В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї та на Кубі…
Закон і практика
Ні Верховна Рада, ні Конституційний Суд уже багато років не бачать порушення статті 41 Конституції України, згідно з якою кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. Більше того, рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) від 22 травня 2018 року визнає заборону купівлі й продажу сільськогосподарської землі порушенням прав громадян.
Важкий шлях вітчизняного земельного ринку почався за перших років Незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 17 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.
Тим не менше будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать легальні схеми. А тим часом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми щодо землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.
Тінь ринку
Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, землі колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери і далі нею користуються.
У сірій зоні земельного ринку – транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені громадяни завжди знаходять спосіб формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом втратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?
Ціна питання
Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах – Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської – $1600, Київської – $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина земель у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати у Волинській області $564, Житомирській – $613, а Луганській – $665.
Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2-5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!
Що буде, якщо відкрити ринок
У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15-25 %, а потім – повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію утворилася накопичена пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5-3 % землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7-11 % власників землі.
Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, коли обмеження зникне, то зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.
Зростання триватиме й далі, але матиме вже інше джерело – інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5-7 років, щоб наздогнати сусідів.
Шпаринка в мораторії
Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис – договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.
Ідеться про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.
Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.
Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі в рамках проекту Світового банку, лише 2016 року за схемами емфітевзису новим власникам було передано 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.
Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.
Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.
При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є загроза, що й на руки продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.
Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби, в тому числі і на бізнес-проекти, так і тих, хто хоче ефективно працювати у цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.
Читайте також: Найважливіші рекомендації на 2019 рік щодо захисту бізнесу в Україні
Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8
Кібератака на Jaguar Land Rover завдала британській економіці збитків на суму близько $2,5 млрд. Про це повідомляє Reuters, посилаючись на звіт незалежної некомерційної організації Cyber Monitoring Centre. За оцінками експертів, втрати можуть зрости, якщо відновлення виробництва до рівня, який був до серпневої атаки, затягнеться. Згідно зі звітом, це може бути найекономічно шкідливіша кіберподія в історії Великої Британії, […]
Tesla відкликає 12 963 автомобілі у США через несправність компонента акумуляторного блоку, що може призвести до раптової втрати потужності приводу. Про це повідомила Національна адміністрація безпеки дорожнього руху США (NHTSA). Проблема стосується деяких автомобілів Model 3 2025 року та Model Y 2026 року, де водій може втратити можливість прискорювати транспортний засіб, що збільшує ризик аварії. Tesla пообіцяла […]
Компанія Apple готується відзначити 20-річчя iPhone у 2027 році випуском повністю оновленої серії iPhone 20, яка отримає новий дизайн. Як повідомляє корейське видання ETNews, компанія може пропустити номер 19 і одразу перейти до iPhone 20, зробивши символічний крок на честь ювілею. Подібний хід Apple уже застосовувала у 2017 році, коли замість iPhone 9 презентувала iPhone X – […]
Морські постачання російської нафти за останні чотири тижні зросли до максимуму за останні 29 місяців. Загалом вони наблизились до найвищих рівнів із початку українського конфлікту. Про це повідомляє інформаційне агентство Bloomberg, посилаючись на дані відстеження суден. ЗМІ зазначив, що середні 4-тижневі обсяги відвантажень з російських портів станом на 19 жовтня становили 3,82 млн барелів на […]
Європейський Союз готується ухвалити 19-й пакет санкцій проти Росії, до якого увійдуть чотири китайські компанії, що допомагають обходити обмеження. Про це повідомили дипломатичні джерела ЄС. До списку занесено два китайські нафтопереробні заводи, одну торговельну фірму і ще одну структуру, яка брала участь у схемах обходу санкцій. Це не перші китайські компанії, що потрапляють під санкції ЄС, втім, […]
Посол Європейського Союзу в Україні Катаріна Матернова засудила чергову атаку Росії на українську критичну інфраструктуру, акцентувавши, що ЄС продовжує працювати над зміцненням енергетичних спроможностей України перед зимовим періодом. “Ми підтримали енергетичну систему України на суму 3 мільярди євро з початку повномасштабного вторгнення РФ”, – зауважила посол. Вона додала, що зокрема вчора колеги з ЄС вирушили […]
Російський виробник титану ВСМПО-Авісма з 1 грудня переведе частину працівників на чотириденний робочий тиждень. Це стосуватиметься співробітників, не залучених до основного виробництва, – переважно адміністративного персоналу. Про це повідомляють росЗМІ з посиланням на пресслужбу компанії. У компанії назвали рішення “непростим”, але необхідним для збереження операційної стабільності. Працівникам обіцяють можливість професійного навчання під час скороченого робочого режиму, котрий […]
