Вернуться на сайт
Реалии и перспективы рынка недвижимости Украины

Реалии и перспективы рынка недвижимости Украины

Содержание

13.04.2020 (№ LDaily #5)

Реалии и перспективы рынка недвижимости Украины

Рынок недвижимости Украины в течение 2017 года испытывал влияние как экономических, так и политических кризисных явлений, находясь под давлением экономического спада и снижения покупательской способности населения.

Несмотря на все негативные тенденции, статистика строительства в период 2017-го зафиксировала положительные результаты, которые подтверждаются авторитетным мировым рейтингом легкости ведения бизнеса Doing Business, проведенном Всемирным банком: в нём Украина улучшила свои показатели и поднялась на 76 позицию. В данном исследовании зафиксировано, что по показателю «получение разрешений на строительство» страна рекордно улучшила свои результаты и попала в топ-40 стран.

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ

Опираясь на данные, которые анонсировала Государственная служба статистики, в Украине зафиксирован рост объемов строительных работ во всех сегментах строительства. Например, в период 10-ти месяцев 2017 года указано, что данные общего прироста составили 23%, в частности, возведение жилых домов увеличилось на 13%, нежилых — на 27%. Строительство инженерных сооружений выросло почти на треть — 28%. В денежном эквиваленте общий объем работ составил 73,5 млрд грн.

В то же время эксперты НБУ констатируют снижение цен на жилье в сегменте рынка украинской недвижимости, что отражено в отчетах регулятора. В связи с отсутствием спроса цена квадратного метра продается практически по себестоимости.

Если же анализировать по географическому принципу, то крупные города Украины пополняются новыми комплексами и новостройками.

Так, статистические данные подтверждают, что в период 9-ти месяцев прошлого года жилой фонд пополнился на 6,8 млн кв. м, то есть вырос на 21,4% по сравнению с тем же периодом 2016-го. За это время введено в эксплуатацию около 84,4 тыс. квартир, себестоимость 1 кв. м составляет около 12000 грн. В 2018 году эксперты прогнозируют рост цены до 14340 грн за кв. м (правда, все эксперты ссылаются на увеличение спроса).

ПЕРВЫЙ КРИЗИС

Напомним, что рынок недвижимости отреагировал на кризис 2008 года резким падением цены, но уже в 2012-м ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. В 2014 году изменения снова коснулись данного сегмента из-за роста курса доллар/гривна, то есть падение составило около 2%. Факторами, которые в итоге привели к падению цены, стала аннексия Крыма, а также война на востоке Украины. Уже в 2017 году эксперты рынка констатировали, что в этот период снижение цены составило около 0,5%.

Прогнозируют, что в период текущего года рынок должен быть стабильным, хотя возможно плавное снижение цены.

Катализатором роста цены может стать увеличение спроса на недвижимость, эксперты не прогнозируют его (спрос) в данный период года. На сегодняшний день известно, что в данном сегменте предложение превышает спрос.

Интересно, что в течение всего 2017-го зафиксировано снижение цены в размере 10-15% на всём рынке недвижимости из-за неплатежеспособности населения, а также в результате АТО; а население, имеющее возможность приобрести недвижимость, не спешит вкладывать средства, ссылаясь на нестабильность ситуации, а также из-за отсутствия ипотечного кредитования.

В итоге, в 2018 году тенденция на рынке недвижимости приведет к снижению цен на 10%, но резкого обвала на рынке недвижимости не стоит ожидать.

Новой тенденцией становится переход от ценовой плоскости в качественную, то есть будет сделан акцент на покупателя, выбирающего не только наиболее выгодную стоимость, но и набор определенных преимуществ. Теперь нашим застройщикам приходится ориентироваться на опыт европейских стран, где люди выбирают не просто объект для проживания с высокотехнологичными и инновационными средствами управления дома, а фактически попадают в мини-государство с современными парками, велодорожками, детскими игровыми и спортивными площадками, развлекательными комплексами.

ЦЕНА НА НОВОСТРОЙКИ

Если говорить о цене квадратного метра в столице, то приобрести квартиру в сегменте «эконом-класса» в среднем можно за 17630 грн / кв. м, в сегменте «комфорт» цена составит уже 21724 грн / кв. м, а в «бизнес-классе» — 32913 грн / кв. м, топовая же цена в «премиум» — около 49 861 грн / кв. м.

ЗАСТРОЙЩИКИ

  • Лидером-застройщиком является компания «Укрбуд», которая сдала 18231 квартиру.
  • Второе место — у компании «Киевгорстрой» (сдала 4333 квартиры).
  • Третье место — у компании «Столица групп» (947 квартир).

