pochva1

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • Укрзалізниця запровадила настільні ігри у поїздах
    Новости

    Укрзалізниця запровадила настільні ігри у поїздах

    Пасажири міжнародних пасажирських поїздів, що прямують до Польщі, Угорщини та Австрії, а також на Закарпаття отримали можливість пограти у настільні ігри. Про це повідомляє прес-служба Укрзалізниці. Вказано, що було обрано 100 вагонів на довгих маршрутах до Відня, Будапешта, Варшави, Гелма, Перемишля та Ужгорода. Їх “екіпірували” шахами, шашками, нардами та ексклюзивною грою Залізниця. В УЗ пояснили, що […]

  • 2761397
    Новости

    В Германии призвали запустить Северный поток-2

    Правящая коалиция Германия высказалась за открытие газопровода Северный поток-2 для заполнения российским газом хранилищ на зиму. Об этом заявил вице-спикер Бундестага от Свободной демократической партии Вольфганг Кубики в интервью RND. “Мы должны открыть Северный поток-2 как можно скорее, чтобы заполнить наши газовые хранилища на зиму. Нет веских причин не открывать Северный поток-2”, – уверяет он. Политик считает, […]

  • 4fa8d5ee16803684671a70cb98da0dbd
    Новости

    Япония в июле возобновила импорт нефти из РФ

    Япония в июле возобновила импорт нефти из России, хотя в июне закупки сырья были доведены до нуля. Об этом свидетельствует отчет Министерства финансов страны. Объем поставок в прошлом месяце сократился на 65,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Объем импорта сжиженного природного газа из России упал на 26,1% по сравнению с прошлым годом, а угля […]

  • img 3197
    Новости

    НБУ дал прогноз покупательской способности гривны

    В ближайшие три года покупательная способность гривны упадет по меньшей мере в два раза, заявил глава Национального банка Кирилл Шевченко в колонке для LB.ua. Он напомнил, что в этом году инфляция превысит 30%, в следующем – 20%, и только в 2024 году снизится до однозначного уровня. “То есть за эти три года покупательная способность гривни снизится почти вдвое”, […]

  • image
    Новости

    IKEA ликвидирует свою “дочку” в России

    Шведский ритейлер IKEA принял решение ликвидировать свою дочернюю компанию, которая управляет магазинами сети в России. Об этом сообщает Forbes Russia со ссылкой на данные системы СПАРК. Указано, что  заявление о ликвидации ООО Икеа дом было подано 15 августа, а соответствующие документы будут готовы на следующей неделе – 23 августа. Требования кредиторов могут быть заявлены в течение […]

  • 2760499
    Новости

    Сайт Энергоатома подвергся мощной кибератаке

    Российские хакеры совершили мощную кибератаку на официальный сайт государственной компании Энергоатом. Об этом сообщает ее пресс-служба. “Сегодня произошла самая мощная с начала полномасштабного вторжения России хакерская атака на официальный сайт ГП НАЭК Энергоатом. Его атаковали с территории Российской Федерации”, – говорится в сообщении. Указано, что российская группа “народная киберармия” осуществила кибератаку, используя 7,25 млн бот-юзеров, которые […]

  • 2760607
    Новости

    Dodge представил первый за десять лет автомобиль

    Американская автомобилестроительная компания Dodge представила свой первый новый спортивный кроссовер Dodge Hornet. Об этом сообщает CNET. Отмечается, что американский собрат Alfa Romeo Tonale имеет двухлитровый двигатель мощностью более 265 лошадиных сил, и 9-ступенчатую автоматическую КПП. Он разгоняется до 96 км/ч за 6,5 секунд, что делает его самым быстрым кроссовером стоимостью до 30 тысяч долларов. В тоже время […]

  • 2759649
    Новости

    Украина возобновила поставки нефти из РФ в Чехию

    Поставки российской нефти в Чехию по южному участку трубопровода Дружба транзитом через Украину возобновились после перерыва, длившегося больше недели. “Поставки возобновились в 20.00”, – сообщила агентству AFP вечером в пятницу пресс-секретарь компании Mero, владельца и оператора чешского участка нефтепровода Дружба. Министр промышленности и торговли Чехии Юзеф Сикела ранее заявил, что его страна нашла способ оплатить […]

