Аналітика Вибір редакції

Будівельний бум

Квадратура кола

Знову український бізнес рухається по колу та рятує кошти у квадратних метрах новобудов. Після банкопаду, щоб зберегти кошти, бізнесмени почали активно інвестувати в будівництво.

 

Будівельний бум

Зростання активності в секторі будівництва, що розпочалося 2014 року, мотивоване не стільки отриманням прибутку, скільки, переважно, збереженням капіталу, врятованого під час ліквідацій установ банківської сфери. Рушієм значною мірою виступили втікачі із зони бойових дій. Також поступове зменшення російського впливу змушувало шукати активний ліквідний сектор економіки та переспрямовувати фінансові потоки. Тож численні будівельні майданчики з’явилися в Києві, Львові, Миколаєві, Івано-Франківську, Одесі. Загалом за перші два роки активності будівельного ринку в галузь було інвестовано близько 180 млрд грн.

Для прикладу, в Києві за ці роки пропозиція житла вже зросла удвічі та становить 130 тисяч квартир. Однак активно почала забудовуватися не лише столиця, а й передмістя. Нові квартали з’явилися в Бучі, Вишневому, Броварах і навіть прилеглих селах: Софіївській і Петропавлівській Борщагівках, Гореничах, Гатному, Петрівському, Ходосівці.

 

Хрущовки – прогнозований бум

Найвірогідніше, будівельний бізнес рухатиметься стрибками. Новий пік активності на плавній кривій зростання в секторі житлового будівництва має дати перебудова хрущовок.

Старт слід очікувати за 3-4 роки й активну фазу за 5 років. Прогноз витікає з того, що земель під нові будівельні майданчики вже бракує. Попри велику пропозицію, попит на житло не падає, а й далі зростає. Варто врахувати, що кількість мешканців столиці й передмістя невпинно збільшується. Світовий досвід показує, що Київ іде шляхом перетворення на мегаполіс. Він стає привабливим як ринок праці. Кількість вільних вакансій невпинно зростає, а оплата значно перевищує регіональну. Молоді спеціалісти після закінчення ЗВО прагнуть залишитися в великому місці, де більше шансів для кар’єрного зростання. Усі ці фактори постійно підтримуватимуть попит.

Своєю чергою, інвестиційний портфель бізнесу після кількарічних успішних продаж сягне кількасот мільярдів, що буде достатнім для проведення масштабного знесення хрущовок та спорудження сучасних висотних будинків.

Ще однією причиною, чому старт неможливий раніше, – корупційно-кланова складова. Якщо в Україні з грудня 2018 року по-справжньому запрацює антикорупційний суд, то він прорубає вікно для подібних проектів. Якщо ж ні, то проект однаково стартуватиме за такий термін, адже це час для нових президентських і парламентських виборів, приходу до влади нового клану й замикання бізнесу на собі.

Точної оцінки, у скількох хрущовках з наявних приблизно восьми тисяч потрібно провести реновацію, немає. Однак у новому генплані Києва прогнозується до 2025 року вивести з користування 7,8 млн кв. м житла. Це приблизно 3 тис. будинків. Необхідна для реалізації проекту сума сягає 112 млрд грн. Якщо завдання розділити на п’ять років, то щорічні інвестиції коливатимуться в межах 20-25 млрд грн. Очікуваний прибуток – 20-40% (залежно від висотності будинку).

Оскільки 2017 року в будівельний бізнес Києва було інвестовано близько 25 млрд грн, а щорічні темпи зростання сектору за останні роки становлять 20-30%, то реновація старого житла столиці фінансово доступна. Можливо, не в очікуваних масштабах, але ланцюгова реакція оновлення житлового фонду зачепить й інші міста. До речі,

 

одне робоче місце в будівельній галузі створює додаткових п’ять в інших секторах економіки.

 

Інвестиції за кордон

Українці все більше інвестують кошти в житло за кордоном. Зазвичай це відбувається з двох причин: бажання захистити заощадження або ж облаштування бази для майбутньої еміграції. Або ж і те, й те разом. При цьому географія інвестування охоплює весь світ – це й Америка, й екзотичні країни, і звичайно ж Європа.

Величезна кількість трудових мігрантів мають прямі, поглибленні знання про інші держави. Вони бачать, як там працює правова система й захист громадян. Тому бажання захистити зароблені кошти за кордоном мотивує інвестувати їх у житло в країні перебування.

Маючи суму, еквівалентну вартості квартири в Києві, помешкання можна придбати в Туреччині, Болгарії, Іспанії, Чехії, Німеччині й багатьох інших країнах, отримавши можливість займатися бізнесом та набуваючи переваги на отримання громадянства певної країни.

Особливо охоче зараз українці купують житло в Польщі, де працює близько 2 млн наших громадян і десятки тисяч навчаються у вишах.

Якщо 2014 року українці купили понад 400 квартир у Польщі, то 2017-го – майже 2 тис., посівши у відповідному рейтингу друге місце після українців Німеччини.

 

Бідні чи обережні

Бюджет держави на 2018 рік становить 913,6 млрд грн. Населення України має більше 700 млрд грн: 429 млрд на банківських рахунках і 300 млрд грн поза банківською системою. Ця велетенська сума могла би бути інвестована в економіку України за умови викоренення корупції та повернення довіри до влади. Тому пояснювати низьку купівельну активність на ринку житла й виправдовувати сповзання цін тим, що в населення бракує коштів, не коректно.

Тут можна згадати Китай, Південну Корею і Японію, де прямі іноземні інвестиції становили малий відсоток. Зокрема, в останніх двох країнах за тривалого економічного зростання прямі іноземні інвестиції до 1997 року становили менше 0,5% від ВВП. Натомість загальні інвестиції сягали в Китаї 30-45% ВВП, у Південній Кореї – 20-30% і Японії – 30-35%. Ця статистика пояснюється культурою цих країн, де спостерігається традиційна повага до держави як інституту та високий ступінь довіри до влади. Низький рівень корупції й сувора відповідальність чиновників перед законом сприяла залученню внутрішніх інвестицій. Це для влади України є підтвердженням тези, що зменшення корупції й покращення правового поля прямо пропорційні зростанню інвестицій.

 

Прямі іноземні інвестиції

Прямі іноземні інвестиції в будівельну галузь України не перевищують 4%. Це свідчення непривабливості галузі для іноземного бізнесу. Загалом понад 80% інвестицій у будівництво становлять кошти юридичних і фізичних осіб України. Із сумом зазначимо, що з державного бюджету виділяється лише 1% та ще з місцевих бюджетів – 3,4%. Можливо, Україна вимушено повторить шлях Азійських країн – Південної Кореї, Китаю і Японії –та підніме галузь коштом внутрішніх інвестицій.

 

Очікування

За нашими прогнозами будівельна галузь у найближчі 10 років невпинно зростатиме, рухаючись стрибками та переживаючи 1-3 річні піки надприбутків з поверненням до плавної лінії. І як ріки впадають у моря, так і українська економіка неминуче об’єднається з економікою Євросоюзу, перейнявши його правила, темпи зростання й незначну та стабільну прибутковість.

Щодо перспектив галузі, то крива будівельної активності різко злетить угору після закінчення війни на сході України, коли доведеться відбудовувати сотні підприємств та споруджувати нове житло. Наближення часу «Х» – вступу до ЄС, ще більше спонукатиме до промислового й житлового будівництва.

  •  
  •  

Напишіть коментар