pochva1

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • 2800281
    Новости

    Турция объявила о проведении газового саммита

    Турция проведет 14-15 февраля газовый саммит при участии представителей стран-производителей газа и потребителей из числа государств Европы. Об этом сказал министр энергетики и природных ресурсов Турции Фатих Донмез. “Скоро Турция станет большим супермаркетом для торговли газом. В этой связи мы 14-15 февраля проведем Стамбульский газовый саммит. На нем мы сведем за одним столом производителей с […]

  • 1200x 1
    Новости

    Индийская Adani потеряла уже более $70 млрд – Bloomberg

    Акции большинства индийских компаний Adani Group продолжили падение на фоне скандала. Потери на фондовом рынке за три дня достигли 72 миллиардов долларов, сообщило агентство Bloomberg. Отмечается, что ситуацию не остановило то, что индийский конгломерат в течение выходных пытался опровергнуть обвинения в мошенничестве американской Hindenburg Research. Adani Group назвала заявления Hindenburg безосновательными, сравнив их с атакой […]

  • e5d035b88e70d03f8e284e50ccd4693d
    Новости

    Tesla отчиталась о рекордной прибыли в четвертом квартале 2022 года

    Производитель электроавтомобилей Tesla получил рекордную прибыль по итогам четвертого квартала 2022 года. Об этом 25 января сообщила пресс-служба компании. Отмечается, что квартальная выручка корпорации выросла на 37%, до 24,3 миллиарда долларов. Это – самый высокий показатель в истории Tesla. Чистая прибыль в октябре-декабре выросла до 3,69 миллиарда долларов по сравнению с 2,3 миллиарда долларов за аналогичный период […]

  • 783278 full
    Новости

    Toyota третий год подряд лидирует по продажам авто

    Toyota Motor Corp продала 10,5 миллиона автомобилей в 2022 году, сохранив статус лидера по продажам в мире третий год подряд. Об этом сообщило агентство Reuters. Отмечается, что мировые продажи группы, включая подразделение грузовых автомобилей Hino Motors и производителя малолитражных автомобилей Daihatsu, снизились на 0,1%. Но рекордные зарубежные продажи в 8,6 миллиона автомобилей помогли компенсировать падение […]

  • spyrtzavody
    Новости

    На приватизацию выставлен очередной спиртзавод

    Фонд госимущества выставил на приватизацию комплекс Вашковского спиртзавода в Черновицкой области. Стартовая цена снижена на 50% и составляет 1,9 млн грн. Аукцион запланирован на 6 февраля. Об этом сообщает пресс-служба Фонда. Спиртзавод находится в городе в 40 км от Черновцов и около 70 км от государственной границы Украины. “Транспортная развязка позволяет перевозить продукцию в областные центры запада […]

  • 2800465
    Новости

    Из-за войны в прошлом году 83% украинских компаний потерпели спад

    У 83% компаний, являющихся членами Европейской Бизнес Ассоциации, произошло падение бизнеса в 2022 году. Об этом сообщает Европейская Бизнес Ассоциация. Пресс-служба ЕБА отмечает, что до полномасштабного вторжения 83% компаний ожидали положительной динамики развития своего бизнеса в 2022 году. Такая же доля компаний констатирует сегодня падение. “По итогам 2022 года большинство компаний сообщают о падении их доходов в […]

  • 2798945
    Новости

    Регулятор оштрафовал девять облэнерго за несоблюдение графиков отключений

    Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ), 30 января оштрафовала 4 облэнерго за “несоблюдение графиков отключений в условиях дефицита электроэнергии”. Соответствующее решение было принято сегодня на заседании комиссии. В частности, штраф наложен на Львовоблэнерго, Закарпатьеоблэнерго, ДТЭК Киевские региональные электросети и Полтаваоблэнерго. Таким образом, за последние две недели НКРЭКУ оштрафовала уже 9 […]

  • censor social
    Новости

    Украина открыла 12 новых рынков для продукции животноводства

    В 2022 году Украина открыла 12 новых рынков для продукции сектора животноводства и получила 22 международных ветеринарных сертификата на экспорт продуктов украинских агрокомпаний. Об этом сообщает Госпродпотребслужба. Сообщается, что был согласован экспорт в 12 стран мира: Албания – мясные полуфабрикаты; Грузия – улитки для потребления человеком; Доминикана и Кения – молоко и молочные продукты; Израиль – […]

