В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Україна отримає через інструменти ЄБРР 85 млн євро, які будуть витрачені на закупівлю додаткового обсягу газу. Про це повідомив перший віцепрем’єр-міністра енергетики Денис Шмигаль у Телеграм. “85 млн євро через інструменти ЄБРР на закупівлю додаткового обсягу газу для України. Робота над отриманням відповідного гранту від однієї з європейських країн вже завершується”, – написав він. За словами […]
Найбільший індійський нафтопереробник Indian Oil Corp придбав 7 мільйонів барелів нафти для відвантажень у березні, включаючи сировину від бразильської Petrobras, щоб замінити російську нафту. Про це повідомляє Reuters з посиланням на два джерела, знайомі з ситуацією. Зазначається, що Indian Oil Corp купила 1 мільйон барелів еміратського Murban та 2 мільйони барелів Upper Zakum у трейдера Mercuria. Також […]
Toyota оголосила про проведення масштабного відкликання приблизно 162 тисяч автомобілів у США через несправність мультимедійного дисплея, повідомляє Reuters. Під відкликання підпадають окремі екземпляри пікапів Toyota Tundra та Tundra Hybrid 2024-2025 модельних років. За даними компанії, за певних умов мультимедійний екран у цих автомобілях може “зависати” на зображенні з камери або взагалі показувати чорний екран. Через це система […]
Американський президент Дональд Трамп пригрозив запровадженням 100% мита на всі канадські товари у відповідь на можливу торговельну угоду Оттави та Пекіна. ВІдповідну заяву він зробив у своїй соцмережі Truth Social. Хазяїн Білого дому згадав у своєму дописі прем’єр-міністра Канади Марка Карні, якого він назвав “губернатором”. “Якщо губернатор Карні думає, що він перетворить Канаду на “порт […]
Intel вирішила тимчасово відсунути споживчі процесори на другий план, щоб задовольнити стрімке зростання попиту на серверні чипи Xeon для дата-центрів і систем штучного інтелекту. Як повідомляє The Register, про це заявив фінансовий директор компанії Девід Зінснер під час обговорення фінансових результатів за четвертий квартал. За словами топменеджера, Intel неправильно оцінила ринкову динаміку. Ще пів року тому великі […]
Українським морським коридором перевезено вже 100 млн тонн зерна. Про це повідомив віцепрем’єр-міністр з відновлення – міністр розвитку громад та територій України Олексій Кулеба в Телеграм. Він нагадав, що Росія четвертий рік поспіль системно атакує ракетами і дронами порти, логістику та енергетику, намагаючись зірвати український експорт і свідомо підірвати глобальну продовольчу безпеку. “Попри це, Український морський коридор […]
Виробництво нафти в Росії за підсумками 2025 року склало 512 млн. тонн. Про це повідомив у статті віце-прем’єр РФ Олександр Новак в статті для журналу Енергетична політика, інформує The Moscow Times. Згідно з його даними, нафтовидобуток падає третій рік поспіль: 2024 року це було 516 млн тонн, 2023-го – 530 млн тонн, а 2022-го – 535 млн. […]
Готель Anantara Dragon Seseh Bali українського девелопера Taryan Group отримав найпрестижнішу світову премією у сфері нерухомості, повідомляє СNN. Зокрема, готель визнано найкращим у світі (Best in the World) у категорії New Hotel Construction and Design за підсумками премії International Property Awards, церемонія нагородження якої відбулася в Лондоні. Окрім перемоги в головній номінації, проект також був визнаний найкращим […]
Розробники мобільних додатків із банківськими рахунками в Росії з 26 грудня не зможуть отримувати платежі за них у цифровому магазині Google Play. Про це повідомляє The Moscow Times. “Ми відхилятимемо всі спроби користувачів придбати ваші платні програми, здійснити покупки в додатках (включаючи нові підписки) і продовжити підписки через Google Play Платежі”, – йдеться в листі компанії […]
Далі
Акціонери британського сервісу доставки їжі Just Eat ухвалили пропозицію про злиття з нідерландською Takeaway.com. Свою першу пропозицію щодо купівлі Just Eat нідерландська компанія зробила ще в середині минулого року, а в серпні британський сервіс прийняв пропозицію Takeaway. Однак після цього в боротьбу включилася Prosus – підрозділ південноафриканського інтернет-гіганта Naspers. В ході гонки пропозицій Prosus підвищувала […]
Далі
