Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • Укрзализныця объявила об убытках на 8,8 млрд грн
    Новости

    Укрзализныця объявила об убытках на 8,8 млрд грн

    Железнодорожная госкомпания ПАО Укрзализныця по итогам января-июня 2020 года получило чистый убыток 8,79 млрд грн по сравнению с чистой прибылью 1,07 млрд грн за тот же период 2019 года. Чистый доход компании за январь-июнь сократился на 19,42%, до 35,62 млрд грн. На результат повлияло снижение доходов от грузовых перевозок на 15% и пассажирских на 57%, […]

  • В Украине обосновались десятки ИТ-компаний из Беларуси
    Новости

    В Украине обосновались десятки ИТ-компаний из Беларуси

    Проект IT Relocate Беларусь позволил десяткам белорусских IT-компаний перебраться в Украину. «Мы создали IT Relocate для тех, кто хочет переехать сам или перевезти свою команду из Беларуси в Украину и готовы оказывать поддержку и далее», — заявил он. В частности, компания Wargaming, разработчик всемирно известных онлайн-игр World of Tanks, World of Warships и World of […]

  • Экс-замглавы банка Финансы и кредит подозревают в растрате 2,5 млрд
    Новости

    Экс-замглавы банка Финансы и кредит подозревают в растрате 2,5 млрд

    Правоохранители сообщили о подозрении в растрате имущества в особо крупных размерах бывшему заместителю главы правления АО Банк Финансы и Кредит. Об этом сообщает Офис генпрокурора. По данным следствия, бывший заместитель председателя правления причастен к растрате денежных средств банка. «Установлено, что оффшорная компания, связанная с бенефициарным владельцем банка, в период 2007-2014 годов открыла кредитные линии в […]

  • Биткоин установил годовой рекорд стоимости
    Новости

    Биткоин установил годовой рекорд стоимости

    Цена биткоина в ночь на четверг, 22 октября, превысила отметку $13,1 тыс., что стало рекордным показателем для текущего года. Курс биткоина вырос на фоне новостей о разрешении платежным сервисом PayPal операций с криптовалютами для американских пользователей. Также PayPal пообещал с 2021 года запустить этот сервис на нескольких международных рынках и разрешить пользователям расплачиваться криптовалютами в […]

  • Акции Netflix рухнули на 7% после отчета
    Новости

    Акции Netflix рухнули на 7% после отчета

    Netflix выпустил отчет за третий квартал 2020 года сразу после закрытия основной торговой сессии в США. Его результаты разочаровали рынок: сервис сообщил о приросте базы всего лишь на 2,2 млн подписчиков. За предыдущие два квартала на фоне пандемии COVID-19 видеостриминг набрал почти 27 млн подписчиков. В июле Netflix спрогнозировал замедление прироста новых подписчиков на фоне […]

  • Стоимость производства электромобилей сравняется с традиционными авто к 2024 году
    Новости

    Стоимость производства электромобилей сравняется с традиционными авто к 2024 году

    Затраты на производство электромобилей будут снижаться и уже к 2024 году сравняются со стоимостью выпуска автомобилей с двигателями внутреннего сгорания. Об этом сообщает The Guardian со ссылкой на доклад UBS. Как отмечают аналитики банка, нынешняя дороговизна электромобилей связана с высокой стоимостью электрических аккумуляторов. На батареи сейчас приходится 25–40% стоимости электромобиля. Однако усовершенствование технологий позволяет с […]

  • Adidas рассматривает вариант продажи бренда Reebok
    Новости

    Adidas рассматривает вариант продажи бренда Reebok

    Adidas рассматривает вариант продажи бренда Reebok в связи с его неудовлетворительными финансовыми результатами. Об этом сообщает агентство Bloomberg со ссылкой на источник в компании. По данным агентства, обсуждение будущего Reebok только началось и окончательное решение о судьбе бренда будет принято через несколько месяцев. В самой Adidas не стали комментировать эту информацию. Reebok была выкуплена Adidas […]

  • Microsoft объявила о демонтаже большей части инфраструктуры ботнета Trickbot
    Новости

