В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Мінцифри та Microsoft підписали Меморандум про спіпрацю для розвитку цифрової інфраструктури, впровадження інноваційних технологій та посилення екосистеми штучного інтелекту в Україні. Про це повідомила пресслужба відомства. “Для нас важливо, щоб світові технологічні лідери не лише надавали сервіси, а й ставали частиною нашої екосистеми. Продовження співпраці з Microsoft — це чіткий сигнал для інвесторів: попри війну, Україна залишається […]
Обвал цін на російську нафту підриває рентабельність компаній, змушуючи їх менше бурити та добувати. Зокрема, бурова активність упала у грудні 2025 року на 16% порівняно з груднем 2024 року. Загалом торік вона знизилася на 3,4%. Про це свідчать дані галузевої статистики, повідомляє інформагенція Bloomberg. За цей час було пробурено 29 140 кілометрів свердловин: менше за останні роки було […]
Компанія Apple готує оновлення сервісу Podcasts. Відомо, що через фірмовий застосунок можна буде дивитись та завантажувати відео. Про це повідомляє CNBC. За оцінками експертів, оновлення Apple Podcasts за функціоналом наближає сервіс до конкурентів Spotify, YouTube і Netflix. “Двадцять років тому Apple додала подкасти до iTunes, а понад десять років тому ми представили спеціальний застосунок Podcasts”, – […]
Європейський Союз почав офіційне розслідування проти китайської платформи Shein через можливі порушення законодавства ЄС, зокрема продаж нелегальних товарів та використання “залежного” дизайну. Про це повідомляє The Guardian. Європейська комісія того року вимагала інформацію від компанії, продажі якої швидко зростають в Європі, і тепер почала офіційне розслідування. Окрім можливого продажу незаконної продукції занепокоєння викликає і функціонування самої платформи. […]
Міністерство фінансів 17 лютого на аукціоні з розміщення облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП) залучило до державного бюджету 17,40 млрд гривень в еквіваленті. Про це повідомила пресслужба відомства. Найбільший обсяг інвестицій забезпечили облігації строком 3,8 року з дохідністю 13,1% річних (середньозважена – 12,92%) – до бюджету залучено 8,4 млрд гривень. Облігації строком 3 роки з дохідністю 16,43% річних […]
Влада Румунії та американська компанія Critical Metals Corp підписали угоду про зведення заводу з переробки рідкоземельних елементів у Брашові. За словами міністра енергетики Румунії Богдана Івана, завод перероблятиме концентрат, видобутий американською компанією в Гренландії. Новий проєкт допоможе Румунії стати глобальним гравцем у галузі рідкоземельних металів. Міністр додав, що до середини квітня румунська влада визначить умови […]
Україна залучила грант від Японії та Канади у розмірі 690 млн доларів в межах механізму ERA країн G7. Про це повідомив Мінфін. “Залучені кошти надійшли до загального фонду державного бюджету України та будуть спрямовані на фінансування пріоритетних видатків держави, зокрема пенсійних виплат і програм соціальної підтримки населення, включно з житлово-комунальними субсидіями”, – йдеться в повідомленні. Зазначається, що […]
Державний зовнішній борг Росії станом на 1 лютого 2026 досяг 61,97 млрд доларів – найвищий показник за останні 20 років. Про це свідчать даних Мінфіну РФ, повідомляє The Moscow Times. Станом на 1 січня 2006 року він становив 76,5 млрд доларів, але вже до 2007-го знизився до 52 млрд доларів і в наступні роки не перевищував позначки […]
Київське обласне територіальне відділення Антимонопольного комітету (АМКУ) почало розслідування проти авіаперевізника МАУ через різке завищення цін на квитки на останні дні перед закриттям авіасполучення в зв’язку з коронавірусом. Про це в Facebook повідомив глава відділення АМКУ Олексій Хмельницький. У своєму пості він навів приклад зміни ціни на квитки економ-класу рейсу Лондон – Київ. На 15 […]
Далі
На Волині планується нове будівництво. В області збудують новий полігон твердих побутових відходів міста Горохова. Ціна питання – 16, 93 мільйонів гривень. Капітальне будівництво відбудеться найближчим часом, після того, як Волинське ОДА підпише документ про здійснення усіх потрібних робіт з ППФ “Олбі”. В планах встановлення: екрану в котловані (водонепроникного); вертикального дренажу; горизонтального дренажу. Також планується […]
Далі
Захист прав інтелектуальної власності, впровадження інституту уповноваженого економічного оператора та застосування механізму «єдиного вікна» – саме ці питання цікавили представників данського бізнесу під час зустрічі з в.о. заступника Голови ДФС Віктором Кривіцьким та керівниками департаментів фіскальної служби митного напряму. Зустріч, яка відбулася в Посольстві Королівства Данії в Україні, стала продовженням низки зустрічей керівництва ДФС з […]
Далі
США запропонували Німеччині шестимісячний термін, щоб урегулювати питання німецьких активів Роснефти. Таким чином це дасть змогу тимчасово звільнити їх від дії американських санкцій. Про це з посиланням на поінформовані джерела повідомило інформаційне агентство Bloomberg. Адміністрація Трампа дала на здогад Берліну, що розглядає можливість видачі для Rosneft Deutschland обмеженої загальної ліцензії, яка не підлягає продовженню. Влада ФНР оцінює […]
