Інтерв'ю Вибір редакції Ринок нерухомості

Особливість ринку комерційної нерухомості полягає в тому, що він залишається якісно ненасиченим. І перспективи його розвитку досить великі

Данііл Владов, генеральний директор компанії DCH Infrastructure & Real Estate, про величезний потенціал вітчизняного ринку комерційної нерухомості.

: Данііле, ви — генеральний директор компанії DCH Infrastructure & Real Estate, яка керує і впливає на операційну діяльність декількох значущих об’єктів комерційної нерухомості в Україні. Дуже цікаво знати вашу думку про те, наскільки виправдано існування керуючих компаній у сучасному діловому світі?

Д. Владов: Цей термін, керуюча компанія, має кілька значень, визначених, у тому числі, й на законодавчому рівні. Керуючі компанії створюються для того, щоб вибудувати системний вертикально інтегрований бізнес. Іншими словами, для ефективного контролю за операційною діяльністю декількох компаній, що входять до однієї групи і працюють в одному напрямі.
Один з основних активів, яким ми управляємо — мережа Торгово-Розважальних Центрів «Караван» у Києві, Харкові та Дніпрі. Без єдиного структурного підрозділу, який визначає стратегію діяльності та розвитку цих ТРЦ, амбітні цілі, які ставилися перед ними, ніколи не були б досягнуті. ТРЦ розвивалися б «у різних напрямах». Такий підхід діє і відносно інших активів, якими ми управляємо.
На сьогоднішній день наша команда об’єднує дуже сильних профільних фахівців в управлінні різними видами комерційної нерухомості в Україні. Завдання кожного з них – адаптувати кращі світові практики під потреби нашого портфеля нерухомості, при цьому обов’язково враховуючи локальні особливості – регіон, місто, місце розташування, аудиторію. У нашому випадку ця форма управління довела свою ефективність з точки зору розвитку бізнесу і досягнення високих результатів.

: Розкажіть історію бренду «Караван». Що лягло в ідею створення компанії?

Д. Владов: Почнемо з того, що група DCH стала власником мережі ТРЦ «Караван» у 2013 році. На той час бренд «Караван» вже мав історію успіху. Цікавим є той факт, що ринок професійних торгово-розважальних центрів в Україні почався саме з відкриття ТРЦ «Караван» в Києві в 2003 році. Майже 15 років тому «Караван» в Києві (GLA 44000 кв. м) був першим реалізованим професійним проектом ТРЦ «супер-регіонального» формату в Україні. ТРЦ «Караван» майже відразу став дуже популярним місцем, запропонувавши киянам нові і унікальні на той час розваги: льодовий каток, кінотеатр і велику зону фудкорту, а також ексклюзивний набір орендарів, які раніше не були представлені в Україні. У 2006 році відбулося відкриття ТРЦ «Караван» у місті Харкові (61000 кв. м), після якого у 2008 році було відкрито ТРЦ «Караван» у Дніпрі (64000 кв. м), а вже 2014 року ми ввели в експлуатацію нову чергу дніпровського проекту, збільшивши тим самим орендовану площу об’єкта до 74000 кв. м.

Історія кожного ТРЦ унікальна і включає в себе і відкриття нових черг, і зміну якірних орендарів.

Будь-який ТРЦ проходить різні періоди: розвиток і зростання, становлення і стабілізацію, посилення позицій і лідерство. Бренд «Караван» пройшов всі ці етапи першим і продовжує «задавати тон» на ринку торгової нерухомості України.

: Яким для вашої компанії був 2017 рік? Прокоментуйте, будь ласка, очікування на торгової нерухомості у 2017?

Д. Владов: У 2017 році ми зміцнили наші позиції на ринку і зафіксували позитивну динаміку всіх основних показників мережі у порівнянні з 2016 роком. Зростання трафіку відвідувачів у всіх наших об’єктах склало у середньому 4 %, а зростання товарообігу орендарів досягло 20-40 % у залежності від товарної групи. Як результат орендні ставки у наших об’єктах виросли на 15 %, а показник вакантності по всіх трьох ТРЦ опустився нижче 1 % і досяг історичного мінімуму.

