pochva1

Земля: слишком долго неподвижная недвижимость

04.06.2019 Аналітика

В Украине земля принадлежит гражданам только в пределах, разрешенных не законом, а властью, и проблема собственности на нее унаследована еще с тоталитарных времен. Кстати, мораторий на продажу земли, кроме нашей страны, действует в Венесуэле, Конго, Таджикистане, Северной Корее, на Кубе…

Закон и практика

Ни Верховная Рада, ни Конституционный Суд уже много лет не видят нарушения статьи 41 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Более того, решение Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) от 22 мая 2018 года признаёт запрет покупки и продажи сельскохозяйственной земли нарушением прав граждан.

Тяжелый путь отечественного земельного рынка начался с первых лет независимости, когда после разрушения колхозов и совхозов примерно семь миллионов украинцев стали собственниками земли сельскохозяйственного назначения. Однако в 2001 году на ее продажу был введен мораторий — якобы с целью защитить хозяев от авантюристов. Хотя прошло 17 лет, мораторий до сих пор действует, в прямом смысле похоронив надежды почти полтора миллиона владельцев земли, которые так и не дожили до возможности воспользоваться правом свободно ею распоряжаться.

Тем не менее, любой может приобрести землю сельскохозяйственного назначения, а юристы обеспечат легальные схемы. А тем временем безответственные арендаторы истощают почву, засевая ее поочередно подсолнечником и кукурузой. Таким образом, несмотря на то, что теневой рынок имитирует какие-то рыночные механизмы по земле, отсутствие полноценного собственника только вредит ей. Впрочем, тень хоть и масштабная, но не однородная.

Тень рынка

Земельный рынок страны условно можно разделить на черный и серый. В первом случае речь идет о нелегальном использовании земель, не имеющих юридического статуса. Обычно это государственные земли или бывшей коллективной собственности, полевые дороги и невостребованные паи, которые обрабатываются без заключения договоров. Кроме того, обрабатывается земельное наследие, владельцы которого умерли, а передать его некому, поэтому фермеры продолжают ею пользоваться.

В серой зоне земельного рынка — транзакции по купле-продаже земли через судебные решения и договоры эмфитевзиса. То есть при отсутствии возможности открытых торгов заинтересованные граждане всегда находят способ формально обойти запрет. Однако в таких условиях продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует впоследствии потерять землю из-за неполноценности транзакции. Какова же уместна цена?

Цена вопроса

Самые высокие арендные ставки на землю в традиционно аграрных регионах, а также в столичном — Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Так, средняя годовая стоимость аренды гектара на Черкасчине составляет $84, а на Полтавщине и Киевщине соответственно $80 и $62. Поэтому если бы рынок земли заработал, владельцы паев Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, Полтавской — $1600, Киевской — $1240. Однако на Полесье значительная часть земель в заболоченной местности; а спрос на землю поблизости зоны вооруженного конфликта на Донбассе невысокий, поэтому за гектар продавцы могли бы получить, например, в Волынской области — $564, Житомирской — $613, а Луганской — $665.

Вслед за стоимостью будет дорожать и аренда земли. Кроме того, эксперты отмечают, что ее цена может быть в 2-5 раз выше, потому что из-за моратория и местных монополий стоимость аренды сейчас занижена в среднем в пять раз!

Что будет, если открыть рынок

В странах, которые переживали открытие рынка земли, в течение первых двух-трех лет ее стоимость возрастала в среднем на 15-25%, а затем — медленнее. Но у них процесс происходил в пределах общего разгосударствления собственности. Ситуация же в Украине иная, потому что за годы действия моратория образовалось накопленное предложение. Речь идет о том, что при нормальных рыночных условиях ежегодно из-за смены владельцев в обращении находится до 1,5-3% земли. В Украине же сейчас возможность ее продажи рассматривают 7-11% собственников земли.

Из-за этого, а также из-за того, что цены на землю существенно занижены, когда ограничения исчезнет, то повышение стоимости произойдет стремительнее, чем где-либо прежде. Поэтому рынок земли интересует спекулянтов как никакой другой.

Рост будет продолжаться, но будет уже другой источник — инвестиции, которые благодаря открытию земельного рынка должны зайти в агросектор. При благоприятных условиях после этого Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседей.

Лазейка в моратории

Для обхода дискриминационного закона многие граждане, чтобы свободно распоряжаться своей землей, используют эмфитевзис — договор о приобретении прав на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, принадлежащим другому лицу. Он может быть как срочным, так и бессрочным.
Речь идет о праве пользования, которое можно перепродать, отдать под залог банку или же передать по наследству. Для земель государственной и коммунальной собственности срок эмфитевзиса не может превышать 50 лет. Кроме того, государственная и коммунальная земля по этому договору не может быть отчуждена, включена в уставный капитал предприятия или передана банку под залог.

