Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • В 2020 году «Запорожсталь» отправил на экспорт 867 тыс. тонн  продукции через Запорожский речпорт
    Новости

    В 2020 году «Запорожсталь» отправил на экспорт 867 тыс. тонн продукции через Запорожский речпорт

    В 2020 году «Запорожсталь» отправил через Запорожский речной порт 867 тыс. тонн своей продукции, еще 6,5 тыс. тонн отгрузил через речной терминал завод «Запорожкокс». Суммарно грузы двух запорожских предприятий Метинвеста обеспечили 95% от общего объема обработанных грузов в Запорожском речном порту. По итогам навигации-2020, «Запорожсталь» несущественно сократил объемы отправки грузов через Запорожский речной порт (867 […]

  • Инклюзивность — одна из главных составляющих современной компании
    Новости

    Инклюзивность — одна из главных составляющих современной компании

    В 2020 году SOCAR собрал сразу несколько наград, подтверждающих тот факт, что данная сеть АЗК является комфортным и удобным местом для самых разных групп населения. Третий год подряд компания признана абсолютным победителем рейтинга «Фаворит успеха» в номинации «Лучшие автозаправки Украины». Получила награду за удобство локации для людей из числа маломобильных групп населения в рамках премии […]

  • Китай намерен национализировать Alibaba
    Новости

    Китай намерен национализировать Alibaba

    Китайские власти намерены национализировать компанию Alibaba, владеющую Aliexpress, и Ant Group (финансово-технологическая «дочка» Alibaba), сообщает International Bussines Times со ссылкой на источники. Отмечается, что план национализации Alibaba и Ant Group исходит от верха структуры правящей коммунистической партии Китая. Антимонопольное расследование управления по контролю за рынком КНР в отношении гиганта электронной коммерции началось в конце 2020 года. При […]

  • Ford закроет производство в Бразилии, сократив 5 тысяч работников
    Новости

    Ford закроет производство в Бразилии, сократив 5 тысяч работников

    Ford Motor Co. прекратит производить автомобили в Бразилии в рамках реструктуризации, которую проводит новый руководитель компании Джим Фарли. Об этом сообщает пресс-служба Ford во вторник, 12 января. Компания закроет все три завода в стране, сократят около 5 тысяч рабочих мест. В то же время компания продолжит продавать транспортные средства в Бразилии и на других рынках […]

  • Владельцы биткоинов могут потерять $140 млрд из-за забытых паролей
    Новости

    Владельцы биткоинов могут потерять $140 млрд из-за забытых паролей

    Биткоины общей стоимостью около $140 млрд находятся на электронных кошельках, владельцы которых потеряли или забыли пароли к ним. Об этом сообщает The New York Times со ссылкой на компанию по обработке данных о криптовалютах Chainalysis. По данным компании, из 18,5 млн биткоинов, существующих на данный момент, около 20% на сумму около $140 млрд, находятся в кошельках, к […]

  • 2020 года товарооборот Украины составил $103,4 млрд
    Новости

    2020 года товарооборот Украины составил $103,4 млрд

    В общем товарооборот в 2020 году составил $103,4 млрд, что на $ 7 млрд меньше, чем в предыдущем (в 2019 году — $110,5 млрд). За 12 месяцев 2020 году в Украине импортировали товаров на $54,2 млрд (по сравнению с аналогичным периодом 2019 импорт уменьшился на $6,2 млрд или на 10,3%). Экспортировали из Украины на $49,2 […]

  • Укрпочта запустила в своих отделениях услугу пополнения банковской карты
    Новости

    Укрпочта запустила в своих отделениях услугу пополнения банковской карты

    В более 3000 автоматизированных отделений Укрпочты, оборудованных платежными терминалами, теперь можно пополнить карточку любого украинского банка платежных систем VISA и Mastercard. Зачислить на карту можно сумму от 50 до 4999 грн за одну операцию. Тарифы Укрпочты на пополнение наличными ниже, чем в среднем в финансовых учреждениях. Комиссия за услугу составляет 1,5% от суммы пополнения, но […]

