В эксклюзивном интервью для LDaily, Мажена Бывалец, владелица консалтинговой компании AREAS Consulting, раскрыла динамику развития логистического и промышленного секторов Польши. Она не только поделилась своим взглядом на вызовы, связанные с изменяющимися рыночными условиями и конкуренцией, но и осветила перед нами потенциальные перспективы, такие как развитие экологически устойчивых и технологически передовых объектов. В интервью она рассказала о влияние диверсификации инвестиций на польский рынок недвижимости, а также то, как этот рынок может выявлять уникальные возможности и успешно адаптироваться, несмотря на вызовы времени.
LDaily: Расскажите, пожалуйста, немного о себе и вашем опыте.
М. Бывалец: Я являюсь основателем и владельцем AREAS Consulting, динамично развивающей консалтинговой фирмы в сфере коммерческой недвижимости.
Моя профессиональная карьера охватывает более трех десятилетий опыта на рынке коммерческой недвижимости в Польше. Я специализировалась на развитии розничных сетей в Польше, покупке стратегических объектов и их управлении, а также оптимизации затрат. Мой профессиональный опыт включает в себя ключевые руководящие роли в международных розничных сетях, таких как Jeronimo Martins и Auchan, где я сыграла значительную роль в создании и управлении отделами расширения и управления недвижимостью.
Более 10 лет в Auchan, в должности регионального директора, я руководила развитием сетей супермаркетов на юге Польши и управлении активами и портфелями собственности. В Jeronimo Martins, я с нуля создала отдел расширения и управления недвижимостью, что способствовало значительному росту доходов компании.
Управляя AREAS Consulting, я дополнила свое высшее экономическое образование дипломом Executive MBA, а также последипломным образованием по оценке стоимости имущества и управлению недвижимостью. Сейчас я нахожусь в процессе получения государственных квалификаций как оценщик имущества, но благодаря поддержке сообщества оценщиков я уже являюсь членом Мазовецкой ассоциации оценщиков имущества в Варшаве. Я также завершила один модуль международного курса Чикагского Института и PFRN CI 101 CCIM (курс от Института CCIM, охватывающий финансовый анализ коммерческой недвижимости). Все это стало возможным, потому что я веду свой бизнес как AREAS Consulting. Такой широкий спектр знаний позволяет мне шире смотреть на рынок коммерческой недвижимости и лучше понимать его.
LDaily: Расскажите, пожалуйста, подробнее о вашей компании. Как возникла идея ее создания? Чем занимается компания? Каковы ее конкурентные преимущества над другими компаниями.
М. Бывалец: Компания AREAS Consulting была создана на основе моей страсти к инновациям, оптимизации затрат и желанию предоставлять эффективные, индивидуально адаптированные решения в соответствии с новейшими тенденциями в сфере коммерческой недвижимости и управлении. Мой опыт расширения и управления недвижимостью розничных сетей в Jerónimo Martins и Auchan был решающим для моего развития и успеха в индустрии коммерческой недвижимости.
Работа в этих компаниях позволила мне понять, насколько важен глубокий анализ рынка и определение стратегических локаций, необходимых для оптимизации розничных сетей. Занимаясь расширением, я приобрела незаменимые навыки переговоров, которые важны при заключении договоров аренды и покупки недвижимости. Моя роль в этих компаниях также требует глубокого понимания финансовых и операционных аспектов управления недвижимостью, что непосредственно переводится на принятие эффективных инвестиционных и управленческих решений в сфере недвижимости.
Кроме того, работа для лидеров розничного рынка позволила мне развить практический подход к управлению портфелем и понять важность адаптации стратегий недвижимости к изменяющимся потребностям рынка и потребителей. Этот целостный взгляд на рынок коммерческой недвижимости – основа моего подхода. Я совмещаю коммерческие, операционные и ориентированные на клиента аспекты, действуя как советник и инвестор в этой области.
Мы специализируемся на стратегическом консалтинге, управлении коммерческой недвижимостью и выявлении, и реализации инвестиционных возможностей. Наши клиенты – это компании, которые владеют распыленными активами недвижимости в Польше или в конкретных регионах, стремясь к развитию сети или оптимизации затрат на существующую сеть. Мы предоставляем комплексные услуги, включая анализ и участие в переговорах по условиям аренды, а также оптимизацию операционных расходов, что составляет наше конкурентное преимущество. Наш подход объединяет глубокие знания рынка с индивидуальным подходом к каждому проекту, что позволяет эффективно управлять активами недвижимости наших клиентов.