Читайте также

12201 rss
Новости

Илон Маск приостановил сделку с Twitter

Американский бизнесмен Илон Маск сообщил о приостановке сделки по покупке Twitter Inc. Об этом он написал в своем аккаунте в Twitter. “Сделка с Twitter временно приостановлена до получения деталей, подтверждающих, что доля спамовых и фейковых аккаунтов действительно составляет менее 5%”, – написал Маск. На этой новости акции Twitter теряют в цене более 20% в ходе предварительных […]

Далее
80 main
Новости

Соглашение о сотрудничестве в сфере развития инфраструктуры ВЗС в КНР

Документ о сотрудничестве двух компаний: американской Air Products & Chemicals и компании Beijing Sinoscience Fullcryo Technology был подписан с целью скорейшего открытия в Китае, коммерческой ВЗС водородной заправочной станции и ускорения развертывания инфраструктуры ВЗС в КНР.  Компания Air Products & – одна из крупнейших производителей жидкого водорода и оборудования для его генерации и хранения.Специализация: производство […]

Далее
yvs 1
Новости

16 апреля, в отеле Ramada Encore Kiev, прошла шестая ежегодная конференция PEOPLE MANAGEMENT, целиком и полностью посвященная взаимодействию с людьми и эффективному лидерству.

16 апреля, в отеле Ramada Encore Kiev, прошла шестая ежегодная конференция PEOPLE MANAGEMENT, целиком и полностью посвященная взаимодействию с людьми и эффективному лидерству. PEOPLE MANAGEMENT CONFERENCE 6 создала синергию people-менеджеров нового уровня. Они правдивы, откровенны и не боятся включать внутренние радары, чтобы экпериментировать, проявлять таланты, доверять им и делегировать сложные задачи – растить в каждом […]

Далее
32a1d5b7 e6e3 454d 88f6 37ababe470eb
Новости

IT-индустрия в Украине вышла в лидеры по экспорту

В минувшем году 184 тысячи украинских программиста обеспечили экспорт на 4,5 миллиарда долларов. По итогам 2018 года IT-индустрия в Украине заняла второе место по объему экспорта, продав заграницу продукции на 4,5 миллиарда долларов. Такие цифры озвучил СЕО инновационного парка UNIT.City Максим Яковер. По его данным 184 тысячи украинских программиста обеспечили экспорт на 4,5 миллиарда долларов. […]

Далее
VDC NWS 013 tradewars clean
Новости

Крупнейшие центробанки мира опасаются эскалации “торговой войны”

Расширяющаяся торговая война между крупнейшими экономиками мира уже подрывает доверие к бизнесу и может заставить центральные банки скорректировать свои прогноз, утверждают главы самых крупных центральных банков мира. Соединенные Штаты взимают тарифные средства с нескольких своих ведущих торговых партнеров, что побуждает их к ответным мерам, которые в дальнейшем могут перерасти в полноценную торговую войну, что, вероятно, приведет […]

Далее
1412437 1465364073792450 3264859149466333780 o
Новости

Налоговая милиция: возвращение

Налоговая милиция продолжит работать в прежнем порядке. Об этом сообщает первый заместитель главы ГФС Сергей Билан, ссылаясь на официальное разъяснение, полученное от главы Комитета Верховной Рады Украины по вопросам налоговой и таможенной политики 12 января этого года. Не смотря на то, что нововведения Налогового кодекса начали действовать с 1-го января 2017-го года, налоговая милиция не […]

Далее
paypal
Новости

PayPal потратит $3 млрд в год на операции M&A

PayPal Holdings Inc находится в поиске дальнейших приобретений после недавнего поглощения iZettle, шведского стартапа, за $2,2 млрд, в самой крупной сделке с платежной компанией США. «У нас есть здоровый баланс, и мы готовы приложить все усилия для того, чтобы покупать больше компаний», – сказал президент и главный исполнительный директор Дэн Шульман в немецкой ежедневной газете […]

Далее
531
Новости

Бизнес-итоги недели от LDaily

Украина В связи с формированием базы данных о прибывающих из РФ, для сотрудничества с Интерполом, по причине контроля целей «визитеров» из страны-агрессора, с целью регистрации таких граждан в нашей стране, по причине усиления контрразведывательных мероприятий, с превентивными мерами по тотальной эскалации, усилению давления и влияния представителей страны-вторженца, по решению СНБО с 1 января 2018 года […]

