Проекты, которые мы реализуем, должны развивать город

Андрей Ваврыш, CEO компании Riverside Development, рассказал о ситуации в градостроительной сфере Киева, о том, в каких девелоперских проектах нуждаются сегодня украинские города и почему их стоит создавать на основе диалога горожан, власти и застройщиков.

Компания Riverside Development создана в 2015 году и в настоящее время реализует 9 проектов недвижимости в Киеве и один проект в Одессе. Объектам Riverside Development свойственны оригинальная, нестандартная архитектура, использование инновационных технологий, в том числе, систем «умный дом», и акцент на устойчивое развитие. Самый масштабный проект компании — жилой район RYBALSKY — предусматривает комплексное развитие территории бывшей промзоны. В интервью LDaily Андрей Ваврыш рассказал об особенностях диалога с городом и обществом, новый уровень градостроительной дискуссии, а также о том, почему территории следует развивать комплексно, и какое влияние они должны оказывать на жильцов. Разговор с Андреем Вавришем убеждает в том, что девелопмент в Украине уже выходит на качественно новый уровень.

LDaily: Украина и Киев декларируют заинтересованность в иностранных инвестициях. Как вы оцениваете качество взаимодействия с городом как девелопер?

А. Ваврыш: Положительно. За последние два года ситуация в градостроительной сфере значительно улучшилась. Городу удалось решить проблему незаконной застройки, которая велась без каких-либо разрешений и с низким качеством. Благодаря изменениям в законодательство, которые повысили ответственность за нарушения, ситуация оздоровилась. Значит ли это, что все должно быть значительно проще по уровню сервиса и получения документов на строительство? Я так не думаю. Девелопмент территории касается очень большого количества людей — горожан, муниципалитета, локальных общин, девелопера. Я уверен, что решение о выдаче разрешений на строительство должны вырабатываться в результате системы градостроительного регулирования, градостроительного законодательства, четко сформулированных бизнес-процессов и процедур.

За последние три года также значительно возросло качество градостроительной дискуссии. Это происходит за счет принятия детальных планов территорий. Еще 4 года назад город не принимал никакого градостроительного документа, ни одного детального плана — это ненормально. Город должен развиваться снизу, от потребностей и ожиданий людей, возможностей экономики. Мы должны упрощать сферу градостроительства к уровню потребностей людей, к возможности и необходимости искать компромисс между бизнесом, обществом и городом. Прохождение проекта через общественные слушания позволяет людям понимать, какое будущее ждет их территорию. Это повышает управляемость ожиданиями и снижает инвестиционные риски. Проекты, которые проходят стадии обсуждения, градостроительное планирование и регулирование, имеют статус значительно менее рисковых, что существенно расширяет возможности для инвестиций в них.

После длительного периода проблем с экономикой и военных действий на востоке сейчас время больших возможностей. Люди изголодались по качественным проектам. Я считаю, что предложение содержательных, качественных, человекоцентрических проектов — это потрясающая ниша. Сегодня такие проекты ждут и их можно развивать.

LDaily: Как город участвует в создании инфраструктуры для районов новой комплексной застройки?

А. Ваврыш: Город находится в стадии переосмысления и постепенно начинает формировать взвешенную и последовательную стратегию развития городской инфраструктуры. Есть вещи, в которых город очень последователен — например, строительство нового коллектора — все правильно, все очень хорошо. А есть вещи, где этой последовательности не хватает.

Последние тренды в сфере транспортного строительства говорят о том, что город начинает больше и глубже анализировать, планировать возможные последствия транспортных решений. И, к счастью, сейчас есть инструменты для этого: транспортное моделирование позволяет переформировать любые гипотезы и увидеть, что будет происходить с городом в результате тех или иных решений. Приятно, что город начинает просматривать некоторые свои решения, принятые 40 лет назад. Намечаются первые ростки того, что он перестает быть городом прошлого — мы стараемся становиться городом современности, а впоследствии станем городом будущего.

LDaily: Riverside Development также развивает проекты в Одессе. Есть разница в отношении городских властей Киева и Одессы к девелоперам и инвесторов? Где в них больше заинтересованы?

А. Ваврыш: Я думаю, что в обоих городах одинаково заинтересованы в девелоперах и инвесторах. Особенно заинтересованы в качественных девелоперах, которые делают глубокий анализ проекта. Власть, где может, помогает. Если не мешает — уже хорошо. Бизнес — самостоятельный организм, он может функционировать сам. Максимальная помощь города в том, что оно четко выражает свои ожидания и дает нам возможность понять, что нужно делать и как это учесть в наших проектах. В Одессе мы чувствуем, где и что мы должны улучшить, как благоустроить территории, где развивать пешеходные связи, где помочь городу с развитием территорий.

LDaily: Как в Одессе дела с транспортным моделированием?

А. Ваврыш: В Одессе нет транспортной модели. Это не хорошо для города, хочет решить транспортные проблемы. Но, с другой стороны, они имеют возможность ее сделать. Инструменты транспортного моделирования можно использовать в любых уголках страны. В этом году 5 или 6 городов хотят разработать свои транспортные модели — это очень хорошо, потому что практика активно распространяется.

LDaily: Какие проекты сегодня и в перспективе 2-3 лет обещают большую доходность — жилой или коммерческой недвижимости?