LDaily: Как вы оцениваете рынок недвижимости в Польше? С какими вызовами вы столкнулись в сфере недвижимости в 2023 году и как вы их проходили? Как вы видите рынок недвижимости в 2024 году?
М. Бывалец: Опираясь на последние данные из отчета Cushman & Wakefield за 2023 год, польский рынок недвижимости в 2023 году характеризовался интенсивной деятельностью развития и динамичным ростом. Добавление примерно 450,000 кв.м новых торговых площадей и рекордное количество 29 новых дебютов торговых марок в Польше, крупнейшее с 2017 года, демонстрирует привлекательность рынка для международных инвесторов. Рекордное увеличение современных торговых площадей в четвертом квартале 2023 года, достигшее 217,000 кв.м GLA, указывает на положительные перспективы на 2024 год.
Наша компания активно реагировала на эти конфигурации рыночных условий. Мы сосредоточились не только на розничном секторе, но и на сотрудничестве с инвесторами, например с Украиной, которые также ищут возможности на польском рынке недвижимости. Участие в рыночных анализах и поиск мест и арендаторов помогает нам приспосабливать наши предложения к потребностям и ожиданиям инвесторов, незнакомых с польским рынком. Мы также столкнулись с вызовами, такими как переговоры по сделкам по розничным объектам и оптимизация расходов, что было важным в контексте роста средних арендных платежей, особенно в торговых центрах. Увеличение вакантных помещений в некоторых розничных и офисных локациях стало дополнительным вызовом.
В 2023 году мы также заметили растущий интерес местных инвесторов к меньшим розничным площадям, что повлияло на наши стратегии управления недвижимостью и подход к клиентам, стремящимся к оптимизации затрат, сохраняя при этом гибкость.
В контексте прогнозов на 2024 год, учитывая профессионализацию и специализацию отрасли, мы ожидаем дальнейшего развития рынка. Наша фирма намерена активно адаптироваться к переменным потребностям потребителей и внедрять инновации, с особым акцентом на адаптацию к переменным потребностям потребителей и внедрение инноваций в сфере услуг. В сотрудничестве с разными инвесторами мы сосредотачиваемся на разработке стратегий, учитывающих индивидуальные потребности каждого клиента, учитывая переменные тенденции и требования рынка. Мы стремимся обеспечить, чтобы наши действия способствовали повышению эффективности и прибыльности инвестиций наших клиентов в секторе коммерческой недвижимости.
LDaily: В настоящее время мировая экономика переживает переломный момент. Какое влияние это может оказать на польский рынок недвижимости? Какие возможности и вызовы вы ожидаете для компаний, работающих на польском рынке, особенно в вашей отрасли, в ближайшем будущем?
М. Бывалец: Текущий переломный момент в мировой экономике, характеризующийся неопределенностью и волатильностью, может оказать существенное влияние на польский рынок недвижимости. На фоне прогнозов аналитиков Национального банка Польши, предусматривающих средний уровень инфляции в Польше в 2024 году между 4,4% и 6,5% и ожидаемым ростом ВВП на уровне от 2,2% до 3,7%, можно ожидать увеличения осторожности инвесторов. Такие условия могут повлиять на динамику цен и доступность финансирования.
Однако Польша остается привлекательным рынком благодаря своим стабильным экономическим основам и растущему спросу в ключевых секторах. Отчет Colliers за третий квартал 2023 г. указывает на значительное завершение многих крупных офисных проектов в региональных городах Польши, что обеспечило большое количество современного офисного пространства. Это отражает устойчивый интерес инвесторов к сегменту офисов класса A. Между тем отчет BNP Paribas Real Estate Poland подчеркивает сильный спрос и динамичное развитие в логистическом и промышленном секторе в Польше, что способствует активации местных рынков труда и увеличению инвестиций в новые проекты.
Вызовы для рынка будут заключаться в адаптации к изменяющимся рыночным условиям и поддержании прибыльности на фоне растущей конкуренции и изменения потребительских предпочтений, которые могут быть сформированы глобальными факторами. Однако также есть возможности, такие как дальнейшее развитие недвижимости в районах с потенциалом роста, включая экологически устойчивые и технологически передовые объекты. Рост экологического сознания и внимания к устойчивому развитию может привести к увеличению спроса на зеленые и энергоэффективные здания, открывая двери к инновациям и развитию в технологиях строительства.
