Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • Skoda остановила работу двух предприятий в Чехии
    Новости

    Skoda остановила работу двух предприятий в Чехии

    Компания Skoda со вторника, 19 октября, приостанавливает работу двух чешских сборочных предприятий. Если компания не решит проблему с дефицитом полупроводников в ближайшие две-три недели, то заводы не смогут запуститься до конца 2021 года, сообщает Reuters. Отмечается, что вынужденной остановке подверглись предприятия в Млада-Болеславе и Врхлаби. Только на заводе в Квасинах продолжает работать один конвейер. На складах […]

  • Сеть супермаркетов Lidl заходит в Украину
    Новости

    Сеть супермаркетов Lidl заходит в Украину

    Популярная в Германии сеть супермаркетов Lidl готовится зайти на рынок Украины. Об этом пишет немецкое издание Lebensmittel Zeitung со ссылкой на внутренние документы компании Schwarz Group, владеющей сетью. Компания уже назначила Герда Хшановски руководителем главного офиса Lidl Украины, ранее он возглавлял эту же сеть в Польше. Предполагается, что Lidl конкурировать с сетью ATБ. Lidl — […]

  • Radisson Hotel Group — первая в мире гостиничная сеть, организующая мероприятия с отрицательным уровнем выделения углерода
    Новости

    Radisson Hotel Group — первая в мире гостиничная сеть, организующая мероприятия с отрицательным уровнем выделения углерода

    Radisson Hotel Group стала первой в мире гостиничной сетью, которая проводит встречи и мероприятия в 400+ отелях в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) с негативным углеродным следом. Во время проведения мероприятий в этих отелях Radisson Hotel Group будет компенсировать вдвое больше углеродных выбросов и тем самым обеспечивать положительное влияние каждой встречи на окружающую […]

  • NEQSOL Holding прокомментировал информацию о намерении стать акционером крупнейшего украинского производителя цемента ЧАО «Ивано-Франковскцемент»
    Новости

    NEQSOL Holding прокомментировал информацию о намерении стать акционером крупнейшего украинского производителя цемента ЧАО «Ивано-Франковскцемент»

    NEQSOL Holding как международный стратегический инвестор заявил о своей заинтересованности расширить инвестиционный портфель в Украине, в частности выйти на рынок строительных материалов. 18 октября холдинг подал заявку в АМКУ на приобретение пакета акций ЧАО «Ивано-Франковскцемент». В NEQSOL Holding сообщили, что в данный момент холдинг и акционеры ЧАО «Ивано-Франковскцемент» находятся на финальной стадии переговоров. Планируется, что […]

  • LinkedIn закрывается в Китае из-за цензуры
    Новости

    LinkedIn закрывается в Китае из-за цензуры

    Соцсеть для профессиональных контактов LinkedIn заменят в Китае на сайт для поиска работы InJobs из-за усиления интернет-цензуры в стране. Об этом со ссылкой на заявление корпорации Microsoft сообщает The Wall Street Journal. Как пояснили в Microsoft, LinkedIn закроют в Китае из-за «значительно более сложной операционной среды и более высоких требований». В свою очередь сайт InJobs, […]

  • Bitcoin приблизился к отметке в $60 тысяч
    Новости

    Bitcoin приблизился к отметке в $60 тысяч

    Стоимость Bitcoin впервые за полгода достигла отметки в 59 892 долларов, приблизившись к рекордному уровню. Об этом сообщает Reuters. Криптовалюта растет на фоне уверенности трейдеров, что регуляторы США одобрят фьючерсный ETF (индексный фонд, акции которого торгуются на бирже — ред.) на биткоины. Как добавляет Bloomberg, Комиссия по ценным бумагам и биржам США намерена разрешить первому американскому […]