Далее
e5354233f307d919226b5c956a5126bc
Новости

S&P подтвердило рейтинг Tesla и улучшило прогноз до позитивного с негативного

Международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings (S&P) подтвердило кредитный рейтинг дефолта эмитента американского производителя электромобилей Tesla на уровне “В-” и улучшило прогноз до “позитивного” с “негативного”, говорится в релизе агентства. “Позитивный прогноз отражает рост вероятности того, что кредитные показатели Tesla улучшатся больше, чем в нашем прогнозе, из-за более высокого спроса и повышения эффективности производства”, — […]

Далее
1068
Новости

Новая Почта Глобал протестировала доставку посылок с AliExpress автомобилями

На прошлой неделе грузовик с посылками AliExpress выехал из китайского города Урумчи и преодолел расстояние в почти 6000 км, перед тем как 12 мая попал на сортировочную станцию в Киеве. «Тестовая отправка показала, что соблюсти запланированный срок доставки грузовиком реально. В целом путь из Урумчи в Варшаву занял 6 дней и еще два дня в […]

Далее
630 360 1532061796 6441
Новости

Новая покупка от International Business Machines – 34 миллиарда

IBM осуществит новую покупку. Американская корпорация решила купит Red Hat Inc. Цена американского разработчика ПО составила 34 миллиарда долларов США. Эту сделку поистине называют одной из самых крупнейших для компании. Кстати рыночная стоимость оценивается 114 миллиардов долларов США. Известно, что за последние 5 лет акции  International Business Machines значительно возросли. Сообщается, что в процентном соотношении […]

Далее
image
Новости

Американские санкции затрудняют использование иранской страховки на Lloyd's of London

Новые санкции США, скорее всего, помешают использованию иранских страховок на лондонской ІТ-платформе Lloyd’s of London, что добавит сложностей для европейских страховщиков, предоставляющих полисы для ближневосточной страны. Европейские страховщики, перестраховщики, брокеры и судоходные компании свертывают свой иранский бизнес, поскольку Соединенные Штаты повторно применяют санкции в отношении страхования и перестрахования 4 ноября после выхода из ядерной сделки […]

Далее
nkrekp 1457004770
Новости

Расчет стимулирующих тарифов на электроэнергию происходил с нарушениями – АКУ

Антимонопольный комитет Украины установил нарушение со стороны НКРЕКП законодательства о защите экономической конкуренции. АКУ пришел к выводу, что стимулирующие тарифы на электроэнергию, которые учитывают стоимость регулируемой базы активов, были рассчитаны не верно. Комитет считает, что Нацкомиссия незаконно определила круг компаний, которые проводили независимую оценку активов лицензиатов по передаче электрической энергии. Речь идет об аудиторских компаниях «Deloitte», […]

Далее
1480554367
Новости

Новый удар по репутации Boeing от NASA

NASA сотрудничают с Boeing по проекту строительства ракеты Space Launch System, сооружение которой идет с очень большими задержками. Договор о создании компонентов SLS был подписан еще в 2012 году. NASA объявили, что медленный темп строительства вынуждает принять решение о приобретении ракет на подобии SpaceX и United Launch Alliance. Планировалось, что SLS будет использован для запуска […]

Далее
iii
Новости

Итоги опроса, или Бизнес прогнозирует обменный курс

Результат опроса «Индекса деловых ожиданий», проведенного Национальным банком Украины во втором квартале текущего года, резюмирует: 57,8 процента представителей бизнеса (опрос проводили исключительно среди руководителей крупных компаний) убежденно прогнозируют обменный курс по 26-29 гривен за доллар в период следующих двенадцати календарных месяцев. Данные опубликованы на сайте НБУ. Итоги опроса подтверждают, что количество участников опроса, убежденных в […]

Далее
socar
Новости

Комментарий «SOCAR» о нарушениях в ходе конкурса АО «ОПЗ»

ООО «Торговый дом «Сокар Украина» выражает решительный протест в связи с безосновательным отстранением компании от участия в конкурсе по выбору заказчика переработки давальческого сырья и услуг по отгрузке готовой продукции, проводимом АО «Одесский припортовый завод». Мы считаем, что руководство АО «ОПЗ» не заинтересовано в прозрачном и открытом конкурсе. Правление Завода допускает дискриминационные условия при отборе […]

Далее