Земля: занадто довго нерухома нерухомість

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Спад економіки України різко сповільнився
    Новини

    Спад економіки України різко сповільнився

    Спад економіки України за чотири місяці 2021 року сповільнився до 0,2%, свідчить попередня оцінка Мінекономіки. “Мінекономіки оцінює незначне скорочення обсягів ВВП на рівні 0,2% (падіння на 2% в першому кварталі 2021 року на 4,9% за чотири місяці 2020 року)”, – йдеться в повідомленні. Так, зведений індекс виробництва вперше з грудня 2019 року показав зростання на […]

  • У Нафтогазі прокоментували обшуки
    Новини

    У Нафтогазі прокоментували обшуки

    Глава Нафтогазу Юрій Вітренко під час візиту до Вашингтона прокоментував обшуки в компанії у справі про несплату ПДВ на 2,7 млрд грн за російський газ. “З одного боку, Державна фіскальна служба постійно перевіряє Нафтогаз. Тобто, нічого дивного в тому, що відбувається чергова перевірка окремих питань немає. З іншого боку, дійсно, в такий спосіб (обшуки – ред.) виглядає […]

  • Через витік даних постраждали мільйони клієнтів Volkswagen
    Новини

    Через витік даних постраждали мільйони клієнтів Volkswagen

    Американський підрозділ автовиробника Volkswagen AG заявив про витік даних, через що постраждало понад 3,3 млн клієнтів і потенційних покупців у Північній Америці. Про це  розповідає Reuters з посиланням на Volkswagen Group of America. “Витік стався після того, як один з постачальників компанії в період між серпнем 2019-го і травнем 2021 року залишив дані про клієнтів в […]

  • Перша країні в світі узаконила біткоїн як платіжний засіб
    Новини

    Перша країні в світі узаконила біткоїн як платіжний засіб

    Сальвадор першим в світі узаконив біткоїн як офіційний платіжний засіб. Такий закон ухвалив парламент країни. Законопроект підтримали 62 парламентарії, 19 проголосували проти, а ще троє утрималися. Президент країни Найіб Букеле має намір підписати закон найближчим часом, після чого він набуде чинності “негайно”. Таким чином, прийняття біткоїна до оплати стане обов’язковим, і найпопулярніша криптовалюта стане платіжним […]

  • Pfizer почав випробування COVID-вакцини на дітях до 12 років
    Новини

    Pfizer почав випробування COVID-вакцини на дітях до 12 років

    Компанія Pfizer проведе випробування своєї COVID-вакцини серед дітей до 12 років. Про це з посиланням на заяву компанії повідомляє Радіо Свобода. У дослідженні візьмуть участь до 4500 дітей в США, Фінляндії, Польщі та Іспанії. Препарат вже дозволений для використання в екстрених випадках для підлітків від 12 років і старше в США, Канаді і ЄС. У розширеному […]

  • Президент обіцяє реформу промисловості за 10 років
    Новини

    Президент обіцяє реформу промисловості за 10 років

    На реформування української промисловості необхідно не менше 10 років. Про це заявив президент Володимир Зеленський у ході форуму Україна 30. “Модернізація промисловості, яка не відбувалася в Україні досі, цього разу відбудеться. Ми говоримо про модернізацію великої промисловості, будь-якої, а не тільки ТЕС. Але не вірте тому, хто говорить, що можна реформувати відповідно до наших домовленостей і європейського […]

  • ЗМІ дізналися, що американські мільярдери платять мізерні податки
    Новини

    ЗМІ дізналися, що американські мільярдери платять мізерні податки

    У США протягом останніх 15 років 25 мільярдерів платили значно менший податок на прибуток, ніж повинні були. Відповідне розслідування опублікувало видання ProPublica на підставі конфіденційних даних Податкової служби США (IRS). Зокрема, серед 25 мільярдерів значаться гендиректор Berkshire Hathaway Воррен Баффет, колишній мер Нью-Йорка Майкл Блумберг, засновник Amazon Джефф Безос і глава Tesla Ілон Маск. Журналісти порівняли […]

