В ексклюзивному інтерв’ю для LDaily Мажена Бивалець, власниця консалтингової компанії AREAS Consulting, розкрила динаміку розвитку логістичного та промислового секторів Польщі. Вона не лише поділилася своїм поглядом на виклики, пов’язані зі змінними ринковими умовами та конкуренцією, а й висвітлила перед нами потенційні перспективи, такі як розвиток екологічно стійких та технологічно передових об’єктів. В інтерв’ю вона розповіла про вплив диверсифікації інвестицій на польський ринок нерухомості, а також про те, як цей ринок може виявляти унікальні можливості та успішно адаптуватися, незважаючи на виклики часу.
LDaily: Розкажіть, будь ласка, трохи про себе та ваш досвід.
М. Бивалець: Я є засновницею та власницею AREAS Consulting, динамічно розвиваючої консалтингової фірми у сфері комерційної нерухомості.
Моя професійна кар’єра охоплює понад три десятиліття досвіду на ринку комерційної нерухомості в Польщі. Я спеціалізувалася на розвитку роздрібних мереж у Польщі, придбанні стратегічних об’єктів та їх управлінні, а також оптимізації витрат. Мій професійний досвід включає ключові керівні ролі у міжнародних роздрібних мережах, таких як Jeronimo Martins та Auchan, де я відіграла значну роль у створенні та управлінні відділами розширення та управління нерухомістю.
Більше 10 років в Auchan, на посаді регіонального директора, я керувала розвитком мереж супермаркетів на півдні Польщі та управлінні активами та портфелями власності. У Jeronimo Martins, я з нуля створила відділ розширення та управління нерухомістю, що сприяло значному зростанню прибутків компанії.
Керуючи AREAS Consulting, я доповнила свою вищу економічну освіту дипломом Executive MBA, а також післядипломною освітою з оцінки вартості майна та управлінні нерухомістю. Наразі я знаходжуся у процесі отримання державних кваліфікацій як оцінювач майна, але завдяки підтримці спільноти оцінювачів я вже є членкою Мазовецької асоціації оцінювачів майна у Варшаві. Я також завершила один модуль міжнародного курсу від Чиказького Інституту та PFRN CI 101 CCIM (курс від Інституту CCIM, що охоплює фінансовий аналіз комерційної нерухомості). Усе це стало можливим, тому що я веду власний бізнес, як AREAS Consulting. Такий широкий спектр знань дозволяє мені більш широко дивитися на ринок комерційної нерухомості та краще його розуміти.
LDaily: Розкажіть, будь ласка, детальніше про вашу компанію. Як виникла ідея її створення? Чим займається компанія? Які її конкурентні переваги над іншими компаніями?
М. Бивалець: Компанія AREAS Consulting була створена на основі моєї пристрасті до інновацій, оптимізації витрат та бажання надавати ефективні, індивідуально адаптовані рішення відповідно до найновіших тенденцій у сфері комерційної нерухомості та управлінні. Мій досвід у розширенні та управлінні нерухомістю роздрібних мереж в Jerónimo Martins та Auchan був вирішальним для мого розвитку та успіху в індустрії комерційної нерухомості.
Робота в цих компаніях дозволила мені зрозуміти, наскільки важливим є глибокий аналіз ринку та визначення стратегічних локацій, необхідних для оптимізації роздрібних мереж. Займаючись розширенням, я набула незамінних навичок переговорів, які є важливими при укладанні договорів оренди та купівлі нерухомості. Моя роль у цих компаніях також вимагала глибокого розуміння фінансових та операційних аспектів управління нерухомістю, що безпосередньо перекладається на прийняття ефективних інвестиційних та управлінських рішень у сфері нерухомості.
Крім того, робота для лідерів роздрібного ринку дозволила мені розвинути практичний підхід до управління портфелем і зрозуміти важливість адаптації стратегій нерухомості до змінних потреб ринку та споживачів. Цей цілісний погляд на ринок комерційної нерухомості є основою мого підходу. Я поєдную комерційні, операційні та орієнтовані на клієнта аспекти, діючи як радник та інвестор у цій галузі.
