pochva1

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • В Еврокомиссии оценили развитие зеленой энергетики в Украине
    Новости

    В Еврокомиссии оценили развитие зеленой энергетики в Украине

    Вице-президент Европейской комиссии Марош Шефчович высоко оценил развитие зеленой энергетики в Украине и особо отметил вклад ДТЭК в обеспечение зеленого перехода. Об этом он заявил во время панельной дискуссии на Климатическом саммите ООН COP28. “Я часто бывал в Украине до начала войны, и я говорил вам, что вы можете быть суперсилой Европы. Вы можете быть суперсилой Европы […]

  • Помощь Украине впервые снизилась до исторического минимума – исследование
    Новости

    Помощь Украине впервые снизилась до исторического минимума – исследование

    Объем новой обещанной помощи для Украины со стороны стран Запада в августе-октябре 2023 года достиг исторического минимума – сократился почти на 90% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного Кильским институтом мировой экономики, сообщает Европейская правда. За этот период общая стоимость новых пакетов помощи составила 2,11 млрд евро, что является самым […]

  • Резервы Украины снижаются четыре месяца подряд
    Новости

    Резервы Украины снижаются четыре месяца подряд

    По итогам ноября международные резервы Украины сократились на 0,5% – до 38,785 млрд долларов. Такая тенденция длится четвертый месяц подряд, сообщил Национальный банк. “Интервенции НБУ для поддержания курсовой устойчивости и долговые выплаты страны в значительной степени были компенсированы поступлениями от международных партнеров”, – говорится в сообщении. Так, чистая продажа валюты НБУ составила 2,453 млрд долларов. […]

  • Банки Украины обновили рекорд по доходам
    Новости

    Банки Украины обновили рекорд по доходам

    За 10 месяцев 2023 года украинские банки заработали 122,7 млрд гривен. Это более чем в два раза больше за соответствующий период 2021 года, когда прибыль составила 58,35 млрд. Об этом сообщила платформа открытых данных Опендатабот со ссылкой на данные Нацбанка. Указано, что всего четыре банка в Украине получили убытки в размере 99 млн гривен. Топ-10 банков […]

  • Зеленский подписал закон о налогообложении банков
    Новости

    Зеленский подписал закон о налогообложении банков

    Президент Владимир Зеленский подписал закон о дополнительном временном налогообложении банков. Об этом сообщил глава комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Данило Гетманцев. “Законом предусмотрено: налогообложение сверхприбылей банков по результатам 2023 года будет осуществлено по ставке 50%, а начиная с 2024 года базовая ставка налога на прибыль для банков составит 25%”, – […]

  • Испанские СМИ подали против Meta иск на $600 млн
    Новости

    Испанские СМИ подали против Meta иск на $600 млн

    Группа из 83 испанских СМИ подала иск на 550 миллионов евро ($600 млн) против Meta Platforms, материнской компании Facebook. Речь идет о недобросовестной конкуренции на рекламном рынке, пишет Reuters. Медиа-ассоциация AMI заявила, что иск был коллективно подан в коммерческий суд в прошлую пятницу, и утверждает, что Meta нарушала правила защиты данных ЕС с 2018 по 2023 год. […]

  • Bloomberg: Цукерберг продал акции Meta – впервые за два года
    Новости

    Bloomberg: Цукерберг продал акции Meta – впервые за два года

    Марк Цукерберг впервые с ноября 2022 года продал акции своей компании Meta Platfroms Inc. на фоне роста их котировок, говорится в документах, представленных в Комиссию по ценным бумагам и биржам. Об этом сообщает Bloomberg. Отмечается, что в ноябре этого года различные организации, связанные с Цукербергом, продали около 682 тыс. акций Meta на сумму около $185 млн. Сообщается […]

  • В Польше растет количество украинских предпринимателей
    Новости

    В Польше растет количество украинских предпринимателей

    В Польше растет количество иностранцев, ведущих несельскохозяйственную предпринимательскую деятельность. Почти половина из них – с украинским гражданством. В польском Управлении социального страхования ZUS, куда отчисляют взносы предприятия, посчитали количество иностранцев, ведущих собственный бизнес в стране. Отмечается, что предпринимательскую деятельность, не связанную с сельским хозяйством, ведет уже более 46 тысяч иностранцев. Среди них около 47% указали […]