  • Байден скасував указ Трампа про заборону TikTok
    Новини

    Байден скасував указ Трампа про заборону TikTok

    Президент США Джо Байден у середу, 9 червня, підписав указ, який скасовує обмеження проти китайських сервісів TikTok і WeChat, накладені екс-президентом Дональдом Трампом. Про це повідомляє прес-служба Білого дому. Йдеться про указ від серпня 2020 року про обмеження проти китайських компаній ByteDance і Tencent, які володіють відеосервісом TikTok і месенджером WeChat. Указ Трампа забороняв американцям […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Контроль угод M&A, або Кодекс ведення міжнародного бізнесу

Для обмеження покупців з третіх країн, для перешкоди порушенню міжнародних планів «взаємності» ведення бізнесу представники Італії, Німеччини, Франції розробили план посилення правил поглинання європейських компаній іноземними, направили його (план) на розгляд до Європейської комісії. Даний лист був відправлений на розгляд Європейської комісії 28 липня (практично таке ж звернення було направлено в лютому поточного року). В […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Прибуток Microsoft в останньому кварталі року перевищив очікування експертів майже на $ 4 млрд

Прибуток американської компанії Microsoft за підсумками четвертого кварталу 2019 фінансового року, який закінчився для неї 30 червня, перевищив очікування аналітиків майже на $ 4 млрд. Такі дані містяться в квартальній звітності компанії. Так, згідно з опублікованою інформацією, продажі Microsoft зросли на 12%, в результаті чого було залучено $ 33,7 млрд, з яких чистий прибуток склав […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

МІУ планує побудувати платні мости

Міністерство інфраструктури України хоче за рахунок приватного підрядника будувати платні мости. “Треба і деякі мости зробити платними. Більшість мостів будуються протягом 15 років. Наприклад, Подільсько-Воскресенський міст у Києві або запорізький. Це затягнуте будівництво, які забирають гроші з місцевого бюджету. Візьмемо американську модель: даємо це приватному підряднику (Володимиру Кличку це неодноразово пропонувалося). Підрядник зводить прозоре фінансування, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Нафтовий гігант інвестував $1,1 млрд в вітрові електростанції

Британська нафтова компанія BP оголосила про входження у великий проєкт з розвитку вітряних електростанцій, який розвиває норвезька енергетична компанія Equinor. В рамках угоди BP заплатить $ 1,1 млрд за 50% частки в проєкті, це є найбільшою інвестицією BP у сферу вітряної електроенергетики. Вітряні ферми, які споруджуються в рамках проєкту знаходяться в морських водах США на […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Xerox пригрозив HP ворожим поглинанням

Рада директорів компанії HP відкинула $33 млрд за угоду по об’єднанню з Xerox – ціна здалася правлінню занадто низькою. Тепер пропозиція про злиття може надійти від Xerox безпосередньо до акціонерів HP. Виробник копіювального обладнання Xerox готовий звернутися до акціонерів HP Inc. з пропозицією про покупку компанії, минаючи її раду директорів. Такий метод злиття двох компаній […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Інвестиції в ЦУМ склали $100 мільйонів

Для тих, хто випав з динамічного ритму столичного життя, буде цікаво дізнатися, що нарешті стали відомі дати відкриття ЦУМ. Згідно з інформацією, розміщеною на офіційній сторінці універмагу в соціальній мережі Facebook, усі бажаючі зможуть відвідати оновлений торговий центр уже 3-4 грудня поточного року. Нагадаємо, що реконструкція будівлі тривала протягом 4 років. У якості фірми-девелопера проекту […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

У Лондоні встановили камери з системою розпізнавання облич

У столиці Великобританії розпочато поетапне розгортання мережі камер відеоспостереження з функцією розпізнавання облич. Про це повідомляє прес-служба поліції Лондона. У Лондоні буде використовуватися технологія розпізнавання облич в режимі реального часу (LFR – Live Facial Recognition). Це повинно допомогти в боротьбі з тяжкими злочинами. Тепер в ключових місцях міста встановлені спеціальні камери, які сканують обличчя перехожих. […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Міжнародна Інвестиційна фірма Von der Heyden Group відкриває офіс в Україні для здійснення багатомільйонних інвестицій у нерухомість у Києві та Львові