Читайте также

37819ABD B1B7 4489 BFD9 DBFABABD477B cx0 cy5 cw0 w1200 r1 s
Новости

Фильмы Netflix получили 2 Оскара

Компания Netflix, традиционно гордящаяся своим уникальным контентом и получившая целых 24 номинации (большинство), выиграла два трофея во время воскресной церемонии Оскар. Фильм «Американская фабрика» Netflix получил Оскара в номинации “Лучший документальный фильм”, а актриса из «Брачной истории» Лора Дерн получила Оскар как лучшая актриса второго плана. Ни «Брачная история», ни «Ирландец», сделанный Мартином Скорсезе, не […]

Далее
abbvie new
Новости

Samsung Bioepis подала в суд на AbbVie

 На днях стало известно, что предприятие Samsung Bioepis, которое является результатом объединения Samsung Group и Biogen Idec подало в суд на американское предприятие AbbVie. Истцы обвиняют AbbVie в осуществлении препятствий при реализации продукции на фармацевтическом рынке. В частности, речь идет о  препарате Humira. Как сообщают осведомленные источники, в своей жалобе, представители Samsung Bioepis говорят о том, […]

Далее
630 360 1573579350 298
Новости

Бахматюк должен государству почти 30 млрд гривен

Бывший владелец VAB Банка и банка Финансовая инициатива бизнесмен Олег Бахматюк должен государству 29,3 млрд гривен. Об этом сообщает на странице Национального банка Украины в Facebook. “Задолженность Бахматюка перед государством больше, чем предусмотренные средства на лекарства для украинцев в ​​Госбюджете-2020”, – отметили в Нацбанке. Сумма долга Бахматюка состоит из: 11 млрд гривен – Фонду гарантирования […]

Далее
boing 1552560224
Новости

Акции Boeing за два дня потеряли 25%

Акции Boeing в среду подешевели на 18,15% на падающем рынке, негативную направленность которого усилили сообщения о том, что компания намерена использовать доступную ей кредитную линию на $13,8 млрд полностью.rnrnСегодня продажи усилились, в частности, из-за понижения аналитиками JP Morgan рекомендации по бумаге с «покупать» до «держать» и таргета с $370 до $210.rnrnКонцерн пытается преодолеть крупнейший в […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Lenovo представила ThinkEdge SE70 – мощную и гибкую систему для периферийных вычислений

В рамках ежегодного мероприятия Tech World компания Lenovo представила ThinkEdge SE70 — мощную и гибкую систему для периферийных вычислений с использованием искусственного интеллекта для предприятий. ThinkEdge SE70 разработана для удовлетворения растущих потребностей компаний в интеллектуальной трансформации разных сфер бизнеса — логистики, транспорта, “умных” городов, розничной торговли, здравоохранения и производства. Новое передовое решение от Lenovo создано […]

Далее
73766889 e1484827657962
Новости

Против бывшего СЕО Volkswagen выдвинуты обвинения Департаментом юстиции США

Департамент юстиции США выдвинул обвинения о совершении уголовных преступлений в отношении бывшего исполнительного директора Volkswagen AG Мартина Винтеркорна, обвинив его в сговоре с целью скрыть обман немецких автопроизводителей (так называемый “дизельный скандал”). Обвинительный акт, тайно поданный в суд в марте, был утверждён в одном из окружных судов США в четверг. Винтеркорн подал в отставку после […]

Далее
sbu
Новости

Ю. Луценко: Запрещено использование спецназа при проведении обысков в бизнес-структурах

Генеральный прокурор Украины Юрий Луценко запретил использование спецназа при проведении обысков в бизнес-структурах. С таким решением генпрокурора ознакомил читателей социальной сети «Твиттер» пресс-секретарь Президента Святослав Цеголко. После проведения совещания Президентом Украины с представителями бизнеса, Генеральный прокурор ввел запрет, теперь Служба безопасности Украины и Министерство внутренних дел не могут использовать служащих спецназа при проведении обысков. Напомним, что […]

Далее
malogi2
Новости

Украина оказалась на втором месте рейтинга Global House Price Index из-за резкого обвала цен на недвижимость

Украина заняла второе место в международном рейтинге Global House Price Index 2017. Данный рейтинг отображает тенденции на рынке недвижимости в разных странах мира. Таким образом, в государствах, оказавшихся на первых позициях такого списка, наблюдается тенденция к снижению цен на объекты недвижимости. На первом месте рейтинга Global House Price Index 2017 оказалась Бразилия, где в течение […]

