Земля: занадто довго нерухома нерухомість

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Світовий банк очікує спад зростання ВВП України
    Новини

    Світовий банк очікує спад зростання ВВП України

    Світовий банк знизив прогноз зростання валового внутрішнього продукту України на 2022 рік до 3,2% проти 3,5% у попередньому прогнозі. Також знижено прогноз зростання ВВП на 2023 рік – до 3,5% проти 3,7%. Банк оцінює зростання економіки України за 2021 рік у 3,4% після спаду на 4% у 2019 році. Зазначається, що напруженість навколо України створює […]

  • УЗ вийшла на прибуток за підсумками 2021 року
    Новини

    УЗ вийшла на прибуток за підсумками 2021 року

    Укрзалізниця у 2021 році отримала 457 млн ​​грн чистого прибутку проти 11,9 млрд грн збитку на рік раніше. “Порахували фінансовий результат за 2021 рік. За оперативними даними, у нас чистий прибуток 457 млн ​​грн! Нагадаю, 2020 рік – 11,9 млрд грн збитку. Перші шість місяців 2021 року – 1,4 млрд грн збитку”, – написав він у телеграм. […]

  • Ryanair до березня скоротив рейси з України
    Новини

    Ryanair до березня скоротив рейси з України

    Лоукостер Ryanair до березня 2022 скорочує кількість рейсів з України. “Як свідчить аналіз системи бронювання перевізника, Ryanair скасував 7 маршрутів із міст України до кінця лютого 2022 року”, – сказано у повідомленні. Зокрема, з 1 по 28 лютого повністю скасовано маршрути зі Львова до Барі, Палермо, Турина та Братислави, з Києва до Бидгоща та з […]

  • Капіталізація Ford вперше перевищила $100 млрд
    Новини

    Капіталізація Ford вперше перевищила $100 млрд

    Ринкова капіталізація автомобільного концерну Ford уперше в історії перевищила 100 млрд доларів. “Акції компанії підскочили в четвер на 5,7% – до 25,87 долара і досягнули ще одного максимуму за останні 20 років, перш ніж закритися на рівні 25,02 долара за акцію. На закритті торгів ринкова вартість впала до 99,99 млрд доларів”, – йдеться в повідомленні. […]

  • Tesla перенесла дату випуску пікапа Cybertruck
    Новини

    Tesla перенесла дату випуску пікапа Cybertruck

    Американська компанія Tesla зможе випустити з конвеєра перші електричні пікапа Cybertruck не раніше кінця першого кварталу 2023 року. Про це повідомляє Reuters із посиланням на джерело. Затримка пов’язана з тим, що Tesla змінює деякі характеристики та функції Cybertruck, щоб зробити пікап більш привабливим для покупців на тлі посилення конкуренції у цьому сегменті ринку. Очікується, що Tesla […]

  • Пивовари Heineken влаштували страйк вперше за 28 років
    Новини

    Пивовари Heineken влаштували страйк вперше за 28 років

    У Нідерландах працівники пивоварної компанії Heineken розпочали перший з 1994 року страйк, вимагаючи кращого колективного договору. “Співробітники Heineken страйкують на пивоварнях у Зотервоуді та Ден Бош. Це вперше з 1994 року страйкує персонал компанії. Вони припинили роботу на 24 години”, – йдеться у повідомленні. Співробітники постачальника безалкогольних напоїв Vrumona, який входить до групи Heineken, також […]

  • Україна у 2022 виплатить МВФ більше, ніж отримає
    Новини

    Україна у 2022 виплатить МВФ більше, ніж отримає

    У 2022 році Україна має виплатити МВФ близько 2,4 млрд доларів, свідчать дані на сайті фонду. Так, Україна зобов’язана виплатити МВФ 1 685,483 млн спецправ запозичення, що за курсом Національного банку становить близько 2,36 млрд доларів. Перший платіж МВФ запланований на 1 лютого у розмірі майже 43,6 млн СПЗ, ще 98,5 млн СПЗ Україна виплатить 4 лютого. […]

  • Суд заарештував акції заводу Більшовик
    Новини

    Суд заарештував акції заводу Більшовик

    Державне бюро розслідувань проводить розслідування у рамках справи щодо можливих зловживань посадових осіб Фонду держмайна України під час приватизації АТ Перший київський машинобудівний завод (ПКМЗ, раніше – завод Більшовик) у Києві. Про це повідомляється на сайті ДБР. “11 січня 2022 року слідчий суддя за клопотанням сторони звинувачення наклав арешт на 100% статутного капіталу Першого київського машинобудівного […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Дочірня структура Louis Vuitton продає частину бізнесу за $ 52,8 млн.