ЗАСТРОЙЩИКИ ПРИГОРОДА

  • Первое место среди застройщиков пригорода занимает компания «Синергия» (944 квартиры, г. Ирпень).
  • Второе место — Martynov Real Estate (594 квартиры, с. Борщаговка).
  • Третье место — «Новбуд» (498 квартир, с. Святопетровское).

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

В период первого месяца текущего года зафиксировано незначительное снижение, что отразилось в объеме общей площади на 3,3%, а в долларовом эквиваленте — на 3,6%.

Медианная цена квадратного метра жилья в месяц упала на 0,4% (до $1053 за кв. м), что в годовом исчислении составило 4,9%.

Минимальное количество квартир сегмента вторичного жилья представлено в центре столицы — 20%, Левый берег демонстрирует около 31% квартир, Правый берег является лидером продаж — 49%.

Если же говорить о габаритах квартир, то вторичный рынок предлагает:

  • однокомнатные — 27%;
  • двухкомнатные — 32%;
  • трехкомнатные — 34%;
  • четырехкомнатные — 7%.
  1. Лидером предложений является Дарницкий район — 15%.
  2. Второе место занимает Голосеевский район — 14%.
  3. Бронзовый призер — Печерский район — 13%.

Специалисты Минюста опубликовали статистику сделок на вторичном рынке в период III квартала 2017 года.

Полная информация по регионам появится в конце февраля — начале марта.

Согласно данным, только с июля по сентябрь государственные и частные нотариусы удостоверили 65484 сделки купли-продажи квартир и жилых домов. Если условно разделить на количество областей Украины, то получится примерно 2800 сделок на регион.

АРЕНДА

Если проанализировать тенденции сегмента аренды, то есть все основания прогнозировать рост цены в связи с повышением спроса. Пиковым периодом фиксируют август-сентябрь, что является уже стабильно традиционным на рынке.

В сегменте элитного жилья аренда практически не изменилась, но предложения дешевого жилья показали рост.

Эксперты констатируют увеличение спроса на аренду квартир в крупных городах страны — там, где есть предложение работы: Киев, Харьков, Днепр, Одесса, Львов, Тернополь.

В 2017 году рост цен на аренду квартир составил около 15-20%. В Киеве аренда малогабаритной однокомнатной квартиры в среднем оценивается в 6000 грн.

Правда, сейчас арендаторы предпочитают снимать недвижимость в многоквартирных комплексах.

КОТТЕДЖНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

На начало года зафиксирована цена квадратного метра в коттедже, расположенном в Киевской области — около 16556 грн, — что подтверждает рост цены на 3% (если сравнивать с тем же периодом прошлого года).

Топовыми считаются предложения по продаже в относительно близком расположении к столице — до 12 км: Вышгородский район, г. Ирпень, Буча, а также обуховское, одесское направления.

Золотой призер по цене квадратного метра в коттеджном городке — Обуховский район (27060 грн / кв.м). За ним следует Вышгородский (20039 грн) и Васильковский (5984 грн) районы.

«Квадрат» здесь вырос на 5,4% по сравнению с январем 2017 года, и равен 818 грн.

ЧАСТНЫЙ СЕКТОР

Аналитика продаж частных домов в Киеве зафиксировала рост предложений по продаже в Подольском (на 9%), Оболонском (на 8%), Деснянском (на 3%) районах.

Снижение активности констатируется в Соломенском и Шевченковском районах.

Эксперты информируют о том, что продажа домов в пригороде столицы и регионах имеет тенденцию к снижению где-то на 1%: в Бориспольском, Броварском, Васильковском, Вышгородском.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В течение всего 2017 года рынок коммерческой недвижимости испытывал влияние экономического спада.

Деловая активность данного сегмента рынка фиксировала снижение, как, впрочем, и в других сегментах рынка недвижимости.

Сфера офисного и торгового рынка ознаменовалась ростом вакантности на фоне повышения гривневых ставок.

Медианная цена аренды торговых площадей на начало текущего года в крупных городах Украины составила $12,5 / кв. м, что свидетельствует о снижении цены на 7,7%, если сравнивать с началом 2017-го.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Гостиничный бизнес фиксировал снижение заполняемости. Основные девелоперы рынка переносили сроки открытия объектов, учитывая ряд экономических факторов.

Снижение спроса фиксируют эксперты рынка в торговом сегменте вследствие девальвации гривны, которая в результате повлияла на деятельность ритейлеров, то есть уменьшение товарооборота привело к сокращению торговых площадей.