Далее
parallel azs
Новости

В Запорожье компания «Параллель» завершила ребрендинг АЗК

Компания «Параллель» завершила ребрендинг АЗК, расположенного по адресу проспект Соборный, 3, в г. Запорожье. Это уже второй автозаправочный комплекс, выполненный в обновленном дизайне с использованием современных материалов и яркой подсветки в темное время суток. Ребрендинг АЗК является одним из этапов реализации утвержденной стратегии компании «Параллель», которая предполагает открытие новых объектов в регионе присутствия, а также […]

Далее
visa stock art
Новости

Visa купила немецкого поставщика ПО для платежных терминалов Payworks

Одна из крупнейших в мире компаний по обслуживанию банковских карт, американская Visa купила компанию Payworks, немецкого поставщика программного обеспечения следующего поколения для pos-терминалов. Данный шаг позволит предлагать унифицированный способ оплаты независимо от того, платят ли клиенты в магазине, в приложении или через интернет. “Приобретение основано на стратегическом партнерстве и инвестициях Visa в Payworks в феврале […]

Далее
80a81444 625c 43f7 a373 f17091ed5fac
Новости

Крупная Швейцарская фондовая биржа создаст свою криптовалюту

SIX Swiss Exchange разрабатывает собственный стейблкоин, цена его будет привязана к местной валюте. Во второй половине 2019 года Швейцарская фондовая биржа хочет запустить основанную на блокчейне биржу цифровых токенов. На данный момент SIX Swiss Exchange не может подтвердить, будет ли там присутствовать разрабатываемый стейблкоин. У компании SIX Swiss Exchange в планах запустить свою собственную площадку […]

Далее
0000100436 gribnoj substrat
Новости

В Умани запущен завод по производству грибного субстрата

В городе Умань Черкасской области подразделение Myco бельгийской компании Agaris, начало производство грибного субстрата. К концу 2019 мощности предприятия составят около 5,4 тысяч тонн субстрата в месяц. При этом отмечается, что Украину для установления производственных мощностей выбрали не случайно – в компании говорят, что в нашей стране интенсивно развивается грибная промышленность, следовательно, есть возможности создания […]

Далее
General Electric Grid Solutions Tampere
Новости

General electric обвинили в фальсификации финансовых отчетностей

Промышленный гигант General Electric попал под подозрение в махинациях. Компанию обвинили в сокрытии подлинной информации на сумму $ 38 млрд. Корпорацию General Electric (GE) обвинили в подтасовке данных и сокрытии важной финансовой информации. Такое обвинение выдвинул Гарри Маркополос. Маркополос получил известность как разоблачитель Берни Мейдоффа — создателя финансовой пирамиды на $ 64,8 млрд. Сейчас Мейдофф […]

Далее
Bez nazvaniya 3
Новости

В Украину прибыли еще пять локомотивов General Electric

Сегодня в порту Черноморска Одесской области выгрузили 5 локомотивов, поставленных в Украину компанией General Electric. “Сегодня еще пять локомотивов производства “General Electric” выгрузили в МП “Черноморск”, – говорится в сообщении. General Electric уже поставила в Украину 15 локомотивов в рамках подписанного в феврале 2018 миллиардного контракта. Читайте также: General Electric продает свой бизнес

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Volkswagen хочет продать бренд спорткаров Bugatti хорватской Rimac Automobili

Немецкий автопроизводитель Volkswagen ведет переговоры о продаже принадлежащего ему бренда спортивных автомобилей класса люкс Bugatti с хорватской компанией Rimac Automobili. Об этом сообщает Sueddeutsche Zeitung со ссылкой на источники, знакомые с ситуацией. Одновременно с этим компания Porsche, которая входит в VW Group, планирует увеличить свою долю в хорватской компании с нынешних 15,5% до 49%. По […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Во Франции демонтируют три тысячи антенн Huawei

Французский оператор связи Bouygues демонтирует три тысячи антенн мобильной связи производства Huawei к 2028 году. “К 2028 году у нас больше не будет антенн Huawei в густонаселенных районах”, – заявил Оливье Руса, президент Bouygues Telecom. По его словам, это предполагает демонтаж 3000 антенн. Компания Bouygues Telecom также уберет 5G антенны Huawei в Страсбурге, Бресте, Тулузе […]

Далее