Реалии и перспективы рынка недвижимости Украины

Рынок недвижимости Украины в течение 2017 года испытывал влияние как экономических, так и политических кризисных явлений, находясь под давлением экономического спада и снижения покупательской способности населения.

Несмотря на все негативные тенденции, статистика строительства в период 2017-го зафиксировала положительные результаты, которые подтверждаются авторитетным мировым рейтингом легкости ведения бизнеса Doing Business, проведенном Всемирным банком: в нём Украина улучшила свои показатели и поднялась на 76 позицию. В данном исследовании зафиксировано, что по показателю «получение разрешений на строительство» страна рекордно улучшила свои результаты и попала в топ-40 стран.

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ

Опираясь на данные, которые анонсировала Государственная служба статистики, в Украине зафиксирован рост объемов строительных работ во всех сегментах строительства. Например, в период 10-ти месяцев 2017 года указано, что данные общего прироста составили 23%, в частности, возведение жилых домов увеличилось на 13%, нежилых — на 27%. Строительство инженерных сооружений выросло почти на треть — 28%. В денежном эквиваленте общий объем работ составил 73,5 млрд грн.

В то же время эксперты НБУ констатируют снижение цен на жилье в сегменте рынка украинской недвижимости, что отражено в отчетах регулятора. В связи с отсутствием спроса цена квадратного метра продается практически по себестоимости.

Если же анализировать по географическому принципу, то крупные города Украины пополняются новыми комплексами и новостройками.

Так, статистические данные подтверждают, что в период 9-ти месяцев прошлого года жилой фонд пополнился на 6,8 млн кв. м, то есть вырос на 21,4% по сравнению с тем же периодом 2016-го. За это время введено в эксплуатацию около 84,4 тыс. квартир, себестоимость 1 кв. м составляет около 12000 грн. В 2018 году эксперты прогнозируют рост цены до 14340 грн за кв. м (правда, все эксперты ссылаются на увеличение спроса).

ПЕРВЫЙ КРИЗИС

Напомним, что рынок недвижимости отреагировал на кризис 2008 года резким падением цены, но уже в 2012-м ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. В 2014 году изменения снова коснулись данного сегмента из-за роста курса доллар/гривна, то есть падение составило около 2%. Факторами, которые в итоге привели к падению цены, стала аннексия Крыма, а также война на востоке Украины. Уже в 2017 году эксперты рынка констатировали, что в этот период снижение цены составило около 0,5%.

Прогнозируют, что в период текущего года рынок должен быть стабильным, хотя возможно плавное снижение цены.

Катализатором роста цены может стать увеличение спроса на недвижимость, эксперты не прогнозируют его (спрос) в данный период года. На сегодняшний день известно, что в данном сегменте предложение превышает спрос.

Интересно, что в течение всего 2017-го зафиксировано снижение цены в размере 10-15% на всём рынке недвижимости из-за неплатежеспособности населения, а также в результате АТО; а население, имеющее возможность приобрести недвижимость, не спешит вкладывать средства, ссылаясь на нестабильность ситуации, а также из-за отсутствия ипотечного кредитования.

В итоге, в 2018 году тенденция на рынке недвижимости приведет к снижению цен на 10%, но резкого обвала на рынке недвижимости не стоит ожидать.

Новой тенденцией становится переход от ценовой плоскости в качественную, то есть будет сделан акцент на покупателя, выбирающего не только наиболее выгодную стоимость, но и набор определенных преимуществ. Теперь нашим застройщикам приходится ориентироваться на опыт европейских стран, где люди выбирают не просто объект для проживания с высокотехнологичными и инновационными средствами управления дома, а фактически попадают в мини-государство с современными парками, велодорожками, детскими игровыми и спортивными площадками, развлекательными комплексами.

ЦЕНА НА НОВОСТРОЙКИ

Если говорить о цене квадратного метра в столице, то приобрести квартиру в сегменте «эконом-класса» в среднем можно за 17630 грн / кв. м, в сегменте «комфорт» цена составит уже 21724 грн / кв. м, а в «бизнес-классе» — 32913 грн / кв. м, топовая же цена в «премиум» — около 49 861 грн / кв. м.

ЗАСТРОЙЩИКИ

• Лидером-застройщиком является компания «Укрбуд», которая сдала 18231 квартиру.
• Второе место — у компании «Киевгорстрой» (сдала 4333 квартиры).
• Третье место — у компании «Столица групп» (947 квартир).

