Ринок землі: ризики та перспективи

12 грудня 2019 року в стінах Київської міської державної адміністрації відбувся Міжнародний круглий стіл із земельних правовідносин, організований Спілкою фахівців з нерухомого майна України (СФНУ) та українським підрозділом Міжнародної федерації фахівців нерухомості (FIABCI-Ukraine), у якому взяли участь представники від українського ринку нерухомості та аграрного сектору, а також було забезпечено телемости з різними країнами світу. Завдяки цьому фахівці обох організацій могли в Україні, спираючись на міжнародний досвід, сформувати рекомендації для учасників законотворчого процесу та обрати найкращу модель, яка забезпечить баланс між можливостями малих господарств володіти землею та входом на ринок великих інвесторів, у тому числі іноземних.

Земля

В Україні земля належить громадянам лише в межах, дозволених не законом, а владою, і проблема власності на неї успадкована ще з тоталітарних часів. До речі, мораторій на продаж землі, крім нашої країни, діє у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї, на Кубі…

Закон і практика

Нелегкий шлях вітчизняного земельного ринку почався з перших років здобуття незалежності, коли після руйнування колгоспів і радгоспів приблизно сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. Проте 2001 року на її продаж було введено мораторій, нібито щоб захистити господарів від авантюристів. Хоча минуло 19 років, мораторій досі діє, у прямому сенсі поховавши надії мало не півтора мільйона власників землі, які так і не дожили до можливості скористатися правом вільно нею розпоряджатися.

Хай там як, однак будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення, а юристи забезпечать для цього легальні схеми. А тимчасом безвідповідальні орендарі виснажують ґрунти, засіваючи їх почергово соняшником і кукурудзою. Таким чином, тіньовий ринок хоча й імітує якісь ринкові механізми стосовно землі, проте відсутність повноцінного власника тільки шкодить їй. Тінь, утім, хоча й масштабна, проте не однорідна.

Джорді Рібо, віце-президент Міжнародної федерації фахівців нерухомості (FIABCI)

Лише 4% земель є приватними. Решта перебуває у власності уряду, який забороняє продавати ці землі, а інколи навіть здавати в оренду. Звичайно ж, є винятки, наприклад, гірськолижні курорти, для яких уряд може робити поступки і надавати землю на 50–75 років.

Махмуд Альбурай, старший радник Агентства з регулювання нерухомості Дубая

До 2000 року наш земельний кадастр був доступний лише громадянам країни, і тільки вони могли придбавати землю та володіти нею. Згодом наша економіка стала відкритою, і з 2000-го кожен може володіти землею в спеціальній зоні під назвою «фригольд». Іноземці можуть володіти землею в Дубаї лише в певній місцевості.

Це значно пожвавило нашу економіку. За 10 років населення зросло з 600 000 до 2,5 млн осіб, а ВВП збільшився у 10 разів. Покращення відбулися не лише у сфері промисловості, а й у всіх галузях економіки країни.

Ліка Кардава, співзасновниця FIABCI Грузія

2017 року ми зіткнулися з новими правилами, згідно з якими нерезидентам більше не дозволяється купувати або володіти землею сільськогосподарського призначення.

Іван Велков, член правління FIABCI Болгарія

Законодавство забороняє громадянам, які не є членами ЄС, купувати землю. Вони повинні пройти певні процедури та мають проживати в країні принаймні 5 років, перш ніж отримати будь-яку землю.

У Болгарії є три типи земельної власності: державна, муніципальна та приватна. Будь-хто може продати або придбати приватну землю. Інші типи продаються лише великомасштабним інвесторам незалежно від того, з якої вони країни. Якщо ваш бізнес-план є перспективним, уряд може зняти обмеження щодо передачі права власності. Це стосується тих, хто зацікавлений інвестувати.

Май-Лан Тринь, директорка правління FIABCI США

У США кожен може купувати та продавати нерухомість. Можна продавати й сільськогосподарські угіддя, але це залежить від штату, в якому вони розташовані. Деякі штати забороняють іноземцям купувати сільськогосподарські землі. Ви маєте підтвердити, що ваші кошти були отримані законними шляхами, і цим буде займатися компанія, яка перевіряє повноцінність права власності на нерухомість.

Ґбенґа Ісмаїл, віце-президент FIABCI Нігерія

Уся земля в Нігерії націоналізована. Уряду належить 90% земельних ділянок. Країна складається з 36 штатів. Земля кожного з них контролюється його урядом. Однак це не означає, що приватна особа не може володіти землею. Уряд може надати людині відповідний дозвіл.