    Microsoft объявила о демонтаже большей части инфраструктуры ботнета Trickbot

    Компания Microsoft заявила о том, что вывела из строя большую часть инфраструктуры, используемой русскоязычными кибепреступниками для управления ботнетом Trickbot, потенциально представляющей угрозу для выборов президента США. Неделю назад Microsoft объявила, что приняла меры по борьбе с Trickbot и работала с поставщиками телекоммуникационных услуг по всему миру, чтобы демонтировать ключевую инфраструктуру ботнета. «Мы демонтировали большую часть […]

Читайте также

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Фискальная служба дала полный перечень категорий неприбыльных предприятий

Порядок ведения Реестра неприбыльных учреждений и организаций, включение неприбыльных предприятий, учреждений и организаций в Реестр и исключение из Реестра устанавливает Кабинет Министров Украины. Такие нормы предусмотрены подпунктом 133.4.5 пункта 133.4 статьи 133 Налогового кодекса Украины, сообщает пресс-служба ГФС. Подпунктом 133.4.6 п. 133.4 ст. 133 Налогового кодекса Украины определено, что к неприбыльным организациям, которые отвечают требованиям […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Главу Boeing уволили без выходного пособия

Деннис Мюленберг получил лишь ту прибыль, которая ему полагалась по контракту, отметили в Boeing. Аэрокосмическая корпорация Boeing уволила своего главу Денниса Мюленберга с занимаемой должности без выходного пособия. Отмечается, что Мюленбургу при увольнении не выплатили 14,6 млн долларов. Несмотря на это, он получит 62,5 млн долларов, которые полагались ему по контракту. «Мы благодарим Денниса за […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Крупный производитель компьютеров хочет продать SecureWorks

Dell планируют продать SecureWorks. Владельцы компанию уже рассматривают будущие возможности. Известно, что продажа “дочки” в сфере информационной безопасности может значительно сократить налоговую нагрузку для корпорации. На данный момент она составляет 50 миллиардов долларов США. Такие показатели образовались после покупки производителя систем хранения данных. Стоимость EMC обошлась Dell в 67 миллиардов долларов. Плюс ко всему, корпорация […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

После миллионов уничтоженных товаров Amazon начнет отдавать непроданные вещи на благотворительность

Ранее в сети разгорелся скандал, что ритейлер уничтожает практически новые вещи. Американский гигант интернет-торговли Amazon запускает новую программу пожертвований для сторонних продавцов, которые хранят свои запасы на складах Amazon в США и Великобритании. Начиная с 1 сентября, программа пожертвований станет вариантом по умолчанию для всех продавцов, когда они решат избавиться от своих непроданных или нежелательных […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Украинский маркетинговый стартап Signalayer привлек посевные инвестиции от Digital Future

Стартап Signalayer, основанный три года назад и в котором работают всего три человека, занимается созданием инструмента для b2c-маркетологов, помогающим существенно сократить маркетинговый цикл продуктов. Данное решение маркетологи могут использовать для тестировки и управления инструментами вовлечения аудитории на сайтах, такими как всплывающие подсказки, пуш-уведомления, боковые панели и другие инструменты. Создатели инструмента утверждают, что их решение пригодится тем, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Падение рыночной стоимости акций «Фейсбук»

В связи с заявлениями Марка Цукерберга об изменениях формирования и отображения информации в ленте новостей социальной сети «Фейсбук», приоритетности информации в ленте исключительно от близкого круга общения пользователя, рыночная стоимость акций компании Facebook зафиксировала резкое падение, что подтверждает потерю в общей сумме около 2,98 триллиона долларов. Как заявили специалисты рейтингового агентства Bloomberg, во время торгов […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

T.B.Fruit инвестирует 40 млн. евро в строительство завода в Польше

ГК T.B.Fruit планирует в 2019-2020 гг. начать строительство завода по переработке яблок и ягод в Мазовецком воеводстве, Польша. Как рассказал директор по производству T.B.Fruit Олег Мочалюк, сейчас проект находится на стадии проектирования производственных линий. Имеется готовый проект строительства, а госорганы уже выдали разрешение на строительство. Мощность третьего завода составит 3 тыс. тонн яблок в сутки с возможностью […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

