Земля: занадто довго нерухома нерухомість

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Opel представив електровен Combo-e
    Новини

    Opel представив електровен Combo-e

    Компанія Opel Combo-e в четвер, 21 січня, представила в Рюссельсхаймі новий комерційний автомобіль – повністю електричний вантажний мікроавтобус Combo-e. Фургон пропонуватимуть у двох варіантах кузова – довжиною 4,4 м і 4,75 м. Combo-e з 4,4-метровим кузовом і колісною базою в 2785 м може перевозити вантажі вагою до 800 кг, в тому числі, довгоміри до 3,09 […]

  • ЄЦБ застеріг від економічних загроз через пандемію COVID-19
    Новини

    ЄЦБ застеріг від економічних загроз через пандемію COVID-19

    Європейський центральний банк (ЄЦБ) застеріг щодо подальших можливих економічних загроз на тлі нинішньої пандемії COVID-19. Відповідну заяву зробила у четвер, 21 січня, керівниця ЄЦБ Крістін Лагард після проведення засідання Ради ЄЦБ. За словами очільниці головного фінансового регулятора Єврозони, пандемія залишається й надалі “серйозною загрозою” як для економіки країн Єврозони, так і для глобальної економіки. Водночас […]

  • Фінансові ринки встановили рекорди на тлі інавгурації Байдена
    Новини

    Фінансові ринки встановили рекорди на тлі інавгурації Байдена

    Після вступу Джо Байдена на посаду президента США в середу, 20 січня, світові фондові індекси зросли до нових рекордів, повідомляє агентство Reuters. Індекс акцій MSCI по всьому світові зріс на 1%, встановивши новий рекорд. З початку січня Індекс зріс на 3,3%. Індекс Dow Jones зріс на 0,63%, до 31 125,72, S&P 500 – на 1,13%, до […]

  • Антимонопольні органи ЄС перевірять рекламні сервіси Google
    Новини

    Антимонопольні органи ЄС перевірять рекламні сервіси Google

    В Євросоюзі антимонопольне відомство запросило у рекламодавців інформацію про практику Google в сфері рекламних технологій. Про це з посиланням на документ Єврокомісії повідомляє Reuters. За останні три роки за блокування конкурентів в сфері онлайн-покупок, смартфонів на платформі Android і онлайн-реклами компанія Google була оштрафована на загальну суму 8,25 млрд євро. Зараз компанія проходить ще за двома […]

  • Ford відкличе три мільйони авто через проблеми з подушками безпеки
    Новини

    Ford відкличе три мільйони авто через проблеми з подушками безпеки

    Національне управління безпеки дорожнього руху США (NHTSA) зобов’язало автоконцерн Ford Motors відкликати 3 млн автомобілів через несправні подушки безпеки від компанії Takata. Під відкликання підпали Ford Ranger, Fusion, Edge, Lincoln Zephyr / MKZ, Mercury Milan і Lincoln MKX, які випускалися з 2006 по 2012 рік. Через розрив подушок безпеки загинуло двоє власників Ford Ranger. Відкликання […]

  • У Білорусі перекрили нафтопровід Дружба для прокачування нафти з України
    Новини

    У Білорусі перекрили нафтопровід Дружба для прокачування нафти з України

    Білорусь перекрила транзит російської нафти по ділянці нафтопроводу Дружба до 22 січня. Про це сказав прес-секретар Транснафти Ігор Дьомін,. “Відповідно до плану, білоруська сторона сьогодні перекрила транзит у напрямку Фенешлітке і Будковіце (південна гілка Дружби) до 22 січня через реверс ділянки Михалков – Броди для прокачування партії нафти з Одеси на Мозир” – повідомив він. Як […]

  • Фонд держмайна заявив про загрозу зриву приватизації через обшуки в ОГХК
    Новини

    Фонд держмайна заявив про загрозу зриву приватизації через обшуки в ОГХК

    Обшуки в Об’єднаній гірничо-хімічній компанії загрожують зривом всієї великої приватизації в 2021 році. Про це йдеться в заяві Фонду держмайна в понеділок, 18 січня. Минулого тижня в ОГХК пройшли обшуки у справі про незаконне постачання титанової сировини. За їхніми підсумками в компанії заявили про безпрецедентні процесуальні порушення. Зокрема зазначалося, що справа була відкрита задовго до […]