Эмфитевзис отличается от аренды тем, что в договоре не прописаны временны́е ограничения, предполагается возможность продажи и наследования права пользования. Фактически владелец не может продать землю, но может продать право управлять ею и обрабатывать ее.

Согласно данным инвентаризации всей пашни, зафиксированной в земельном кадастре в рамках проекта Всемирного банка, только в 2016 году по схемам эмфитевзиса новым владельцам было передано 11,2 тыс. участков сельскохозяйственной земли общей площадью 40 тыс. га.

Это выгодно прежде всего владельцам садов, виноградников и других многолетних насаждений, потому что дает возможность защитить свое право на выращенные растения и не потерять аренду, когда сад или ягодник станет товарным. Крупным игрокам рынка, земельный банк которых составляют паи, эмфитевзис неинтересен.

Однако при эмфитевзисе владельцы земли, которые продают право долгосрочного пользования ею, из-за ограничений конкуренции не получают справедливой стоимости за свой пай. В то же время покупатели, оплачивая средства за землю, всё же не становятся ее собственниками.

Но при покупке земли через эмфитевзис существуют определенные риски. Во-первых, чтобы не платить большие налоги, в договоре не указывают реальную (полную) сумму сделки, поэтому есть опасность, что и на руки продавец получит не справедливую сумму, а указанную в документе. Во-вторых, фискальная служба может признать договор эмфитевзиса «мнимой сделкой», а следовательно, и недействительным. Для покупателя же главный риск в том, что он не становится собственником, а лишь оформляет право пользования на договорных отношениях.

Искусственные ограничения права частной собственности на землю всё больше и больше тормозят развитие сельского хозяйства. Ограничение права собственности касается как тех, кто не желает заниматься сельским хозяйством и мог бы потратить полученные от продажи земли средства на собственные нужды (в том числе и на бизнес-проекты в других хозяйственных сферах), так и тех, кто хочет эффективно работать в этой отрасли. Ведь из-за отсутствия прав на арендуемые земли фермеры просто не заинтересованы инвестировать время, усилия и средства в то, что им не принадлежит. По тем же причинам ограничение права собственности на землю не дает встать на ноги и животноводству.

Читайте также: Важнейшие рекомендации на 2019 год по защите бизнеса в Украине

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами на данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Другие статьи на эту тему

  • Китай вводит экспортные лицензии на электромобили
    Новости

    Китай вводит экспортные лицензии на электромобили

    Китай объявил о усилении контроля за экспортом электромобилей: с 1 января 2026 года автопроизводители будут обязаны получать специальные лицензии для вывоза электрокаров за границу. По словам чиновников, этот шаг направлен на улучшение качества, гарантию надлежащего послепродажного сервиса и формирование доверия международных клиентов. Об этом сообщает Carscoops. До сих пор часть машин поставлялась на иностранные рынки неофициальными каналами, […]

  • OpenAI готовит интеграцию рекламы в ChatGPT
    Новости

    OpenAI готовит интеграцию рекламы в ChatGPT

    OpenAI, разработчик ChatGPT, готовится к запуску рекламы в своем популярном чат-боте. Как сообщает E4m, компания уже формирует внутреннюю команду по рекламе под руководством Фиджи Симо, новой главы направления приложений. Она присоединилась в прошлом месяце после работы на посту CEO Instacart и руководительницы приложения Facebook. Симо активно ищет топ-менеджера, который будет управлять стратегией монетизации OpenAI, включая рекламу и […]

  • Трамп ввел новые пошлины на древесину и мебель
    Новости

    Трамп ввел новые пошлины на древесину и мебель

    Президент США Дональд Трамп приказал ввести значительные новые тарифы на древесину и различные деревянные изделия, включая импортные пиломатериалы, древесину, кухонные шкафы и мягкую мебель. Американский лидер заявил, что США начнут взимать 10% тариф на импорт хвойных пород древесины и древесину, используемую в широком спектре строительных материалов. Он также объявил о 25% тарифе на кухонные шкафы, […]

  • ЕС проверяет Apple, Google и Microsoft из-за онлайн-мошенничества
    Новости

    ЕС проверяет Apple, Google и Microsoft из-за онлайн-мошенничества

    Европейский Союз начал проверку того, как Apple, Google и Microsoft борются с распространением онлайн-мошенничества на своих платформах. Как сообщает Financial Times, компаниям направлены официальные запросы в рамках Закона о цифровых услугах (DSA). Аналогичное обращение получила и Booking Holdings, владелец Booking.com и других туристических сервисов. Еврокомиссия хочет оценить, насколько эффективно Apple и Google противодействуют появлению поддельных банковских приложений […]

