Рынок земли: риски и перспективы

12 декабря 2019 года в стенах Киевской городской государственной администрации состоялся Международный круглый стол по земельным правоотношениям, организованный Союзом специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) и украинским подразделением Международной федерации специалистов недвижимости (FIABCI-Ukraine), в котором приняли участие представители от украинского рынка недвижимости и аграрного сектора, а также были обеспечены телемосты с различными странами мира. Благодаря этому специалисты обеих организаций могли в Украине, опираясь на международный опыт, сформировать рекомендации для участников законотворческого процесса и выбрать лучшую модель, которая обеспечит баланс между возможностями малых хозяйств владеть землей и входом на рынок крупных инвесторов, в том числе иностранных.

Земля

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет обретения независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий, якобы с целью защиты собственников от авантюристов. Хотя прошло 19 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, так и не доживших до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат для этого легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Джорди Рибо, вице-президент Международной федерации специалистов недвижимости (FIABCI)

Лишь 4% земель являются частными. Остальные находятся в собственности правительства, запрещающиго продавать эти земли, а иногда даже сдавать в аренду. Конечно же, есть исключения, например, горнолыжные курорты, для которых правительство может делать уступки и предоставлять землю на 50–75 лет.

Махмуд Альбурай, старший советник Агентства по регулированию недвижимости Дубая

К 2000 году наш земельный кадастр был доступен только гражданам страны, и только они могли приобретать землю и владеть ею. Со временем наша экономика стала открытой, и с 2000-го каждый может владеть землей в специальной зоне под названием «фригольд». Иностранцы могут владеть землей в Дубае только в определенной местности.

Это значительно оживило нашу экономику. За 10 лет население выросло с 600 000 до 2,5 млн человек, а ВВП увеличился в 10 раз. Улучшения произошли не только в сфере промышленности, но и во всех отраслях экономики страны.

Лика Кардава, соосновательница FIABCI Грузия

В 2017-м мы столкнулись с новыми правилами, согласно которым нерезидентам больше не разрешается покупать или владеть землей сельскохозяйственного назначения.

Иван Велков, член правления FIABCI Болгария

Законодательство запрещает гражданам, не являющимся членами ЕС, покупать землю. Они обязаны пройти определенные процедуры и должны проживать в стране не менее 5 лет, прежде чем получить любую землю.

В Болгарии есть три типа земельной собственности: государственная, муниципальная и частная. Любой может продать или приобрести частную землю. Другие типы продаются только крупномасштабным инвесторам независимо от того, из какой они страны. Если ваш бизнес-план является перспективным, правительство может снять ограничения по передаче права собственности. Это касается тех, кто заинтересован инвестировать.

Май-Лан Тринь, директор правления FIABCI США

В США каждый может покупать и продавать недвижимость. Можно продавать и сельскохозяйственные угодья, но это зависит от штата, в котором они находятся. Некоторые штаты запрещают иностранцам покупать сельскохозяйственные земли. Вы должны подтвердить, что ваши средства были получены законными путями, и этим будет заниматься компания, которая проверяет полноценность права собственности на недвижимость.

Гбенга Исмаил, вице-президент FIABCI Нигерия

Вся земля в Нигерии национализирована. Правительству принадлежит 90% земельных участков. Страна состоит из 36 штатов. Земля каждого контролируется его правительством. Однако это не значит, что частное лицо не может владеть землей. Правительство может предоставить человеку соответствующее разрешение.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли, угодья бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследство, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают им пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные люди всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Махмуд Альбурай, старший советник Агентства по регулированию недвижимости Дубая

Права на землю можно передавать. Целевое назначение земли тоже можно менять.

Лика Кардава, соосновательница FIABCI Грузия

Порядок передачи права собственности на землю зависит от ее категории. Вы можете передавать сельскохозяйственные угодья государственным компаниям, гражданам Грузии или юридическим лицам. Существуют некоторые исключения по передаче права собственности для нерезидентов. Фактически этот вопрос решается правительством.

Любые вопросы о правах, связанных с собственностью на землю, должны пройти регистрацию в Зале юстиции. Там и принимается решение об изменении земельного назначения.

Иван Велков, член правления FIABCI Болгария

Согласно нескольким действующим законам, связанным с этой сферой, процедура реализации прав на земельную собственность довольно четкая. Права передаются, как и на любой другой объект недвижимости. Конкретных ограничений для процедуры передачи нет.

