Реалії та перспективи ринку нерухомості України

Ринок нерухомості України протягом усього 2017 року відчував вплив як економічних, так і політичних кризових явищ, перебуваючи під тиском економічного спаду і зниження купівельної спроможності населення.

Незважаючи на всі негативні тенденції, статистика будівництва в період 2017 року зафіксувала позитивні результати, які підтверджуються таким авторитетним світовим рейтингом легкості ведення бізнесу Doing Business, проведеним Світовим банком, в якому Україна поліпшила свої показники і піднялася на 76 позицію. В даному дослідженні зафіксовано, що за показником «отримання дозволів на будівництво» країна рекордно поліпшила свої результати і потрапила в топ-40 країн.

ОФІЦІЙНІ ДАНІ

Спираючись на дані, які анонсувала Державна служба статистики, в Україні зафіксовано зростання обсягів будівельних робіт у всіх сегментах будівництва. Наприклад, в період 10 місяців 2017 року зазначено, що дані загального приросту склали 23 %, зокрема, зведення житлових будинків збільшилося на 13 %, нежитлових – на 27 %. Будівництво інженерних споруд зросло майже на третину – 28 %. У грошовому еквіваленті загальний обсяг робіт склав 73,5 млрд гривень.

У той же час експерти НБУ констатують зниження цін на житло в сегменті ринку української нерухомості, що відображено у звітах регулятора. У зв’язку з відсутністю попиту ціна квадратного метра продається практично за собівартістю.

Якщо ж говорити за географічним принципом, то великі міста України поповнюються новими комплексами і новобудовами.

Так, наприклад, статистичні дані підтверджують, що в період 9 місяців минулого року житловий фонд поповнився на 6,8 млн кв. м, тобто, виріс на 21,4 % в порівнянні з тим же періодом 2016 року. За цей час введено в експлуатацію близько 84,4 тисячі квартир, собівартість 1 кв. м становить близько 12000 грн. У 2018 році експерти прогнозують зростання ціни до 14340 грн. за кв. м, правда, всі експерти посилаються на збільшення попиту.

ПЕРША КРИЗА

Нагадаємо, що ринок нерухомості відреагував на кризу 2008 року різким падінням ціни, але вже в 2012 році ситуація на ринку нерухомості стабілізувалася. У 2014 році зміни знову торкнулися даного сегменту через збільшення курсу долар/гривня, тобто, падіння склало близько 2 %. Факторами, які в результаті привели до падіння ціни, стала анексія Криму, а також війна на сході України. Вже в 2017 році експерти ринку констатували, що в цей період зниження ціни склало близько 0,5 %.

Прогнозують, що в період поточного року ринок повинен бути стабільним, хоча можливо плавне зниження ціни.

Каталізатором зростання ціни може стати збільшення попиту на нерухомість, експерти не прогнозують його (попит) в даний період року. На сьогоднішній день відомо, що пропозиція перевищує попит в даному сегменті.

Цікаво знати, що протягом усього 2017 року зафіксовано зниження ціни в розмірі 10-15 % на всьому ринку нерухомості через неплатоспроможність населення, а також в результаті АТО, а населення, яке має можливості придбати нерухомість, не поспішає вкладати кошти, посилаючись на нестабільність ситуації, а також через відсутність іпотечного кредитування.

У підсумку, в період 2018 року тенденція на ринку нерухомості призведе до зниження цін на 10 %, різкого обвалу на ринку нерухомості не варто очікувати.

Новою тенденцією стає перехід з цінової площини в якісну, тобто, акцент на покупця, який вибирає не тільки найбільш вигідну вартість, але і набір певних переваг. Тепер і нашим забудовникам доводиться орієнтуватися на досвід європейських держав, де люди вибирають не просто об’єкт для проживання з високотехнологічними та інноваційними засобами управління будинку, а фактично потрапляють в міні-державу з сучасними парками, велодоріжками, дитячими ігровими та спортивними майданчиками, розважальними комплексами.

ЦІНА НА НОВОБУДОВИ

Якщо говорити про ціну квадратного метра в столиці, то придбати квартиру в сегменті «економ-класу» в середньому можливо за 17630 грн за кв. м, в сегменті «комфорт» ціна складе вже 21724 грн за кв. м, а в «бізнес-класі» – 32913 грн за кв. м, і топова ціна в «преміум» – близько 49861 грн за кв. м.

ЗАБУДОВНИКИ

• Лідером-забудовників є компанія «Укрбуд», яка здала 18 231 квартиру.
• Друге місце у компанії «Київміськбуд», яка здала близько 4 333 квартири.
• Третє місце у компанії «Столиця груп» – 947 квартир.