ЗАСТРОЙЩИКИ ПРИГОРОДА

• Первое место среди застройщиков пригорода занимает компания «Синергия» (944 квартиры, г. Ирпень).
• Второе место — Martynov Real Estate (594 квартиры, с. Борщаговка).
• Третье место — «Новбуд» (498 квартир, с. Святопетровское).

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

В период первого месяца текущего года зафиксировано незначительное снижение, что отразилось в объеме общей площади на 3,3%, а в долларовом эквиваленте — на 3,6%.

Медианная цена квадратного метра жилья в месяц упала на 0,4% (до $1053 за кв. м), что в годовом исчислении составило 4,9%.

Минимальное количество квартир сегмента вторичного жилья представлено в центре столицы — 20%, Левый берег демонстрирует около 31% квартир, Правый берег является лидером продаж — 49%.

Если же говорить о габаритах квартир, то вторичный рынок предлагает:

• однокомнатные — 27%;
• двухкомнатные — 32%;
• трехкомнатные — 34%;
• четырехкомнатные — 7%.

1. Лидером предложений является Дарницкий район — 15%.
2. Второе место занимает Голосеевский район — 14%.
3. Бронзовый призер — Печерский район — 13%.

Специалисты Минюста опубликовали статистику сделок на вторичном рынке в период III квартала 2017 года.

Полная информация по регионам появится в конце февраля — начале марта.

Согласно данным, только с июля по сентябрь государственные и частные нотариусы удостоверили 65484 сделки купли-продажи квартир и жилых домов. Если условно разделить на количество областей Украины, то получится примерно 2800 сделок на регион.

АРЕНДА

Если проанализировать тенденции сегмента аренды, то есть все основания прогнозировать рост цены в связи с повышением спроса. Пиковым периодом фиксируют август-сентябрь, что является уже стабильно традиционным на рынке.

В сегменте элитного жилья аренда практически не изменилась, но предложения дешевого жилья показали рост.

Эксперты констатируют увеличение спроса на аренду квартир в крупных городах страны — там, где есть предложение работы: Киев, Харьков, Днепр, Одесса, Львов, Тернополь.

В 2017 году рост цен на аренду квартир составил около 15-20%. В Киеве аренда малогабаритной однокомнатной квартиры в среднем оценивается в 6000 грн.

Правда, сейчас арендаторы предпочитают снимать недвижимость в многоквартирных комплексах.

КОТТЕДЖНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

На начало года зафиксирована цена квадратного метра в коттедже, расположенном в Киевской области — около 16556 грн, — что подтверждает рост цены на 3% (если сравнивать с тем же периодом прошлого года).

Топовыми считаются предложения по продаже в относительно близком расположении к столице — до 12 км: Вышгородский район, г. Ирпень, Буча, а также обуховское, одесское направления.

Золотой призер по цене квадратного метра в коттеджном городке — Обуховский район (27060 грн / кв.м). За ним следует Вышгородский (20039 грн) и Васильковский (5984 грн) районы.

«Квадрат» здесь вырос на 5,4% по сравнению с январем 2017 года, и равен 818 грн.

ЧАСТНЫЙ СЕКТОР

Аналитика продаж частных домов в Киеве зафиксировала рост предложений по продаже в Подольском (на 9%), Оболонском (на 8%), Деснянском (на 3%) районах.

Снижение активности констатируется в Соломенском и Шевченковском районах.

Эксперты информируют о том, что продажа домов в пригороде столицы и регионах имеет тенденцию к снижению где-то на 1%: в Бориспольском, Броварском, Васильковском, Вышгородском.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В течение всего 2017 года рынок коммерческой недвижимости испытывал влияние экономического спада.

Деловая активность данного сегмента рынка фиксировала снижение, как, впрочем, и в других сегментах рынка недвижимости.

Сфера офисного и торгового рынка ознаменовалась ростом вакантности на фоне повышения гривневых ставок.

Медианная цена аренды торговых площадей на начало текущего года в крупных городах Украины составила $12,5 / кв. м, что свидетельствует о снижении цены на 7,7%, если сравнивать с началом 2017-го.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Гостиничный бизнес фиксировал снижение заполняемости. Основные девелоперы рынка переносили сроки открытия объектов, учитывая ряд экономических факторов.

Снижение спроса фиксируют эксперты рынка в торговом сегменте вследствие девальвации гривны, которая в результате повлияла на деятельность ритейлеров, то есть уменьшение товарооборота привело к сокращению торговых площадей.

