive, около €109 млрд приходится на производство аккумуляторов и цепочки поставок, еще €60 млрд — на выпуск электромобилей. […]
Банки Германии провели очередную серию блокировок счетов, лишив россиян доступа к их деньгам. Об этом сообщает информагентство Deutsche Welle (DW), ссылаясь на очевидцев «с российским паспортом». Россияне жалуются, что банки блокируют счета и присылают письма с требованием предоставить ВНЖ в течение 14 дней. С такой же проблемой, в частности, столкнулись несколько клиентов Sparkasse Köln-Bonn. «Немцы» с российскими […]
Крюковский вагоностроительный завод (КВБЗ) передал партию новых цистерн Западной топливно-энергетической компании (ЗПЭК). Об этом сообщила пресс-служба. «Инвестиционная программа ООО ЗПЭК на покупку подвижного состава составляет ~ 250-300 млн грн. В настоящее время в рамках заключенного договора ПАО КВБЗ изготавливает первые 30 вагонов-цистерн для перевозки нефтепродуктов», – говорится в сообщении. Указано, что группа компаний ЗПЭК – «один […]
Темпы роста потребительских цен в США в апреле стали самыми высокими с весны 2023 года. Причиной стало резкое подорожание энергоносителей, вызванное войной с Ираном, в частности, блокировкой Ормузского пролива. Об этом сообщает New York Times, ссылаясь на данные министерства труда США. Потребительские цены в апреле выросли до 3,8% в годовом выражении, тогда как в марте этот показатель […]
С начала года товарооборот Украины составил 46,1 миллиарда долларов. В течение января-марта в Украину импортировали товаров на 32,2 миллиарда долл., тогда как экспортировали — на 13,9 миллиарда долл. Об этом сообщила Государственная таможенная служба. Облагаемый налогом импорт составил $22,3 млрд, или 69% общего объема ввезенных товаров. Налоговая нагрузка на 1 кг облагаемого импорта составила $0,55. Среди стран, […]
Катар впервые с начала войны с Ираном смог провести танкер со сжиженным природным газом через Ормузский пролив. Об этом сообщает Bloomberg. Данные о отслеживании судов свидетельствуют, что СПГ-танкер Al Kharaitiyat, который в начале месяца загрузили на экспортном терминале Рас-Лаффан в Катаре, уже покинул Ормузский пролив и находится в Оманском заливе. Следующим пунктом назначения судна указан Пакистан. Отмечается, […]
Мировые запасы нефти стремительно сокращаются из-за проблем с поставками из Персидского залива, вызванных ограничением прохода танкеров через Ормузский пролив на фоне продолжающегося регионального конфликта. Эти обстоятельства повышают риск дефицита топлива и нестабильности цен на рынке. Об этом сообщает Bloomberg. По оценкам, в период с 1 марта по 25 апреля глобальные запасы нефти сократились примерно на 4,8 миллиона […]
Шведская Volvo Cars и китайская Geely планируют объединить подразделения, занимающиеся производством двигателей, и выделить их в отдельную компанию. Автопроизводители рассчитывают, что такое решение позволит им сократить расходы. Объединенная компания будет поставлять два миллиона дизельных и бензиновых двигателей, тогда как на текущий момент Volvo производит 600 тыс. В Volvo отметили, что выделение бизнеса позволит компании сфокусироваться […]
Далее
Завод Baykar по производству беспилотников в Украине продолжат строить, несмотря на обстрелы российских войск. Об этом заявил генеральный директор компании Халюк Байрактар в интервью Укринформу. В ночь на 29 августа россияне в четвертый раз за последние полгода нанесли удар по заводу турецких беспилотников Bayraktar в Киеве. «Прежде всего эта атака стала еще одним свидетельством той жестокости, с которой […]
Далее
В своём консенсус-прогнозе Министерство экономического развития и торговли отметило, что украинское правительство рассчитывает получить от МВФ всего лишь $1,5 млрд. Данные показатель свидетельствует о существенном урезании международной финансовой помощи для Украины. В прошлом отчёте Минэкономразвития рассчитывало на финансовую помощь в размере $3,5 млрд. Также, в прогнозе профильное правительственное ведомство подчеркнуло, что рассчитывает на финансовую помощь […]
Далее
Объем чистых продаж корпорации остался на уровне 2017 года. В рейтинг вошли еще две украинские компании. Корпорация Roshen, принадлежащая президенту Петру Порошенко, заняла 25-е место в международном рейтинге мировых кондитерских компаний Global Top 100 Candy Companies по итогам 2018 года. По сравнению с прошлым годом компания опустилась на одну позицию. По данным издания, объем чистых […]
Далее