Тінь ринку

Земельний ринок країни умовно можна розділити на чорний і сірий. У першому випадку йдеться про нелегальне використання земель, які не мають юридичного статусу. Зазвичай ідеться про державні землі, угіддя колишньої колективної власності, польові дороги й невитребувані паї, які обробляються без укладання договорів. Крім того, обробляється земельна спадщина, власники якої померли, а передати її нікому, тож фермери й далі нею користуються.

У сірій зоні земельного ринку — транзакції з купівлі-продажу землі через судові рішення й договори емфітевзису. Тобто за відсутності можливості відкритих торгів зацікавлені особи завжди знаходять способи формально обійти заборону. Проте в таких умовах продавець не може отримати нормальної ціни, а покупець ризикує згодом утратити землю через неповноцінність транзакції. Якою ж є доречна ціна?

Махмуд Альбурай, старший радник Агентства з регулювання нерухомості Дубая

Права на землю можна передавати. Цільове призначення землі теж можна змінювати.

Ліка Кардава, співзасновниця FIABCI Грузія

Порядок передачі права власності на землю залежить від її категорії. Ви можете передавати сільськогосподарські угіддя державним компаніям, громадянам Грузії чи юридичним особам. Існують деякі винятки щодо передачі права власності для нерезидентів. Фактично це питання вирішується урядом.

Будь-які питання щодо прав, пов’язаних із власністю на землю, повинні пройти реєстрацію в Залі юстиції. Там приймається рішення про зміну земельного призначення.

Іван Велков, член правління FIABCI Болгарія

Відповідно до кількох чинних законів, пов’язаних із цією сферою, процедура реалізації прав на земельну власність є дуже чіткою. Права передаються, як і на будь-який інший об’єкт нерухомості. Конкретних обмежень для процедури передачі немає.

Ґбенґа Ісмаїл, віце-президент FIABCI Нігерія

У Нігерії є земельний реєстр, де ви можете отримати згоду губернатора щодо передачі землі. Ви не можете просто здійснити приватну транзакцію між покупцем і продавцем, обов’язково треба мати дозвіл губернатора. В іншому разі транзакція буде вважатися незаконною.

Ціна питання

Найвищі орендні ставки на землю є в традиційно аграрних і столичному регіонах — Черкаській, Полтавській і Київській областях. Так, середня річна вартість оренди гектара на Черкащині становить $84, а на Полтавщині й Київщині відповідно $80 і $62. Тож якби ринок землі запрацював, власники паїв Черкаської області могли б отримати $1670 за гектар, Полтавської — $1600, Київської — $1240. Але, наприклад, на Поліссі значна частина територій у заболоченій місцевості, а попит на землю неподалік зони збройного конфлікту на Донбасі невисокий, тому за гектар продавці могли б отримати: у Волинській області — $564, Житомирській — $613, а Луганській — $665.

Слідом за вартістю дорожчатиме й оренда землі. Крім того, експерти наголошують, що ціни на землю можуть бути у 2–5 разів вищими, бо через мораторій і місцеві монополії вартість оренди занижено в середньому вп’ятеро!

Що буде, якщо відкрити ринок

У країнах, які переживали відкриття ринку землі, упродовж перших двох-трьох років її вартість зростала в середньому на 15–25%, а потім — повільніше. Але в них процес відбувався в межах загального роздержавлення власності. Ситуація ж в Україні відрізняється, бо за роки дії мораторію накопилася пропозиція. Ідеться про те, що за нормальних ринкових умов щороку через зміну власників в обігу перебуває до 1,5–3% землі. В Україні ж нині можливість її продажу розглядають 7–11% власників землі.

Через це, а також через те, що ціни на землю суттєво занижені, то коли обмеження зникне — зростання вартості відбудеться стрімкіше, ніж деінде колись. Тому ринок землі цікавить спекулянтів як жоден інший.

Зростання триватиме й далі, але матиме інше джерело — інвестиції, які завдяки відкриттю земельного ринку мають зайти в агросектор. За сприятливих умов після цього Україні потрібно буде ще 5–7 років, щоб наздогнати сусідів.

Шпаринка в мораторії

Для обходу дискримінаційного закону чимало громадян, щоб вільно розпоряджатися своєю землею, використовують емфітевзис — договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі. Він може бути як строковим, так і безстроковим.

Ідеться про право користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна перепродати, здати під заставу банку чи передати у спадок. Для земель державної й комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна й комунальна земля за емфітевзисом не може бути відчужена, включена до статутного капіталу підприємства чи передана банку під заставу.

