В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Авіабудівний концерн Airbus у першому кварталі 2026 року поставив 114 літаків 46 клієнтам по всьому світу. Показник знизився на 16% порівняно з першим кварталом 2025 року, коли було поставлено 136 літаків, і став мінімальним з січня-березня 2009 року. Про це йдеться у повідомленні компанії. Зазначається, що у першому кварталі компанія відправила клієнтам 100 вузькофюзеляжних літаків, […]
Європейські аеропорти протягом трьох тижнів стикнуться з системним дефіцитом авіаційного палива, якщо Ормузька протока не буде повністю відкрита. Про це повідомляє Financial Times із посиланням на організацію Airports Council International Europe, що представляє понад 600 аеропортів та 95% повітряного трафіку в Європі. Представники організації у листі до єврокомісара з питань транспорту Апостолоса Цицикостаса зазначили про стурбованість авіаційної […]
Європейський Союз і США наближаються до угоди про координацію видобутку та забезпечення критично важливих мінералів, що є частиною зусиль, спрямованих на подолання залежності від китайських постачань. Про це повідомляє Bloomberg. Агентство ознайомилося з чернеткою спільного “плану дій”. Документ передбачає створення потужних економічних стимулів, котрі дадуть конкурентну перевагу постачальникам за межами КНР. Вашингтон та Брюссель також мають намір […]
Диверсія на об’єкті критичної інфраструктури в італійських Альпах наприкінці березня поставила під загрозу забезпечення пальним двох найбільших федеральних земель Німеччини, що лежать на півдні країни – Баварії та Баден-Вюртемберга. Про це повідомляє німецьке видання Welt am Sonntag. Найбільший нафтопереробний завод Німеччини Miro поблизу Карлсруе був без постачання сирої нафти кілька днів через атаку на енергопостачання […]
Країни Європейського Союзу збільшили імпорт зрідженого природного газу з російського проєкту Ямал LNG у Сибіру в першому кварталі на тлі скорочення глобальних постачань через кризу на Близькому Сході. Як свідчать дані енергетичної аналітичної групи Kpler, імпорт зріс на 17% – до 5 млн тонн порівняно з аналогічним періодом 2025 року. За оцінками екологічної організації Urgewald, це могло […]
Інфляція в Україні пришвидшилася: за рік ціни зросли на 7,9%; за березень – на 1,7%. Головними причинами стали подорожчання пального через конфлікт на Близькому Сході та зростання світових цін на нафту. Про це свідчить відповідне повідомлення на сайті Національного банку. Підвищення цін на пальне та нафту призвело до зростання вартості транспортних послуг. Пальне подорожчало на 23,4% за […]
Американська компанія Meta представила нову ШІ-модель Muse Spark. Зазначається, що це найпотужніша модель Meta і перша, розроблена створеною торік ШІ-лабораторією Meta Superintelligence Labs (MSL). Про це йдеться у блозі компанії. Головне завдання лабораторії – розробка так званого суперінтелекту. Одночасно Meta вже працює над ще більш потужними моделями і збирається створити цілу серію моделей Muse. “Ми […]
У Києві на аукціоні продали комплекс Sky Towers за 560,47 млн грн, будівництво якого зупинилося ще у 2015 році через фінансові проблеми. Про це повідомляє ЕП з посиланням на сайт електронних аукціонів OpenMarket. Недобудований Sky Towers не могли продати впродовж пʼяти років. Нині хмарочос продали товариству Тех Інвест Постач Плюс. За даними ЗМІ, Роман Чумак через компанію Фінанс Облік Консалт володів […]
Укрзалізниця за неповний 2020 рік зазнала рекордних збитків – понад 11 мільярдів гривень. При цьому цьогоріч у компанії планують вийти на прибуток у 3,5 мільярда. Як уточнює проект Марлін, тільки за три квартали минулого року збиток Укрзалізниці склав 11,36 млрд грн. Такі результати в УЗ пояснили падінням доходів від перевезень через пандемію. При цьому темпи зростання собівартості перевищували темпи зростання […]
Далі
Від часу запуску у травні 2023 року мобільний застосунок ChatGPT заробив $2 млрд, повідомляє TechCrunch, посилаючись на звіт аналітичної компанії Appfigures. Це у 30 разів більше, ніж сукупні доходи основних конкурентів – Claude, Copilot та Grok. У 2025 році показники зросли вибухово: лише за січень-липень користувачі витратили $1,35 млрд, що на 673% більше, ніж торік за той […]
Далі