  • Heathrow втратив лідерство серед найбільш завантажених аеропортів світу
    Новини

    Heathrow втратив лідерство серед найбільш завантажених аеропортів світу

    За підсумками 2020 року Heathrow опустився на третє місце, пропустивши вперед новий міжнародний аеропорт в Стамбулі, який відкрився в жовтні 2018 року, і аеропорт Руассі – Шарль-де-Голль в Парижі. Про це в понеділок, 18 січня, пише Bloomberg. На четвертій позиції рейтингу слідом за Heathrow виявився аеропорт Амстердама, а на п’ятій позиції – московський аеропорт Шереметьєво. За […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Інвестфонд Віталія Хомутинника зайнявся венчурними інвестиціями

Інвестиційний фонд Cascade Віталія Хомутинника створив окремий напрямок для інвестицій у високотехнологічні швидкозростаючі компанії. Про це Хомутинник повідомив в Facebook. За словами підприємця, сьогодні в світі є дуже багато нових технологічних компаній, які ще маловідомі, але мають високий потенціал стати лідерами в різних сферах, витісняючи традиційні бізнеси. “Саме тому з’явилася ідея створити окремий напрямок Cascade […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

З рахунків Tesco Bank зняли £ 2,5 мільйонів

Британський Tesco Bank повідомив про безпрецедентний напад на онлайн-рахунки своїх клієнтів. Інцидент стався в ніч з суботи на неділю і привів до фінансових втрат на суму в 2,5 мільйонів фунтів стерлінгів. Система безпеки була відновлена ​​протягом години після скоєння замаху. Проте, за цей час зловмисники встигли перевести кошти з рахунків 9 тисяч осіб. Раніше, фахівці […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Туреччина проти Дональда Трампа та підвищення мит

Міністр торгівлі Туреччини розповіла, що робитиме у зв’язку з підвищенням мит на турецьку сталь і алюміній від Дональда Трампа. Вона загрожує Вашингтону відплатою за те, що на Анкару чекали дані норми СОТ. Штати розповіли перед цим про штрафні заходи, які вирішили ввести через те, що суд в Ізмірі відмовив у звільненні американського пастора Брансона. Між […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

IBM розділиться на дві компанії

IBM виділить підрозділ керованих інфраструктурних послуг (managed infrastructure services) в окрему публічну компанію, повідомляється на сайті IT-корпорації. «У перший день нова компанія стане провідною в сфері послуг керованої інфраструктури з річним доходом близько $ 19 млрд, що вдвічі перевищує розмір її найближчого конкурента», – сказав CEO IBM Арвінд Крішна. За його словами, зараз відповідний час […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Вищий адміністративний суд України розгляне справу про правомірність українських санкцій

Вищий адміністративний суд України розгляне справу про правомірність Указу Президента Петра Порошенка від 15-го травня нинішнього року про введення санкцій відносно ряду російських компаній. Засідання відбулося 31-го травня і тривало всього кілька хвилин – повідомляють журналісти періодичного видання “Сьогодні”. До процедури також виявили бажання приєднатися співробітники СБУ. Згідно з джерелом, до суду першої інстанції з […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

SkyUp розширює польоти з України

Українська компанія SkyUp Airlines відкриває нові закордонні маршрути з вильотом з Києва, Львова та Харкова. По вівторках і п’ятницях заплановані рейси з Києва в Белград і Стокгольм, по четвергах і неділях у Братиславу, по середах і неділях в Амман, по понеділках і четвергах в Коломбо, по середах і суботах в Дубаї. Зі Львова по середах […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

BASF інвестує в іспанський бізнес

Хімічний концерн з Німеччини BASF Societas Europaea має намір інвестувати 21 мільйон євро в розвиток свого іспанського бізнесу. Йдеться про відкриття п’ятої лінії з виробництва фунгіцидів – хімічні речовини, які використовуються в аграрній промисловості для боротьби з паразитами. Додаткові капіталовкладення в розвиток заводу на території міста Таррагона допоможуть збільшити загальну продуктивність BASF на 25%, і […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Cisco повідомила про доходи і прибутки вище очікувань Уолл-Стріт

