pochva1

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • 2756209
    Новини

    НБУ поки що не очікує зміни курсу долара

    Найближчим часом змін курсу долара до гривні не буде, ситуація на валютному ринку стабілізувалася. Про це заявив заступник голови Ради Національного банку Василь Фурман. “Тобто, на сьогодні ми маємо фіксований курс 36,6. Ну а далі є курс, який ми бачимо в обмінниках, він трохи відхиляється в допустимих межах від фіксованого курсу”, – сказав він. Зокрема, на курс […]

  • 172390
    Новини

    ПриватБанк виграв арбітраж щодо боргів на $1 млрд

    ПриватБанк оголосив про закінчення арбітражного розгляду в Лондонському міжнародному арбітражному суді (LMAC) щодо виплати чотирьох кредитів та відсотків за ними на загальну суму $1 млрд. Про це повідомила прес-служба банку. “ПриватБанк радий повідомити, що 13 вересня арбітражні розгляди були остаточно вирішені на користь банку, всі претензії до банку були повністю відхилені”, – йдеться в повідомленні. У […]

  • 2769600
    Новини

    Meta подешевшала до рекордно низького рівня

    Вартість Meta Platforms Inc. вперше із січня 2019 року опустилася нижче за 400 мільярдів доларів. Про це свідчать дані Dow Jones Market Data, повідомляє Інтерфакс-Україна. Ринкова вартість компанії досягала максимуму 1,078 трлн доларів 7 вересня 2021 року. Проте останнім часом вона знизилася практично на 65%. Ціна акцій власника соцмережі Facebook та Instagram минулого тижня знизилася […]

  • ecohike 1
    Новини

    Екологічність без кордонів: український застосунок EcoHike запрацював у Польщі

    Розробка українських інженерів EcoHike вийшла на європейський ринок. Безкоштовний застосунок, за допомогою якого можна позначати й прибирати забруднені ділянки природи, відтепер доступний у Польщі.  Застосунок EcoHike був розроблений командою GlobalLogic і запущений у 2019 році. Розробка допомагає активістам об’єднувати зусилля навколо прибирання. Користувачі EcoHike можуть позначати на карті забруднені ділянки природи, а інші активісти прокладають […]

  • original 1
    Новини

    Креді Агріколь запустив новий інтернет-банк для бізнесу CORPEX

    Креді Агріколь запустив CORPEX – новий високотехнологічній інтернет-банк для юридичних осіб та підприємців. Це зручний та повнофункціональний інструмент управління фінансами в онлайн-режимі. Завдяки CORPEX бізнес може швидко та легко виконувати будь-які операції по управлінню своїми фінансами та витрачати менше часу на рутинні задачі, а сконцентруватися на вирішенні стратегічних питань. Потужна платформа, на базі якої реалізовано інтернет-банк, […]

  • img 8230 8888

    Тонни сміття, зіркові учасники та врятоване цуценя. Як пройшов Всесвітній день прибирання в Україні – попередні результати

    17 вересня 2022 року в Україні відбулась історична соціальна подія глобального масштабу Всесвітній день прибирання “World Cleanup Day”. Участь взяли українці з 24 регіонів країни, а також наші співвітчизники за кордоном. До події приєдналися навіть ековідповідальні громадяни Херсонської, Донецької та Луганської областей. До прибирань долучилися також Маріупольський національний та Херсонський державний аграрно-економічний університети!  РЕЗУЛЬТАТИ СТАНОМ […]

  • img 8353
    Новини

    Укрпошта випустила конверт «Ласкаво просимо до пекла» з російським диктатором

    Укрпошта 20 вересня випустила  маркований художній конверт «Ласкаво просимо до пекла», на якому зображений найбільший ворог України – російський диктатор путін – в день, коли мужні українські воїни знищать окупантів і прийдуть нищити його. На конверті зображено ескіз, який Роман Чалий створив в рамках конкурсу для поштової марки «Доброго вечора, ми з України». Тоді українці саме за ідею […]