Эксперты прогнозируют, что большинство ритейлеров пока что вынуждены отложить намерения о расширении торговых павильонов. Правда, такие мировые представители, как IKEA и H&M, присматриваются к украинскому рынку и заявили о своем входе.

Украинская экономика в течение прошлого года продемонстрировала стабилизацию и первые признаки роста. Но назрела необходимость изменить саму модель экономики в стране: перевести с сырьевого типа на создание добавочной стоимости внутри страны.

Такие реформы должны касаться и рынка недвижимости как одного из сегментов экономики, который должен стать важным фактором в формировании ВВП страны.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Сфера рынка недвижимости — молодая, ведь ее начало формирования соответствует времени провозглашения независимости Украины. Рынок недвижимости в государстве формируется и сейчас: совершенствуются правовые, законодательные, юридические основы; регламентируется финансово-банковское кредитование; создаются привлекательные условия для ведения бизнеса, а в результате — и гарантия для привлечения инвестиций; используется приобретенный опыт европейских стран в этой области, что позволит развивать рынок недвижимости и существенно увеличить доходы в государственный бюджет.

В качестве примера реформирования и совершенствования правовой базы, в Кабинете Министров готовят изменения в Жилищный кодекс, которые должны определить правила в области арендованного жилья.

Будущее предусматривает расширение опций в сфере недвижимости (где собственником арендуемого жилья сможет выступать не только физическое лицо, но и компания, государственное предприятие, да и само государство), что требует создания юридического механизма, который урегулирует отношения между сторонами, расширит функционал выкупа арендаторами жилья. В результате рынок станет действенным источником пополнения бюджета страны.

В связи с предоставлением возможности молодым людям приобрести собственное жилье на рынке появились квартиры-малометражки сегмента смарт, то есть с минимальной площадью — до 20 кв. м. Рынок уже переориентировался на потребности клиентов, например, зафиксировано, что в новостройках 53% квартир — однокомнатные. Эксперты объясняют такую тенденцию ростом коммунальных платежей, осовремениванием и соответствием требованиям покупателей, в результате всё это влияет и на формирование стоимости квартир. А кроме того, современные люди минимум времени проводят в своих домах, что повлияло и на инфраструктурные стандарты (развитие необходимых для жизни и развлечений объектов на территории комплексов).

ИНВЕСТИЦИИ

Украинские компании-застройщики прошли этап «очищения», то есть остались сильные игроки рынка с историей и репутацией. Но это не значит, что рынок закрыт для молодых и перспективных компаний. Регионально привлекательными для строительства остаются города, в которых есть рынок труда. Эксперты прогнозируют возрождение интереса к коммерческой недвижимости.

Украинские инвесторы остаются главным источником финансирования сделок M&A, на втором месте — иностранные стратегические инвесторы, которые уже имеют свои активы в стране и готовы к дальнейшей экспансии бизнеса. Например, в 2017 году была проведена сделка, согласно которой украинский бизнесмен Сергей Тигипко купил 100% активов компании-застройщика «Билдинг Инвест Групп» через свою компанию Devisal Limited. Интересно, что приобретенное предприятие — девелопер проекта строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Podol Mall.

В течение 2017 года компания New Ukraine PE Holding выкупила два действующих бизнес-центра «Прайм» и «Евразия» в БТА Банке, а турецкая компания Beta Kimyasal Maddeler Yatirim A.S. (Beta, Стамбул) увеличила свою долю активов до контрольного пакета в ООО «МИРОПЛАСТ» (Днепр), которое является производителем металлопластиковых окон.

Обеспечение граждан комфортабельным и удобным жильем остается актуальной и насущной необходимостью. Первые и основные работы должны начинаться с избавления от аварийного жилого фонда советского периода, в частности, от популярных старых «хрущевок». Поэтому рынок недвижимости имеет значительный потенциал и перспективу развития на основе инновационных технологий, энергосбережения, новейших строительных материалов, научных достижений в области строительства и архитектуры; в создании «умных» и экологических домов, в строительстве не отдельных сооружений, а целых комплексов с полной инфраструктурой (школы, магазины, спортивные центры, дороги, кинотеатры, бассейны) — и такие мини-территориально-жилые независимые объединения предложат гражданам удобное и достойное проживание. Только такой инновационный подход создаст привлекательные условия для инвесторов, для банковского кредитования, для утверждения рынка недвижимости как действительно важного сектора экономики страны.