Читайте также

Bez nazvaniya 17
Новости

Glaxosmithkline завершила сделку по покупке Tesaro

Сделка по передаче активов разработчика противоопухолевых препаратов Tesaro компании GlaxoSmithKline завершена. Стоимость сделки оценивается в 5,1 млрд долларов. В GlaxoSmithKline рассказали, что приобретение Tesaro поможет укрепить позиции компании на фармацевтическом рынке и усилить потенциал портфеля разрабатываемых препаратов для лечения онкопатологий. В портфеле Tesaro есть препарат нирапариб, относящийся к классу ингибиторов PARP. Лекарственное средство было одобрено […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Украинский стартап совершил прорыв в медицине

Основатели стартапа Altris.ai работают над проектом, который поможет диагностировать дефекты сетчатки глаза при помощи нейронных сетей, сообщает ЭП. На днях данный замысел компании стал финалистом GNVC – специальной программы Чикагского университета. Согласно данным, предоставленными основателями, соответствующее направление работы началось в 2016 году, а официальный запуск произошёл весной 2017 года. Андрей Куропятник, СЕО компании, утверждает, что они […]

Далее
1507053526 1503909389 shutterstock 608089037
Аналітика

Криптовалютный бум

Представители компании Forbes составили и опубликовали рейтинг криптовалютных миллионеров. Лидером рейтинга является финтех-предприниматель и глава Ripple Крис Ларсен. Его состояние оценили в 7−8 миллиардов долларов по причине волатильности курса. Вторую позицию занимает Джозеф Любин, помог основать Ethereum. Его виртуальные активы составили около 1−5 миллиардов долларов. Третья позиция — основатель криптовалютной биржи Binance Чанпэн Чжао, который […]

Далее
630 360 1561030838 201
Новости

Tesla отзывает 80 тысяч электромобилей в Китае

Американская Tesla Inc отзывает 80 тысяч электромобилей в Китае из-за проблем с программным обеспечением и ремнями безопасности. Об этом сообщает Market Watch со ссылкой на Государственное управление рыночного регулирования КНР. Порядка 67,7 тыс. автомобилей Model S и Model X, произведенных за пределами Китая, отзываются в связи с проблемами в ПО, которые могут привести к некорректной работе […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Райффайзен Банк отримав гарантію від DFC на суму 40 млн дол. США для підтримки кредитування підприємств в Україні

Райффайзен Банк оголосив про випуск гарантії кредитного портфеля (LPG) на суму 40 млн дол. США від Американської корпорації з фінансування міжнародного розвитку (DFC), що дозволить банку надати кредити на суму до 50 млн дол. США українським мікро-, малим та середнім підприємствам протягом наступних 8 років. Договір гарантії кредитного портфеля з DFC було підготовлено за технічної підтримки Агентства […]

Далее
f551403a022c7e1586bb98fb6eccb44f xl
Новости

Лоукостер SkyUp запускає чотири нові рейси з Харкова

В кінці травня – на початку червня в аеропорту з’являться нові регулярні рейси до Барселони, Ларнаки, Ріміні і Кутаїсі. Українська лоукост-авіакомпанія SkyUp оголосила про запуск відразу чотирьох нових регулярних рейсів з аеропорту Харкова – в Барселону (Іспанія), Ларнаки (Кіпр), Ріміні (Італія), Кутаїсі (Грузія). Про це в середу, 20 березня, повідомила прес-служба авіакомпанії. Рейси до Барселони […]

Далее
529708x630x0 1512824352
Новости

Amazon начал массовую установку умных колонок в дома

Amazon наладил оптовые поставки умных колонок. Покупателями оказались домоуправляющие компании, которые сдают жилье в аренду. Таким способом компания превратит квартиросъемщиков в пользователей голосового помощника Alexa. Компания Amazon нашла новый способ увеличения доли на рынке умных колонок. В то время как ее конкуренты Google и Apple пытаются привлечь покупателей более технологичными и качественными устройствами, Amazon решила […]

