Земля: занадто довго нерухома нерухомість

Земля: занадто довго нерухома нерухомість

04.06.2019 Аналітика

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…

Закон і практика

Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.

Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Зверніть увагу!
«СНН ГРУП» володіє винятковими авторськими правами на інформацію, розміщену в даній статті.
Автор має виключне право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, фото, малюнки, інші матеріали.
Будь-яке використання матеріалу/інформації  або будь-яку його частину з даної статті без письмової згоди автора заборонено.
Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо. У разі виявлених порушень автор має право на захист авторських прав в порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право і суміжні права».

Інші статті на цю тему

  • Uber виграв в суді право на роботу в Лондоні
    Новини

    Uber виграв в суді право на роботу в Лондоні

    Вестмінстерський магістратський суд прийняв рішення про можливість повернення онлайн-сервісу замовлення таксі Uber ліцензію на роботу в Лондоні. Суд прийшов до висновку, що зараз сервіс працює належним чином для того, щоб мати таку ліцензію, незважаючи на недоліки в минулому. У листопаді минулого року Управління транспорту Лондона (TfL) відмовилося продовжувати ліцензію Uber в Лондоні через «цілий ряд […]

  • МВФ подвоїв видачу кредитів через COVID-19
    Новини

    МВФ подвоїв видачу кредитів через COVID-19

    Міжнародний валютний фонд видав владі 81 країни кредити на майже $100 млрд для подолання економічних наслідків епідемії коронавірусу. Про це у вівторок, 29 вересня, заявила директор МВФ Крісталіна Георгієва, повідомило інформагентство ТАСС. За словами глави МВФ, порівняно з травнем, ситуація у світовій економіці стала менш похмурою. Це стало можливо тільки завдяки синхронізованим і рішучим заходам […]

  • Amazon анонсувала новинки, включаючи дрон з відеоспостереженням для будинку
    Новини

    Amazon анонсувала новинки, включаючи дрон з відеоспостереженням для будинку

    В цьому році Amazon знову порадувала новинками, представивши цілий ряд апаратних пристроїв, а також новий сервіс потокової передачі відеоігор Luna, який буде конкурувати з Google Stadia і службами потокової передачі ігор Microsoft. Оновлення Amazon приходять вчасно, так як попит на побутову техніку зростає в умовах, коли багато людей проводять удома все більше часу з переходом […]

  • Google буде стягувати комісію 30% зі всіх покупок в Google Play
    Новини

    Google буде стягувати комісію 30% зі всіх покупок в Google Play

    Google оновила політику користування її магазином додатків: корпорація робить обов’язковим використання її платіжної системи для цифрових покупок в Google Play. Нові правила вступлять в силу через рік, 30 вересня 2021 року. Оновлення політики користування означає, що через рік у розробників додатків не залишиться можливості отримувати платежі від користувачів безпосередньо, за допомогою кредитних карт, або через […]

  • Disney звільняє 28 тис. співробітників в США через COVID-19
    Новини

    Disney звільняє 28 тис. співробітників в США через COVID-19

    Американська компанія Walt Disney заявила, що через пандемію коронавірусу відчуває низку економічних проблем, внаслідок чого змушена скоротити 28 тисяч працівників у США. Про це повідомило агентство Bloomberg. “Яким би несамовитим не був цей крок, це єдиний можливий варіант, який у нас є в світлі тривалого впливу COVID-19 на наш бізнес”, – заявило керівництво компанії. Як […]

  • Tiffany отримала зустрічний позов від LVMH
    Новини

    Tiffany отримала зустрічний позов від LVMH

    Холдинг LVMH Moet Hennessy-Louis Vuitton (LVMH) повідомив, що в понеділок, 28 вересня, подав зустрічний позов до Tiffany в суд Делавера через невдалу угоду щодо злиття двох компаній. Французький холдинг і американський ювелірний дім домовилися про злиття в листопаді 2019 року. Сторони підписали угоду, згідно з яким LVMH повинен був заплатити за Tiffany $ 16,2 млрд. […]

  • У Києві планують побудувати аеропорт для безпілотників
    Новини

    У Києві планують побудувати аеропорт для безпілотників

    У Києві за п’ять років мають намір побудувати аеродром для безпілотних літальних апаратів. Про це заявив керівник Всеукраїнської федерації власників безпілотників Тарас Трояк, йдеться в повідомленні Національної ліги транспортного бізнесу в Facebook. “У нас є проект Quadroport, який ми хочемо побудувати в Києві. Це буде перший аеропорт для дронів, де можна буде тестувати будь-які типи […]