Эксперты прогнозируют, что большинство ритейлеров пока что вынуждены отложить намерения о расширении торговых павильонов. Правда, такие мировые представители, как IKEA и H&M, присматриваются к украинскому рынку и заявили о своем входе.

Украинская экономика в течение прошлого года продемонстрировала стабилизацию и первые признаки роста. Но назрела необходимость изменить саму модель экономики в стране: перевести с сырьевого типа на создание добавочной стоимости внутри страны.

Такие реформы должны касаться и рынка недвижимости как одного из сегментов экономики, который должен стать важным фактором в формировании ВВП страны.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Сфера рынка недвижимости — молодая, ведь ее начало формирования соответствует времени провозглашения независимости Украины. Рынок недвижимости в государстве формируется и сейчас: совершенствуются правовые, законодательные, юридические основы; регламентируется финансово-банковское кредитование; создаются привлекательные условия для ведения бизнеса, а в результате — и гарантия для привлечения инвестиций; используется приобретенный опыт европейских стран в этой области, что позволит развивать рынок недвижимости и существенно увеличить доходы в государственный бюджет.

В качестве примера реформирования и совершенствования правовой базы, в Кабинете Министров готовят изменения в Жилищный кодекс, которые должны определить правила в области арендованного жилья.

Будущее предусматривает расширение опций в сфере недвижимости (где собственником арендуемого жилья сможет выступать не только физическое лицо, но и компания, государственное предприятие, да и само государство), что требует создания юридического механизма, который урегулирует отношения между сторонами, расширит функционал выкупа арендаторами жилья. В результате рынок станет действенным источником пополнения бюджета страны.

В связи с предоставлением возможности молодым людям приобрести собственное жилье на рынке появились квартиры-малометражки сегмента смарт, то есть с минимальной площадью — до 20 кв. м. Рынок уже переориентировался на потребности клиентов, например, зафиксировано, что в новостройках 53% квартир — однокомнатные. Эксперты объясняют такую тенденцию ростом коммунальных платежей, осовремениванием и соответствием требованиям покупателей, в результате всё это влияет и на формирование стоимости квартир. А кроме того, современные люди минимум времени проводят в своих домах, что повлияло и на инфраструктурные стандарты (развитие необходимых для жизни и развлечений объектов на территории комплексов).

ИНВЕСТИЦИИ

Украинские компании-застройщики прошли этап «очищения», то есть остались сильные игроки рынка с историей и репутацией. Но это не значит, что рынок закрыт для молодых и перспективных компаний. Регионально привлекательными для строительства остаются города, в которых есть рынок труда. Эксперты прогнозируют возрождение интереса к коммерческой недвижимости.

Украинские инвесторы остаются главным источником финансирования сделок M&A, на втором месте — иностранные стратегические инвесторы, которые уже имеют свои активы в стране и готовы к дальнейшей экспансии бизнеса. Например, в 2017 году была проведена сделка, согласно которой украинский бизнесмен Сергей Тигипко купил 100% активов компании-застройщика «Билдинг Инвест Групп» через свою компанию Devisal Limited. Интересно, что приобретенное предприятие — девелопер проекта строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Podol Mall.

В течение 2017 года компания New Ukraine PE Holding выкупила два действующих бизнес-центра «Прайм» и «Евразия» в БТА Банке, а турецкая компания Beta Kimyasal Maddeler Yatirim A.S. (Beta, Стамбул) увеличила свою долю активов до контрольного пакета в ООО «МИРОПЛАСТ» (Днепр), которое является производителем металлопластиковых окон.

Обеспечение граждан комфортабельным и удобным жильем остается актуальной и насущной необходимостью. Первые и основные работы должны начинаться с избавления от аварийного жилого фонда советского периода, в частности, от популярных старых «хрущевок». Поэтому рынок недвижимости имеет значительный потенциал и перспективу развития на основе инновационных технологий, энергосбережения, новейших строительных материалов, научных достижений в области строительства и архитектуры; в создании «умных» и экологических домов, в строительстве не отдельных сооружений, а целых комплексов с полной инфраструктурой (школы, магазины, спортивные центры, дороги, кинотеатры, бассейны) — и такие мини-территориально-жилые независимые объединения предложат гражданам удобное и достойное проживание. Только такой инновационный подход создаст привлекательные условия для инвесторов, для банковского кредитования, для утверждения рынка недвижимости как действительно важного сектора экономики страны.

Prev Next
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com