За перші 10 днів у Китаї та США продажі iPhone 17 від Apple на 14% перевершили продажі iPhone 16 у Китаї та США. Про це повідомляє Reuters із посиланням на дослідницьку компанію Counterpoint. Зазначається, що продажі базової моделі iPhone 17 в Китаї майже подвоїлися порівняно з iPhone 16 за той самий період, а продажі моделі зросли на […]
Вартість бареля нафти могла б перевищити позначку 200 доларів, якби Індія вирішила не купувати дешеву російську нафту з огляду “на геополітичні конфлікти”. Про це заявив міністр нафти Індії Хардіп Сінгх Пурі на Всесвітньому економічному форумі у Давосі, передає Інтерфакс-Україна. За його словами, споживання енергоресурсів в Індії зростає втричі швидше за середньосвітове, і за наступні 20 років воно […]
Далі
Американський виробник мікросхем Intel Corp витратить 25 млрд доларів на новий завод в Ізраїлі. Про це повідомило агентство Reuters з посиланням на заяву прем’єр-міністра країни Біньяміна Нетаньяху. За даними Міністерства фінансів Ізраїлю, завод в Кір’ят-Гаті має відкритися у 2027 році, працюватиме щонайменше до 2035 року і дасть роботу тисячам людей. Компанія, згідно з домовленістю, сплачуватиме 7,5% податку, в […]
Далі
Німецький Deutsche Bank, який звинувачується у порушеннях при продажі іпотечних облігацій за 2005-2007 роки, веде переговори з американським Мін’юстом, намагаючись врегулювати ці претензії. Нагадуємо, що на початку упаковані у такі бонди іпотечні кредити мали високі рейтинги і інвестори купували їх, вірячи у їхню надійність, але у 2008 році за цими операціями почалися масові дефолти. І […]
Далі
Найбагатша людина світу Ілон Маск минулого року пожертвувала акції компанії Tesla, вартістю $5,7 млрд, на благодійність, свідчать документи для регуляторів. Хто саме отримав понад 5 млн акцій Tesla – не вказується. Пожертвування було зроблено у процесі серії продажів акцій Tesla. Усього Маск продав папери компанії на суму понад $16 млрд за останні два місяці 2021 […]
Далі
Американська компанія Tesla зможе випустити з конвеєра перші електричні пікапа Cybertruck не раніше кінця першого кварталу 2023 року. Про це повідомляє Reuters із посиланням на джерело. Затримка пов’язана з тим, що Tesla змінює деякі характеристики та функції Cybertruck, щоб зробити пікап більш привабливим для покупців на тлі посилення конкуренції у цьому сегменті ринку. Очікується, що Tesla […]
Далі
АТ Банк Форвард віднесено до категорії неплатоспроможних. Про це повідомляє прес-служба НБУ. Зазначається, що рішення ухвалене у зв’язку з неприведенням банком своєї діяльності у відповідність до вимог законодавства, у тому числі нормативно-правових актів НБУ після віднесення його до категорії проблемних. А також, враховуючи подальше суттєве та незворотне погіршення фінансового стану цього банку за відсутності дієвих […]
Далі
Міністерство фінансів США: Жодна американська компанія працювати з РФ не буде. За проведення операцій за контрактами, які укладені в період 2014 року, тобто порушення санкційного пакету проти РФ, компанія ExxonMobil оштрафована на два мільйони доларів. За даними дослідження міжнародної Асоціації дипломованих сертифікованих бухгалтерів, Україна – країна-лідер з найвищим показником обсягу тіньової економіки. Про це повідомляє видання […]
Далі
«МЕТРО Кеш енд Кері Україна» розпочала безкоштовну інформаційну кампанію для підтримки бізнесу своїх HoReCa-клієнтів в умовах карантину – понад 100 ресторанів в 11 містах України, які продовжують працювати у форматі доставки. Інформаційна кампанія, що реалізується в рамках проєкту “Restaurants & METRO”, має на меті безкоштовне просування послуг ресторанів, які працюють на самовивіз та/або доставку в […]
Далі
Країни Великої двадцятки (G20) в середу, 15 квітня, досягнули домовленості щодо підтримки ідеї тимчасового припинення сплати боргів найбіднішими країнами світу. Призупинення платежів з обслуговування боргів для найбідніших країн світу набуде чинності з 1 травня і триватиме до кінця 2020 року. Передбачається, що мораторій може бути продовжено. “Ми підтримуємо тимчасове призупинення платежів з обслуговування боргів для […]
Далі
Toyota Motor Corp продала 10,5 мільйона автомобілів у 2022 році, зберігши статус лідера з продажу у світі третій рік поспіль. Про це повідомило агентство Reuters. Зазначається, що світовий продаж групи, включаючи підрозділ вантажних автомобілів Hino Motors і виробника малолітражних автомобілів Daihatsu, знизився на 0,1%. Але рекордний закордонний продаж у 8,6 мільйона автомобілів допоміг компенсувати падіння […]
Далі
5% від рентних платежів за жовтень 2018 року, а це більше 109,4 млн грн, надійшло до бюджетів різних рівнів 11 областей. Більша частина цих коштів сконцентрована у двох газовидобувних областях: Харківській і Полтавській. Місцеві бюджети різних рівнів у Харківській області отримали 56 млн грн, у Полтавській області – 44,9 млн грн, у Львівській – 3,4 […]
Далі
Mosa Meat з Голландії займається виготовленням штучного м’яса, яке виробляє з клітин рогатої худоби великих розмірів. Відомо, що недавно компанія залучила нові інвестиції в розмірі 8,8 мільйона доларів США. Останнім часом ця індустрія дуже популярна і привертає все більше і більше коштів. Головною компанії є професор М. Пост. Нагадуємо, що він є винахідником технології виробництва […]
Далі
Компанія Guild Esports Девіда Бекхема, що спеціалізується на кіберспорті, оголосила про намір розмістити свої акції на Лондонській фондовій біржі восени 2020 року. В ході IPO компанія розраховує залучити 20 млн фунтів ($ 25,86 млн). За її підрахунками, вона буде оцінена в 50 млн фунтів. Отримані в результаті кошти Guild Esports витратить на залучення нових гравців, […]
Далі
Американська корпорація Google інвестує понад 4,4 мільярда доларів в індійського телекомунікаційного гіганта Jio Platform і отримає 7,7% акцій компанії, повідомив голова Reliance Industries Мукеш Амбані. Jio Platforms, дочірня компанія Reliance Industries Limited, об’єднує провідні цифрові програми Jio, цифрові екосистеми і платформу високошвидкісного зв’язку Індії. “Ми раді вітати Google в якості стратегічного інвестора в Jio Platforms. […]
Далі