Одна з дочірніх структур Louis Vuitton Malletier – інвестиційна група L Capital уклала угоду про продаж частини свого бізнесу іншій приватній інвестиційній компанії Premji Invest. Підприємство продасть частину індійського рітейлера Fabindia за $ 52,8 млн. Обізнані джерела повідомляють, що остаточна ціна угоди становить практично в два рази менше, ніж очікувала L Capital. Компанія сподівалася виручити […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Чистий прибуток Coca-Cola за 9 місяців знизився на 9%

Чистий прибуток найбільшого в світі виробника безалкогольних напоїв Coca-Cola, яка припадає на акціонерів компанії, за підсумками перших дев’яти місяців року зменшився на 9% в річному вираженні і склав 6,291 мільярда доларів, повідомляється в звітності компанії. Скоригований чистий прибуток на акцію склав 1,46 долара проти 1,6 долара роком раніше. Виручка Coca-Cola в річному вираженні знизилася на […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Екс-керівництво Укргазбанку заарештували у справі про розкрадання

Запобіжні заходи призначені екс-заступнику голови правління Укргазбанку, екс-члену наглядової ради і керівнику підприємства. Суд заарештував екс-заступника голови правління Укргазбанку і екс-члена наглядової ради, а також призначив домашній арешт керівнику підприємства. Зокрема, зазначено, що запобіжний захід призначено за підозрами у справі про розкрадання майна шляхом зловживання службовим становищем. За даними слідчих, шляхом перерахування коштів за оренду […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

За 4 роки кількість сміття в Україні зросла майже на 40%

За 4 роки кількість побутових відходів в Україні збільшилася майже на 40%. Якщо у 2016 українці викинули 11 млн тонн, то на початку 2021 ця цифра зросла до 15 млн тонн. 94% відправилося на полігони й тільки 6% — утилізували або відправили на вторинну переробку. При цьому з 2016 року на 48% збільшилася кількість вторинно […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

У США вперше успішно випробували повітряне таксі

Автономний літальний апарат Ehang (AAV) – багатомоторний безпілотник, здатний перевозити людей – вперше з’явився в США на виставці CES 2016. Тепер, коли CES 2020 в повному розпалі, компанія продемонструвала перший політ в США свого двомісного автономного повітряного таксі. У листопаді 2019 року пара AAV з двома пасажирами одночасно пролетіла над Гуанчжоу в Китаї. А минулого […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Alibaba інвестує $ 1,4 млрд в технології штучного інтелекту для розумних колонок

У середу китайський гігант електронної комерції Alibaba оголосив про інвестиції в розмірі $ 1,4 млрд. в технології штучного інтелекту для розумних колонок. Це значний крок, враховуючи, що за останні чотири квартали Alibaba витратила на дослідження і розробки $ 5,9 млрд. Розумні колонки Tmall Genie від Alibaba, хоча і не займають велику частку в загальних доходах […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Український авіаперевізник SkyUp почне літати до Іспанії та Італії

Український лоукостер SkyUp почав регулярні рейси з Києва до Іспанії та Італії. Про це повідомила прес-служба компанії. Чотири рази на тиждень – у вівторок, четвер, п’ятницю та неділю рейси з Києва літатимуть в Аліканте. Вартість квитка в одну сторону без багажу складе 2 тис. гривень. Рейси зі столиці в Тенеріфе будуть двічі на тиждень: у […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Світовий попит на нафту не відновиться до 2022 року – Goldman Sachs