  • Volkswagen начнет экспортировать свои китайские модели за границу
    Новости

    Volkswagen начнет экспортировать свои китайские модели за границу

    Volkswagen меняет подход к своей стратегии в Китае — впервые автомобили, созданные совместно с FAW для китайского рынка, начнут продаваться в других странах, сообщает Carscoops. Первыми регионами станут страны Ближнего Востока, где уже в ноябре появятся седаны Magotan и Sagitar. Magotan, построенный на основе последнего поколения европейского VW Passat, выделяется большими размерами, тогда как Sagitar — компактнее, […]

  • Трамп объявил новые пошлины на импорт лекарств, грузовиков и мебели
    Новости

    Трамп объявил новые пошлины на импорт лекарств, грузовиков и мебели

    Президент США Дональд Трамп в четверг, 25 сентября, объявил о новом раунде пошлин на ряд импортируемых товаров, включая 100% пошлину на импорт брендированных лекарств и 25% пошлину на импорт тяжелых грузовиков. Об этом сообщает Reuters. Новые 100% пошлины на брендированную или запатентованную фармпродукцию будут распространяться на весь импорт, за исключением компаний, которые строят заводы в США. Также США […]

  • Турция значительно сократила экспорт российской нефти
    Новости

    Турция значительно сократила экспорт российской нефти

    Турция снизила экспорт российской нефти в сентябре до минимума с апреля на фоне конкуренции с альтернативными сортами и роста опасений по поводу западных санкций. Об этом сообщили трейдеры, ссылаясь на данные LSEG (London Stock Exchange Group). Турция является вторым импортером морской нефти марки Urals после Индии. Она не присоединилась к западным санкциям против России, но соблюдает международные […]

  • В Украине запустили венчурный фонд для технологических стартапов
    Новости

    В Украине запустили венчурный фонд для технологических стартапов

    В Украине запустили частный венчурный фонд стартапов Ukraine Phoenix Tech Fund на 50 миллионов евро. Он будет помогать украинским технологическим компаниям на ранней стадии. Об этом сообщил министр цифровой трансформации Михаил Федоров. Он рассказал, что фонд создан при поддержке Европейского инвестиционного банка (ЕИБ). «Сегодня вместе с Пьером Эльброном, спецпредставителем Франции по вопросам помощи и восстановления Украины, […]

Читайте также

1569975404959
Новости

J&J сообщил о сильном квартале

Акции Johnson & Johnson, увеличившиеся на 1,44% за последнюю неделю, во вторник закрылись со снижением на 2,3%, несмотря на публикацию лучшего, чем ожидали эксперты Уолл-Стрит, отчета за 3 фин. квартал. Инвесторы обеспокоились потенциальными последствиями приостановки масштабного исследования вакцины J&J против COVID-19, рассчитанного на участие 60 тыс. пациентов из разных стран. Компания создала специальный комитет, поскольку […]

Далее
jdcom stanet pervoj platformoj prinimajushhej kriptovaljutu kitaja 6e86edf
Новости

JD.com станет первой платформой, принимающей криптовалюту Китая

Китайская компания электронной коммерции JD.com Inc заявила в субботу, что станет первой платформой в стране, принимающей цифровую валюту Китая. Центральный банк Китая в эту пятницу проведет вторую лотерею по выигрышу цифровых юаней среди граждан города Сучжоу, недалеко от Шанхая. Общая сумма разыгрываемых цифровых юаней составляет 20 млн. ($3,06 млн.) и будет распределена через 100 000 […]

Далее
pharma700
Новости

Фармкомпания Bristol купит MyoKardia за $13,1 млрд

Американская фармацевтическая компания Bristol-Myers Squibb сообщила, что купит биотехнологическую MyoKardia за $13,1 млрд. Котировки MyoKardia на предварительных торгах выросли на этой новости на 59%. Bristol заплатит $225 за каждую акцию MyoKardia, что соответствует премии в размере 61% к стоимости бумаг компании на закрытие торгов в пятницу ($139,6 за штуку). Сделка позволит Bristol получить контроль над […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Налоговые проверки бизнеса сократились почти на треть

Государственная налоговая служба Украины в августе сократила количество фактических проверок почти на треть по сравнению с июлем благодаря введению моратория. Об этом сообщила и.о. главы ГНС Леся Карнаух в Facebook. По ее словам, в июле провели чуть более 3,6 тыс. фактических проверок, а в августе их количество сократилось до 2,3 тыс. — более чем на треть. […]