Найбільша інтернет-компанія Yahoo днями повідомила про продаж основних активів. Таке рішення керівництво називає частиною стратегічного плану реструктуризації, яка повинна вивести компанію з фінансової кризи. План реструктуризації також передбачає закриття кількох структурних підрозділів компанії і звільнення близько 15% співробітників. За інформацією The Wall Street Journal, після оголошення компанією про продаж активів, відразу ж з’явилася велика кількість […]
Далі
Компанія Amazon, схоже, шукає новий сильний фактор для свого зростання, оскільки в понеділок ЗМІ написали про її переговорах з MGM Holdings, холдинговою компанією, якій належить 100-річна кіностудія Metro-Goldwyn-Mayer. Акції Amazon підскочили на 1,47% на момент закриття торгової сесії на NASDAQ в понеділок, продовживши зростання в неторгові час. Згідно з повідомленнями Variety, переговори очолюються старшим віце-президентом […]
Далі
Україна на цьому тижні достроково виплатила кредит Deutsche Bank AG London на $350 млн, повідомляє Інтерфакс-Україна з посиланням на джерело. З урахуванням відсотків виплата склала близько $354 млн. Україна взяла цей кредит у грудні минулого року терміном до півроку за ставкою до тримісячного LIBOR + 5,75%, який може бути достроково погашений у разі зміни ринкової ціни єврооблігацій України. […]
Далі
Редактор-засновник інтернет-видання Українська правда Олена Притула і генеральний директор Dragon Capital Томаш Фіала уклали угоду, за умовами якої 100% корпоративних прав на видання і всі його активи переходять до групи Dragon Capital. Про це повідомляється на сайті інвестиційної компанії. Зазначається, що сторони домовилися про те, що редакційна політика видання та підходи до роботи залишаться без змін. Нинішня […]
Далі
Влада США і Євросоюзу домовилися про припинення багаторічного торгового спору у справі аерокосмічних концернів Boeing і Airbus, в результаті якого були введені взаємні мита на суму понад $10 млрд. Про це сказала представник США на торгових переговорах Кетрін Тай. “Угода між США і ЄС знаменує собою значний прогрес у досягненні довгострокового вирішення цього 16-річного спору”, […]
Далі
Державний зовнішній борг Росії станом на 1 лютого 2026 досяг 61,97 млрд доларів – найвищий показник за останні 20 років. Про це свідчать даних Мінфіну РФ, повідомляє The Moscow Times. Станом на 1 січня 2006 року він становив 76,5 млрд доларів, але вже до 2007-го знизився до 52 млрд доларів і в наступні роки не перевищував позначки […]
Далі
Європейський регулятор щодо захисту персональних даних направив попереднє розпорядження американській Facebook про припинення передачі даних своїх користувачів в США, повідомляє газета Wall Street Journal з посиланням на джерела, знайомі з ситуацією. “Регулятор Євросоюзу з питань конфіденційності направив Facebook попереднє розпорядження про призупинення передачі даних своїх користувачів в США”, – йдеться в повідомленні. Одне з джерел […]
Далі
З метою залучення уваги світової бізнес-спільноти до нових інвестиційних можливостей України 29 вересня відбудеться міжнародний форум для презентації секторальних досліджень та інвестиційних проєктів. Потреба відбудови України створює безпрецедентну кількість інвестиційно привабливих проєктів, що сприятимуть становленню нової економіки вільної європейської країни. Імплементація таких проєктів стане невід’ємною складовою плану відновлення, його рушійною силою в частині розвитку підприємництва […]
Далі
Компанія Hyundai Motor оголосила про масштабний відклик автомобілів у США через потенційно небезпечну роботу подушок безпеки. Як повідомляє Reuters із посиланням на Національну адміністрацію безпеки дорожнього руху США, під сервісну кампанію потрапили 568576 кросоверів Hyundai Palisade. За даними регулятора, у цих автомобілях бокові шторки безпеки для пасажирів третього ряду можуть некоректно спрацьовувати під час аварії, що створює […]
Далі
Американська компанія Walt Disney заявила, що через пандемію коронавірусу відчуває низку економічних проблем, внаслідок чого змушена скоротити 28 тисяч працівників у США. Про це повідомило агентство Bloomberg. “Яким би несамовитим не був цей крок, це єдиний можливий варіант, який у нас є в світлі тривалого впливу COVID-19 на наш бізнес”, – заявило керівництво компанії. Як […]
Далі
