pochva1

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • У Франції заарештували віллу, що належить Газпрому
    Новини

    У Франції заарештували віллу, що належить Газпрому

    Суд у Франції заморозив право власності на віллу Irina Maria на курорті Рокбрюн-кап-Мартен (Лазурний берег). Офіційно вона належить російсько-вірменському бізнесмену Самвелу Карапетяну. Про це повідомила французька газета Le Monde. Прокуратура в Парижі вважає, що реальним бенефіціаром вілли є дочірня компанія російського нафтогазового гіганта Газпром. Вілла, відома місцевим жителям як Villa del Mare, розташована на ділянці розміром 3 гектари. […]

  • В Україні відновили роботу понад 80% малого та середнього бізнесу
    Новини

    В Україні відновили роботу понад 80% малого та середнього бізнесу

    В Україні станом на кінець 2023 року роботу відновили 82% малих та середніх підприємств, що призупинили діяльність через повномасштабне вторгнення Росії. Про це свідчать дані дослідження, підготовленого командою Програми розвитку ООН (UNDP) спільно з аналітичною платформою Центр економічного відновлення та Мініекономіки. Зазначається, що торік роботу відновили майже 91% ММСП, які вимушені були у 2022 році призупинити […]

  • Укртютюн обговорює з БЕБ протидію тіньовому ринку сигарет
    Новини

    Укртютюн обговорює з БЕБ протидію тіньовому ринку сигарет

    Представники асоціації Укртютюн провели зустріч з керівництвом Бюро економічної безпеки (БЕБ) України. Обговорювались результати протидії тіньовому ринку сигарет та вдосконалення законодавства, що регулює обіг тютюнових виробів, повідомила пресслужба асоціації. Під час зустрічі в.о. директора БЕБ Андрій Пащук презентував результати роботи відомства на цьому напрямку. За його даними, з 14 вересня минулого року детективи БЕБ вилучили майже 160 […]

  • Японія виділить 1,25 млрд євро для підтримки інвесторів в Україні
    Новини

    Японія виділить 1,25 млрд євро для підтримки інвесторів в Україні

    Японія виділить 1,25 млрд євро для підтримки японських інвесторів в Україні. Відповідні документи підписали під час конференції з економічного розвитку та відбудови в Токіо, повідомив прем’єр-міністр Денис Шмигаль у Telegram. За його словами, нова програма експортно-кредитного агентства Японії NEXI буде складатись із двох частин. Це, зокрема, гарантії для японських інвесторів, а також кредитна лінія для експорту […]

  • В ОАЕ банки обмежили розрахунки з РФ і почали закривати рахунки
    Новини

    В ОАЕ банки обмежили розрахунки з РФ і почали закривати рахунки

    Банки Об’єднаних Арабських Еміратів слідом за кредитними організаціями Туреччини та Китаю обмежили розрахунки з Росією і стали закривати рахунки компаніям та фізичним особам. Про це повідомляє The Moscow Times. Представники громадської організації Ділова Росія зазначили, що банки ОАЕ не приймають гроші з Росії, відбувається закриття рахунків. Складнощі почалися задовго до виходу в грудні 2023 року […]

  • Японія стала найбільшим фінансовим донором України на початку року
    Новини

    Японія стала найбільшим фінансовим донором України на початку року

    У перші місяці 2024 року Японія стала найбільшим фінансовим донором для України. У першому кварталі її допомога може сягнути 2,2 млрд доларів, повідомив Мінфін. “Японія є одним із лідерів у підтримці України в усіх можливих напрямах. Пряма бюджетна допомога – не виняток. Японія вже надала підтримку на суму понад 4,6 млрд дол, у тому числі близько […]

  • Японія надала Україні грант на 50 млн доларів
    Новини

    Японія надала Україні грант на 50 млн доларів

    Державний бюджет України отримав частину коштів гранту обсягом 49,4 млн доларів від уряду Японії в рамках проекту Світового банку “Ремонт житла для відновлення прав і можливостей людей” (HOPE). Про це повідомив Мінфін. Вказано, що кошти гранту спрямовуються на відшкодування витрат держбюджету, використаних на компенсаційні виплати власникам осель на ремонт у багатоквартирних та приватних будинках, які […]