ЗАБУДОВНИКИ ПЕРЕДМІСТЯ

Перше місце серед забудовників передмістя займає компанія «Синергія», яка здала 944 квартири, м. Ірпінь.

• Друге місце – Martynov Real Estate – 594 квартири, с. Борщагівка.
• Третє місце – «Новбуд» – 498 квартир, с. Святопетровське.

ВТОРИННИЙ РИНОК

У період першого місяця поточного року зафіксовано незначне зниження, що відбилося в обсязі загальної площі на 3,3 %, а в доларовому еквіваленті на 3,6 %.

Медіанна ціна квадратного метра житла за місяць зменшилася на 0,4 % до $ 1053 за кв. м, що в річному еквіваленті склало 4,9 %.

Мінімальна кількість квартир сегмента вторинного житла представлена в центрі столиці – 20 %, Лівий берег демонструє близько 31 % квартир, Правий берег є лідером продажів – 49 %.

Якщо ж говорити про габаритність квартир, то вторинний ринок пропонує:

• однокімнатні – 27 %;
• двокімнатні – 32 %;
• трикімнатні – 34 %;
• чотирикімнатні – 7 %.

1. Лідером пропозицій є Дарницький район – 15 %.
2. Друге місце займає Голосіївський район – 14 %.
3. Бронзовий призер – Печерсьий район – 13 %.

Фахівці Мін’юсту опублікували спільну статистику угод на вторинному ринку в період ІІІ кварталу 2017 року.

Повна інформація за регіонами з’явиться в кінці лютого/початок березня.

Відповідно до даних тільки з липня по вересень державні і приватні нотаріуси засвідчили 65484 угоди купівлі-продажу квартир і житлових будинків. Якщо умовно розділити на кількість українських областей, то приблизно вийде 2800 угод/регіон.

ОРЕНДА

Якщо ж проаналізувати тенденції сегменту оренди, то є всі підстави прогнозувати збільшення зростання ціни у зв’язку з попитом. Піковим періодом фіксують серпень-вересень, що є вже стабільно-традиційним на ринку.

У сегменті елітного житла оренда практично не змінилася, але пропозиції дешевого житла показали зростання.

Експерти констатують збільшення попиту на оренду квартир у великих містах України, там, де є пропозиція роботи: Київ, Харків, Дніпро, Одеса, Львів, Тернопіль.

У 2017 році зростання ціни на оренду квартир склало близько 15-20 %. У Києві оренда малогабаритної однокімнатної квартири в середньому оцінюється в 6 тисяч гривень.

Правда, зараз орендарі вважають за краще знімати нерухомість в багатоквартирних комплексах.

КОТЕДЖНІ ПРОПОЗИЦІЇ

На початок року зафіксовано ціну квадратного метра в котеджі, розташованому в Київській області, близько 16556 грн, що підтверджує зростання ціни на 3 %, якщо порівнювати з тим же періодом минулого року.

Топовими вважаються пропозиції щодо продажу у відносно близькому розташуванні до столиці – до 12 кілометрів: Вишгородський район, Ірпінь, Буча, Обухівський, Одеський напрямки.

Золотим призером ціни квадратного метра в котеджному містечку є Обухівський район – 27060 грн за кв.м. За ним слідує Вишгородський район – 20039 грн за кв. м, Васильківський район – 15984 грн за кв. м.

«Квадрат» тут виріс на 5,4 % в порівнянні з січнем 2017 року, що дорівнює 818 гривням.

ПРИВАТНИЙ СЕКТОР

Аналітика продажів приватних будинків зафіксувала зростання пропозицій щодо продажу в Подільському районі Києва на 9 %, Оболонському районі на 8 %, Деснянському районі на 3 %.

Зниження активності констатується в Солом’янському, Шевченківському районах.

Експерти інформують про те, що продаж будинків в передмісті Києва і у всіх регіонах має тенденцію до зниження в розмірі 1 %: Бориспільському, Броварському, Васильківському, Вишгородському.

ТОРГОВА НЕРУХОМІСТЬ

Протягом усього 2017 року ринок комерційної нерухомості відчував вплив економічного спаду.

Ділова активність даного сегмента ринку фіксувала зниження, як, втім, і в інших сегментах ринку нерухомості.

Сфера офісного і торгового ринку ознаменувалася зростанням вакантності на тлі підвищення гривневих ставок.

Медіанна ціна оренди торгових площ на початок поточного року в великих містах України склала $ 12,5 за кв. м, що свідчить про зниження ціни на 7,7 %, якщо порівнювати з початком 2017 року.

ГОТЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ

Готельний бізнес фіксував зниження заповнюваності. Основні девелопери ринку переносили терміни відкриття об’єктів, враховуючи ряд економічних факторів.