Емфітевзис відрізняється від оренди тим, що в договорі не прописано часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Фактично власник не може продати землю, але може продати право керувати нею й обробляти її.

Згідно з проаналізованими даними інвентаризації всієї ріллі в земельному кадастрі, за схемами емфітевзису новим власникам було передано щонайменше 1 млн га підмораторних сільськогосподарських земель.

Це вигідно насамперед власникам садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини й не втратити оренди, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких становлять паї, емфітевзис нецікавий.

Проте при емфітевзисі власники землі, які продають право довгострокового користування нею, через обмеження конкуренції не отримують справедливої вартості за свій пай. Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все одно не стають власниками цих ділянок.

При купівлі землі через емфітевзис, однак, існують певні ризики. По-перше, щоб не платити податки, реальну суму угоди в договорі не вказують, тому є небезпека, що й «на руки» продавець отримає не реальну суму, а вказану в договорі. По-друге, фіскальна служба може визнати договір емфітевзису «удаваним правочином», а отже, недійсним. Для покупця ж головний ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах.

Штучні обмеження права приватної власності на землю дедалі більше стають гальмом розвитку сільського господарства. Обмеження права власності стосується як тих, хто не бажає займатися сільським господарством і міг би витратити отримані від продажу землі кошти на власні потреби (у тому числі й на бізнес-проєкти), так і тих, хто хоче ефективно працювати в цій галузі. Адже через відсутність прав на орендовані землі фермери просто не зацікавлені інвестувати час, зусилля й кошти в те, що їм не належить. Через ті самі причини обмеження права власності на землю заважає стати на ноги й тваринництву.

В «одні руки» — не більше 10 тис. гектарів

13 листопада Верховна Рада України проголосувала в першому читанні за законопроєкт 2178-10, який скасовує заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення.

У законопроєкті про обіг землі сільськогосподарського призначення передбачено обмеження її кількості в одні руки — не більше 10 тис. га.

Одна юридична або фізична особа не може мати у власності понад 10 тис. га. Якщо фізична особа — громадянин України — придбала, наприклад, 1 тис. га, а також вона є одночасно засновником юридичної особи, на яку куплено 5 тис. га, то це означає, що в сукупності вона володіє вже 6 тис. га, і юридична особа може докупити ще 4 тис. га, щоб разом було не більше 10 тис. Або ця фізична особа може докупити відповідні площі на себе особисто.

Махмуд Альбурай, старший радник Агентства з регулювання нерухомості Дубая

Немає обмежень щодо кількості гектарів на придбання. Можна купити стільки землі, скільки необхідно.

Ліка Кардава, співзасновниця FIABCI Грузія

Немає обмежень на кількість гектарів для купівлі.

Іван Велков, член правління FIABCI Болгарія

Обмежень щодо кількості гектарів для придбання немає. Ви можете придбати скільки завгодно землі, якщо пройти необхідні процедури. Проте для інвесторів із ЄС та країн, що не входять до Євросоюзу, вимоги різні. Для країн ЄС усі процедури такі самі, як і для місцевих жителів: можна робити із землею все, що завгодно. Це стосується і сільськогосподарських земель, і містобудування тощо. Мешканці, які не є членами ЄС, можуть проконсультуватися з професійними юристами, які зможуть підготувати їх до проходження потрібного процесу для придбання землі.

Ґбенґа Ісмаїл, віце-президент FIABCI Нігерія

Немає обмежень щодо кількості гектарів, які можна придбати.

Однак усе залежить від губернатора, оскільки саме він надає дозвіл володіти та користуватися землею.

Думки експертів щодо запровадження ринку землі

Джорді Рібо, віце-президент FIABCI

Я не бачу жодних проблем із продажем землі іноземним інвесторам. Упродовж тривалого часу в Андоррі не було різниці між іноземцями та місцевими жителями з погляду на бізнес. Одна річ, яку потрібно пам’ятати про іноземні інвестиції, — це те, що наша країна є більш відомою, що дає змогу впевненіше інвестувати сюди.

Махмуд Альбурай, старший радник Агентства з регулювання нерухомості Дубая

Я гадаю, що нам потрібні іноземні інвестиції в державу. Необхідно залучати інвесторів з-за кордону. Однак не слід забувати про певні речі. Якщо рівень власності на житло низький, то людям стає дорожче володіти майном, землею тощо. Тому нам потрібно залучати іноземні інвестиції таким чином, щоб не перенаситити ринок нерухомості. Завжди повинні бути деякі обмеження щодо спекуляцій. Іноземні інвестори вселяють більше впевненості. Нам також потрібно переглянути соціальні цілі, чого ми намагаємося досягти. Ми прагнемо володіти житлом, оскільки нерухомість — це навчальний інститут, розваги, а також інструмент для посилення конкурентоспроможності туристичної індустрії. Ми провели дослідження в Дубаї, яке показує, що для побудови конкурентоспроможного ринку нерухомості слід зосередитися на трьох речах — якості життя (включаючи соціальну та економічну стабільність), здатності уряду зробити цю сферу привабливішою для людей та доступному житлі. Треба бути обережними щодо цін — ми не можемо їх завищувати, оскільки є багато інших привабливих напрямів для інвесторів.