Далі
Український антимонопольний комітет надав оманського шейху Аділь Саїду Ахмеду Аль Шанфарі у липні цього року офіційний дозвіл на купівлю акцій Фінекс Банку. Це дозволить забезпечити перевищення 50% голосів у вищому органі управління фінансової установи. Уповноважена особа оманського шейха заявила представникам засобів масової інформації, що А. Шанфарі має намір придбати 99,99998% простих іменних акцій «Фінекс Банку» […]
Далі
Бізнес, як і будь-яка інша сфера професійної діяльності, вимагає від людини певного комплексу знань, умінь і схильностей. У будь-якому разі, якщо Ви насправді плануєте досягти стабільного успіху як підприємець, відповідна освіта стане свого роду каталізатором у процесі реалізації мети. Приблизно такої ж позиції притримуються і представники іноземного періодичного видання Forbes, які щорічно беруть участь у […]
Далі
Згідно з інформацією, яка розміщена на сайті ФГВФО, продаж активів ліквідованих банків (62-ох установ) на поточному тижні має принести попередньо встановлену оцінкою суму – 9,861 мільярд гривень. Як сказано в повідомленні із загальної суми права вимоги за кредитами – 9,109 мільярдів гривень, основні засоби банків склали суму в розмірі 751,73 мільйона гривень, а дебіторська заборгованість […]
Далі
Компанія Grain Alliance (Баришівська зернова компанія) планує збільшити земельний банк з 56 тис. га до 90-110 тис. га. Про це повідомив генеральний виконавчий директор Grain Alliance Євген Радовенюк. За його словами, збільшення зембанку має забезпечити необхідний баланс зерна, адже в майбутніх планах Grain Alliance також є початок його перероблення. Євген Радовенюк підкреслив, що збільшення земельного […]
Далі
В Україні відкриють сонячну електростанцію, яка коштує 17,5 мільйонів євро. Відомо, що розміщена вона неподалік від с. Великі Низгірці (Житомирщина). Сонячна електростанція має площу – 30 га, її потужність становить – 15 МгВт. В реалізації проекту головну роль відіграє компанія під назвою «BetterEnergyLLC». Гендиректор Граматенко повідомив, що з першого дня зими 2018 планують завершити увесь […]
Далі
Про плани інвестувати в інфраструктуру України не менше $20 млрд на тлі заявив президент України Володимир Зеленський на українсько-турецькому бізнес-форумі в Стамбулі. Він також зазначив, що в найближчі п’ять років українська економіка щорічно буде зростати на 5-7%. «За цей час ми інвестуємо в нашу інфраструктуру не менше $20 млрд, щоб привести в порядок 24 тис. […]
Далі
PepsiCo призупинила виробництво на одному із заводів в Пекіні після виявлення на підприємстві випадку зараження новим коронавірусом COVID-19. “Після того як ми виявили на нашій філії заводу в районі Дасін випадок зараження коронавірусною інфекцією, пов’язану з ринком “Сіньфаді”, ми відразу ж запустили механізм екстреного реагування, призупинили виробництво, провели дезінфекцію приміщення, ізолювали співробітників, а також вжили […]
Далі
Частка лоукостів на українському авіаринку має зрости до 45% в 2020 році і до 63% в перспективі. Про це заявив міністр інфраструктури Владислав Криклій під час зустрічі 15-мільйонного пасажира в аеропорту Бориспіль. За його словами, за п’ять років число українців, які користуються авіаційним транспортом, має збільшитися в три рази, а пасажиропотоки аеропортів країни досягти позначки […]
Далі
Компанія Apple визнала наявність помилки в системі диктування на iPhone, яка іноді помилково замінює слово racist на Trump. Про це пише MacRumors. Ця проблема була виявлена користувачами після того, як відео з багом почало поширюватися в соціальних мережах, зокрема TikTok. Відомо, що під час диктування слово “расист” інтерпретується як “Трамп”, після чого автоматично виправляється на правильне слово. […]
Далі
Індія відхилила пропозицію китайського автовиробника BYD побудувати в країні завод з виробництва електромобілів і акумуляторів вартістю 1 мільярд доларів у партнерстві з місцевою компанією Megha Engineering. У повідомленні йдеться, що Департамент торгівлі Індії та інші дердавні органи під час обговорень даного проєкту відхилили заявку, посилаючись на проблеми з безпекою. “Під час обговорень було відмічено проблеми […]
Далі
Унаслідок затвердження закону про податкову реформу, який підписаний президентом США Дональдом Трампом в грудні 2017 року (після затвердження документа в обох палатах Конгресу США) очікується активізація і стрімке зростання угод сегмента M&A. Даний закон передбачає не тільки збільшення прибутковості компаній, але і націлений на повернення американського бізнесу в країну. Тепер немає необхідності реєструвати компанію за […]
Далі
У Польщі зростає кількість іноземців, які ведуть несільськогосподарську підприємницьку діяльність. Майже половина з них – з українським громадянством. У польському Управлінні соціального страхування ZUS, куди відраховують внески підприємства, порахували кількість іноземців, які ведуть власний бізнес у країні. Зазначається, що підприємницьку діяльність, не пов’язану із сільським господарством, ведуть уже понад 46 тисяч іноземців. Серед них майже […]
Далі