  • BioNTech/Pfizer запросили разрешение ЕС на вакцинацию детей
    Новости

    BioNTech/Pfizer запросили разрешение ЕС на вакцинацию детей

    Компании Pfizer и BioNTech запросили лицензию на COVID-вакцинацию детей в возрасте от 5 до 11 лет. Об этом сообщает пресс-служба компании BioNTech. Производители обратились в Европейское агентство по лекарственным средствам (EMA) с соответствующим запросом. Таким образом в Европе могут впервые разрешить вакцинацию против коронавируса детей такого возраста. В компаниях заверили, что предоставили EMA необходимые данные. […]

  • СНБО запретила работу российских супермаркетов Mere в Украине
    Новости

    СНБО запретила работу российских супермаркетов Mere в Украине

    В Украине запретили работу сети российских супермаркетов Mere. Решение принял СНБО, заявил секретарь СНБО Алексей Данилов. Как напомнил Данилов, до этого единственным городом, где осуществляла деятельность торговая сеть, оставалась Белая Церковь. «Отныне они уже не смогут работать на территории нашей страны», — сказал Данилов.

Читайте также

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

В УЗ рассказали, сколько денег нужно на обновление локомотивов

«Укрзализныце» нужно 51,2 млрд грн в течение 6 лет для обновления локомотивного парка, из всех локомотивов УЗ, только 5,3% моложе 25 лет. Об этом сообщила пресс-служба компании. «Сейчас нам приходится балансировать между обновлением подвижного состава, модернизацией, переоснащением, капитальными и текущими ремонтами локомотивов», — заявил член правления АО “Укрзализныця” Франтишек Буреш на заседании межфракционного депутатского объединения. […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Перспективы TransferGo на 17,5 миллионов долларов

Международный сервис TransferGo смог привлечь крупную сумму средств в размере 17,5 миллионов долларов. Представители компании сообщили, что часть денег вложат в развитие страны. TransferGo получили крупные средства в результате инвестиционного раунда серии В. Напоминаем, что при помощи данного международного сервиса жители европейских государств имеют возможность отправлять средства в 47 стран мира (с 2017 в Украину). […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Shell и Saudi Arabian Oil Company разделят совместное предприятие Motiva Enterprises

Крупные нефтяные  предприятия  Shell и Saudi Arabian Oil Company на днях приняли решение разделить американскую компанию Motiva Enterprises. Предварительное соглашение между сторонами было подписано 17.03. 2016 г. Финансовые подробности сделки сторонами пока  не разглашаются. Motiva Enterprises было основано в 1998 году, она осуществляло свою деятельность в нефтяной  сфере на американском рынке. Как сообщают осведомленные источники, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Volkswagen нанимает эксперта BMW Маркуса Дюнмана

Volkswagen во вторник заявили, что эксперт по разработке двигателей Маркус Дюнманн, в настоящее время глава отдела закупок и поставщиков конкурирующего BMW, должен присоединиться к руководству автопроизводителя. Дюнманн оказался вторым в ряде громких уходов менеджеров BMW в группы Volkswagen после ухода Герберта Дисса в июле 2015 года в качестве главы бренда VW. Дисс заняла пост исполнительного директора […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

MAN, Daimler, DAF, Iveco и Volvo поймали на сговоре

Еврокомиссия оштрафовала компании MAN, Daimler, DAF, Iveco и Volvo / Renault на 2,93 миллиарда евро за ценовой сговор. Об этом сообщает пресс-служба ведомства. Согласно решению европейского антимонопольного органа, производители в течение длительного времени состояли в сговоре, который нанес непоправимый ущерб европейскому рынку грузовых авто. В тексте постановления указано, что в текущий период на территории стран […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Е-commerce в Украине растет: количество доставок «Нова Пошта» от крупных онлайн-магазинов выросло почти на 27%

За первые 7 месяцев 2018 года клиенты «Нова Пошта» с рынка e-commerce сделали 19,2 млн отправлений, что почти на 27% больше, чем за аналогичный период 2017 года. В среднем в сегменте онлайн-торговли доставляли более 2,7 млн отправлений в месяц. Самую высокую активность проявили такие сегменты, как косметика, парфюмерия и бытовая химия — объемы заказов выросли […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