  • Новые приключения в мире подключенных устройств начинаются с Lenovo
    Новости

    Новые приключения в мире подключенных устройств начинаются с Lenovo

    Киев, 7 января 2021 г. — В этом году во время CES, глобальной выставки электроники в Лас-Вегасе, компания Lenovo представила несколько новых ноутбуков из серии ideapad, один из которых с поддержкой сети 5G1. Так же анонсированы планшет с 2К-экраном, аксессуары для повышения производительности и обновления программы Lenovo Vantage. Lenovo впервые представила режим Show Mode, созданный […]

Читайте также

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Google будет взимать комиссию 30% со всех покупок в Google Play

Google обновила политику пользования ее магазином приложений: корпорация делает обязательным использование ее платежной системы для цифровых покупок в Google Play. Новые правила вступят в силу через год, 30 сентября 2021 года. Обновление политики пользования означает, что через год у разработчиков приложений не останется возможности получать платежи от пользователей напрямую, с помощью кредитных карт, или через […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

В Лондоне ввели нормы на загрязнение воздуха

Вступил в силу закон, который регулирует загрязнение воздуха в Лондоне. Этот город первым внедрил зону постоянного контроля за количеством выбросов. Закон обяжет транспорт соблюдать жесткие стандарты или обяжет платить определенную плату во время въезда в так называемую зону ULEZ. Ежедневная плата становит 16 долларов на легковые автомобили, а грузовики, мотоциклы будут платить 130 долларов. Этот […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Владимир Омелян анонсировал авиакомпанию SkyUp

Как заявил министр инфраструктуры Владимир Омелян, на украинский рынок выходит новый национальный лоукостер – авиакомпания SkyUp. Анонс компании запланирован на завтра. По словам министра инфраструктуры, новая компания лоукостер является исключительно украинским. Авиакомпания SkyUp обнародует расписание рейсов, которые будут на внутренних и внешних рейсах. Представители компании запланировали представлять рейсы бюджетного сегмента, но и планируют запустить чартерные […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Asus: Гендиректор предприятия уходит из компании

Гендиректор компании Asus уходит в отставку. Мир задается вопросом, наступит ли конец для ZenFone? Джерри Шен будет отстранен от своих прямых обязанностей с начала 2019 года в рамках корпоративной трансформации, которая видит новую структуру из нескольких гендиректоров. Вместе с тем состоятся много дополнительных изменений в мобильной стратегии. Изменения могут понести за собой различные отзывы со […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Нацбанк рефинансировал три банка

Национальный банк Украины 21 июня провел тендер по рефинансированию банков и удовлетворил три заявки. Отмечается, что общая сумма рефинанса для троих финучреждений составила 6,898 млрд грн. Кредиты выданы на 14 дней под 17,5% годовых. При этом названия банков-заемщиков не уточняются. Такая секретность вызвана тем, чтобы не вызвать панику у клиентов данных банков. Читайте также: В […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Bank of England: как финансовая система Британии отреагирует на Brexit

27 ноября представители Bank of England рассказали о первых результатах тестирования банковской системы страны. Об этом сообщает иностранный информационный ресурс The guardian. Необходимость осуществления своеобразного краш-теста для 6-ти крупнейших финансовых учреждений Великобритании вызвана, в первую очередь, приближающимся Brexit. Согласно позиции Марка Карни, управляющего центральным банком Англии, то, как поведет себя финансовая система государства после выхода […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

НБУ оштрафовал четыре банка

Национальный банк Украины по результатам проверок по вопросам предотвращения и противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения в ноябре 2019 применил к четырем банкам меры воздействия. Об этом сообщили в НБУ. Так, государственный Ощадбанк заплатит штраф в размере 200 тыс грн за то, что по мнению регулятора […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Нефтяная компания пыталась отмыть 50 млн

