Особенность рынка коммерческой недвижимости заключается в том, что он остается качественно ненасыщенным. И перспективы его развития достаточно большие

Даниил Владов, генеральный директор компании DCH Infrastructure & Real Estate, об огромном потенциале отечественного рынка коммерческой недвижимости.

LDaily: Даниил, вы — генеральный директор компании DCH Infrastructure & Real Estate, которая управляет и влияет на операционную деятельность нескольких значимых объектов коммерческой недвижимости в Украине. Очень интересно знать ваше мнение о том, насколько оправдано существование управляющих компаний в современном деловом мире?

Д. Владов: Этот термин, управляющая компания, имеет несколько значений, определенных, в том числе и на законодательном уровне. Управляющие компании создаются для того, чтобы выстроить системный вертикально интегрированный бизнес. Иными словами, для эффективного контроля за операционной деятельностью нескольких компаний, входящих в одну группу и работающих в одном направлении.

Один из основных активов, которым мы управляем — сеть торгово-развлекательных центров «Караван» в Киеве, Харькове и Днепре. Без единого структурного подразделения, определяющего стратегию деятельности и развития этих ТРЦ, амбициозные цели, которые ставились перед ними, никогда не были бы достигнуты. ТРЦ развивались бы «в разных направлениях». Такой подход действует и в отношении других активов, которыми мы управляем.

На сегодняшний день наша команда объединяет очень сильных профильных специалистов в управлении различными видами коммерческой недвижимости в Украине. Задача каждого из них — адаптировать лучшие мировые практики под нужды нашего портфеля недвижимости, при этом обязательно учитывая локальные особенности — регион, город, место расположения, аудиторию. В нашем случае эта форма управления доказала свою эффективность с точки зрения развития бизнеса и достижения высоких результатов.

LDaily: Расскажите историю бренда «Караван». Что легло в идею создания компании?

Д. Владов: Начнем с того, что группа DCH стала владельцем сети ТРЦ «Караван» в 2013 году. В то время бренд «Караван» уже имел историю успеха. Интересен тот факт, что рынок профессиональных торгово-развлекательных центров в Украине начался именно с открытия ТРЦ «Караван» в Киеве в 2003 году. Почти 15 лет назад «Караван» в Киеве (GLA 44 000 кв. м) был первым реализованным профессиональным проектом ТРЦ «супер-регионального» формата в Украине. ТРЦ «Караван» почти сразу стал очень популярным местом, предложив киевлянам новые и уникальные в то время развлечения: ледовый каток, кинотеатр и большую зону фудкорта, а также эксклюзивный набор арендаторов, которые ранее не были представлены в Украине. В 2006 году состоялось открытие ТРЦ «Караван» в городе Харькове (61000 кв. м), после которого в 2008 году был открыт ТРЦ «Караван» в Днепре (64000 кв. м), а уже в 2014 году мы ввели в эксплуатацию новую очередь днепровского проекта, увеличив тем самым арендованную площадь объекта к 74000 кв. м.

История каждого ТРЦ уникальна и включает в себя и открытие новых очередей, и изменение якорных арендаторов.

Любой ТРЦ проходит различные периоды: развитие и рост, становление и стабилизацию, усиление позиций и лидерство. Бренд «Караван» прошел все эти этапы первым и продолжает «задавать тон» на рынке торговой недвижимости Украины.

LDaily: Каким для вашей компании был 2017? Прокомментируйте, пожалуйста, ожидания относительно торговой недвижимости в 2017?

Д. Владов: В 2017 году мы укрепили наши позиции на рынке и зафиксировали положительную динамику всех основных показателей сети по сравнению с 2016 годом. Рост трафика посетителей во всех наших объектах составил в среднем 4%, а рост товарооборота арендаторов достигло 20-40% в зависимости от товарной группы. В результате арендные ставки в наших объектах выросли на 15%, а показатель вакантности по всем трем ТРЦ опустился ниже 1% и достиг исторического минимума.