Акції однієї з найбільших компаній в області виробництва комп’ютерів Dell зросли після оголошення результатів фінансового 1 кварталу, що закінчився 1 травня. Зростання акцій Dell за останній місяць на 11,6% частково компенсувало різке падіння в лютому і березні, але з початку року акції все ще нижче на 11,3%. У березні компанія Dell, як і більшість інших, […]
Далі
У Нацбанку підтвердили інформацію про те, що Україна погасила єврооблігації на суму $ 661 млн, випущені в 2015 році в рамках реструктуризації, а також нараховані відсотки обсягом $ 444 млн. Про це повідомляє «УНН». 3 вересня відбулися виплати за облігаціями зовнішньої державної позики, випущених в листопаді 2015 року в рамках реструктуризації. Загальна сума з відсотками […]
Далі
Німецька природозахисна організація Deutsche Umwelthilfe спробує через суд зупинити будівництво газопроводу Північний потік-2. Про це організація заявила після відмови німецького регулятора відкликати дозвіл на уладання труб. “У DUH різко критикують це рішення і заявляють, що звернуться до суду. В DUH переконані, що BSH недостатньо вивчив або проігнорував природоохоронні та кліматичні аспекти при затвердженні подальшого будівництва”, – йдеться в […]
Далі
Верховний суд визнав Астра Банк неплатоспроможним, повідомляє прес-служба Національного банку. Своїм рішенням Верховний суд скасував рішення Окружного адмінсуду Києва і Шостого апеляційного адмінсуду, які визнавали дії центробанку протиправними. У НБУ нагадали, що Астра Банк є єдиним банком, який був виведений з ринку шляхом його продажу компанії-інвестору, а саме компанії AGRO HOLDINGS (UKRAINE) LIMITED, яка його […]
Далі
Гранична ціна держзаводу «Одеський припортовий завод» (ОПЗ), підприємства, що виробляє аміак, карбамід та іншу хімічну продукцію, різко знизилася приблизно в 10 разів. Нова гранична вартість приватизації оцінюється в $54 млн. Заступник директора ОПЗ, Микола Щуріков, повідомив про дану ситуацію на своєму офіційному Facebook-акаунті. За словами Щурікова можна зробити висновок, що одне з найбільших підприємств України […]
Далі
Верховна Рада ухвалила за основу законопроекти про впровадження е-системи контролю за обігом тютюнових та алкогольних виробів. Про повідомив народний депутат України Ярослав Железняк. Повідомляється, що законопроекти №8286 та №8287 були прийняті за основу з доопрацюванням відповідно 242 та 231 голосами. Розроблятиме та впроваджуватиме цю систему Міністерство цифрової трансформації. Законодавча ініціатива спрямована на протидію незаконному виробництву та […]
Далі
Холдинг ДТЕК Ріната Ахметова відключив від електропостачання Бахмутську фільтрувальну станцію комунального підприємства “Вода Донбасу” (Донецька області). У прес-службі холдингу зазначають, що від енергопостачання також відключені такі об’єкти “Води Донбасу”: насосна “Білокузьминівка”, Костянтинівський район, сел. Білокузьминівка; підстанція 35 кВ “Клебан-Бик”, Костянтинівський район, сел. Клебан-Бик. Раніше, чинний в Донецькій області оператор системи розподілу – АТ “ДТЕК ПЕМ-Енерговугілля” […]
Далі
Apple Inc. активно взялася за посилення своїх позицій у Китаї. Причина – дедалі менші обсяги продажів і саме тому американська корпорація до кінця цього року пообіцяла відкрити науково-дослідний центр у Китаї. На зустрічі виконавчого директора корпорації Тіма Кука і китайського віце-прем’єра Чжана Гаоли було оголошено, що Apple обов’язково збільшить інвестиції у Китай і створить R&D […]
Далі
Реклама в Україні може підвищити стан своєї роботи. Згідно з нещодавно прийнятого закону про держбюджет на наступний рік на даний пункт буде виділено майже 100 млн грн. На дані кошти планують підвищити рівень ефективності Українського інституту. Відомо, що заробітні плати стануть більшими і планується провести безліч культурно-мистецьких акцій. Дану інформацію оприлюднив гендиректор інституту В. Шейко. […]
Далі
Один зі світових лідерів виробництва товарів класу «люкс» LVMH (Moet Hennessy Louis Vuitton SA) зафіксував збільшення продажів товарів в період поточного року на 14% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Якщо ж говорити про виручку компанії LVMH, то в період дев’яти місяців вона склала 30,09 мільярдів євро. Нагадаємо, що роком раніше виручка компанії становила […]
Далі
