Земля: занадто довго нерухома нерухомість

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Між Україною в ФРН створять водневий коридор
    Новини

    Між Україною в ФРН створять водневий коридор

    Оператори газотранспортних систем України, Словаччини, Чехії та Німеччини підписали угоду про створення водневого коридору. Про це повідомляє прес-служба Оператора ГТС України. “Спільна ініціатива “Центрально-водневий коридор” спрямована на створення водневої “магістралі” в Центральній Європі для транспортування водню з перспективних районів поставки водню в Україні, яка має хороші умови для виробництва зеленого водню, через Словаччину і Чехію в […]

  • Суд зобов'язав МАУ виплатити Украероруху майже 260 млн боргів
    Новини

    Суд зобов'язав МАУ виплатити Украероруху майже 260 млн боргів

    Господарський суд Києва задовольнив позов Державного підприємства обслуговування повітряного руху України (Украерорух) до Міжнародних авіаліній України (МАУ) і вирішив стягнути з відповідача на користь позивача 258,9 млн грн заборгованості за надання послуг з аеронавігаційного обслуговування. Про це йдеться в матеріалах справи №910/16165/18. Суд вирішив, що МАУ прострочила виконання зобов’язань перед Украерорухом на 294,4 млн гривень. Разом […]

  • Звільнено чотирьох членів наглядової ради УЗ
    Новини

    Звільнено чотирьох членів наглядової ради УЗ

    Кабінет Міністрів не продовжив контракти з членами наглядової ради Укрзалізниці Шевки Аджунером, Сергієм Лещенком, Андреасом Матьє і Олегом Журавльовим. Інформація про зміни в складі наглядової ради УЗ з’явилася на сайті компанії. Згідно з документом, припинено повноваження Аджунера, Матьє, Лещенко і Журавльова. Рішення про припинення їх повноважень прийняв Кабмін на підставі свого розпорядження в червні 2021 року, згідно з […]

  • Держаудитслужба перевірить діяльність Нафтогазу
    Новини

    Держаудитслужба перевірить діяльність Нафтогазу

    Уряд України зобов’язав компанію Нафтогаз забезпечити умови для перевірки її діяльності працівниками Державної аудиторської служби. Таке рішення було прийнято на засіданні уряду. “Компанію зобов’язали надати безперешкодний доступ до документації і на підприємства, в філії, представництва НАК. Йдеться, зокрема, про перевірку фінансово-господарської діяльності Нафтогазу в 2017 – 2021 роках”, – йдеться в повідомленні. Раніше ЗМІ повідомляли, що аудит показав недоліки і […]

  • Lufthansa поверне державі допомогу у 2,5 мільярда євро
    Новини

    Lufthansa поверне державі допомогу у 2,5 мільярда євро

    Німецький концерн Lufthansa планує вивести державу з числа своїх співвласників шляхом збільшення капіталу на 2,14 мільярда євро і повернення державної антикризової допомоги, отриманої у період пандемії COVID-19. Ці заходи почнуть здійснюватися ще до виборів в Бундестаг 26 вересня, повідомив авіаперевізник ввечері неділі, 19 вересня. З 22 вересня до 5 жовтня акціонерам Lufthansa запропонують обміняти старі […]

  • Газпром поставив рекордний обсяг газу в Туреччину
    Новини

    Газпром поставив рекордний обсяг газу в Туреччину

    Російський Газпром у 2021 році поставив у Туреччину 20,3 млрд кубометрів газу, що є максимальним показником за неповні дев’ять місяців. Про це повідомляє прес-служба компанії за підсумками зустрічі її голови Олексія Міллера з міністром енергетики та природних ресурсів Туреччини Фатіхом Донмезом у понеділок, 20 вересня. При цьому минулоріч за цей період поставки склали всього 8 млрд куб. […]

  • Держстат покращив квартальний показник економіки
    Новини

    Держстат покращив квартальний показник економіки

    За уточненими даними Держслужби статистики, зростання ВВП України в другому кварталі 2021 року було 5,7% у річному вираженні, що на 0,3% вище за попередню оцінку. Зокрема, за півроку номінальний ВВП був 1 трлн 169,4 млрд грн, а з розрахунку на одну особу – 28,19 тис. грн. У порівнянні з першим кварталом (з урахуванням сезонного фактора) ВВП […]