Рынок торговой недвижимости Украины в 2017 году ожидал существенного усиления конкуренции. Например, на 2017 год были заявлены открытия ТРЦ регионального формата, таких как Blockbuster Mall (GLA 135000 кв. м), Retroville (GLA 92 000 кв. м), River Mall (GLA 60 000 кв. м), 1 фаза первого в Украине ритейл парка «Петровка» (GLA 12 000 кв. м) и других ТРЦ меньшего формата, таких как Smart Plaza Polytech (GLA 15 000 кв. м) и Smart Plaza Obolon (GLA 13 000 кв. м). Однако все запланированные открытия были перенесены на 2018 год или на более поздние сроки. Мы со своей стороны готовимся ко вхождению новых игроков на рынок, постоянно работаем над улучшением tenant-mixа и укрепляем стратегию продвижения в разрезе ивент-маркетинга.

LDaily: Какова на ваш взгляд, ситуация в строительной отрасли сегодня?

Д. Владов: Ответ не может быть однозначным.

Политическая и экономическая нестабильность, валютная волатильность и кризис на финансовом рынке, отток инвестиций и отсутствие любого заемного финансирования существенно ограничивают развитие строительной отрасли.

На фоне этих факторов активность на строительном рынке в 2014-2015 годах была минимальной. Однако, по результатам 2016 и 2017 темпы строительных работ демонстрируют ежегодный прирост в 20%. В 2017 году возведение жилых домов увеличилось более чем на 13%, нежилых — на 27%, а строительство инженерных сооружений выросло почти на треть — 28%. В денежном эквиваленте общий объем работ превысил 100 млрд грн.

Возвращаясь к вашему вопросу: говорить о том, как многие утверждают, что строительная сфера замерла, не совсем корректно. Скорее, под влиянием внешних факторов он снизил темп движения, но сейчас снова набирает обороты.

LDaily: Каковы особенности украинского рынка коммерческой недвижимости сегодня?

Д. Владов: Особенность заключается в том, что этот рынок остается качественно ненасыщенным. И перспективы его развития достаточно велики.

Наиболее развитым сегментом коммерческой недвижимости в Украине торговый сегмент. В стране сейчас присутствуют или в ближайшее время появятся почти все концептуальные форматы торговых центров: традиционные, специализированные, ритейл парки, lifestyle, outlet и другие.

Городом с самой высокой концентрацией торговых площадей на 1000 жителей, естественно, является Киев. Несмотря на это, показатель Киева (300 кв. м) почти вдвое ниже, чем в Будапеште (590 кв. м) и втрое ниже, чем в Варшаве (около 900 кв. м).

Из-за отсутствия масштабных открытий ТРЦ в 2017 году общий сток качественной торговой недвижимости остался на уровне 2016 и составил 1 млн кв. м, а спрос на торговые площадки значительно вырос, что привело к снижению среднего показателя вакантности с 9,7% до 6,1% и рост максимальных ставок аренды почти на 3% в долларовом эквиваленте.
Рынок офисной недвижимости в 2017 году находился в состоянии ситуативного профицита предложения. Общий объем офисных площадей в бизнес центрах Киева составляет 1683000 кв. м, средний уровень вакантности класса «А» — 18%, класса «В» — 12%. Средняя ставка аренды не изменилась по 2016 и зафиксировалась на уровне $ 16-28 (для класса А) и $ 9-17 (класс В). Общий объем нового предложения в 2017 году составил 43 000 кв. м. Из наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, следует отметить первые две очереди БЦ «Астарта», первая фаза инновационного парка UNIT.City и расширения бизнес парка «Протасов». Рынок офисной недвижимости имеет неравномерный уровень развития по регионам, что связано с подавляющей концентрацией деловой активности в столице и в городах-миллионниках.