Далее
london based bp seeks buyers its 50 stake secco report
Новости

CEO BP ожидает увеличение добычи сланцевого газа

Главный исполнительный директор British Petroleum Боб Дадли ожидает наводнения энергетического рынка в США сланцевым газом и пересмотра объемов добычи ОПЕК, который в состоянии “охладить” нефтяной рынок после того, как на этой неделе цена на нефть выросла выше $80 за баррель. Решение Президента США Дональда Трампа выйти с международной ядерной сделки с Ираном и возобновить санкции […]

Далее
ukraine china relations
Новости

Украина и Китай изменят масштабы своего сотрудничества

По мнению экспертов, что рынок Китая является довольно важным для украинского производителя. Предполагается, что товарооборот между странами в ближайшие 5-ти лет может стать масштабнее до двадцати млрд долларов США каждый год, с  восьми. Сообщается, что всего за 8 месяцев текущего года, товарооборот между странами вырос на 21 процент – это 6 миллиардов долларов США, о […]

Далее
manafort
Новости

Час расплаты Манафорта

Пол Манафорт со своим партнером по бизнесу Риком Гейтсом за тесное сотрудничество с беглым президентом Виктором Януковичем заработали десятки миллионов долларов, предоставляя услуги так называемых политических консультаций. Этот факт зафиксирован в обвинении Федеральной коллегии присяжных, которое уже отправлено в окружной суд Вашингтона. В период работы на политические силы «Партия регионов», «Оппозиционный блок», в период 2006-2015 […]

Далее
f japanesewife a 20180731 870x580
Новости

Китай “намекает” Великобритании на сделку по свободной торговле

Китай предложил Британии начать переговоры о сделке по свободной торговле после Brexit на фоне всё более наростающего торгового конфликта между Пекином и Вашингтоном. Китай ищет союзников в своём торговом конфликте с Соединенными Штатами, который иницировала администрация Трампа. США утверждает, что высокотехнологичные отрасли Китая регулярно воровали интеллектуальную собственность у американских фирм и потребовали от Пекина уменьшения […]

Далее
ukrtransnafta2403
Новости

«Укртранснафта» сообщила о новых инвестициях

«Укртранснафта» сообщила о новых капиталовложениях. 33 миллиона гривен в течение пяти лет будет направлено на инвестиции в энергоэффективность. Об этом сообщила пресс-служба АО «Укртранснафта». Согласно отчету, за 3 квартала 2018 года, компания инвестировала средства в энергоэффективные мероприятия на сумму 9 млн гривен. С данного финансирования были направлены средства на замену подпорных насосов в количестве – […]

Далее
photo 138500
Новости

50% акций “БТА Банка” продали бизнесмену из Казахстана

Антимонопольный комитет Украины дал соглашение на продажу 50% акций “БТА Банка” предпринимателю из Казахстана, имя которого не разглашается. Об этом сообщает украинский новостной портал Inventure, ссылаясь на заявление представителей АМКУ. Согласно первоисточнику, приобретение контрольного пакета акций финучреждения обеспечит иностранному акционеру преимущество в  половину плюс один голос в высшем органе управления банка. Известно, что остальные 46,6% акций “БТА […]

Далее
facebook logo
Новости

Facebook заблокирует австралийцам новости

Facebook в Австралии заблокирует возможность просматривать и обмениваться новостями. Об этом заявил руководитель австралийского филиала компании Уильям Истон в четверг, 18 февраля. Так в компании решили ответить на законопроект австралийской власти, который заставит Google и Facebook платить медиа за оригинальный контент. Истон считает, что это создает прецедент, когда правительство решает, сколько платит сторона, которая уже получает выгоду […]

Далее
picture2 nbu lishil licenz 343716 p0
Новости

Банки Украины с начала года закрыли 60 отделений

Ощадбанк, закрывший 40 отделений, стал лидером по числу закрытых отделений в первом квартале текущего года. В первом квартале текущего года в Украине закрыли 60 банковских отделений, свидетельствуют данные Национального банка Украины. Всего, по данным НБУ, в Украине действуют 8 450 банковских отделений. Лидерами по числу закрытых отделений являются Ощадбанк (41), Альфа-Банк (12) и Укрсоцбанк (10). […]

Далее