Будівельні афери

Тонкощі оформлення відносин із забудовником. Ч.2

Продовжуючи тему попередньої частини спецпроекту Lawyers daily “Будівельні афери” щодо юридичних тонкощів оформлення відносин із забудовником, у другій частини статті йтиметься про особливості взаємодії між забудовником та інвестором на етапі документального оформлення відносин.

Варіанти оформлення взаємовідносин між забудовником та інвестором:

  • через Фонд фінансування будівництва;
  • через Фонд операцій з нерухомістю;
  • через інститут спільного інвестування;
  • шляхом емісії цільових облігацій підприємств;
  • іншими способами фінансування будівництва, які передбачені чинним законодавством.

Наразі популярність має варіант оформлення інвестицій у будівництво шляхом укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири, що не суперечить чинному законодавству.

Законодавство містить неабияку кількість вимог до подібних угод, але пересічному інвестору, який не має юридичної освіти та ніколи не мав справу із забудовниками слід пам’ятати про деякі умови.

Основні вимоги до оформлення документації

Умовно всі важливі аспекти, які потребують уваги потенційного інвестора можна згрупувати на кілька розділів, зокрема:

  • законодавчі вимоги щодо форми та змісту попереднього договору купівлі-продажу;
  • вимоги до змісту попереднього договору купівлі-продажу, що захищають права інвестора.

Надалі розглянемо кожен із розділів детальніше.

1) Законодавчі вимоги щодо форми та змісту попереднього договору купівлі-продажу

Законодавець досить чітко передбачив вимоги, які ставляться до форми та змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири та які зумовлюють дійсність такого правочину. Отже, попередній договір купівлі продажу повинен:

  • укладатися в нотаріальній формі, інакше такий договір буде абсолютно недійсним і його неможливо буде визнати дійсним у судовому порядку;
  • містити строк укладення основного договору;
  • характеристики об’єкта нерухомості, яку будуть придбавати за основним договором;
  • фіксовану вартість об’єкта нерухомості;
  • дозвіл на відчуження квартири від іншого члена подружжя (у разі, якщо продавець – фізична особа).

Усі вказані законодавчі вимоги досить типові. Окремої уваги заслуговує лише останній пункт, оскільки відчуження квартири без згоди іншого з подружжя може мати наслідком  визнання того, що договір не дійсний.

Тому, враховуючи те, що грошові кошти вносяться інвестором при укладанні  попереднього договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості, задля більшого захисту своїх коштів, варто все ж таки затребувати у фізичної особи-продавця актуальну довідку про надання дозволу на укладання попереднього договору купівлі-продажу саме вашого об’єкта нерухомості.

2) Вимоги до змісту попереднього договору купівлі-продажу, що захищають права інвестора

Закінчивши перелік законодавчих вимог до попереднього договору купівлі-продажу квартири, розказуємо про послідовні кроки, які допоможуть максимально забезпечити сек’юритизацію інвестицій.

Сек’юритизація інвестицій: покрокова інструкція

  • зазначення у попередньому договорі купівлі-продажу конкретної дати укладення основного договору, уникаючи формулювань «не раніше введення будинку в експлуатацію»;
  • наявність у договорі значних штрафних санкцій (пені, штрафів) за порушення строків укладення основного договору;
  • особисту відповідальність директора забудовника за виконання попереднього договору купівлі-продажу, у вигляді поруки;
  • детальну характеристику об’єкта нерухомості, разом із зазначенням переліку робіт та обладнання, які будуть виконані/встановлені в об’єкті нерухомості;
  • порядок та строки повідомлення інвестора забудовником про укладення основного договору (при чому таке повідомлення повинно бути завчасним – оскільки інвестор може перебувати у відпустці чи у відрядження та не зможе оперативно на нього відреагувати, а у разі пропуску строку укладення основного зобов’язання – попередній договір втрачає свою юридичну силу);
  • фіксування вартості об’єкта нерухомості;
  • відсутність додаткових платежів з боку інвестора за відхилення у площі квартири до 2 кв. м.;
  • порядок повернення коштів, у разі відмови сторін від попереднього договору купівлі-продажу;
  • порядок внесення змін до положень попереднього договору купівлі-продажу.

Памятайте!

Кожен приватний інвестор, а особливо той, хто не мав досвіду купівлі квартири у новобудові, має завжди пам’ятати, що навіть за умови коректного виконання інвестором усіх попередніх кроків, він може втратити свої інвестиції внаслідок банкрутства забудовника або внаслідок продажу корпоративних прав на компанію-забудовника іншим особам, які в силу деяких причин не зацікавлені у будівництві та виконанні зобов’язань, даних колишнім керівництвом забудовника.

У будь-якому випадку, ретельно перевіряйте забудовника: його історію, кількість судових спорів, наявність афілійованих підприємств та їхню «біографію», зв’язки з іншими забудовниками та результати попередніх проектів. 

  •  

Напишіть коментар