Акції Cisco Systems, що знизилися на 12,5% з початку року, трохи виросли після повідомлення про фінансові результати 3 кварталу і прогнозі кращому, ніж очікували аналітики, прибутку на акцію 4 кварталу. За три місяці Cisco повідомила про зростання прибутку на акцію на 1% (в порівнянні з торішнім значенням) до $ 0,79, що на $ 0,08 краще, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

У країні вже понад тисячу заправок для електромобілів

У країні працює понад 1000 електричних заправних станцій (ЕЗС, в 2016 році їх було 600). Однак до цього числа входять т.зв. “Пункти зарядки EV” – виведені на стіну чи невисоку колону однофазні побутові розетки потужністю до 3,22 кВт, а також зарядні пристрої потужністю менше 15 кВт. Частка швидких зарядних станцій, які помилково називають суперчарджер (право […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Акції Raiffeisen Bank обвалилися на тлі скандалу з відмиванням грошей

Raiffeisen Bank фігурує в розслідуванні, згідно з яким банк виступав в якості контрагента в схемі для відмивання грошей. Акції Raiffeisen Bank International різко знизилися після того як інвестфонд Hermitage передав австрійським прокурорам заяву, що містить звинувачення банку у відмиванні грошей. Котирування акцій банку знизилися на 10% на Віденській біржі і на 12,9% на Лондонській. Raiffeisen […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Україна приєдналася до програми NASA з освоєння космосу

Україна стала дев’ятою країною, яка приєдналася до програми американського космічного агентства NASA “Артеміда”. Програма регулює міжнародне співробітництво у дослідженні та освоєнні Місяця, Марса, комет і астероїдів. Про це йдеться в повідомленні Державного космічного агентства України. Країни підписанти програми “Артеміда” зобов’язуються публікувати отриману в результаті її реалізації наукові дані, проводити всі заходи з освоєння космосу в […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Американська фірма Novavax зробить в Чехії 1 млрд вакцин проти COVID-19

Половина з 2 мільярдів доз вакцини від коронавірусу, які має намір розробити американська компанія Novavax, буде виготовлена ​​на її чеському заводі Praha Vaccines, повідомив у вівторок на прес-конференції прем’єр Чехії Андрій Бабіш, який відвідав це підприємство неподалік від Праги. “Фірма Novavax хоче глобально виготовити 2 мільярди вакцин проти коронавірусу, з них 1 мільярд буде проведений […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Біткойн залишає не самий екологічний слід на Землі

Вчені оцінили внесок у забруднення навколишнього середовища виробництвом біткоінів, для створення якого потрібно дуже багато електрики. Щороку через генерацію біткоінів в атмосферу виділяється приблизно 22 мегатонни викидів CO2. Звичайні операції переказу коштів, валютні операції вимагають колосальних витрат електрики, що впливає на величезні викиди вуглецю. Аналітики заявили, що керівництво країн має терміново вживати дії з цього […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Нові інвестиції від корпорації Google

Найвідоміша корпорація прийняла рішення інвестувати 12 млрд доларів в нові проекти. Кошти Google будуть направлені у створення офісів в Штатах. Також фінансування стосуватиметься центру обробки даних. Сундар Пічай (гендиректор) заявив, що наразі йде велика популяризація компанії за межами штаб-квартири. Мова йде про штаб квартири в Маунтейн-В’ю і на Середньому Заході та Півдні. За словами гендиректора, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

У Deutsche Bank з'явиться новий CEO

Крістіан Севінг, в даний час другий заступник генерального директора Deutsche Bank, може стати новим главою найбільшого банку Німеччини. На цій посаді він повинен змінити нинішнього главу Джона Краяна. Севінг, корінний німець, повинен замінити Краяна, британця, в дуже відповідальний момент – саме зараз банк намагається зміцнити власний бренд на ринку фінансових послуг. Згідно з чутками, Севінг […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Через коронавірус Volkswagen призупиняє виробництво в Європі

Автовирбник Volkswagen Group на два тижні тимчасово призупинить виробництво на більшості своїх заводів у Європі. Про це повідомив голова концерну Герберт Дісс. Виробництво буде призупинене через породжену пандемією коронавірусу непевність щодо попиту на автомобілі та постачання запчастин. Водночас Volkswagen повідомив про відновлення роботи більшості заводів концерну в Китаї. Тим часом інші європейські автовиробники також призупиняють […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com