Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 (№ LDaily #8) Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Аналітика

    Скільки всього грошей у світі?

    Відповідь на питання скільки всього в світі грошей ми пропонуємо подивитися в інфографіку. Насправді, відповісти на це питання досить складно і зовсім не через складні підрахунків, пов’язаних з величезними числами. Головний камінь спотикання – визначити, що саме вважати грошима. Причому чим більше абстрактним буде поняття «гроші» – тим більша цифра буде отримана в результаті, повідомляє insider.pro, […]

  • Аналітика

    2015 побив рекорди за обсягом угод у сфері злиттів і поглинань

    Щодня з’являється нова інформація про чергове злиття / поглинання в середовищі великих підприємств. У результаті таких великих угод, ціна яких часто обчислюється мільярдами доларів, на світовому ринку з’явилися нові компанії-гіганти. Причому, угоди зі злиття / поглинання активно укладаються у всіх сферах бізнесу – між авіавиробниками, автомобільними концернами, великими корпораціями у сфері охорони здоров’я, гігантами техніки, […]

  • Аналітика

    Найприбутковіші компанії на ринку товарів Luxury

    Luxury-ринок – окремий сегмент бізнесу, який існує певною мірою сепаративно від загальних ринкових тенденцій. Компанія Delottie, що надає консалтингові та аудиторські послуги в багатьох точках світу, опублікувала результати досліджень основних тенденцій у розвитку ринку товарів класу люкс за останні роки. У топ-100 країн, які спеціалізуються на виробництві VIP-товарів, увійшли, в основному, європейські компанії. Цікавим є […]

  • Аналітика

    Тонкощі оформлення відносин із забудовником. Ч.3

    Продовжуючи тему правильного оформлення відносин між інвестором і забудовником ми продовжуємо інформувати про юридичні тонкощі можливих варіантів оформлення таких відносин в рамках спецпроекту «Будівельні афери». Ми вже говорили про те, як оформляти угоду пайової участі, попередній договір купівлі-продажу, сьогодні ж мова піде про особливості взаємодії між забудовником та інвестором на етапі документального оформлення відносин, а […]

  • Аналітика

    Тонкощі оформлення відносин із забудовником. Ч.4

    Закриваючи тему юридичних тонкощів оформлення відносин із забудовником, підійшли до крайньої,  заявленої LDaily так званої «схеми» залучення інвестицій – купівлі квартири через цінні папери. Цей метод заслуговує на особливу увагу, тому що він – простий, надійний і стає все популярнішим. І тому забудовники частіше і частіше практикують укладання з інвестором форвардних контрактів (вони ж цінні […]

  • Аналітика

    Нівелювання інституту адвокатури: як реагують професіонали

    7 жовтня 2016 року в Києві відбудеться акція протесту, яка організована Радою адвокатів міста Києва та Радою адвокатів Київської області. Хоча дана акція буде проходити під стінами Верховної Ради України, однак проблеми, на які звертатимуть увагу правники, не стосуються народних обранців, а будуть висвітлювати дотримання прав адвокатів під час здійснення ними своїх професійних прав та […]

  • Аналітика

    Мільярдери світу стали ще багатшими

    Парадокс економічної кризи: сукупний статок мільярдерів збільшився і досяг рекордного значення у 7,7 трильйонів доларів. Виявляється, що найбільше багатіїв живе в Європі. У Північній Америці кількість мільярдерів дещо менше, правда, при цьому вони можуть похвалитися великим сукупним станом, тоді як Азія відзначилася найшвидшим зростанням числа людей, чий статок перевищує 1 млрд доларів. Інфографіка про те, […]

  • Аналітика

    Як заробляють капітали у різних країнах світу

    Уважно вивчивши графік, розміщений на платформі Insider Pro, можна зробити власні висновки щодо того, як заробляються значні капітали, і де в світі можливість розбагатіти чесним шляхом найвище. Наприклад, Україна і РФ лідирують за показником кількості бізнесменів, які збагачуються за рахунок експлуатації політичних зв’язків. У той час як США, Франція і Китай – країни зі сприятливим […]