«Екатеринославский» инвестировал 1,5 миллионов евро

Молочно-производственный комплекс инвестировал достаточно крупную сумму в орошение. Еще в прошлом году они перевели на орошение 500 гектаров земли. Сообщается, что в этом году предприятие планирует перевести еще 300 гектаров. И не собирается на этом останавливаться. Для данного проекта уже закуплено оборудование, но пока лишь частично. Также были проложены подземные пластиковые трубы. Для реализации долгожданного […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Регистрацию бизнеса за сутки запустят до конца недели

Кабинет министров планирует, что процедура регистрации предпринимателей в госорганах в течение 24 часов будет запущена в конце этой недели. Об этом сообщил министр юстиции Павел Петренко на заседании Кабмина. Он пояснил, что Министерство финансов подписало приказ, согласно которому регистрация бизнеса в налоговых органах будет осуществляться в течение 24 часов. Петренко уточнил, что этот приказ вступит […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Автомобильный рынок Китая попал в затяжную стагнацию

С начала 2019 года авторынок Китая никак не может справиться с глубоким застоем в производстве и продажах. Лучом света стали продажи прошлого месяца, которые сдвинули ситуацию с мертвой точки. Крупнейший китайский автозавод Geely опубликовал финансовую отчетность за первое полугодие, в которой падение чистой прибыли составило около 40 %, а продаж на внутреннем рынке составило 33 […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Google планирует вложить $2 млрд в польский центр обработки данных

Американская корпорация Google намерена инвестировать в центр обработки данных в Польше для работы с облачными сервисами. Об этом сообщает Reuters. Новости об инвестициях следуют за объявлением Microsoft в мае о том, что компания вложит $1 млрд в польский дата-центр. «Регион Google Cloud в Варшаве — это самая большая инвестиция в инфраструктуру такого типа в Польше», […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Международный кредитор выделит $90 миллионов на развитие украинской агрокомпании «Нибулон»

Украинский агропромышленный холдинг «Нибулон» получит 90 миллионов долларов от International Finance Corporation на пополнение оборотного капитала и развитие компании. Такая информация поступила от пресс-службы украинского предприятия  в понедельник, 1-го мая. В соответствии с пресс-релизом, реализация программы финансирования от IFC позволит «Нибулон» увеличить объемы торговли (экспорта в том числе) в среднем на 40%. Таким образом, в […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Иран планирует создать вторичный рынок валюты

Иран планирует создать вторичный рынок иностранной валюты, чтобы попытаться избежать дефицита в долларах, который может повредить торговле и, вероятно, ухудшится в дальнейшем по мере возобновления американских санкций. Вторичный рынок позволит экспортерам не-нефтяных товаров продавать свою валютную прибыль импортерам потребительских товаров, сообщает государственное информационное агентство IRNA со ссылкой на главу иранского центрального банка Валиолла Сейфа. Внедрение […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

После 8 лет перерыва в Украину возвращается Scandinavian Airlines

В украинском аэропорту данный борт встретили приветственным водяным салютом из двух пожарных машин. Авиаперевозчик будет осуществлять регулярные рейсы из Киева в главный аэропорт Осло Гардермуэн три раза в неделю по вторникам, четвергам и субботам. Время в пути составит 2 часа 50 минут. Минимальная цена на авиабилеты SAS сейчас начинается от 111 евро в обе стороны […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

FIS подключился к платформе Visa B2B Connect

Банковские клиенты FIS получают возможность быстро и безопасно отправлять и получать крупные международные корпоративные переводы Киев – 15 мая 2019 г. – Компании Visa Inc. и FIS объединили усилия для обеспечения быстрого и безопасного глобального доступа коммерческих финансовых организаций – клиентов FIS к платформе Visa B2B Connect . Услугами Visa B2B Connect смогут воспользоваться клиенты […]

Далее
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com