В контексте растущей глобальной неопределенности, польский рынок недвижимости также может выиграть от диверсификации инвестиций, увеличивая интерес к премиальному сегменту недвижимости и стабильным активам, таким как коммерческие объекты в хороших локациях.
Подводя итог, польский рынок недвижимости сталкивается с рядом вызовов, но также предлагает уникальные возможности для адаптации и инноваций. Ключом к успеху будет гибкость, быстрое реагирование на изменения рынка, а также способность выявлять и использовать новые тенденции и возможности.
LDaily: Каковы ожидания покупателей и продавцов?
М. Бывалец: Покупатели и продавцы на рынке недвижимости ожидают большей прозрачности и безопасности в транзакциях. Согласно прогнозам Redfin, 2024 год может принести облегчение для покупателей со снижением цен на жилье и увеличением новых предложений. Покупатели ищут объекты, предлагающие добавленную стоимость в виде современных удобств и устойчивого развития. С другой стороны, как указывает отчет CBRE, ожидается рост инвестиционной активности во коммерческой недвижимости во второй половине 2024 года, что может означать, что продавцы будут стремиться максимизировать свою прибыль от инвестиций через эффективное управление и позиционирование своих объектов.
Также важно обращать внимание на быстро переменные преимущества, возникающие в результате эволюции образа жизни и работы, что влияет на рынок жилой и коммерческой недвижимости. К примеру, CBRE указывает на то, что нормализация гибридных форм работы будет продолжать ограничивать рост спроса на офисные помещения.
Такая эволюция предпочтений может побуждать продавцов к переоборудованию недостаточно используемых офисных зданий для других целей, таких как жилые или обслуживающие объекты.
Подытоживая, рынок недвижимости в 2024 году будет формироваться ожиданиями как покупателей, так и продавцов, которые будут реагировать на переменные экономические и социальные условия. Как покупателям, так и продавцам придется адаптировать свои стратегии для ответа на эти вызовы и использования имеющихся возможностей.
LDaily: Считаете ли вы, что цифровизация рынка недвижимости является важным вопросом?
М. Бывалец: Цифровизация рынка недвижимости чрезвычайно важна, поскольку она вводит новые возможности в анализе данных, эффективности транзакций и управлении собственностью. Развитие технологий, таких как виртуальная реальность (VR), онлайн-платформы для транзакций и управления собственностью на основе данных позволяет более эффективно общаться между покупателями, продавцами и менеджерами собственности. Цифровизация также способствует увеличению прозрачности рынка, что является решающим для создания доверия и привлечения инвестиций.
Например, виртуальная реальность позволяет потенциальным покупателям тщательно осматривать собственность без необходимости физического визита, что особенно важно в свете ограничений на путешествия и растущих предпочтений дистанционных решений. С другой стороны, онлайн-платформы для транзакций упрощают весь процесс покупки и продажи более автоматизированным и эффективным способом, снижая время и затраты, связанные с транзакциями.
Управление собственностью на основе данных позволяет лучше понять рынок, анализировать тенденции и оптимизировать управление портфелем собственности. Эти технологии позволяют собирать и анализировать большие объемы данных в реальном времени, что приводит к лучшему прогнозированию тенденций рынка, более эффективному управлению собственностью и оптимизации прибыли.
Кроме того, цифровизация способствует повышению доступности рынка недвижимости, позволяя более широкому кругу инвесторов и покупателей участвовать в рынке, независимо от их географического положения. Это делает рынок более глобальным и конкурентным.
Обобщая, цифровая трансформация в сфере недвижимости – это важный процесс, изменяющий способ, которым мы совершаем покупку, продажу и управление собственностью. Она приносит множество преимуществ, таких как повышенная эффективность, улучшенный анализ данных и большая доступность, которые необходимы для адаптации к быстро меняющемуся миру и рыночным ожиданиям.
LDaily: Как бы вы охарактеризовали текущую экономическую ситуацию в Польше и ее инвестиционную привлекательность?
М. Бывалец: Текущая экономическая ситуация в Польше характеризуется стабильным экономическим ростом, поддерживаемым крепкими макроэкономическими основами и активной политикой правительства. Польша продолжает позиционировать себя как привлекательное место для иностранных инвестиций, что является результатом ее стратегического положения в Европе, развитой инфраструктуры и квалифицированной рабочей силы.
