Аналітика

Ознаки незаконного будівництва об’єкта

Як інвесторові, який вирішив придбати квартиру в новобудові, зрозуміти, що об’єкт не виявиться знесеним у будь-який момент? Головна ознака – наявність у забудовника земельної ділянки під  об’єктом, що планує будуватися. 

Знати свої права і розуміти ситуацію 

Зазвичай великі і середні забудовники беруть земельні ділянки під будівництво в оренду або викуповують, забудовники з однією-єдиною забудовою оформляють земельну ділянку під будівництво на одного з власників компанії-забудовника або ж укладають угоду про пайову участь (спільна діяльність) з компанією, що володіє землею.

Забудовник, який діє виключно у рамках закону і який бажає залучити інвесторів, повинен бути готовий показати всі, ну або майже всі, документи щодо об’єкту майбутнього будівництва для підтвердження такої законності і серйозності своїх намірів. Цим і має скористуватися інвестор.

Якщо забудовник приховує від інвестора правовстановлюючі документи на землю або містобудівні умови це може означати тільки те, що їх немає і об’єкт будівництва від самого початку незаконний.

Що питати у відділі продажу

Однак, навіть якщо Вам у відділі продажу показують правоустановлюючі документи на землю (договір оренди, купівлі-продажу або іншу  подібну угоду) не поспішайте радіти і відразу ж укладати договір про внесення інвестицій до об’єкту будівництва.

І ось чому:

  • Земельна ділянка під об’єктом будівництва за своїми характеристиками має відповідати поверховості будівлі, яке планується звестися. Особливо це стосується 6-7 поверхових об’єктів будівництва у межах міста Києва.

Наприклад, у деяких районах Києва на земельних ділянках, призначених для забудови будинками середньої поверховості (відповідно до ДБН Б.1.1-16 діє до: 2013 – це 4-5 поверхові будівлі) зводяться 7-ми поверхові будинки. Це абсолютно незаконно і подібні об’єкти можуть отримати статус самовільного будівництва і ніколи не ввестися в експлуатацію.

  • У містобудівних умовах міститься пункт, в якому зазначаються вимоги до поверховості об’єкта забудови. Деякі недобросовісні забудовники, у містобудівних умовах мають звичку посилатися на певні листи Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, якими нібито дозволяється здійснювати будівництво більшої поверховості, ніж це передбачено технічними характеристиками земельної ділянки і нормами ДБН Б.1.1-16 діє до: 2013.

Однак практика показує, що за результатами запитів в Міністерстві, останні відповідають, що або вони взагалі не надсилали листи з подібними реквізитами, або зазначений лист взагалі не має ніякого відношення до запитуваного об’єкта будівництва. А це автоматично прирівнює об’єкт будівництва до самовільного і незаконного, і такого, який підлягає знесенню.

  • Цільове призначення земельної ділянки не дозволяє будувати на ній житловий будинок. Якщо ж Ви зіткнулися з ситуацією, коли будівництво житлового будинку ведеться, проте цільове призначення ділянки не відповідає запланованому об`єкту будівництва, а менеджери переконують, що цільове призначення землі приведуть у відповідність із законодавчими нормами вже найближчим часом, а процес зміни призначення землі було розпочато ще до початку будівництва – це 100% привід зупинитися і задуматися, чи готові Ви втратити свої інвестиції.

І як вже повідомляв Lawyers Daily, помилкою частини інвесторів «Еліта-центр» була якраз довірливість словами менеджерів про те, що цільове призначення земельних ділянок під частиною об’єктів будівництва «вже завтра» буде приведено у відповідність до положень національного законодавства. Якщо ж Ви готові 10 років ходити на мітинги з вимогами добудувати об’єкти житлового будівництва або повернути Ваші кровно зароблені кошти – можете сміливо інвестувати у подібні забудови.

  • Аналізуючи документи на землю також обов’язково перевірте дійсність договору оренди земельної ділянки, оскільки орендодавець міг з будь-яких причин розірвати його в односторонньому порядку, що так самог загрожує забудовнику і його інвесторам, які вже заплатили, не введенням об’єкта будівництва в експлуатацію.

Це найважливіше, що повинен  з’ясувати для себе потенційний інвестор перш, ніж вирішить укласти  угоду із забудовником.

Пам’ятайте!

Особливу увагу звертайте на наступне: якщо у забудовника немає ніяких документів на земельну ділянку це означає – Вам необхідно як мінімум задуматися про масштаб ризиків, а максимум – «бігти» від подібної забудови, тому що шанс введення такого об’єкта будівництва в експлуатацію, практично дорівнює нулю.

  •