  • Boeing звільняє частину керівництва і розпродає майно
    Новини

    Boeing звільняє частину керівництва і розпродає майно

    На тлі кризи, з якою зіткнувся Boeing після зняття з польотів літаків 737 MAX і пандемії коронавірусу COVID-19, компанія має намір звільнити частину керівників і продати кілька об’єктів нерухомості, повідомив Bloomberg з посиланням на джерела. За інформацією співрозмовників агентства, мова йде про звільнення 170 керівних співробітників середньої ланки. 70 з них працюють в підрозділі комерційних […]

Читайте також

Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Microsoft придбала розробника Hexadite за $100 мільйонів

Транснаціональна IT-корпорація Microsoft придбала стартап Hexadite за 100 мільйонів доларів. Про це повідомляє портал інвестиційних новин inventure з посиланням на відкриті джерела. Згідно з матеріалами ресурсу, бостонська Hexadite є одним із провідних розробників програмного забезпечення в області інформаційної безпеки. У минулому році компанії вдалося залучити близько 8 мільйонів доларів інвестицій від таких великих гравців ринку […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Скільки заплатить Великобританія за «Брекзіт»

Для врегулювання фінансових питань зобов’язаннь перед Європейським Союзом пов’язаних з Brexit Великобританія прийняла рішення і готова заплатити 40 мільярдів євро. Таке рішення озвучено представниками країни вперше, так як це є єдиною можливістю вийти з ситуації глухого кута. Уряд Англії готовий платити щорічно 10 мільярдів на рік ЄС, але з єдиною умовою, що зараз вже почнеться переговорний […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Netflix додав 10 млн передплатників на тлі карантину, обзавівся двома гендиректорами

Онлайн-кінотеатр Netflix повідомив в четвер, що додав більше 10 мільйонів передплатників у другому кварталі і що тепер компанією керуватимуть відразу два гендиректора. За підсумками квітня-червня, коли в США та інших країнах діяли обмеження на пересування через коронавірус, у Netflix додалося 10,1 мільйона передплатників. Це вже другий квартал, коли зростання перевищує 10-мільйонну відмітку. Крім того, чиста […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Фонд Berkshire Hathaway вдвічі збільшив частку акцій компанії Apple

Інвестиційний фонд Berkshire Hathaway подвоїв володіння пакетом акцій корпорації Apple. Про інвестиції компанії розповів її засновник, мільярдер-легенда Уоррен Баффет. У січні 2017 року Berkshire Hathaway купив 120 млн акцій Apple на суму $ 8 млрд. Сумарно у володінні фонду знаходиться 2,5% акцій корпорації Apple вартістю в $ 17 млрд. Портфель активів Berkshire Hathaway оцінюють в […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Протидія незаконному переміщенню тютюнових виробів — 10 найбільших затримань цигарок

Майже 20 млн грн – така загальна вартість цигарок, незаконному переміщенню яких запобігла Держмитслужба у 2020 році. За 7 місяців поточного року працівники Митниці виявили і припинили 390 порушень незаконних перевезень цигарок. Це практично по 2 випадки щодня. Спроби незаконного переміщення фіксуються як у напрямку ввезення, так і вивезення. Найрезонанснішим випадком стало виявлення 30 червня […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Twitter випустить незабезпечені облігації на $600 млн

Американська мережа мікроблогів планує зайняти на вісім років понад півмільярда доларів. У минулому кварталі Twitter розплатився з боргом, який брав в 2014 році. Компанія Twitter запропонувала інвесторам середньострокові облігації з погашенням в 2027 році. Цінні папери не зможуть купити приватні особи – вони будуть випущені для інституціональних інвесторів. За допомогою випуску облігацій мережа має намір […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Аеропорт Бориспіль оголосив тарифи багаторівневого паркінгу

Керівництво міжнародного аеропорту Бориспіль озвучило тарифи на новому багаторівневому паркінгу навпроти терміналу D. Перша черга нового багаторівневого паркінгу відкриється 23 травня. Вона може розмістити 1019 автомобілів. На всіх чотирьох рівнях буде діяти погодинний тариф – 30 гривень. В даний час близько терміналу D діє три однорівневих паркінги, годину стоянки на яких обходиться в 30-40 гривень. […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Державний банк в Швейцарії починає працювати з криптовалютами