Ліка Кардава, співзасновниця FIABCI Грузія

Я переконана, що все повинно бути адаптоване до конкретних економічних та соціальних умов, а також планів на майбутнє. Однак основним підходом, який слід реалізувати, є збалансована стратегія щодо залучення інвесторів до нашої землі та власності. Наприклад, у Грузії доволі високі показники, якщо мова йде про володіння нерухомістю, — майже 93% сімей володіють нею. Існує також тенденція: молодь купує власне окреме житло, беручи іпотечні кредити. Отже, право власності — це щось, пов’язане з культурою і традиціями. Тому я й стверджую, що все має бути адаптоване до традицій, планів на майбутнє та економічних умов конкретної країни. Звичайно, іноземні інвестиції важливі для економіки країни, вони стимулюють місцевий ринок, забудовників та будівельні компанії. У нашому випадку будівництво нерухомості приносить майже 20% приросту ВВП. Отже, на мою думку, треба віднайти баланс.

Май-Лан Тринь, директорка правління FIABCI США

На мою думку, придбати землю в США — це чудова можливість, оскільки економіка зростає, а безпека залишається на високому рівні. Попри те, ви повинні багато чого враховувати, купуючи землю в США.

Ґбенґа Ісмаїл, віце-президент FIABCI Нігерія

Наш закон про землекористування вийшов 1978 року, щоб надати більшості нігерійців доступ до землі. До цього близько 50% земель належало іноземцям. Отже, уряд хотів переконатися, що громадяни Нігерії мають доступ до своєї землі. Я вважаю, що це було правильне рішення, оскільки зараз більшість нігерійців володіє землею. На мою думку, нам потрібно знайти баланс, тобто громадяни повинні мати доступ до землі та бути впевненими, що вони зможуть володіти нею, не конкуруючи з іноземними інвесторами, які мають більше коштів для її придбання. Тому існують окремі зони, де іноземці можуть купувати землю. Сьогодні всі нігерійці можуть отримати доступ до землі, і закон захищає це право. Іноземець може орендувати землю на 99 років і розвивати її, як хоче.

Таким чином, Україні слід зосередитися на законодавстві, яке надасть місцевим жителям доступ до своєї землі, і якщо мова йде про комерційні цілі, це має відкрити нові можливості для розвитку.

Найкраща модель українського ринку землі для залучення значних інвестицій у країну

Джорді Рібо, віце-президент FIABCI

Я надаю перевагу вільному ринку, а не правилам із боку уряду. Інвестори відчувають себе комфортніше, якщо уряд не втручається в їхній бізнес.

Ліка Кардава, співзасновниця FIABCI Грузія

Як я вже згадувала, важливо дотримуватися зваженого підходу, щоб інвестори могли ввійти в країну та розпочати бізнес. Їхні права повинні бути захищені незалежно від розміру їхніх інвестицій. Потрібно орієнтуватися на довгострокову перспективу без упровадження норм чи нових правил, щоб інвестори відчували себе комфортно та безпечно під час ведення свого бізнесу.

Іван Велков, член правління FIABCI Болгарія

Я вважаю, що концесія — найкраща можливість відрізнити реальних інвесторів від тих, чиї наміри несерйозні. Це корисний інструмент для муніципалітету, щоб поліпшити можливості розвитку великих міст.

Май-Лан Тринь, директорка правління FIABCI США

Основною причиною входу інвесторів до країни є те, що вони отримують певні вигоди від своїх інвестицій. Вони мають знати, що їхні інвестиції в безпеці.

Ґбенґа Ісмаїл, віце-президент FIABCI Нігерія

Вільний ринок — найкраща модель. Ви можете використовувати будь-яку модель на кшталт концесії, але вільний ринок — найкращий варіант.

З 1 жовтня 2020 року скасовується заборона на продаж землі. Згідно з документом, особами, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, є громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України, іноземні громадяни й особи без громадянства в разі набуття в порядку спадкування та з обов’язком відчужити ділянку впродовж року.