Рынок недвижимости: медленный рост

В целом за последние два года рынок недвижимости демонстрирует положительную динамику практически во всех сегментах, особенно заметно, что ситуация выровнялась как в столице, так и в регионах. Рассмотрим подробнее различные сегменты.

ИТОГИ IV КВАРТАЛА 2017 ГОДА НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА

IV квартал 2017 года для рынка офисной недвижимости характеризовался снижением вакантности и повышением арендных ставок. Согласно данным Cushman & Wakefield в Украине, киевский рынок продемонстрировал рекордно низкий за последние 9 лет уровень вакантности — примерно 9% на конец декабря 2017-го. Для сравнения: в конце 2016 года этот показатель был на уровне 15,6%.

Такая ситуация обусловлена повышением спроса со стороны арендаторов при небольшом объеме ввода новых площадей — в прошлом году рынок офисной недвижимости в Киеве увеличился на 43 000 кв. м (GLA). При этом общая площадь офисных помещений, сданных в аренду в Киеве, оценивается экспертами на уровне 205 000 кв. м, что на 16% и 18% больше показателей 2016 и 2015 годов соответственно. На IV квартал 2017-го приходится 44% от общего годового показателя арендованных площадей.

Годовой показатель чистого поглощения достиг 161 000 кв. м (GLA), из них почти 83 000 кв. м приходится на IV квартал 2017-го.

По прогнозам экспертов, новое предложение офисных площадей в 2018 году может составить 85 000 кв. м (GLA).

Сформированный спрос на качественные офисы при низкой девелоперской активности спровоцировал повышение арендных ставок, уровень которых в IV квартале 2017 года достиг $27 / кв. м в месяц (без НДС и эксплуатационных расходов).

«Мы ожидаем, что в 2018 году динамика арендного спроса в сегменте офисной недвижимости в Киеве будет оставаться положительной, что на фоне невысокой активности девелоперов и дальнейшего снижения вакантности приведет к удорожанию стоимости аренды качественных офисных помещений в городе, особенно в центральном деловом районе и непосредственно прилегающих к нему локациях. А это, в свою очередь, повысит финансовую целесообразность нового офисного строительства и привлечет инвесторов в сегмент», — комментирует Марта Костюк, руководитель отдела аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости Cushman & Wakefield в Украине.

По данным Cushman & Wakefield, общий объем вторичного инвестирования на рынке офисной недвижимости в столице составил примерно $89 млн. Среди ключевых инвестиционных соглашений в 2017 году — приобретение бизнес-центров «Прайм» и «Евразия» компанией Dragon Capital Investments Limited.

Эксперты прогнозируют, что в 2018-м общий объем вторичного инвестирования на рынке офисной недвижимости в Киеве может превысить $130 млн.

Ставки прибыльности объектов офисной недвижимости при этом продолжают снижаться: в конце прошлого года они достигли 12,25%.

БЛАГОПРИЯТНЫЙ ПЕРИОД: ИТОГИ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2017 ГОДУ И ПРОГНОЗ НА 2018-Й

Рынок качественных гостиниц Киева продемонстрировал самую высокую положительную динамику загрузки за пять лет, сообщается в отчете компании JLL.

Ключевым событием для гостиничного рынка Украины стало введение в 2017 году новых брендовых отелей «Park Inn by Radisson Киев Троицкая» на 196 номеров и «Mercure Киев Конгресс» на 160 номеров.

«Уровень загрузки качественного номерного фонда в Киеве достиг 47,3%, увеличившись на 7,4 п.п. Стоит отметить, что в период 2015–2017 годов заполняемость качественных отелей города увеличивалась в диапазоне 5-7 п.п. в год», — комментирует Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. — В ближайшее время мы ожидаем появления еще двух брендированных отелей в Киеве: «Ibis Киев Центральный вокзал» на 280 номеров и «Aloft Киев» на 312 номеров».

По сравнению с 2016-м средний тариф в гривне незначительно вырос — на 2,6% (до 3,9 тыс. грн). При этом в валюте наблюдалось снижение — на 1,3% (до $148), несмотря на это прибыльность на номер (RevPAR) в долларах увеличилась на 16,8% (до $70). Показатель доходности в локальной валюте превысил 1,8 тыс. грн, добавив 21% в год.

В текущем году положительная динамика заполняемости отелей сохранится.

«В Киеве планируется проведение международных спортивных соревнований, концертов музыкантов мирового уровня, а также многочисленных конференций и выставок. Активизация деловой и культурной среды станет, по нашему мнению, одним из основных стимулов как для внутреннего, так и для внешнего туризма. В силу дешевизны национальной валюты Киев, как и раньше, считается бюджетным направлением для отдыха», — комментирует Татьяна Веллер.

В 2017-м пассажиропоток аэропорта «Борисполь» вырос на 17% по сравнению с предыдущим годом: услугами аэропорта воспользовалось более 10 млн человек, из них 3,2 млн — это транзитные пассажиры. В перспективе самый воздушный хаб страны планирует расширять сегмент бюджетных авиаперевозок и привлекать лоукостеров. Сейчас в активной стадии переговоры между представителями «Борисполя» и Ryanair, WizzAir. Появление крупных международных лоукостеров будет способствовать дальнейшему росту пассажиропотока. Украинский бюджетный перевозчик SkyUp свои первые рейсы сделает уже в апреле 2018 года.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: В ОЖИДАНИИ ВЕЛИКИХ ОТКРЫТИЙ

В 2017 году рынок торговой недвижимости Киева не пополнился новыми площадями. По данным компании JLL, в столице насчитывается 33 профессиональных торговых центра общей площадью 960,8 кв. м. Во втором полугодии ожидается открытие новых качественных площадей общей площадью 48 тыс. кв. м: ТЦ Smart Plaza (15 тыс. кв. м), ТРЦ Rive Gauche, фаза 1 (22 тыс. кв. м), «Ритейл Парк Петровка», фаза 1 (11 тыс. кв. м).

Доля свободных площадей в торговых центрах столицы снизилась на 3 п.п. — до 5%. Это самое большое сокращение вакантности за всю историю современного рынка Киева.

На фоне сокращения вакантности наблюдается рост арендных ставок. Максимальная ставка выросла на 3% и составила $840 / кв. м / год ($70 / кв. м / мес.), без учета НДС и эксплуатационных расходов. Это один из самых низких показателей среди европейских городов (самые высокие арендные ставки в Лондоне — $3381 кв. м / год).

Распределение торговых площадей по районам Киева неравномерное: например, в Голосеевском районе на 1 тыс. жителей приходится 720 кв. м торговых площадей, этот же показатель в Соломенском районе едва достигает 160 кв. м.

Несмотря на стабилизацию ситуации как по арендным ставкам, так и вакантности, 2017 год не отличился большими открытиями или появлением на рынке знаковых брендов. Именно в 2018-м мы ожидаем и значительное пополнение торговых площадей за счет открытия сразу нескольких крупных ТРЦ. Выход многих иностранных брендов, открытие которых рынок ожидает последние несколько лет, также запланирован на 2018 год.

Материал подготовлен по данным компаний

JLL Украины и Cushman & Wakefield в Украине