  • Укроборонпром відзвітував про півмільярдний прибуток у 2021 році
    Новини

    Укроборонпром відзвітував про півмільярдний прибуток у 2021 році

    У першому півріччі 2021 року підприємства держконцерну Укроборонпром отримали 517,6 мільйона гривень чистого прибутку. Про це йдеться у звіті концерну, який було опубліковано в понеділок, 20 вересня. У документ включено фінансові показники 78 суб’єктів господарювання. “Загальна сума доходів підприємств становить 10,3 млрд грн. За цим показником виконання плану склало 99,5%”, – уточнили в концерні. Станом на липень […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

WOG отримав штраф за те, що перекручували результати торгів

АМКУ (антимоноп. комітет) домігся присвоєння штрафу ТОВ “Воленс Трейд”. Причина конфлікту в тому, що компанія порушувала законодавство про захист економічної конкуренції. Це проявлялося в спотворенні результатів торгів. Дану інформацію розповсюдила прес-служба антимонопольного комітету України. Повідомляється, що штраф досяг 4,6 мільйона гривень. Нагадуємо, що за подібне правопорушення вже була оштрафована одна компанія, тільки вона отримала штраф, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Facebook створює свій венчурний фонд

Facebook наймає досвідчених інвесторів, які очолять новий «багатомільйонний» венчурний фонд. Про це повідомляє Axios. Нещодавно Facebook опублікувала вакансію «керівника з інвестицій», який буде відповідати за венчурний фонд в «кілька мільйонів доларів». Facebook шукала людину з 10-річним досвідом роботи в IT-індустрії. Вона повинна управляти існуючим портфелем, а також вкладатися в стартапи «нарівні з провідними венчурними компаніями […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

ЄБРР допоможе Україні реалізувати план приватизації

В. о. керівника Фонду державного майна (ФДМ) Віталій Трубаров розповів, що Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР) допоможе реалізувати план великої приватизації на 2019 рік. Про це він написав на своїй сторінці в Facebook. Трубаров зазначив, що сьогодні відбулася зустріч із головою українського офісу ЄБРР Маттео Патроне та його заступницею Мариною Петров. Зокрема, під час […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Siemens не зміг домогтися арешту «кримських» турбін

Як стало відомо, німецький концерн Siemens в черговий раз отримав відмову Арбітражного суду Москви в прийнятті апеляційної скарги щодо спірного питання поставки турбін на окуповану територію Криму. Це вже в дев’ятий раз представники німецького концерну отримали відмову про накладення арешту на турбіни, поставлені для ТЕС, що будуються в Сімферополі і Севастополі. Нагадаємо, що причиною скандалу […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Огляд друкованої преси від LDaily

Адміністрація Президента отримає доступ до інформаційних систем ДФС, Міжнародні авіалінії України введуть новий збір з пасажирів, а з українського ринку фармацевтики підуть австрійські компанії Lannacher Heilmittel і Gerot Pharmazeutika. Для тих, хто звик тримати руку на пульсі останніх подій – щоденний огляд преси від нашого видання. LDaily – вашЕ джерело ділової інформації! Адміністрація Президента України […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Ізраїль може модернізувати українські винищувачі на 440 млн

Україна веде переговори з ізраїльською компанією Elbit Systems про модернізацію винищувачів авіапарку Повітряних сил ЗСУ. Йдеться про модернізацію 11 винищувачів на суму близько $ 440 млн. Українські винищувачі зможуть значно підвищити свої характеристики, а також отримають можливість застосовувати новітнє озброєння. Читайте також: Дрогобицький завод автокранів відновив виробництво спецтехніки для ЗСУ Слідкуйте за нашим телеграм каналом: […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Cisco повідомила про доходи і прибутки вище очікувань Уолл-Стріт