Ринок торговельної нерухомості України в 2017 році очікував істотного посилення конкуренції. Наприклад, на 2017 рік були заявлені відкриття великих ТРЦ регіонального формату, таких як Blockbuster Mall (GLA 135000 кв. м), Retroville (GLA 92000 кв. м), River Mall (GLA 60000 кв. м), 1 фаза першого в Україні ритейл парку «Петрівка» (GLA 12000 кв. м) та інших ТРЦ меншого формату, таких як Smart Plaza Polytech (GLA 15000 кв. м) і Smart Plaza Obolon (GLA 13000 кв. м) Однак всі заплановані відкриття були перенесені на 2018 рік або на пізніші терміни. Ми зі свого боку готуємося до входження нових гравців на ринок, постійно працюємо над покращенням tenant-mixа і зміцнюємо стратегію просування в розрізі івент-маркетингу.

: Яка на ваш погляд, ситуація у будівельній галузі на сьогодні?

Д. Владов: Відповідь не може бути однозначною.

Політична та економічна нестабільність, валютна волатильність і криза на фінансовому ринку, відтік інвестицій і відсутність будь-якого позикового фінансування істотно обмежують розвиток будівельної галузі.

З огляду на цих факторів активність на будівельному ринку в 2014-2015 роках була мінімальною. Однак, за результатами 2016 і 2017 року темпи будівельних робіт демонструють щорічний приріст у 20 %. У 2017 році зведення житлових будинків збільшилося більш ніж на 13%, нежитлових — на 27 %, а будівництво інженерних споруд зросло майже на третину — 28 %. У грошовому еквіваленті загальний обсяг робіт перевищив 100 млрд грн.

Повертаючись до вашого запитання: говорити про те, як багато хто стверджує, що будівельна сфера завмерла, не зовсім коректно. Швидше, під впливом  зовнішніх факторів він знизив темп руху, але зараз знову набирає обертів.

: Які особливості українського ринку комерційної нерухомості сьогодні?

Д. Владов: Особливість полягає в тому, що цей ринок залишається якісно ненасиченим. І перспективи його розвитку досить великі.

Найбільш розвиненим сегментом комерційної нерухомості в Україні є торговий сегмент. У країні зараз присутні або найближчим часом з’являться майже всі концептуальні формати торгових центрів: традиційні, спеціалізовані, ритейл парки, lifestyle, outlet та інші.

Містом з найвищою концентрацією торгових площ на 1000 жителів, природно, є Київ. Незважаючи на це, показник Києва (300 кв. м) майже удвічі нижчим, ніж у Будапешті (590 кв. м) та втричі нижчим, ніж у Варшаві (близько 900 кв. м).

Через відсутність масштабних відкриттів ТРЦ в 2017 році загальний стік якісної торговельної нерухомості залишився на рівні 2016 року і склав 1 млн кв. м, а попит на торгові майданчики значно зріс, що призвело до зниження середнього показника вакантності з 9,7% до 6,1% і зростання максимальних ставок оренди майже на 3 % у доларовому еквіваленті.
Ринок офісної нерухомості у 2017 році перебував у стані ситуативного профіциту пропозиції. Загальний обсяг офісних площ в бізнес центрах Києва складає 1 683 000 кв. м, середній рівень вакантності класу «А» — 18 %, класу «В» — 12 %. Середня ставка оренди не змінилася щодо 2016 року і зафіксувалася на рівні $16-28 (для класу А) і $9-17 (клас В). Загальний обсяг нової пропозиції у 2017 році склав 43 000 кв. м. З найбільш значущих об’єктів, введених в експлуатацію минулого року, слід відзначити перші дві черги БЦ «Астарта», перша фаза інноваційного парку UNIT.City і розширення бізнес парку «Протасов». Ринок офісної нерухомості має нерівномірний рівень розвитку по регіонах, що пов’язано sз переважною концентрацією ділової активності у столиці та у містах-мільйонниках.