  • Депозитарій Euroclear не підтримує ідею виплат Україні з активів РФ
    Новини

    Депозитарій Euroclear не підтримує ідею виплат Україні з активів РФ

    Міжнародний депозитарій Euroclear вважає, що використання заморожених активів РФ як застави для випуску боргових зобов’язань для України створить ризики для фінансової стабільності в Європі. Про це заявила виконавча директорка Euroclear Лів Мостр в інтерв’ю Financial Times. Вона заявила, що план, який обговорюється G7, буде “досить близьким до непрямого арешту” активів і поставить компанію під загрозу […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Віталій Кузнєцов більше не СЕО Цитруса

«Цитрус», українська спеціалізована мережа магазинів з продажу аксесуарів і гаджетів, позбулася свого генерального директора Віталія Кузнєцова. Віталій Кузнєцов підтвердив дану інформацію і порадив звернутися за офіційним коментарями до нинішнього керівництва компанії. Також, він підкреслив, що не дивлячись на свій відхід з поста СЕО, він залишиться одним з членів ради директорів рітейлера цифрової продукції. У свою […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Majestic Wine Sinks скорочує оффлайн точки збуту

Виробник вина Majestic Wine Plc планує закрити оффлайн магазини і весь свій ресурс зосередити на онлайн бренді Naked. Для цього передбачається отримання додаткових інвестицій. Акції компанії з листопада місяця впали на 9%, що змушує компанію переосмислити стратегію своєї роботи. Робочий персонал з оффлайн магазинів планують переключити на онлайн майданчик Naked, який наростив продажі майже на […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Американська Chevron купує конкурента Hess за $53 млрд

Американська нафтогазова компанія Chevron домовилася про придбання конкурента Hess за 53 мільярди доларів. Загальна сума угоди, включаючи борг, досягає 60 мільярдів доларів, повідомила 23 жовтня газета Financial Times. Закриття угоди очікується у першому півріччі 2024 року. За словами голови Chevron Майка Вірта, її реалізація дозволить корпорації “зміцнити довгострокові показники та розширити портфель за рахунок активів світового […]

Далі
2756209
Новини

НБУ поки що не очікує зміни курсу долара

Найближчим часом змін курсу долара до гривні не буде, ситуація на валютному ринку стабілізувалася. Про це заявив заступник голови Ради Національного банку Василь Фурман. “Тобто, на сьогодні ми маємо фіксований курс 36,6. Ну а далі є курс, який ми бачимо в обмінниках, він трохи відхиляється в допустимих межах від фіксованого курсу”, – сказав він. Зокрема, на курс […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Amazon отримав удвічі вищі прибутки у другому кварталі

Amazon – провідний оператор онлайн-рітейлу, досяг у другому кварталі поточного року прибутки, удвічі вищі за біржеві очікування. Мова йде про 2,5 млрд дол., при сумі за аналогічний період торік – 197 млн дол. Успіх переважно пояснюється прогресом Amazon у хмарних сервісах і рекламі. Цей прибуток заплановано інвестувати у нові напрямки, зокрема, доставу свіжої садовини й […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Польська газова компанія PGNiG призначила нового голову правління

Польська нафтогазова компанія PGNiG призначила головою правління Павла Маєвського. Попередній голова Єжи Квечіньскій пропрацював на посаді менше року. «Наглядова рада компанії … прийняла рішення про призначення з 12 листопада 2020 року Павла Маєвського на посаду голови правління PGNiG на термін до 10 січня 2023 року», – йдеться в повідомленні компанії. Маєвський раніше працював головою правління […]

Далі
picture2 dtek zajavil o be 356563 p0
Новини

Герус розповів про величезний борг ДТЕК держструктурам

ДТЕК відключив шахту від електропостачання за 114 млн боргу, при цьому сам винен держструктурам набагато більше. ДТЕК ПЕМ-Енерговугілля відключила електроенергію для державної шахти Південнодонбаська №1 за приріст боргу 4 млн грн у березні, тоді як ДТЕК отримав операційний прибуток EBITDA понад 15 мільярдів гривень, заявив глава комітету ВР з питань енергетики та житлово-комунальних послуг Андрій […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Сварка акціонерів не дає Uber отримати мільярдні інвестиції