Офис крупных налогоплательщиков Государственной фискальной службы сообщил, что предприятие нефтегазовой сферы пыталось легализировать 50 млн гривен. Сотрудниками налоговой полиции Офиса крупных плательщиков в рамках начатого уголовного производства на основании определения суда в октябре текущего года проведены обыски в офисных и жилых помещениях должностных лиц ряда предприятий, которые проводят свою деятельность на рынке нефтегазовой сферы. Установлено, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Новое решение для возобновляемых источников энергии

Для ВИЭ будут внедрены аукционы, что сможет поддержать климат инвестиций. 5 ассоциаций, которые объединяют игроков рынков ВЭ подписали соглашение по поводу взаимопонимания, что касается реформ механизмов стимулирования данной энергетики в стране. Содержание меморандума гласит о консолидированной позиции ассоциаций, что касается перехода на тендерный механизм совершенствования отрасли. Это стимулирование отрасли, а также малой генерации. Во во […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Співробітники компанії Lantmannen у Міжнародний День без поліетилену, кинули собі виклик #пакетнепотрібен

3 липня в рамках Міжнародного дня без поліетилену, співробітники компанії Lantmannen, залюбки долучилися до акції. Головною метою, якої є привернення уваги по всьому світу до надмірного використання пластикових пакетів, які у свою чергу наносять нищівну шкоду довкіллю, і кинули собі виклик #ніполіетилену. Кожен свідомо відмовився від поліетилену, замінивши його на еко-сумки та паперові пакети. Ми […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

НБУ оценил устойчивость гривны к новому локдауну

Повторения падения гривны в случае введения полного локдауна как в марте не будет, заверил директор департамента открытых рынков Национального банка Алексей Лупин. «Мы не ожидаем повторения мартовских событий на валютном рынке, потому что в марте это было что-то новое, была паника по всему миру, и никто не понимал, что делать», – сказал Лупин. Он уточнил, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Apple назвала лучшие игры и приложения 2020 года

Компания Apple подвела итоги 2020 года, проанализировав спрос в магазине приложений App Store. Приложением года для iPhone стало Wakeout! от разработчика Andres Canella, для iPad — сервис видеозвонков и конференций Zoom, для Mac — сервис для графиков и расписаний Fantastical от разработчика Flexibits, для Apple Watch — приложение для отдыха Endel, а для Apple TV […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Тендер на страхование: кому достанется 90 млн

В Национальном банке Украины объявили тендер на медицинское страхование сотрудников. 90 миллионов будет направлено на предоставление услуг добровольного страхования медицинских работников. Национальный банк Украины сообщил и условия тендера. В планах на ближайшее будущее заказать до трех с половиной тысяч полисов. Известно, что будет 4 программы страховки: классик — 2446 человек, престиж — 940 человек, элит […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Apple столкнулся с новым судебным иском

Apple и компания по разработке элементов беспроводной связи Qualcomm встретятся лицом к лицу в суде по делу чипов для смартфонов. Судебная тяжба идет на миллиарды долларов. Спор между компаниями начался в 2017 году и длиться до сих пор. Стороны не могут мирно разрешить конфликт, поэтому дело было передано в суд. Apple утверждает, что Qualcomm взымает […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Большинство вещей с AliExpress, eBay или Amazon потенциально опасные

Шесть потребительских организаций, бельгийский Test-Aankoop, British Which, датский Forbrugerrådet, голландский Consumentenbond, немецкий Stiftung Warentest и итальянский Altroconsumo, приобрели 250 товаров на пяти основных зарубежных платформах: AliExpress, Amazon, eBay, LightInTheBox и Wish и провели их проверку на безопасность в лабораториях.rnrnСогласно исследованиям нескольких организаций потребителей, в интернет-платформах, которые не входят в ЕС, как AliExpress, Amazon или eBay […]

Далее
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com