Von der Heyden Group, міжнародна інвестиційна фірма на європейському ринку нерухомості, з загальною вартістю понад півмільярда євро проінвестованих активів, наприкінці 2019 року відкрила регіональний офіс в Києві для здійснення багатомільйонних інвестицій в Україні в секторі нерухомості. Група відома в якості першопроходця на ринках, що розвиваються, який створює знакові офісні будівлі класу А та отримує відзнаки […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Виробники зенітних комплексів «Бук» купують і використовують ПЗ Microsoft, порушуючи санкції

Незважаючи на прийняті санкції Європейським Союзом і США, порушуючи ембарго,  державні компанії Росії, а також підприємства, які знаходяться на території окупованого Криму, незаконно, іноді через третіх осіб, купували програмне забезпечення Microsoft. Про це стало відомо, завдяки даним сайту державних закупівель РФ. На придбання ПЗ Microsoft витрачено понад 60 мільйонів рублів (1 мільйон 33 тисячі 213 доларів). […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Укрпошта працює в святкові дні та під час посиленого карантину 8 – 24 січня

Клієнти можуть скористатися послугами компанії у святкові дні та у карантин. Відділення Укрпошти в святкові дні та під час посиленого карантину 8 – 24 січня працюють за звичайним графіком, за виключенням католицького Різдва 25 грудня, Нового року 1 січня та православного Різдва 7 січня. 25 грудня, 1 січня та 7 січня – надаватимуть послуги чергові […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

ВВП Японії за підсумками третього кварталу 2020 року зріс на 5%

Внутрішній валовий продукт (ВВП) Японії за підсумками третього кварталу 2020 року зріс на 5% в порівнянні з попереднім кварталом, згідно з даними, опублікованими секретаріатом Кабінету міністрів країни. Це перший приріст економіки Японії за останні чотири квартали, який до того ж виявився помітно кращим за прогнози аналітиків, що чекали побачити зростання на 4,4%. При цьому показник […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Справедливий суд, або ПАТ «Українська залізниця» правонаступник боргів

Рішення Господарського суду Києва зобов’язало ПАТ «Українську залізницю» виплатити 12 мільйонів 500 тисяч доларів заборгованісті за кредитом, 85 тисяч 52 долари заборгованості по оплаті відсотків за користування кредитом, 98 мільйонів 798 тисяч гривень за порушення термінів оплати кредиту, 686 тисяч 52 долари – пеня за порушення термінів оплати кредиту, 21 мільйон 49 тисяч 85 гривень – 3% річних, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

ОПЗ отримає нового керівника?

Керівництво ТОВ «Девелопмент Констракшн Холдинг» (DCH), президентом якого є Олександр Ярославський, замість придбання активів ПрАТ Одеського припортового заводу, розглядає варіант оренди вищевказаного підприємства, як повідомляє Zn.ua. В офіційній заяві представників ОПЗ вказується, що вони звернулися до Фонду держмайна України з метою ініціювати відкритий конкурс для підприємств зацікавлених у довгостроковій оренді майна одеського підприємства. У свою […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

AB InBev проведе стартове розміщення акцій бізнесу в Азії

AB InBev розповів про плани з приводу акцій свого азіатського бізнесу. Скоро пивоварний гігант проведе стартове їх розміщення. Компанія вже почала переговори з фірмами, які зможуть стати радниками. Відомо, що розмір залучених фінансів Anheuser-Busch InBev NV в рамках IPO, може дорівнювати сумі 5 мільярдів доларів (і вище). При цьому бізнес може отримати оцінку – 70 […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Глава Huawei проти санкцій стосовно Apple

Жень Чженфей виступає проти можливого введення заходів щодо американської компанії з боку Китаю. Генеральний директор Huawei Жень Чженфей виступає проти того, щоб Пекін вживав заходів проти Apple у відповідь на рішення США внести китайську компанію в чорний список. Раніше ЗМІ повідомили, що Китай може вжити заходи через заборону CША на торгівлю з Huawei і вони, […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com