Державний комерційний банк в Швейцарії Basler Kantonalbank (BKB) через свою дочірню компанію планує запропонувати пов’язані з криптовалютами послуги. За інформацією місцевого новинного агентства Finews, дочірня компанія BKB і національна банківська група Bank Cler працюють над запуском сервісів, які дозволять клієнтам торгувати і зберігати криптовалюти. BKB володіє контрольним пакетом акцій Cler, хоча дочірня компанія володіє власною […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

LDaily вітає всіх з Днем пам'яті і примирення

Людська історія, як і життя самої людини, пам’ятає багато: і доброго, і лихого. Сьогодні один із тих днів, коли мільйони людей у ​​всьому світі теж згадають: про те, якою безжальної і байдужою може бути війна, про той час, коли смерть стала явищем звичайним і повсякденним, а людське життя перетворилося на розмінну монету великої політики. Наше […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Група «Метінвест» увійшла в Топ-20 найуспішніших брендів України

Група «Метінвест» увійшла в топ-20 найуспішніших українських брендів, які стали відомими по всій Україні і увійшли в число лідерів в своїх галузях. Відповідний рейтинг був підготовлений ЗМІ з урахуванням відомостей з різних відкритих джерел, в тому числі офіційної інформації компаній, повідомлень в медіа, думок галузевих експертів. ТОВ «Метінвест Холдинг», керівна компанія групи «Метінвест», було засновано […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

АМКУ притягнув до відповідальності учасників тендеру від «Укртрансгаз»

Антимонопольний комітет України оштрафував компанію «Укргазгеоавтоматика» і ТОВ «Укргеоекологія» на суму понад 1 мільйон гривень (1,18). Про це повідомляється на офіційному сайті українського регулятора. Згідно з текстом рішення, у ході розслідування представниками АМКУ було виявлено факт фальсифікації результатів тендеру від підприємства «Укртрансгаз» на проведення газогеохімичних і гідрогеологічних досліджень та надання консалтингових послуг. Таким чином, представників […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Intel викупила свого конкурента Rivet Networks

Як повідомляється на сайті Intel, вона придбала американську компанію Rivet Networks, відому в першу чергу своїми мережевими контролерами серії Killer для ігрових настільних і мобільних ПК. Сума угоди, при цьому, не розголошується. Останні десять років компанія Rivet Networks виступає прямим конкурентом Intel в області мережевих контролерів. Компанії кілька років тому співпрацювали – вони розробили мережевий […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Walt Disney Co. інвестує $1.5 мільярда в паризький «Діснейленд»

Корпорація Walt Disney Co. збільшила свою частку в структурі власності оператора паризького «Діснейленду» на 9%. Про це стало відомо з прес-релізу, опублікованого напередодні. Відповідно до офіційної інформації, на даний момент Walt Disney Co. є власником 85,7% акцій Euro Disney SCA. Вищезазначена угода обійшлася студії в 1,5 мільярда доларів: близько 2 євро за акцію. Нагадаємо, що […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Продовження експортного скандалу компанії Siemens

З питання припинення монтажу турбін виробництва Siemens, в зв’язку з незаконним постачанням обладнання на територію окупованого Криму, через порушення санкційних обмежень ЄС 14 березня 2018 року відбудеться засідання дев’ятого арбітражного апеляційного суду. Основним вимога позивача є визнання угоди про постачання комплектуючих недійсним через порушення умов контракту. Нагадаємо, що компанії Siemens загрожують штрафні санкції через порушення […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Фінська компанія HMD Global повернула торговий бренд Nokia на ринок мобільних телефонів

Осучаснена модель Nokia 3310 надійшла у продаж. З моменту виходу оригінального телефону пройшло майже 17-років, і зараз він знову опинився на полицях магазинів, але в актуальний час – лише на території Великобританії. Нагадаємо, що Nokia продала бізнес з виробництва мобільних пристроїв ще в середині 2014-го року американській корпорації Microsoft. Згодом його викупила фінська компанія HMD […]

Далі
Земля: занадто довго нерухома нерухомість
Новини

Google зробить для Китаю систему – DragonFly

Спеціальна пошукова система з цензурою чекає на Китай. Гугл вирішити створити пошуковик, під дуже цікавою назвою DragonFly. Відомства стали відомі зі статті у The Intercept. Інформація була підтверджена – Reuters та AFP. Новомодна система не буде висвітлювати користувачам мережі інтернет ті сайти, на яких є матеріали про права людини, чи може про протести або демократію […]

Далі
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com