Затяжний конфлікт між керівниками Uber негативно впливає на отримання даним проектом інвестицій. Розмір грошового вкладення становить від 1 мільярда і до 10 мільярдів в перспективі. Інвестором виступає конгломерат SoftBank. У зв’язку з тим, що під час засідання ради директорів компанії Uber знову не змогли досягти домовленостей за угодою переходу на новий принцип управління: одна акція […]

Далі
1 63
Новини

Відомого індійського ювеліра звинувачують у шахрайстві

Як повідомляють ЗМІ Індії, іменитого ювеліра Нірава Моді підозрюють в шахрайстві на загальну суму в 1,77 мільярда доларів. На початку року ювелір з родиною залишив країну. Влада Індії подали в розшук і попросили допомоги в Інтерполі. Представники банку Punjab National Bank оголосили про шахрайські транзакції. У зв’язку з тим, що ювелір Моді отримав гарантії банку […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Deutsche Bank змінює умови евроклірінгу на тлі Brexit

Deutsche Bank перенесла «більшу частину» нових угод з деривативами в євро з Лондона до Франкфурта, так як фінансові фірми нарощують свої апарати і структури поза Британією на тлі логічного завершення Brexit. Реформа в найбільшому банку Німеччини, яка була підтверджена представником фінансової установи, є стимулом для зусиль Deutsche Boerse в отриманні прибутку від Лондона на ринку […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Visa і JPMorgan Chase запускають додатки для прийому безконтактних платежів продавцями

У вівторок JPMorgan Chase оголосив про запуск свого мобільного платіжного сервісу QuickAccept, а в середу компанія Visa запустила свій додаток під назвою Tap to Phone. Мета обох програм запропонувати продавцям простий спосіб прийняття безконтактних платежів від клієнтів через смартфон або планшет. В умовах світової пандемії COVID-19 і соціального дистанціювання зростання використання технології оплати через дотик […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Нацбанк виводить з обігу ще одну монету

Національний банк виводить з обігу монету номіналом 25 копійок. З 1 жовтня монета цього номіналу перестає бути платіжним засобом. Про це на брифінгу сказав заступник глава НБУ Олексій Шабан, повідомляється на сайті регулятора. За його словами, з жовтня цими монетами не можна буде платити за товари або послуги. Але їх можна буде здавати в банки […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Google розробляє власну блокчейн-технологію

Google розробляє власну блокчейн-технологію для підтримки свого інтернет-бізнесу і запобіганню конкуренції з боку молодих стартапів, які почали будувати свій бізнес навколо цієї багатообіцяючої новації. Компанія збирається використовувати блокчейн та інші так звані цифрові реєстратори для того, щоб переконати своїх клієнтів в абсолютній безпеці їхніх даних на численних серверах Google при проведенні ними будь-якої транзакції. Інтернет-корпорація […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

“Укроборонпром” підписав договір з польським розробником військової техніки

Український державний концерн “Укроборонпром” підписав угоду з польською WB Electronics S.A. Про це повідомляє “Інтерфакс” з посиланням на прес-службу національного підприємства України. Відповідно до першоджерела, співпраця буде спрямована на створення нових систем протиповітряної оборони. Відповідний документ про партнерство підписали сьогодні – 22 грудня – хоча переговори про взаємодію стартували ще в минулому році. Як повідомляють […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

«Дизельний скандал» знову розгорівся: поліція провела обшуки в офісах Audi AG

Топ-менеджмент автомобільного холдингу Audi AG опинивсявся в центрі уваги преси. Напередодні поліція Німеччини провела обшуки в офісах і будинках представників компанії, які, на думку слідства, можуть мати відношення до так званого «дизельного скандалу», що раніше розгорівся навколо німецького автовиробника Volkswagen. Про такий прецедент першими повідомили журналісти інформаційного ресурсу MarketWatch. Відповідно до іноземного джерела, вищий ешелон […]

Далі