  • shutterstock 1920327596
    Новини

    3×4, Українська Web3 фандрейзинг платформа, запускає свою першу кампанію

    Перша в світі Web3.0 фандрейзинг платформа для благодійних організацій, 3х4, була створена українцями з метою запропонувати інноваційний збір коштів за допомогою НФТ для зростаючої кількості благодійних цілей в Україні та світі.  3×4 допомагає некомерційним організаціям збирати кошти використовуючи НФТ у співпраці з артистами та брендами, пропонуючи донорам додаткову цінність, дохід та прозорість. Ідея 3×4 народилася […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Ринок первинної нерухомості втратив 20% інвестицій

Зниження цін вторинного ринку житла і велика конкуренція вплинули на зменшення рівня інвестування в будівництво. Первинний ринок житла недорахувався 20% інвестицій в першому півріччі 2017 року. Якщо говорити про попит на ринку нерухомості, то в першому кварталі року переважав попит саме на житло в новобудовах, в  співвідношенні у 65%, а на вторинний ринок припадало 35%. Приблизно […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

У якому місті України найкраще вести бізнес – міжнародний рейтинг

Найпрозорішим українським містом для інвестиційної сфери є Івано-Франківськ. Це визначили представники міжнародної антикорупційної мережі Transparency International. Ініціатори рейтингу похвалили Інвестиційний портал міста, але порадили впровадити електронні аукціони сезонної торгівлі, підключитися до платформи, що допомагає людям відкрити власний бізнес, опублікувати перелік діючих регуляторних актів, включити до членів виконавчого комітету підприємців. На другій сходинці – Київ. У ньому відмітили наявність електронних аукціонів […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Bank of England: як фінансова система Британії відреагує на Brexit

27 листопада представники Bank of England розповіли про перші результати тестування банківської системи країни. Про це повідомляє іноземний інформаційний ресурс The guardian. Необхідність здійснення своєрідного краш-тесту для 6-ти найбільших фінансових установ Великобританії викликана, у першу чергу, економічними ризиками, що пов’язані з Brexit. Згідно з позицією Марка Карні, який здійснює управління центральним банком Англії, то те, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Бортпровідники British Airways оголосили про страйк

Співробітники британської авіакомпанії British Airways проведуть чотириденний страйк, який триватиме з п’ятниці, 16-го червня, по понеділок, 19-е червня. Про це повідомляє видання Air Transport World з посиланням на інформацію, що надійшла від представників профспілки Unite. Згідно із заявою, причиною невдоволення бортпровідників одного з найбільших авіаперевізників Європи є те, що компанія відмовила у пільгах співробітникам, які […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Запорізькі підприємства Метінвесту в 2020 році перерахували до бюджетів усіх рівнів близько 3 млрд гривень податків і зборів

Запорізькі підприємства, асоційовані з Групою Метінвест, у 2020 році перерахували до зведеного бюджету України майже 3 млрд гривень. Зокрема в міській та обласний бюджети «Запоріжсталь», «Запоріжвогнетрив», «Запоріжкокс» і Запорізький ливарно-механічний завод за цей період направили суму податків і зборів на рівні минулого року — близько 824 млн гривень. «Підтримка та розвиток регіону — наше ключове […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

«Галактика» має намір оскаржувати своє потрапляння до списку «небажаних» компаній

Розробник систем автоматизації, корпорація «Галактика», звернувся до органів державної влади з вимогою пояснити, чому компанія опинилася в переліку юридичних осіб, що потрапляють під українські санкції. Відповідно до повідомлення прес-служби вищеназваного підприємства, Указ Президента України від 16-го травня нинішнього року про обмеження комерційної діяльності на території країни російських компаній та Інтернет-ресурсів став справжньою несподіванкою для представників […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

WOG: бізнес плани на поточний рік

Вчора відбулася прес-конференція з вищим керівництвом групи компаній WOG, на якій були озвучені плани найбільшого нафтотрейдера і роздрібного торговця кави на 2017 рік. Також були підведені підсумки минулого року. Головний керуючий бізнесу Сергій Корецький разом з директором по роздрібних продажах Денисом Кудіним, директором з маркетингу Віталієм Ткаченко та керівником управління громадського харчування Максимом Пятаковим розповіли […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Американський суд оштрафував Teva Pharmaceutical за підкуп чиновників