Гбенга Исмаил, вице-президент FIABCI Нигерия

В Нигерии есть земельный реестр, где вы можете получить согласие губернатора о передаче земли. Вы не можете просто осуществить частную транзакцию между покупателем и продавцом, обязательно нужно иметь разрешение губернатора. В противном случае транзакция будет считаться незаконной.

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных и столичном регионах — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкащине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть территорий в заболоченной местности, а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить: в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, переживавших открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс протекал в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория накопилось предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, то когда ограничения исчезнет — повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться и дальше, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.

Речь идет о праве пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое можно перепродать, сдать в залог банку или передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля не может быть отчуждена, включена в уставной капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно проанализированным данным инвентаризации всей пашни в земельном кадастре, по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано не менее 1 млн га подмораторных сельскохозяйственных земель.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис не интересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить налоги, реальную сумму сделки в договоре не указывают, поэтому есть опасность, что и «на руки» продавец получит не реальную сумму, а указанную в договоре. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

В «одни руки» — не более 10 тыс. гектаров

13 ноября Верховная Рада Украины проголосовала в первом чтении за законопроект 2178-10, отменяющий запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

В законопроекте об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено ограничение ее количества в одни руки — не более 10 тыс. га.

Одно юридическое или физическое лицо не может иметь в собственности более 10 тыс. га. Если физическое лицо — гражданин Украины — приобрело, например, 1 тыс. га, а также оно является и учредителем юридического лица, на которое куплено 5 тыс. га, то это значит, что в совокупности физлицо обладает уже 6 тыс. га, и юридическое лицо может докупить еще 4 тыс. га, чтобы вместе было не более 10 тыс. Или это физлицо может докупить соответствующие площади на себя лично.

Махмуд Альбурай, старший советник Агентства по регулированию недвижимости Дубая

Нет ограничений по количеству гектаров на приобретение. Можно купить столько земли, сколько необходимо.

Лика Кардава, соосновательница FIABCI Грузия

Нет ограничений на количество гектаров для покупки.

Иван Велков, член правления FIABCI Болгария

Ограничений на количество гектаров для приобретения нет. Вы можете приобрести сколько угодно земли, если пройдете необходимые процедуры. Однако для инвесторов с ЕС и стран, не входящих в Евросоюз, требования разные. Для стран ЕС все процедуры такие же, как и для местных жителей: можно делать с землей всё, что угодно. Это касается и сельскохозяйственных земель, и градостроения и т. п. Лица, которые не являются членами ЕС, могут проконсультироваться с профессиональными юристами, которые подготовят их к прохождению нужного процесса для приобретения земли.

Гбенга Исмаил, вице-президент FIABCI Нигерия

Нет ограничений на количество гектаров, которые можно приобрести.

Однако всё зависит от губернатора, поскольку именно он дает разрешение владеть и пользоваться землей.

Мнения экспертов относительно введения рынка земли

Джорди Рибо, вице-президент FIABCI

Я не вижу никаких проблем с продажей земли иностранным инвесторам. В течение длительного времени в Андорре не было разницы между иностранцами и местными жителями с точки зрения бизнеса. Одна вещь, которую нужно помнить об иностранных инвестициях, — это то, что наша страна является более известной, что позволяет уверенно инвестировать сюда.

Махмуд Альбурай, старший советник Агентства по регулированию недвижимости Дубая

Я считаю, что нам нужны иностранные инвестиции в государство. Необходимо привлекать инвесторов из-за рубежа. Но не следует забывать о некоторых вещах. Если уровень собственности на жилье низкий, то людям будет дороже владеть имуществом, землей и т. п. Поэтому нам нужно привлекать иностранные инвестиции таким образом, чтобы не перенасытить рынок недвижимости. Всегда должны быть некоторые ограничения по спекуляциям. Иностранные инвесторы вселяют больше уверенности. Нам также нужно пересмотреть социальные цели, чего мы хотим достичь. Мы стремимся владеть жильем, поскольку недвижимость — это учебный институт, развлечения, а также инструмент для усиления конкурентоспособности туристической индустрии. Мы провели исследование в Дубае, которое показывает, что для построения конкурентоспособного рынка недвижимости следует сосредоточиться на трех вещах — качестве жизни (включая социальную и экономическую стабильность), способность правительства сделать эту сферу более привлекательной для людей и доступном жилье. Надо быть осторожными относительно цен — мы не можем их завышать, поскольку есть много других привлекательных направлений для инвесторов.