Акції Cisco Systems, що знизилися на 12,5% з початку року, трохи виросли після повідомлення про фінансові результати 3 кварталу і прогнозі кращому, ніж очікували аналітики, прибутку на акцію 4 кварталу. За три місяці Cisco повідомила про зростання прибутку на акцію на 1% (в порівнянні з торішнім значенням) до $ 0,79, що на $ 0,08 краще, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Д. Трамп: Влада Норвегії купила 52 винищувача F-35

За заявою президента Америки Дональда Трампа, яку він зробив вчора під час зустрічі з прем’єр-міністром Ерни Сольбергом, влада Норвегії придбали винищувачі F-35 модифікації А, які відносяться до п’ятого покоління. Кількість придбаних літаків склала 52 одиниці. Фінансова сторона угоди – 10 мільярдів доларів. Перша партія винищувачів була поставлена ​​ще в листопаді минулого року. Для довідки. Розробка проекту створення винищувачів […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

“Зоря-Машпроект” успішно провів випробування 32 МВт двигуна

Науково-дослідний комплекс газотурбобудівництва “Зоря-Машпроект” успішно провів випробування 32 МВт двигуна цивільного призначення для використання в енергетиці. Про це повідомляє прес-служба президента України, який сьогодні відвідав підприємство. Петро Порошенко був присутній на випробуваннях і заявив, що такий двигун не має аналогів в світі: “Подивіться, хто наші конкуренти в світі – “Дженерал Електрик”, “Сіменс”, “Роллс-Ройс”. Хоча ні, […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Apple виступає проти можливої заборони на імпорт iPhone

Співробітники Комісії з міжнародної торгівлі США (ITC) заявили про підготовку можливої заборони на імпорт iPhone після виявлення порушення виробником смартфонів одного з патентів Qualcomm Inc. Чіпмейкер із Сан-Дієго подав скаргу проти Apple майже рік тому, попросивши комісію заборонити імпорт iPhone з чіп-процесорами конкурента Intel Corp, які допомагають мобільним телефонам підключатися до бездротових мереж передачі даних. […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Індійська компанія сервіс-таксі HL Ola зібрала 1,1 мільярда інвестицій

Група інвесторів на чолі з представниками китайського телеком-холдингу Tencent і представниками японської фінансової групи SoftBank Group розповіли про інвестиційний проект в розмірі до 1,1 мільярда доларів для індійської компанії HL Ola. Дана компанія надає послуги сервіс-таксі і є прямим конкурентом компанії Uber на індійському континенті. Такий інвестиційний пакет відкриє для індійської компанії можливість поборотися за […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Столичний «Президент-Готель» виставлять на аукціон втретє

Фонд державного майна України призначив дату проведення аукціону, у рамках якого буде проданий столичний готельний комплекс «Президент-Готель», що розташований за адресою вулиця Госпітальна, 12 – у самому центрі Києва. Стартова вартість лота складе 323,142 мільйонів гривень. Згідно з інформацією, що надійшла від представників ФДМ, потенційні покупці можуть подати відповідну заявку на придбання даного активу до […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Країни ОПЕК+ продовжили скорочення видобутку нафти

Країни-учасниці угоди ОПЕК+ одностайно домовилися продовжити поточне скорочення видобутку нафти до кінця липня. Про це повідомив міністр енергетики ОАЕ Сухейля аль-Мазруї. “Країни ОПЕК і країни не-ОПЕК одностайно домовилися продовжити поточне скорочення до кінця липня і повністю прийняти на себе зобов’язання з початку дії угоди шляхом компенсації будь-яких обсягів, які не було скорочено деякими країнами в […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

MediaTek купує бізнес Intel по виробництву контролерів за $85 млн

Бізнес Intel з виробництва контролерів проданий MediaTek за $85 млн. Великий виробник мобільних платформ купує компанію Enpirion Power Solutions. Підрозділ Intel під назвою Enpirion Power Solutions спеціалізується на виробництві контролерів управління живленням для електронних пристроїв. Угоду планують закрити до кінця року. Вона дозволить MediaTek зміцнити свої позиції на мобільному ринку за допомогою розширення асортименту фірмової […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com