Готельна нерухомість за підсумками минулого року продемонструвала ознаки відновлення, проте залишається схильною до впливу вкрай низького рівня ділової та туристичної активності. За підсумками 2017 року з 14.2 млн іноземних громадян (+6,7% щодо 2016 р.), які відвідали Україну, з метою туризму приїхали 39 тис. осіб (0,3% від загальної кількості), з діловим візитом — 89 тис. людей (0,6% від загального числа).

Проте, починаючи з 2015 року, рівень трафіку пасажирів аеропортів показував стабільне зростання. У 2016 році два основних міжнародних аеропорти України Бориспіль і Жуляни отримали потік у 10 млн людей.
У 2017 році цей показник виріс більш ніж на 30%, що відобразилося і в показниках готельного сегменту: завантаженість готелів вийшла на рівень 46%, RevPAR збільшився на 17%, досягнувши рівня в $68. ADR залишився на рівні 2016 року (близько $ 150) через значні коливання валюти.

Український ринок логістичної і складської нерухомості в 2017 році характеризувався низьким рівнем введення нових площ, а також зростаючим попитом з боку орендарів. Наприклад, у Києві обсяг чистого поглинання площ у 2017 році склав 53000 кв. м, перевищивши обсяг нової пропозиції на 3000 кв. м. Таким чином, рівень вакантності знизився і досяг показника у 5%, а максимальна ставка оренди залишалася стабільною на рівні $54 на рік.

Резюмуючи: якісна ненасиченість ринку комерційної нерухомості в Україні, а також потенціал країни створюють широке поле можливостей для розвитку нових сучасних проектів у всіх сегментах нерухомості.

: Яким на ваш погляд, є інвестиційний клімат в Україні?

Д. Владов: Незалежно від позитивної динаміки всіх макроекономічних показників України наша країна продовжує входити в рейтинг країн з високими ризиками.

Ринок України характерний тим, що підвищені ризики для інвесторів компенсуються підвищеним рівнем прибутковості у порівнянні з більш розвиненими європейськими ринками. Наприклад, ставки капіталізації на ринку нерухомості в Західній Європі складають 2-4%, в країнах Східної Європи — 5-6%, а в Україні цей показник в 2-3 рази вищий та знаходиться на рівні 10-15%.

За даними Мінфіну України, в 2017 році прямі іноземні інвестиції (FDI) в економіку країни склали $1,85 млрд, у 2018 прогнозується зростання цього показника мінімум на 15 %. У 2017 році була зафіксована значна інвестиційна активність, переважно за рахунок локальних гравців, таких як: компанія Dragon Capital, яка отримала підтвердження від АМКУ на викуп ТРЦ Victoria Gardens у Львові і 50% компанії «Край Проперті», а також викупила бізнес-центри «Прайм» та «Євразія» в Києві, і компанія Merx, яка придбала БЦ «Ренесанс» у місті Києві. Серед основних іноземних інвесторів необхідно згадати «Європейський Банк реконструкції та розвитку» із щорічним бюджетом у € 900 млн.

Наша група була і залишається одним з основних інвесторів в Україну і своєю активністю підтверджує наміри продовжувати інвестування у перспективні напрямки бізнесу. Ефективне ведення бізнесу групою DCH і успішну співпрацю з такими інвестиційними фондами як Citigroup Inc., Apollo Global Management і Rothschild Investment Corporation підтверджують бездоганну ділову репутацію акціонера Олександра Владиленовича Ярославського і групи DCH в цілому.

: Як ви вважаєте, що є найбільшою перешкодою для потоку інвестицій в Україну?

Д. Владов: Таких кілька.

• По-перше, відсутність політичної та економічної стабільності, як наслідок, — неможливість прогнозування у середньо- і довгостроковій перспективі, що для бізнесу є неприйнятним.

• По-друге, відсутність якісної законодавчої бази, неоднозначне трактування законів і неповагу до їхнього виконання.

• По-третє, відсутність будь-якого позикового фінансування, так званих «Дешевих довгих грошей».

Читайте новини в нашому додатку!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

  •  
  •  

Напишіть коментар