Goldman Sachs вважає, що світовий попит на нафту не відновиться до рівня докороновірусної кризи, принаймні, до 2022 року. «Goldman Sachs вважає, що глобальний попит на нафту не зможе повністю відновитися або повернутися до доконавірусного рівню, принаймні, до 2022 року. Відновлення буде обумовлено збільшенням кількості поїздок на роботу, поїздок на особистому автотранспорті і збільшенням витрат на […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

SkyUp призупинить польоти з України до Франції

Авіакомпанія SkyUp на осінньо-зимовий період призупинить рейси Київ-Ніцца і Харків-Париж. Пасажирам, вже купили квитки до Ніцци, авіаперевізник компенсує 100 відсотків вартості. Що стосується рейсів до Парижа, то харків’яни можуть переооформіть квиток і відправитися до Франції з Києва. Введені в цьому році рейси Харків-Париж припиняються з 6 вересня, Київ-Ніцца – з 9 листопада. В авіакомпанії пояснюють, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Фонд Visa Foundation виділив 210 мільйонів доларів на підтримку малого і мікробізнесу та негайне надання допомоги в умовах поширення COVID-19

Фонд Visa Foundation оголосив про запуск двох програм на загальну суму 210 мільйонів доларів США для підтримки малого і мікробізнесу, спрямованих на інклюзивний економічний розвиток і підтримку жінок-підприємниць у малому бізнесі, а також на забезпечення допомоги місцевим спільнотам під час поширення COVID-19. Перша програма, з бюджетом в 10 млн. дол. США, призначена для надання невідкладної […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Коломойський хоче скасувати запуск енергоринку в Україні

Заради отримання пільгових тарифів для свого феросплавного бізнесу олігарх Ігор Коломойський має намір скасувати запуск ринку електроенергії та ввести ручне управління тарифами, заявив блогер Філіп Духлій. Про це повідомляє «Деловая столица». «В бій вже пішла важка артилерія. Коломойський роздає інтерв’ю і всюди як мантру повторює, що у нас монопольний ринок електроенергії і там в принципі […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Жорстка конкуренція при отриманні грін-карти

За заявою представників Білого дому президент Америки Дональд Трамп запланував на законодавчому рівні змінити правила отримання грін-карти. Попередньо розроблений законопроект отримав назву The RAISE Act. Згідно з нововведеннями лотерейний розіграш отримання грін-карти, тобто посвідки на проживання в США, буде повністю відмінено. Тепер кандидатам необхідно буде набрати певну кількість балів, тобто оцінки нараховуються за рівень знання […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Lamborghini встановила рекорд продажів автомобілів

Італійська компанія Lamborghini в вересні 2020 року продала у всьому світі 738 автомобілів. Це новий рекорд для компанії, повідомляється на її сайті. При цьому в третьому кварталі 2020 року в усьому світі продали 2 083 автомобіля Lamborghini. Відомо, що навесні поточного року Lamborghini була змушена через пандемію коронавірусу на два місяці закрити всі свої підприємства. […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

ВТБ Банк виграв суд у власника Fozzy Group

Суд міста Києва задовольнив позов ВТБ Банку проти компанії Володимира Костельмана “Лін Беккер”. Згідно з рішенням Феміди бізнесмен буде змушений заплатити банку 2 мільйона 598 тисяч доларів і 10 мільйонів 691 тисячу гривень кредитної заборгованості. Судовий розгляд стартував в 2015 році. 1 лютого суд повністю задовольнив претензії банку. Відзначимо, що це не єдина судова справа […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

АМКУ дозволив Agromino купити елеватор у Кернела

Антимонопольний комітет України дозволив компанії Agromino купити елеватор у «Кернел». Про це йдеться в повідомленні АМКУ. «Надано дозвіл ТОВ «Ков’ягівське зерно» (смт Ков’яги, Валківський р-н, Харківська обл.) на придбання у власність активів у вигляді цілісного майнового комплексу, що належить ТОВ« Гутянський елеватор» (м.Полтава), що забезпечує можливість здійснення господарської діяльності по первинній обробці і зберіганню зернових […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com