Читайте також

Новини

Трамп стверджує, що Саудівська Аравія має компенсувати падіння поставок іранської нафти

Президент США Дональд Трамп «накинувся» на ОПЕК з попередженням про припинення маніпулювання нафтовими ринками і зчинив тиск на американського союзника Саудівську Аравію, щоби той збільшив поставки для компенсації більш низького нафтового експорту з Ірану. Трамп заявив про те, що король Саудівської Аравії Салман бін Абдулазіз Аль Сауд погодився збільшити видобуток нафти. Білий дім пізніше прокоментував […]

Далі
Новини

Marks&Spencer скоротять кількість торгових точок

Британська торгова марка Marks&Spencer оголосила про намір закрити до 30 магазинів одягу у Великобританії вже на наступному тижні. Таке рішення було прийнято з метою підвищити рентабельність роздрібної торгівлі компанії на території острова. У першу чергу, скоротять невеликі магазини в містах та маркування в торгових центрах. Інші торговельні точки можуть перемістити або ж перепрофілювати приміщення під […]

Далі
Новини

Apple представила оновлені iPad Pro і MacBook Air

У середу у себе на сайті Apple презентувала оновлені iPad Pro і нову унікальну клавіатуру, а також оновлені MacBook Air. Оскільки громадські заходи заборонені через зусилля щодо стримування поширення коронавіруса, презентація оффлайн була скасована. Apple закрила свої магазини по всьому світу, терміном до 27 березня (магазини в США закриті на невизначений термін), але в Китаї […]

Далі
Новини

Власник “Київстару” продав італійський бізнес за 2,5 мільярда євро

Холдинг VEON, якому належить найбільший український мобільний оператор “Київстар”, завершив операцію з продажу 50% акцій в італійському Wind Tre своєму партнеру CK Hutchison Holdings Ltd. Сума угоди становила 2,45 млрд євро. Раніше компанія повідомляла, що направить їх на зниження боргового навантаження. В результаті угоди співвідношення боргу до показника EBITDA знижується до 1,7. За підсумками II […]

Далі
Новини

ОАЕ мають намір інвестувати $2 млрд в зелену енергетику в Україні

Арабське управління з інвестицій і розвитку та українська компанія STC Energy підписали інвестиційну угоду на $2 млрд. Арабське управління з інвестицій та розвитку (AIDA) й українська компанія STC Energy підписали угоду на суму $2 млрд. Мета угоди – розвиток сонячних електростанцій в Україні. Зазначено, що араби спочатку планують підтримати розвиток сонячних електростанцій потужністю 170 МВт. […]

Далі
Новини

Анонс вантажного автомобіля Semi від Tesla

Компанія Tesla порадувала своїх шанувальників новим анонсом авто. На цей раз представлений вантажний автомобіль – Tesla Semi. Дана модель є першим електрокаром з великою вантажопідйомністю, а також може похвалитися вбудованою функцією автопілота. Унікальність даної моделі ще і в тому, що вантажівка на одній зарядці акумулятора легко подолає 800 км, крім цього, швидкість зарядки батарей становить 80% […]

Далі
Новини

JICE планує створити аграрну біржу в Україні

Japan International Cooperation Center (JICE) має намір створити аграрну біржу в Україні. Про це повідомляє інформаційний портал «НВ Бізнес». Реалізація проекту спрямована на підтримку представників середнього бізнесу: близько 1 мільйона доларів на рік. Як зазначає Леонід Козаченко – президент Української агроконфедерації – співпраця з японськими партнерами зможе спростити процедуру оформлення ф’ючерсних контрактів для українських підприємців. […]

Далі
Новини

Готельному комплексу Premier Hotel Rus належатимуть 24,95% акцій Premier Palace Hotel

Тризірковий готельний столичний комплекс «Русь» має намір викупити частку акцій п’ятизіркового готелю «Прем’єр Палац». Таку інформацію має НКЦПФР. Номінальна ціна простих іменних акцій «Прем’єр Палас» дорівнює 0,25 грн / шт., а акціонерний капітал компанії – 366,7 мільйонів гривень. Готельний комплекс «Русь», який знаходиться в центрі Києва на вулиці Госпітальній, надає послуги готелів і схожих засобів […]