Зниження попиту фіксують експерти ринку в торговому сегменті внаслідок девальвації гривні, що в результаті вплинуло на діяльність рітейлерів, тобто зменшення товарообігу призвело до скорочення торговельних площ.

Експерти прогнозують, що більшість ритейлерів допоки змушені відкласти наміри про розширення торгових павільйонів. Правда, такі світові представники, як IKEA і H&M, придивляються до українського ринку і заявили про свій вхід.

Українська економіка протягом минулого року продемонструвала стабілізацію і перші ознаки росту. Але назріла необхідність змінити саму модель економіки в Україні: перевести із сировинного типу на створення додаткової вартості в середині країни.

Такі реформи повинні стосуватися і ринку нерухомості, як одного із сегментів економіки, що повинен стати важливим фактором у формуванні ВВП країни.

ПЕРСПЕКТИВИ

Сфера ринку нерухомості – «молода», адже її початок формування відповідає часу проголошення незалежності України. Ринок нерухомості в державі формується і зараз: удосконалюються правові, законодавчі, юридичні основи, регламентується фінансово-банківське кредитування, створюються привабливі умови для ведення бізнесу, а в результаті – і гарантія для залучення інвестицій; використовується набутий досвід європейських країн у цій галузі, що дозволить розвивати ринок нерухомості і суттєво збільшити доходи до державного бюджету.

Як приклад реформування та вдосконалення правової бази, в Кабінеті міністрів готують зміни до Житлового кодексу, які мають визначити правила у сфері орендованого житла.

Майбутнє передбачає розширення опцій у сфері нерухомості, де власником орендованого житла зможе виступати не тільки фізична особа, а й компанія, державні підприємства та сама держава, що потребує створення юридичного механізму, який урегулює відносини між сторонами, розширить функціонал викупу орендарями житла. В результаті – ринок стане дієвим джерелом поповнення бюджету країни.

У зв’язку з наданням можливості молодим людям придбання власного житла на ринку з’явилися квартири-малометражки сегмента смарт, тобто, дані квартири мають мінімальну площу до 20 кв. м. Ринок вже переорієнтувався на потреби клієнтів, наприклад, зафіксовано, що у новобудовах 53 % квартир – однокімнатні. Експерти пояснюють таку тенденцію ростом комунальних платежів, осучасненням і відповідністю до вимог покупців, що в результаті впливає і на формування вартості квартир. А, окрім того, сучасні люди мінімум часу проводять в своїх оселях, що вплинуло на стандарти інфраструктурного плану (розвиток необхідних для життя та розваг структур на території комплексів).

ІНВЕСТИЦІЇЇ

Українські компанії-забудовники пройшли етап «очищення», тобто, залишилися сильні гравці ринку з історією та репутацією. Але це не означає, що ринок закритий для молодих і перспективних компаній. Регіонально привабливими для будівництва залишаються міста, в яких є ринок роботи. Експерти прогнозують відновлення зацікавленості до комерційної
нерухомості.

Українські інвестори залишаються головним джерелом фінансування угод M&A, на другому місці – іноземні стратегічні інвестори, які вже мають свої активи в Україні і готові до подальшої експансії бізнесу. Наприклад, в 2017 році була проведена угода, згідно якої український бізнесмен Сергій Тігіпко купив 100 % активів компанії забудовника «Білдінг Інвест Груп» через свою компанію Devisal Limited. Цікаво знати, що придбана компанія – девелопер проекту будівництва торгово-разважального центру (ТРЦ) Podol Mall.

Протягом 2017 року компанія New Ukraine PE Holding викупила два діючих бізнес- центри «Прайм» та «Євразія» у БТА Банку, а турецька компанія Beta Kimyasal Maddeler Yatirim A.S. (Beta, Стамбул) збільшила свою частку активів до контрольного пакету в ТОВ «Міропласт» (Дніпро), який є виробником метало-пластикових вікон.

Проблема у забезпеченні громадян комфортабельним і зручним житлом залишається великою, нагальною необхідністю. Перші і основні роботи мають починатися з позбавлення від аварійного житлового фонду радянського періоду, зокрема, таких популярних старих «хрущовок». Тому ринок нерухомості має неабиякий потенціал і перспективу розвитку на основі реалізації інноваційних технологій, енергозбереження, новітніх будівельних матеріалів, наукових досягнень у галузі будівництва та архітектури, в створенні «розумних» і екологічних будинків, будівництво не поодиноких споруд, а цілих комплексів з повною інфраструктурою (школи, магазини, спортивні центри, дороги, кінотеатри, басейни) – такі міні-територіально-житлові незалежні об’єднання, що запропонують громадянам зручне і достойне проживання. Тільки такий інноваційний підхід створить привабливі умови для інвесторів, для банківського кредитування, для утвердження ринку нерухомості, як дійсно важливого сектору економіки країни.