В связи с санкциями США против России по причине агрессии, оккупации Крыма, вторжения на восток Украины, представитель российского рынка «Лаборатория Касперского» закрывает в Вашингтоне свое представительство, обслуживавшее государственный сегмент Америки. Напомним, что в сентябре в связи с ужесточением мер внутренней безопасности США, решение Министерства внутренней безопасности страны гласит, что запрещено использовать российские программные продукты в […]
Далее
Киевский Печерский райсуд арестовал счета трех газодобывающих компаний, которые входят в группу Burisma Николая Злочевского. Согласно информации, содержащейся в Едином реестре судебных решений, суд вынес соответствующий вердикт 1 июля 2016 года. Счета компании были арестованы по ходатайству Генпрокуратуры Украины. Арестованы счета, ценные бумаги и остановлены расходные операции компаний — ООО «Пари», ООО «ЭСК «Эско-Пивнич», […]
Далее
В НБУ заявляют, что государственные “Ощадбанк” и “Укрэксимбанк” имеют проблемы с капиталом. Общая потребность 11 банков в капитале по базовому стресс-тесту составляет 35,3 миллиардов гривен, из них в двух госбанков – Ощадбанка и Укрэксимбанка – 23,3 миллиардов гривен. Отмечается, что 60% портфеля государственных банков составляют кредиты 20 известных частных бизнес-групп. Эти кредиты имеют плохое качество […]
Далее
Директор Европейского бюро Всемирной организации здравоохранения Ханс Клюге призвал Европу готовиться к новой волне коронавируса. Об этом сообщает РБК-Украина со ссылкой на The Independent. Так, в интервью британскому изданию Клюге заявил, что странам Европы необходимо готовиться к новой волне коронавируса и проявлять осторожность при отмене ограничительных мер. «Я очень обеспокоен по поводу двойной волны: осенью […]
Далее
Правительство США установило цену одной прививки от коронавируса на уровне 19,5 доллара, однако получить необходимо две дозы. Об этом в четверг, 23 июля, сообщило агентство Reuters. Стоимость препарата определили из контракта Штатов с германской компанией BioNTtech и американской Pfizer о поставках 100 млн доз вакцины BNT162 от коронавируса на $1,95 млрд. Это первая сделка США […]
Далее
Вопрос заниженных налоговых платежей игорного бизнеса в 2022 году остается открытым, компании должны доплатить в бюджет миллиарды гривен. Об этом в интервью Интерфакс-Украина заявил глава комитета Верховной Рады по финансам, налоговой и таможенной политике Даниил Гетманцев. «Подавляющее большинство операторов уже работает «по-белому» и платит несравнимые с прошлым годом налоги в государственный бюджет. Но мы должны усиливать это давление […]
Далее
Германский автостроительный концерн Volkswagen будет поставлять двигатели для машин российской «Группы ГАЗ» (Горьковский автомобильный завод). Об этом идет речь в пресс-релизе немецкой компании – сообщают журналисты иностранного издания Deutsche Welle. В соответствии с опубликованными материалами, стороны уже заключили соответствующий договор о сотрудничестве. Согласно нему, первые поставки двигателей типа TDI для российского машиностроительного завода начнутся в […]
Далее
Еще 7 локомотивов General Electriс прибыли в порт Черноморск. Сегодняшнее утро началось с выгрузки тепловозов с судна. Они, как и 8 предыдущих, направятся на Крюковский вагоностроительный завод для окончательного укомплектования. Отмечается, что по контракту первая партия тепловозов TE33A серии Evolution производства General Electric состоит из 30 единиц. «Компания поставила в общей сложности уже 15, остальные, […]
Далее
Российская экономика в июле 2024 года пережила существенный рост просроченной задолженности по зарплате. Суммы, не выплаченные работникам, стали больше на 100,5 млн рублей, а общий размер долгов работодателей перед сотрудниками достиг 427,4 млн рублей. Об этом свидетельствуют данные Росстата. В процентном отношении прирост просроченной зарплатной задолженности – на 30,7% за месяц – стал рекордным с января 2013 […]
Далее
Компания Amazon представила обновленную версию своего планшета Fire HD. У новинки более быстрый по сравнению с прошлогодней моделью процессор, 10-дюймовый экран с разрешением 1080p и 2 Гб оперативной памяти. Устройство выпускается в двух версиях: с памятью 32 Гб и 64 Гб. По сравнению с предыдущей моделью время работы батареи увеличилось с 10 до 12 часов. […]
Далее
В системе Prozorro.Продажи впервые продали криптовалюту. Так, на онлайн-торгах 0,1 биткоина купили 14 мая. Об этом сообщается на сайте портала. «Через платформу Prozorro.Продажи выставлена на аукцион цифровая вещь (Биткоин, BTC). Количество: 0,1», — говорится на странице соответствующего лота. Начальная цена криптовалюты составляла 188 000 гривен, но в ходе торгов цена выросла до 300 001 гривны, за которую […]
Далее