Далі
Новини

В Запоріжжі компанія «Параллель» завершила ребрендинг АЗК

Компанія «Параллель» завершила ребрендинг АЗК, розташованого за адресою проспект Соборний, 3, в м. Запоріжжя. Це вже другий автозаправний комплекс, який виконано в оновленому дизайні з використанням сучасних матеріалів та яскравого підсвічування в темний період доби. Ребрендинг АЗК є одним з етапів реалізації схваленої стратегії компанії «Параллель», яка передбачає відкриття нових об’єктів в регіонах присутності, а […]

Далі
Новини

Компанія Huawei зможе стати лідером на ринку смартфонів і без Google

Компанія Huawei зможе стати лідером на ринку смартфонів і без сервісів Google. Про це розповів засновник і генеральний директор Huawei Жень Чженфей в недавньому інтерв’ю CNN Business. «Без Google компанії просто потрібно більше часу, щоб вийти на перше місце на ринку», – сказав Жень Чженфей. Через санкції з боку США, зараз компанія не має права […]

Далі
Новини

Shell інвестує в бразильський проект

Європейська нафтогазова корпорація Royal Dutch Shell заявила про свій намір інвестувати в розвиток свого бразильського бізнесу близько 10 мільярдів доларів. Проект розрахований на 5 років. Річний обсяг інвестицій досягне 2 мільярдів доларів. Представництво Shell на території Південної Америки включає в себе мережу компаній «5500 АЗС». Окрім того, варто зазначити, що після підписання контракту про співпраці […]

Далі
Новини

ПриватБанк можна націоналізувати повторно

Заступник глави Національного банку Катерина Рожкова заявляє, що фінрегулятор готовий знову провести націоналізацію ПриватБанку, якщо суд скасує відповідне рішення 2016 року. Рожкова заявила, що скасування націоналізації приведе до зупинки програми співпраці з МВФ на 3,9 млрд доларів і підірве довіру інвесторів. За її словами, скасування націоналізації також змінить механізм, за допомогою якого держава влила в […]

Далі
Новини

Ринок нерухомості досяг максимальних результатів за останні 11 років

Розмір угод на світовому ринку нерухомості дійшов до рівня «максимум». В першому кварталі, він виріс на п’ятнадцять відсотків, в порівнянні з 2017 роком. Це означає, що рекордний рівень досягнутий! Якщо дивитися з фінансової точки, це плюс 165 мільярдів доларів США. Один із лідерів в показниках – регіон Північної і Південної Америки. Показники зашкалюють, вони змогли […]

Далі
Новини

Скільки Україна втрачає в офшорах

З 2015 по вересень 2018 року Україна експортувала продукції п’яти найбільших товарних груп на $112 млрд. З них $42 млрд пішли у офшори. Потенційно це обсяг “схемного експорту” для ухилення від податків. Організація з економічного розвитку та співробітництва оцінює щорічні втрати від розмивання податкової бази у 4-10% сукупних податкових надходжень за рік у всьому світі. […]

Далі
Новини

Чистий прибуток Chevron за 2019 рік зменшився в 5 разів

Чистий прибуток другої за величиною американської нафтогазової компанії Chevron, яка припадає на головну організацію, за підсумками 2019 року склав 2,924 мільярда доларів, що в 5 разів менше торішнього показника, говориться в повідомленні компанії. Скоригований чистий прибуток в перерахунку на акцію склав 1,54 долара проти 7,74 долара роком раніше. Загальна виручка компанії зменшилася на 11% і […]

Далі
Новини

Intel оголосив про створення чіпа, який змінить квантові комп'ютери

Компанія Intel оголосила про створення кріогенного процесора Horse Ridge. Новий пристрій призначений для контролю роботи квантових комп’ютерів. Робота сучасних квантових комп’ютерів контролюється за допомогою складної системи пристроїв, з’єднаних безліччю кабелів. В Intel заявили, що створили технологію, яка вирішить цю проблему за допомогою нового чіпа розміром з чайне блюдце. Квантовий комп’ютер, на відміну від звичайного, оперує […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com