Далее
33579221
Новости

Эксперты предупредили о дефиците топлива из-за госрегулирования

Введение госрегулирования цен на нефтепродукты для АЗС приведет к росту нелегального производства и дефициту топлива. Об этом заявил ряд экспертов и представители профильной ассоциации. «Инициатива Министерства экономики и сельского хозяйства Украины ввести государственное регулирование цен на нефтепродукты на автозаправочных станциях нанесет сокрушительный удар по легальному сектору топливного рынка, создаст мощный стимул кустарному производству и более […]

Далее
ui 5c386b97a7db33.28455801
Новости

В Японии сообщили о кибератаках на разработчиков вакцин

С апреля нынешнего года японские компании и организации, занятые разработкой вакцин, защищающих от поражения коронавирусом, периодически испытывают кибернетические атаки. Об этом в понедельник, 19 октября, сообщило информационное агентство Kyodo со ссылкой на экспертов американской компании CrowdStrike, занятой в сфере кибербезопасности. По данным специалистов организации, хакеры пытались с помощью пересылаемых по электронной почте вирусов получить доступ […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Торговый дефицит Украины превысил $18,5 млрд

За первые шесть месяцев 2025 года Украина экспортировала товаров на 20,0 млрд долларов, что на 4,2% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Импорт составил 38,6 млрд долл. Об этом сообщила Государственная служба статистики. «За I полугодие 2025 г. экспорт товаров составил 20044,9 млн долл., или 95,8% по сравнению с I полугодием 2024 г., импорт — […]

Далее
47046095 2019660278126341 1948109084276293632 o
Новости

УШПС розпочинає відбір на програму 2019 року

З 21 грудня 2018 року до 15 лютого 2019 року триває прийом анкет на участь в Українській школі політичних студій у 2019 році. З 21 грудня 2018 року до 15 лютого 2019 року триває прийом анкет на участь в Українській школі політичних студій — одного з найуспішніших освітньо-мережевих проектів України, який за 13 років об’єднав […]

Далее
691
Новости

Акции Kodak упали на 43% из-за заморозки кредита на $765 млн

Акции Kodak упали на 42,87% до $8,50 за штуку на открытии торгов США, после чего торги бумагой были временно приостановлены. По данным Нью-Йоркской фондовой биржи падение акций замедлилось до 33%. Котировки падают после сообщения об приостановке действия соглашения о кредите для Kodak на $765 млн до завершения расследования Комиссии по ценным бумагам (SEC). Компания должна […]

Далее
630 360 1583843935 352
Новости

Из Киева в ОАЭ начнет летать лоукост

С 1 июля 2021 года авиакомпания Wizz Air начнет выполнять регулярные рейсы между Киевом и Абу-Даби. Об этом в понедельник, 10 мая, сообщает  ЦТС со ссылкой на информацию, обнародованную перевозчиком. Уточняется, что рейсы из Украины будут осуществляться из аэропорта  в Борисполе. «Рейсы будут выполняться трижды в неделю — по вторникам, четвергам и воскресеньям», — говорится в сообщении. […]

Далее
Земля: слишком долго неподвижная недвижимость
Новости

Введён мораторий на проверки бизнеса

Рада национальной безопасности и обороны (РНБО) ввела мораторий на проверки бизнеса государственными органами. Об этом сообщил президент Украины Владимир Зеленский. По его словам, мораторий дает необходимую основу для «полного внедрения необходимых решений ради экономической безопасности и анализа соответствующей практики». «Все то, что должно поддержать сейчас украинский бизнес и сотрудничество партнеров с Украиной, должно быть быстро и обязательно […]

Далее
kryglyi stol natalya osadchayi
Новости

«Занимайтесь профилактикой рейдерства еще на стадии вхождения в проект, потому что лечение может и не спасти»

Тема рейдерства остается актуальной и одновременно очень болезненной для Украины, и особенно для иностранных инвесторов. О ней не принято говорить открыто, а пострадавшие от подобных захватов в редких случаях предают огласке факт захвата их предприятий. Syutkin & Partners Law Firm совместно с USUBC, Министерством юстиции Украины, Бизнес Омбудсменом, а также с Представителем антирейдерского союза и […]

Далее
moderna 0
Новости

Вакцину Moderna начали проверять. Ее могут одобрить в ускоренном режиме

В Швейцарии началась процедура скользящей проверки вакцины Moderna — это позволит одобрить препарат в ускоренном режиме, если он пройдет все клинические испытания. Об этом сообщило агентство Reuters. «Swissmedic может получить первоначальное представление о преимуществах и рисках вакцин-кандидатов до завершения исследований. Это ускоряет процесс рассмотрения и в то же время сохраняет тот же уровень тщательной проверки […]

Далее
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com