Как я уже упоминала в своем ответе на третий вопрос, рынок недвижимости в Польше демонстрирует положительные тенденции с интенсивной развивающейся деятельностью и динамичным ростом, что отражает общую экономическую привлекательность страны. Инвестиции в сектор недвижимости, как коммерческие, так и жилые, перспективны из-за растущего спроса и стабильной отдачи от инвестиций. Эта тенденция отвечает общим рыночным ожиданиям, как я подчеркнула в ответах на вопросы номер 4 и 5, где я указала на растущий спрос в ключевых секторах и влияние цифровизации на эффективность рынка недвижимости.
Также следует отметить, что в качестве члена Европейского Союза Польша пользуется преимуществами единого рынка и структурных фондов ЕС, что способствует инвестициям в инфраструктуру и экономическое развитие. Экономика Польши также демонстрирует способность к адаптации и инновациям, что видно из растущей роли сектора услуг, включая финансы, ИТ и научные исследования.
В заключении Польша предлагает стабильную и привлекательную инвестиционную среду, поддержанную прочными экономическими основами, стратегическим расположением и постоянным развитием. Сектор недвижимости, как коммерческий, так и жилой, особенно обещает инвесторам, благодаря положительным прогнозам по росту спроса и привлекательным инвестиционным доходам.
LDaily: По вашему мнению, какие инициативы или реформы могли бы улучшить бизнес-среду и повысить конкурентоспособность польских компаний на мировой арене?
М. Бывалец: Улучшение бизнес-среды в Польше потребует дальнейшей дерегуляции и упрощения административных процессов для облегчения основания и ведения бизнеса. Как я отметила ранее, цифровизация и информационные технологии играют ключевую роль в повышении эффективности рынка недвижимости, и продолжение инвестиций в эти сферы будет решающим для обеспечения лучшей конкуренции польских компаний на мировом рынке.
Кроме того, увеличение инвестиций в научные исследования и развитие, а также поддержка инноваций имеют фундаментальное значение. Разработка уникальных компетенций и продуктов, особенно в технологически продвинутых секторах, способствовала бы повышению конкурентоспособности польских предприятий на глобальном уровне. В контексте рынка недвижимости эти инвестиции могли бы включать развитие технологий устойчивого строительства и интеллектуальных построек, что в свою очередь увеличило бы инвестиционную привлекательность Польши.
Кроме того, создание благоприятных условий для стартапов и инновационного бизнеса через налоговые стимулы, гранты на научно-исследовательскую деятельность и более легкий доступ к финансированию является жизненно важным. Польша также могла бы сосредоточиться на дальнейшем развитии секторов, таких как возобновляемая энергия, ИТ и биотехнологии, что способствовало бы диверсификации экономики и повышению ее устойчивости к глобальным вызовам.
Подытоживая, улучшение бизнес-среды в Польше требует комплексного подхода, включающего дерегуляцию, инвестиции в цифровизацию, научные исследования и развитие, а также поддержку инноваций. Такие мероприятия не только облегчали бизнес-операции, но и способствовали бы повышению конкурентоспособности польских компаний на международной арене, в том числе в секторе коммерческой недвижимости.
LDaily: Какие ценные уроки, по вашему мнению, Украина могла бы усвоить опыт Польши в сфере недвижимости для улучшения своих глобальных позиций?
М. Бывалец: В текущей ситуации Украина сталкивается с огромными вызовами из-за продолжающегося конфликта и его последствий. В краткосрочной перспективе приоритетом является обеспечение безопасности и гуманитарной поддержки граждан. В долгосрочной перспективе уроки, усвоенные опытом Польши в секторе недвижимости, могут оказаться полезными для восстановления страны.
В процессе восстановления после конфликта важными вопросами будут стабилизация правовой и регуляторной среды, инвестирование в городскую инфраструктуру и связь, а также сосредоточение на инновациях и устойчивом развитии. Поддержка развития рынка жилой и коммерческой недвижимости может способствовать экономическому обновлению и повышению жизненных стандартов.
Международная поддержка и сотрудничество с другими странами и международными организациями будут важны в процессе восстановления и стабилизации. Это сотрудничество может включать в себя финансовую помощь, передачу технологий и обмен опытом в кризисном управлении и восстановлении.
Подводя итоги, Украина сталкивается с чрезвычайно тяжелыми вызовами, но применение стратегий, сосредоточенных на стабилизации, восстановлении и долгосрочном развитии, может помочь постепенно восстановить страну и ее экономику, включая сектор недвижимости.