Американська Феміда оштрафувала представників транснаціональної фармацевтичної компанії Teva Pharmaceutical Industries Ltd. за підкуп посадових осіб у ряді європейських і південноамериканських країн. Про це сповіщає ресурс новин «РБК», посилаючись на інформацію DW. У ході розслідування факти підкупу чиновників були виявлені в таких державах як Росія, Україна і Мексика. Згідно з офіційним джерелом, корупційні дії здійснювалися з […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Телеканал ZIK втратив головного бенефіціара

Національна рада України з питань телебачення і радіомовлення прийняла до розгляду заявку двох юридичних осіб, пов’язаних з телеканалом «ZIK», в яких зазначено про зміну структури кінцевих бенефіціарів телевізійного каналу. Дана заява передбачає переоформленням ліцензії на телевізійне мовлення в зв’язку з виключенням зі списку кінцевого бенефіціара Петра Димінського. При цьому у відповідному списку залишаються члени його […]

Далі
dtek
Новини

АМКУ відкрив справу проти «ДТЕК Західенерго»

АМКУ почав розглядати справу за ознаками порушення «ДТЕК Західенерго» законодавства про захист економічної конкуренції. У червні поточного року Нацкомісія погодила певні ДП «НЕК «Укренерго» дві окремі зони в межах України, а саме торгову зону «Острів Бурштинської ТЕС» і торгову зону «ОЕС України». У торговельній зоні «Острів Бурштинської ТЕС» близько 90% загального обсягу виробництва електроенергії здійснює […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Головою “ПриватБанку” призначили турецького банкіра

Учора, 17-го січня, відбулася зустріч членів Наглядової ради «ПриватБанку». На порядку денному – обрання нового глави націоналізованої фінустанов. Ним став турецький фінансист і ексглава Агентства з банківського регулювання і нагляду Туреччини – Енгін Акчакоча. Міністр фінансів України Олександр Данилюк уже прокоментував вищезгадане призначення на своїй особистій сторінці в соціальній мережі Facebook. За його словами, Енгін […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

«Нова пошта» отримає кредит від ЄБРР

«Нова пошта» дійшла згоди з ЄБРР про отримання нею кредиту на розвиток бізнесу. Інформація про дану подію була підтверджена обома сторонами. На сьогоднішній день подробиці угоди не розголошуються. Офіційний веб-сайт ЄБРР не повідомляє ніякої інформації про дану подію. Однак банк має право не публікувати дані про надання кредиту, сума якого не перевищує $20 млн. Спільна […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Представники Oracle повідомили про придбання компанії NetSuite

Компанія Oracle – один з найбільших розробників ПЗ у світі – повідомила про придбання IT-корпорації NetSuite. Вартість контракту досягає 9,3 мільярдів доларів. Угода отримала схвалення більшості акціонерів NetSuite, що можна розцінювати як передумову до підписання документа про співпрацю вже сьогодні. Представники NetSuite також заявили про те, що власники 53% акцій, які не мають конфлікту інтересів, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Tesla повідомляє про чергові збитки

Американський виробник електрокарів Tesla Inc повідомив, що за підсумками першого кварталу він втратив менше грошей, ніж передбачалося ринковими прогнозами. Одночасно компанія заявила, що дана ситуація істотно мотивує до прискорення виробництва електромобілів марки Model 3. Автовиробник повідомив про чисті збитки в розмірі $784,6 млн за перші три місяці цього року. Скоригований збиток при розрахунку на 1 […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Нафтогаз отримав Є220 млн. акредитивів від Citibank і Deutsche Bank

НАК «Нафтогаз України» отримав 220 млн. Євро. від Citibank і Deutsche Bank. Фінансування надійшло в рамках 15 акредитивів розрахованих на один рік. Кредитну угоду між сторонами гарантує Всесвітній банк. Сумарно кредитування розраховане на $ 500 млн. Отримані кошти використають у закупівлі природного газу з європейських країн. У березні «Нафтогаз» повинен придбати 1,1 млрд. Куб. м. […]

Далі

10 свіжих новин