В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Країна-агресор Росія ухвалила рішення про продовження “добровільного” скорочення видобутку нафти на 500 тис. барелів на добу (б/д) ще на три місяці – до червня включно. Про це сказав віце-прем’єр-міністр РФ Олександр Новак. “Відповідно до поточної ситуації на ринку, рішення про добровільне скорочення видобутку у розмірі 500 тис. барелів на добу діятиме до червня 2023 року […]
Національний банк України встановив вимоги щодо розкриття банками інформації про зв’язки клієнтів з Росією. Про це йдеться у повідомленні НБУ. Наголошується, що тепер НБУ має право звернутися до банку з окремим запитом для отримання відомостей про виявлені зв’язки клієнтів та їх контрагентів із державою-агресором. Зокрема, згідно з постановою НБУ, банки мають збирати інформацію про клієнтів, які: […]
Європейська сталеливарна асоціація (EUROFER) виступила за посилення санкцій проти експорту російської металопродукції та залізорудної сировини до Євросоюзу. Про це заявив у Мілані генеральний директор EUROFER Аксель Еггерт під час панельної дискусії щодо майбутнього України та внеску Італії у відновлення країни, повідомляє компанія Метінвест. “Я обговорював санкції проти експорту російської сталі та сировини до ЄС з українським бізнесом […]
Найбільший швейцарський банк UBS купує банк Credit Suisse, який опинився у складному фінансовому становищі. Сума цієї угоди щодо поглинання становила 3 млрд швейцарських франків ($3,24 млрд). “За умовами угоди, яка включала всі акції, акціонери Credit Suisse отримають одну акцію UBS за кожні 22,48 акції Credit Suisse, що дорівнює 0,76 франка ($0,82 – ред.), на загальну […]
В обмінних пунктах України у понеділок, 20 березня, курс долара у продажу зріс на п’ять копійок до 38,95 гривні за долар. Курс євро зріс на 10 копійок до 41,2 гривні за євро. На готівковому ринку середній курс долара в Україні складає: купівля – 38,3 грн (38,25 – 17 березня) продаж – 38,95 грн (38,9 – […]
Курс Bitcoin уперше з 12 червня 2022 року перевищив позначку 28 000 доларів. Про це свідчать дані криптовалютної біржі CoinGecko. За останні 24 години максимальна вартість криптовалюти становила 28 509 доларів, а мінімальна – 27 081 долара. Добове зростання тановило 4,2%, а тижневе – 27,9%. До 12:12 понеділка Bitcoin торгується на рівні 28 400 доларів. […]
Російський суд заморозив усі активи Volkswagen у Росії. Про це повідомило агентство Reuters із посиланням на судові документи. Зазначається, що Volkswagen був однією з іноземних автомобільних компаній, які призупинили свою діяльність у Росії після того, як Захід запровадив безпрецедентні санкції проти Москви через війну в Україні. Російський автовиробник ГАЗ, який за контрактом робив автомобілі Volkswagen на […]
Міністерства економіки та закордонних справ Люксембургу подали до суду на компанію Spacety Luxembourg SA за її ймовірні зв’язки з російською приватною компанією Вагнер, яка воює в Україні. Про це повідомляє Euractiv. Відомства передали справу проти Spacety у прокуратурі за те, що вона нібито надала супутникові знімки “вагнерівцям”. Таким чином компанія порушила санкції ЄС та закон про […]
Власник компанії «5 Елемент», Володимир Білий, зазначив, що її потужності дозволяють задовольнити потреби всього українського ринку максимум за місяць. Завод компанії випускає широкий асортимент препаратів для зернових, технічних і овочевих культур. Великі світові компанії вже проявили інтерес до українського «5 Елементу», потужності якого є унікальними. Підприємство здатне виробляти від 1 тонни і більше тільки за […]
Далі
Торгові переговори США і Китаю завершилися, їх офіційні підсумки в Пекіні обіцяють оприлюднити найближчим часом. У Пекіні завершилися переговори між Китаем і США, які тривали з 7 січня по торговим суперечностям між країнами. Про це заявив на брифінгу в середу, 9 січня, офіційний представник МЗС КНР Лу Кан. “Я можу підтвердити, що торгові переговори США […]
Далі
Підприємство «Єврокар», що знаходиться на території Закарпатської області, запустить виробництво автомобіля Skoda Kodiaq. Попередньо, початок роботи у цьому напрямку планують на березень 2017-го року року: через місяць після офіційної презентації позашляховика в Європі. Чи вплине співпраця промислового комплексу зі шведською автомобільною маркою на ціни автомобіля для українських споживачів, судити складно. За словами експертів, усе буде […]
Далі
Німецький виробник спортивного одягу і аксесуарів Adidas AG вивчає можливість продажу свого бренду Reebok, повідомляє агентство Блумберг з посиланням на джерело, знайоме з ситуацією. “У найближчі місяці компанія вирішить, приступати чи до процесу продажу”, – сказало джерело. За словами співрозмовника агентства, внутрішня оцінка перспектив продажу знаходиться на початковій стадії. Агентство нагадує, що гендиректор компанії Adidas […]
Далі
