Комерційна нерухомість України: тенденції та очікування

Сьогодні ринок торговельної нерухомості переживає не найкращі часи. Загальна тенденція останніх років – очікування зростання як попиту, так і пропозиції, а опосередковано – очікування економічного зростання в цілому.

Поточний стан ринку та перспективи

Оборот роздрібної торгівлі у минулому році становив 1 трильйон 159 мільярдів 271 мільйонів гривень, що на 4 % більше від обсягу 2015 року. ВВП у IV кварталі порівняно з попереднім кварталом (з урахуванням сезонного фактору) становив 101,9 %, а порівняно з IV кварталом 2015 року – 104,7 %.

У відповідь на це у 2016 році почався процес повільної стабілізації на ринках торговельної нерухомості та ритейлу. Поступово зростають орендні ставки та збільшується попит клієнтів. Відкриття цілого ряду запланованих у 2016 році об’єктів, традиційно для останніх років, переноситься на наступні періоди.

Рік, що минув, продовжив тенденцію боротьби девелоперів за орендаря. Девелопери шукають нові ідеї та узагальнюють найпрогресивніший світовий досвід. Для зменшення вакантності торговельних площадок впроваджуються інноваційні рішення. У концентрованому інтересі серед інвесторів до традиційно привабливого Києва швидкими темпами долучаються Львів та Львівська область і Одеса. Це справедливо також щодо тенденції концентрації бізнесу у цих регіонах.

Очікується, що 2017 рік введе тенденцію на переорієнтацію ТРЦ з загальних на професійні. Отримає все ширшого розвитку концепція мультибрендових універмагів, де в одному просторі поєднані представники багатьох брендів, як це традиційно притаманне, наприклад, британським молам. Ще однією прогресивною тенденцією є введення простору коворкінгу та впровадження «зелених» рішень для обслуговування торговельних центрів та молів. Впроваджуються технології, що дозволяють економити вичерпні ресурси та зменшувати витрати на утримання приміщень.

У 2016 у Києві введено в експлуатацію кілька великих об’єктів торговельної нерухомості, серед них: Розважальний центр «New Way» (17 000 кв. м); Торговельний центр «Орнамент» (4 700 кв. м), Торговельно-розважальний центр «Lavina Mall», а також оновлений після реконструкції ЦУМ. Ці проекти були розпочаті декілька років тому. У 2017 планується відкриття ще принаймні двох-п’яти таких об’єктів. Крім того, протягом року відбулось кілька угод купівлі-продажу об’єктів торговельної нерухомості, що є підтвердженням наявності інтересу інвесторів на цьому ринку. Що стосується орендарів, то з другої половини 2016 попит посилився. Крім локальних, пожвавили свою експансію і закордонні ритейлери.

Орендні ставки починають зростати, але все ще знаходяться на досить низьких позиціях. Максимальна орендна ставка у якісних торговельних центрах Києва у кінці 2016 становила $ 780 за квадратний метр за рік (без врахування ПДВ та операційних витрат).

Ринок готельної нерухомості, наразі, має свої тенденції. За даними звіту консалтингової компанії «Ernst & Young» в Україні сукупний номерний фонд Києва становить більше 10 тисяч номерів у 98 готелях. Показник забезпеченості номерним фондом залишається на досить низькому рівні, особливо у порівнянні з ринками Центральної та Східної Європи. Тенденцією останніх років також стало поповнення номерного фонду переважно готелями високої цінової категорії. Готелі середньої цінової категорії, хоча і складають у структурі сукупного номерного фонду майже половину, характеризуються досить високим ступенем зносу. Якщо раніше міжнародні оператори проявляли свою зацікавленість до готельного ринку України, то сьогодні лише 20 % сукупного номерного фонду Києва представлені готелями світових брендів. За даними «Travel & Tourism Council» сукупний в’їзний туристичний потік становив 20 мільйонів чоловік у 2013 та у 2014-2015 скоротився, відповідно, на 50% та 15 % . Станом на кінець 2016 середній показник наповненості готелів високого сегменту становив біля 40 %. Середня вартість номера біля $ 170 на добу.

Втім, експерти прогнозують, що Україна може розраховувати на поступове відновлення інтересу на фоні відновлення ділової активності зі сторони іноземних гостей та проведення у Києві в 2017 році Євробачення.

Повернути втрачене

За даними Colliers Internationalу у 2013 Київ займав друге місце серед столиць країн Східної Європи за обсягом площ, що розбудовуються під торговельно-розважальні центри. У 2012 біля 100 тисяч квадратних метрів торговельних приміщень було введено в експлуатацію, а пропозиція якісних торговельних площ Києва досягла 800 тисяч квадратних метрів. Загальний об’єм пропозиції у порівнянні з 2011 зріс на 14 %. Був заявлений безпрецедентний прогнозований об’єм нової пропозиції для введення в експлуатацію у 2013-2015. На той час реальний дохід населення та роздрібний товарообіг, відповідно до даних Державної служби статистики, збільшились на 13,5 % та 15,9 % відповідно. На ринок вийшла велика кількість нових брендів. У кінці 2012 найвищі орендні ставки у найуспішніших торговельних центрах Києва становили $ 110 за квадратний метр на місяць, а на основних торговельних вулицях Києва досягали $ 250. Девелопери також проявляли високу активність до проектів як у столиці так і в регіонах.

Дефіцит якісної пропозиції на тлі стабільного попиту до 2012 року дозволяв готельєрам встановлювати більш високі ціни на проживання у порівнянні з розвиненими ринками. У той же час середній рівень завантаження складав 60-70 %. У 2012 році було введено в експлуатацію значну кількість готелів. У столиці пропозиція загального номерного фонду готелів категорії 5 і 4 зірки підвищилось на 27 % та 50 % відповідно. Середня вартість номеру верхнього цінового сегменту склала біля $ 256.

Законодавча база

Нормативне регулювання у сегменті комерційної нерухомості досить об’ємне. Серед головних нормативних актів можна виділити:

• Цивільний та Господарський кодекси,
• Закони України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,
• «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»,
• «Про фінансовий лізинг» та безліч підзаконних нормативних актів, які певним чином стосуються цього питання.

Юридичний аспект регулювання комерційної нерухомості відрізняється нормативною різноманітністю.

Прогнози експертів

Очікування експертів на перспективи розвитку торговельної нерухомості покращуються пропорційно поліпшенню загальних економічних показників. Ринок поступово виходить з кризи. Повільно, але збільшується роздрібний товарообіг. Принаймні він відвойовує свої докризові позиції. Лунають думки, що 2017 стане переломним на ринку нерухомості. Значний попит очікується на ринку більш якісних приміщень. Як і 2016, 2017 очевидно буде ринком орендаря. Орендодавці продовжать йти на поступки орендарів: фіксувати орендні ставки у гривні та прив’язувати орендну плату до відсотку товарообігу. Загалом, очікується, що орендні ставки залишаться на тому ж, або близькому, рівні.