Лика Кардава, соосновательница FIABCI Грузия

Я убеждена, что всё должно быть адаптировано к конкретным экономическим и социальным условиям, а также планам на будущее. Однако основным подходом, который следует реализовать, является сбалансированная стратегия по привлечению инвесторов к нашей земле и собственности. Например, в Грузии довольно высокие показатели, если речь идет о владении недвижимостью — почти 93% семей владеют ею. Существует также тенденция: молодежь покупает собственное отдельное жилье, и берут при этом ипотечные кредиты. Следовательно, право собственности — это нечто, связанное с культурой и традициями. Поэтому я и утверждаю, что всё должно быть адаптировано к традициям, планам на будущее и экономическим условиям конкретной страны. Конечно, иностранные инвестиции важны для экономики страны, они стимулируют местный рынок, застройщиков и строительные компании. В нашем случае строительство недвижимости приносит почти 20% прироста ВВП. Итак, по моему мнению, надо найти баланс.

Май-Лан Тринь, директор правления FIABCI США

На мой взгляд, приобрести землю в США — это отличная возможность, поскольку экономика растет, а безопасность остается на высоком уровне. Несмотря на это, вы должны многое учитывать, покупая землю в США.

Гбенга Исмаил, вице-президент FIABCI Нигерия

Наш закон о землепользовании вышел в 1978 году, чтобы предоставить большинству нигерийцев доступ к земле. До этого около 50% земель принадлежало иностранцам. Таким образом, правительство хотело убедиться, что граждане Нигерии имеют доступ к своей земле. Я считаю, что это было правильное решение, поскольку сейчас большинство нигерийцев владеет землей. По моему мнению, нам нужно найти баланс, то есть граждане должны иметь доступ к земле и быть уверенными, что они смогут владеть ею, не конкурируя с иностранными инвесторами, имеющими больше средств для ее приобретения. Поэтому существуют отдельные зоны, где иностранцы могут покупать землю. Сегодня все нигерийцы могут получить доступ к земле, и закон защищает это право. Иностранец может арендовать землю на 99 лет и развивать ее, как хочет.

Таким образом, Украине следует сосредоточиться на законодательстве, которое предоставит местным жителям доступ к своей земле, и если речь идет о коммерческих целях, это должно открыть новые возможности для развития.

Лучшая модель украинского рынка земли для привлечения значительных инвестиций в страну

 Джорди Рибо, вице-президент FIABCI

Я предпочитаю свободный рынок, а не правила от правительства. Инвесторы чувствуют себя комфортнее, если правительство не вмешивается в их бизнес.

Лика Кардава, соосновательница FIABCI Грузия

Как я уже упоминала, важно придерживаться взвешенного подхода, чтобы инвесторы могли войти в страну и начать бизнес. Их права должны быть защищены независимо от размера их инвестиций. Нужно ориентироваться на долгосрочную перспективу без внедрения норм или новых правил, чтобы инвесторы чувствовали себя комфортно и безопасно при ведении своего бизнеса.

Иван Велков, член правления FIABCI Болгария

Я считаю, что концессия — лучшая возможность отличить реальных инвесторов от тех, чьи намерения несерьезные. Это полезный инструмент для муниципалитета, чтобы улучшить возможности развития крупных городов.

Май-Лан Тринь, директор правления FIABCI США

Основной причиной входа инвесторов в страну является то, что они получают определенные выгоды от своих инвестиций. Они должны знать, что их инвестиции в безопасности.

Гбенга Исмаил, вице-президент FIABCI Нигерия

Свободный рынок — лучшая модель. Вы можете использовать любую модель вроде концессии, но свободный рынок — лучший вариант.

С 1 октября 2020 года отменяется запрет на продажу земли. Согласно документу, лицами, которые могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, являются граждане Украины, территориальные общины, государство, юридические лица Украины, иностранные граждане и лица без гражданства в случае приобретения в порядке наследования и с обязанностью отчуждения участка в течение года.