Презентація майбутньої організації розширеної відповідальності виробників для Уряду України, громадськості та зацікавлених сторін відбулася 27 травня на спільній зустрічі бізнесу, представників Міністерства захисту довкілля та природних ресурсів України, Міністерства розвитку громад та територій України, членів Комітету Верховної Ради України з питань екологічної політики та природокористування, представників органів місцевого самоврядування, міжнародних експертів у сфері управління відходами. […]
Далі
Чистий прибуток найбільшого в світі виробника безалкогольних напоїв Coca-Cola Company, яка припадає на акціонерів компанії, за підсумками 2019 року збільшився на 39% в порівнянні з 2018 роком і склав 8,92 мільярда доларів, повідомляється в звітності компанії. Скоригований чистий прибуток на акцію склав 2,07 долара проти 1,5 долара роком раніше. Виручка Coca-Cola в річному вираженні зросла […]
Далі
Радник президента Михайло Федоров обговорив із представниками Американської торговельної палати в Україні план дій щодо створення цифрової економіки. Про це заявили в Офісі президента. “Розвиток цифрової економіки має стати пріоритетом №1 для України. Спільно з профільним бізнесом і громадськістю ми визначили чіткі завдання та цілі до 2024 року”, – розповів Михайло Федоров. За його словами, […]
Далі
У середу у себе на сайті Apple презентувала оновлені iPad Pro і нову унікальну клавіатуру, а також оновлені MacBook Air. Оскільки громадські заходи заборонені через зусилля щодо стримування поширення коронавіруса, презентація оффлайн була скасована. Apple закрила свої магазини по всьому світу, терміном до 27 березня (магазини в США закриті на невизначений термін), але в Китаї […]
Далі
Мiжнародне рейтингoве агентствo Fitch Ratings пiдвищилo рейтинги ПАТ “Укрзалiзниця” дo рiвня “B-“, прoгнoз “стабiльний”. В агентствi зазначили, щo oнoвлення рейтингу врахoвує oцiнку автoнoмнoгo кредитнoгo прoфiлю “Укрзалiзницi” (SCP), який в пoєднаннi з незмiнним застoсуванням Fitch спаднoгo пiдхoду вiдпoвiднo дo критерiїв для урядoвих oрганiзацiй призвoдить дo тoгo, щo рейтинги ПАТ вирiвнюються з рейтингами України (B-, “стабiльний”). Oнoвлення […]
Далі
Велика частина мобільних додатків уразливі перед хакерськими атаками. Як відзначають аналітики, уразливості високого рівня ризику виявлені в 38% мобільних додатків для iOS і в 43% – для Android. Відзначається що більшість недоліків з’являється в додатках ще на етапі їх проектування. При цьому самі небезпечні програми діють непомітно для користувача. Експерти відзначили, що способи розкрадання даних […]
Далі
Німецький концерн Lufthansa планує вивести державу з числа своїх співвласників шляхом збільшення капіталу на 2,14 мільярда євро і повернення державної антикризової допомоги, отриманої у період пандемії COVID-19. Ці заходи почнуть здійснюватися ще до виборів в Бундестаг 26 вересня, повідомив авіаперевізник ввечері неділі, 19 вересня. З 22 вересня до 5 жовтня акціонерам Lufthansa запропонують обміняти старі […]
Далі
Успішним виведенням марокканського супутника на орбіту вагою в 1 тисячу 190 кілограмів результативно завершився політ французької ракети легкого класу Vega, яка стартувала з космодрому Куру, що знаходиться в Французькій Гвіані. Дана модель ракети оснащена двигуном, який розроблений, спроектований і створений в Україні. Це спільний проект українського заводу «Південмаш» і конструкторського бюро «Південне». Цікаво знати, що […]
Далі
Закриваючи тему юридичних тонкощів оформлення відносин із забудовником, підійшли до крайньої, заявленої LDaily так званої «схеми» залучення інвестицій – купівлі квартири через цінні папери. Цей метод заслуговує на особливу увагу, тому що він – простий, надійний і стає все популярнішим. І тому забудовники частіше і частіше практикують укладання з інвестором форвардних контрактів (вони ж цінні […]
Далі
JYSK Україна (мережа магазинів меблів і товарів для дому) датської JYSK Nordic Данія планує в найближчій перспективі розширить свою мережу вдвічі до 100 торгових точок. Як повідомили в прес-службі компанії з посиланням на виконавчого директора JYSK в Україні Е.Іваніцу, всього за найближчі чотири роки данці подвоять кількість магазинів в Україні до ста торгових точок. На […]
Далі
Володимир Зеленський обговорив з виконавчим президентом Державного генерального резервного фонду Оману активізацію інвестиційної співпраці. Про це повідомила прес-служба президента. Під час зустрічі сторони обговорили торговельно-економічну та інвестиційну співпрацю України й Оману та констатували, що нинішній рівень двостороннього інвестиційного співробітництва не відповідає наявному потенціалу, зокрема у порівнянні з динамічним зростанням торговельних відносин, і погодилися з необхідністю […]
Далі
Компанія Boeing підписала перший за три місяці контракт на продаж літаків 737 MAX. IAG закупить 200 літаків моделей 737 MAX 8 і 737 MAX 10. Угоду підписали на авіасалоні Ле-Бурже у Парижі. Літаки будуть у користуванні у British Airways. Гендиректор авіаконцерну Уїллі Вольш назвав Boeing 737 MAX чудовим літаком, розповівши, що раніше на ньому літав […]
Далі