Гостиничная недвижимость по итогам прошлого года продемонстрировала признаки восстановления, однако остается подверженной влиянию крайне низкого уровня деловой и туристической активности. По итогам 2017 года с 14.2 млн иностранных граждан (+6,7% по 2016), которые посетили Украину с целью туризма приехали 39 тыс. человек (0,3% от общего количества), с деловым визитом — 89 тыс. людей (0,6% от общего числа).

Однако, начиная с 2015 года, уровень трафика пассажиров аэропортов показывал стабильный рост. В 2016 году два основных международных аэропорта Украины Борисполь и Жуляны получили поток в 10 млн человек.

В 2017 году этот показатель вырос более чем на 30%, что отразилось и в показателях гостиничного сегмента: загруженность гостиниц вышла на уровень 46%, RevPAR увеличился на 17%, достигнув уровня в $ 68 ADR остался на уровне 2016 (около $150) из-за значительных колебаний валюты.

Украинский рынок логистической и складской недвижимости в 2017 году характеризовался низким уровнем ввода новых площадей, а также растущим спросом со стороны арендаторов. Например, в Киеве объем чистого поглощения площадей в 2017 году составил 53000 кв. м, превысив объем нового предложения на 3000 кв. м. Таким образом, уровень вакантности снизился и достиг показателя в 5%, а максимальная ставка аренды оставалась стабильной на уровне $54 в год.

Резюмируя: качественная ненасыщенность рынка коммерческой недвижимости в Украине, а также потенциал страны создают широкое поле возможностей для развития новых современных проектов во всех сегментах недвижимости.

LDaily: Каким на ваш взгляд, является инвестиционный климат в Украине?

Д. Владов: Независимо от положительной динамики всех макроэкономических показателей Украины наша страна продолжает входить в рейтинг стран с высокими рисками.

Рынок Украины характерен тем, что повышенные риски для инвесторов компенсируются повышенным уровнем доходности по сравнению с более развитыми европейскими рынками. Например, ставки капитализации на рынке недвижимости в Западной Европе составляют 2-4%, в странах Восточной Европы — 5-6%, а в Украине этот показатель в 2-3 раза выше и находится на уровне 10-15%.

По данным Минфина Украины, в 2017 году прямые иностранные инвестиции (FDI) в экономику страны составили $1,85 млрд, в 2018 прогнозируется рост этого показателя минимум на 15%. В 2017 году была зафиксирована значительная инвестиционная активность, преимущественно за счет локальных игроков, таких как: компания Dragon Capital, которая получила подтверждение от АМКУ на выкуп ТРЦ Victoria Gardens во Львове и 50% компании «Край Проперти», а также выкупила бизнес-центры «Прайм» и «Евразия» в Киеве, и компания Merx, которая приобрела БЦ «Ренессанс» в Киеве. Среди основных иностранных инвесторов необходимо вспомнить «Европейский Банк реконструкции и развития» с ежегодным бюджетом в €900 млн.

Наша группа была и остается одним из основных инвесторов в Украину и своей активностью подтверждает намерения продолжать инвестирование в перспективные направления бизнеса. Эффективное ведение бизнеса группой DCH и успешное сотрудничество с такими инвестиционными фондами как Citigroup Inc., Apollo Global Management и Rothschild Investment Corporation подтверждают безупречную деловую репутацию акционера Александра Владиленовича Ярославского и группы DCH в целом.

LDaily: Как вы считаете, что является самым большим препятствием для потока инвестиций в Украину?

Д. Владов: Таких несколько.

• Во-первых, отсутствие политической и экономической стабильности, как следствие, — невозможность прогнозирования в средне- и долгосрочной перспективе, что для бизнеса неприемлемо.

• Во-вторых, отсутствие качественной законодательной базы, неоднозначную трактовку законов и неуважение к их выполнению.

• В-третьих, отсутствие любого заемного финансирования, так называемых «Дешевых длинных денег».