В Украине стало больше экспортеров продуктов

Около 300 украинских предприятий имеют право экспорта в страны Евросоюза, из них – 109 производители пищевых продуктов. Количество украинских предприятий, которые получили право экспорта пищевых продуктов животного происхождения, выросло с 690 в октябре 2017 года до 836 – по состоянию на начало июля 2018 года. 289 украинских предприятий сейчас имеют право экспорта в страны ЕС, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Oracle создал новую операционную систему

Производитель программного обеспечения Oracle представил новую автономную операционную систему. Она будет работать в облаке без надзора со стороны человека. О своей новой разработке Oracle сообщила в пресс-релизе, обнародованном на сайте компании. Операционная система написана на базе Linux. Она получила название Oracle Autonomous Linux. Эксперты пока не верят в позитивные перспективы компании и рекомендуют держать акции […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Британия выделит Украине помощь в $6,5 млн

Великобритания выделит Украине гуманитарную помощь в размере 6,5 млн долларов для поддержки регионов на востоке страны, пострадавших от вооруженного конфликта и пандемии, говорится в распространённом заявлении МИД Соединенного Королевства. Об этом сообщает ТАСС. Как уточняется, о выделении средств будет объявлено в ходе визита президента Украины Владимира Зеленского в Лондон, намеченного на 7-8 октября. Кроме того, […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Укрпочта стала логистическим партнером OLX.UA

С 1 марта все заказы на онлайн-площадке OLX можно будет отправлять и получать Укрпочтой. В течение месяца доставка будет бесплатной. С 1 марта Укрпочта начала тесное сотрудничество с одним из крупнейших онлайн-бизнесов — OLX Украина. Все отправления с OLX доставляются в рамках услуги «Укрпочта Экспресс» в кратчайшие сроки: до 2 дней в пределах областного центра, области […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Horizon Capital вышел из молдавской винодельческой Purcari Wineries

Американский инвестиционный фонд Horizon Capital объявил, что фонд EEGF II размером в $ 370 млн продал 22,7% акций Purcari Wineries PLC и окончательно вышел из состава акционеров компании, об этом говорится в пресс-релизе компании. Отмечается, что в прошлом году Horizon Capital удачно вывел Purcari на IPO на Бухарестскую фондовую биржу, продав часть акций. «Сегодня после […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Оператор сотовой связи lifecell дал острый ответ на обвинения в рассылке спама

Оператор сотовой связи lifecell отреагировал на обвинения в незаконном спаме, которые прозвучали со стороны компании «Киевстар» накануне. В соответствии с официальным заявлением, рассылка смс-сообщений на номера других операторов в рамках акции «Твоя идеальная пара» является совершенно законной, ведь главная ее цель – проинформировать клиентов о возможности получения дополнительного номера. При этом представители lifecell  отмечают, что […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

ФГВФЛ получил от банков-банкротов 8 млрд грн

По данным Фонда гарантирования, за январь-ноябрь поступления от банков, которые ликвидируются, составило 8 058,1 млн грн: 6 153,2 млн грн получено от продажи активов; 1 345,3 млн грн — от погашения кредитов; 464,5 млн грн — от погашения ценных бумаг; 95,1 млн грн — от аренды. Ранее ФГВФЛ сообщал, что за 11 месяцев поступления от […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

BP покупает крупнейшую европейскую электроавтозарядную компанию

BP Plc планирует приобрести крупнейшую в Европе компанию по зарядке электромобилей, которая является последней в серии приобретений крупной нефтяной компании на растущем рынке экологически чистого транспорта. Британский нефтяной гигант заключил соглашение о покупке Chargemaster. BP заплатит около £130 млн ($170 млн) за покупку, что не превышает рамки годового бюджета на чистую энергию в размере $500 […]

Далее
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com