А. Ваврыш: Мы не рассматриваем тот или иной сектор недвижимости в отрыве одной функции от другой. Мы считаем, что город должен развиваться полифункциональный, а это значит, что каждая составляющая недвижимости является очень весомой в развитии территорий. Мы сторонники стрит-ритейла и не занимаемся строительством торговых центров — это не наша ниша. Мы считаем, что этот бизнес в чистом виде ограничено полезен для города. Поэтому мы занимаемся комплексным развитием кварталов, территорий, в составе которых есть все необходимые компоненты мультифункциональной инфраструктуры.

LDaily: Ваш проект RYBALSKY — это реновация промзоны. Какие ключевые особенности таких проектов?

А. Ваврыш: Первое — это выявить и раскрыть уникальный потенциал территории. В случае с RYBALSKY — это выход к воде. Это единственный комплекс в Киеве, который будет иметь такую возможность.

Второе — выработать программу мероприятий, которые позволяют перейти от ментального восприятия территории, как промышленной, до принятия ее как мультифункциональной, вернуть эмоциональное восприятие района, как части центра города. Это самый большой вызов, потому что мы обращаемся ко всем горожанам, а не к отдельно взятым покупателей.

Третий, очень важный для нас вызов в том, что вся инфраструктура в комплексе должна быть экономически эффективной. Поэтому RYBALSKY будет полностью открытым. Есть объекты, которые комплексно застраивают, но посмотрите на качество прилегающей инфраструктуры. Так как они ограждены заборами, они имеют вид резерваций. В итоге, какие-то составляющие начинают «проседать»: качественная инфраструктура туда не идет, потому что недостаточно жителей, а некачественная ухудшает общее состояние комплекса. Мы — сторонники открытых городских систем, более того, мы считаем большой ошибкой строить по-другому. Это большой вызов для девелопмента на промышленной территории.

Очень важно подумать о том, как в построенном комплексе будет жить человек, жизненные сценарии она будет там реализовать. Нужно создавать инфраструктуру, которая работает на то, чтобы делать человека свободным, креативным, открытым, способным к самовыражению, самореализации, которая подталкивает его взаимодействовать с городом, развиваться, быть здоровым, счастливым, улыбаться. Все это делается через архитектуру, концепции, коммуникации, которые должны быть воплощены в проектных решениях. Это, наверное, самый большой вызов.

LDaily: Как вы оцениваете спрос на жилую недвижимость со стороны покупателей? Есть ли перспективы для роста платежеспособного спроса?

А. Ваврыш: Однозначно, есть. В нашей стране еще не используется механизм стимулирования спроса с привлечением финансовых инструментов. Использование ипотечного кредитования ничтожно мало, на уровне арифметической погрешности.

Второе — у нас происходит рост реальных зарплат по всей стране в результате развития малого и среднего предпринимательства с более или менее динамичным перераспределением внутри страны. Это приводит к росту потребления во всех сферах услуг. Рост энергопотребления, потребления металла, бетона, строительных работ свидетельствует о том, что вся страна в результате децентрализации, которую проводит правительство, начинает переодеваться, перевооружаться, становиться на ноги.

Конечно, темпы не такие, как хотелось бы, но потребительский спрос сейчас, наверное, главный источник роста экономики. В том числе, через отложенные позитивные ожидания, которые были свернуты в процессе событий на востоке.

LDaily: В Украине есть перспективы для развития ипотеки?

А. Ваврыш: Конечно, есть — за счет оздоровления финансового сектора. В результате происходит возврат доверия к банковской системе, которая пока еще не повлияла на рост депозитов. На самом деле, это происходит — люди все больше и больше возвращают сбережения в банки. Но оздоровление в результате выхода из тени части экономики и легализации доходов тормозит возможность экстенсивного роста потребления банковских продуктов. Сегодня люди только знакомятся с новыми требованиями — подтверждение платежеспособности, адекватности источников доходов. Эти ограничения не способствуют возможности вернуть накопленное в экономику простым способом. Я думаю, что государство должно придумать некий механизм и, наверное, придумает в ближайшее время. Тогда можно ожидать полноценное использование всего инструментария финансового рынка.

LDaily: Какие мировые тренды вдохновляют вас в создании проектов?

А. Ваврыш: Первый и критически важный тренд — это энергосбережение и инновационность технологических решений. У него есть отложенный эффект, его не сразу все оценивают, но он открывает большие возможности для экономии, качества, комфорта, доступности, которые можно дать людям. Поэтому мы создали свою экосистему SFERA — я думаю, это только начало, ее надо развивать, в этом мы видим большой ресурс.

Второй тренд — доступность, простота и демократичность общественных пространств. Мы считаем, что социальная равноправие является важной составляющей формирования общего эмоционального содержания проекта, мы реализуем.

Третий важный контекст — простота и гармоничность проектных решений. Простота — как символ ясности и понятности идеи, а не как упрощение и безвкусица.

В этом смысле вычурность и китч — такая же большая проблема, потому что они не помогают развитию облик города. Проекты, которые мы реализуем, должны развивать город, помогать ему, а не усугублять ситуацию.

Главный тренд, который мы стараемся придерживаться, — проекты должны быть стабильными, ведь если какой-то из компонентов потерян, баланс не достигнут, то объект, как система, будет функционировать не очень хорошо.

LDaily: В чем, на ваш взгляд, залог успеха девелоперского бизнеса?

А. Ваврыш: Самый большой грех, который, на мой взгляд, есть у человечества — это равнодушие. Противоположное отношение ко всему, что мы делаем и является залогом успеха.