Ми спеціалізуємося на стратегічному консалтингу, управлінні комерційною нерухомістю та на виявленні та реалізації інвестиційних можливостей. Наші клієнти – це компанії, які володіють розпорошеними активами нерухомості в Польщі або в конкретних регіонах, прагнучи до розвитку мережі або оптимізації витрат на існуючу мережу. Ми надаємо комплексні послуги, включаючи аналіз та участь у переговорах щодо умов оренди, а також оптимізацією операційних витрат, що становить нашу конкурентну перевагу. Наш підхід поєднує глибоке знання ринку з індивідуальним підходом до кожного проекту, що дозволяє ефективно управляти активами нерухомості наших клієнтів.
LDaily: Як ви оцінюєте ринок нерухомості в Польщі? З якими викликами ви зіткнулися у сфері нерухомості в 2023 році і як ви їх долали? Як ви бачите ринок нерухомості у 2024 році?
М. Бивалець: Опираючись на останні дані зі звіту Cushman & Wakefield за 2023 рік, польський ринок нерухомості у 2023 році характеризувався інтенсивною діяльністю розвитку та динамічним зростанням. Додавання приблизно 450,000 кв.м нових торгових площ та рекордна кількість 29 нових дебютів торгових марок у Польщі, найбільша з 2017 року, демонструє привабливість ринку для міжнародних інвесторів. Рекордне збільшення сучасних торгових площ у четвертому кварталі 2023 року, яке досягло 217,000 кв.м GLA, вказує на позитивні перспективи на 2024 рік.
Наша фірма активно реагувала на ці зміни ринкових умов. Ми зосередилися не тільки на роздрібному секторі, а й на співпраці з інвесторами, наприклад з України, які також шукають можливості на польському ринку нерухомості. Участь у ринкових аналізах та пошук місць та орендарів допомагає нам пристосовувати наші пропозиції до потреб та очікувань інвесторів, незнайомих з польським ринком. Ми також зіткнулися з викликами, такими як переговори щодо угод у роздрібних об’єктах та оптимізація витрат, що було важливим у контексті зростання середніх орендних платежів, особливо в торгових центрах. Збільшення вакантних приміщень у деяких роздрібних та офісних локаціях стало додатковим викликом.
У 2023 році ми також помітили зростаючий інтерес місцевих інвесторів до менших роздрібних площ, що вплинуло на наші стратегії управління нерухомістю та підхід до клієнтів, які прагнуть оптимізації витрат, зберігаючи при цьому гнучкість.
У контексті прогнозів на 2024 рік, враховуючи професіоналізацію та спеціалізацію галузі, ми очікуємо подальшого розвитку ринку. Наша фірма має намір активно адаптуватися до змінних потреб споживачів та впроваджувати інновації, з особливим акцентом на адаптацію до змінних потреб споживачів та впровадження інновацій у сфері послуг. У співпраці з різними інвесторами ми зосереджуємося на розробці стратегій, які враховують індивідуальні потреби кожного клієнта, враховуючи змінні тенденції та вимоги ринку. Ми прагнемо забезпечити, щоб наші дії сприяли збільшенню ефективності та прибутковості інвестицій наших клієнтів у секторі комерційної нерухомості.
LDaily: Наразі світова економіка переживає переломний момент. Який вплив це може мати на польський ринок нерухомості? Які можливості та виклики ви очікуєте для компаній, які працюють на польському ринку, особливо у вашій галузі, в найближчому майбутньому?
М. Бивалець: Поточний переломний момент у світовій економіці, який характеризується невизначеністю та волатильністю, може суттєво вплинути на польський ринок нерухомості. На тлі прогнозів аналітиків Національного банку Польщі, які передбачають середній рівень інфляції в Польщі у 2024 році між 4,4% та 6,5% та очікуване зростання ВВП на рівні від 2,2% до 3,7%, можна очікувати збільшення обережності інвесторів. Такі умови можуть вплинути на динаміку цін та доступність фінансування.
Однак Польща залишається привабливим ринком завдяки своїм стабільним економічним основам та зростаючому попиту в ключових секторах. Звіт Colliers за третій квартал 2023 року вказує на значне завершення багатьох великих офісних проектів у регіональних містах Польщі, що забезпечило велику кількість сучасного офісного простору. Це відображає стійкий інтерес інвесторів до сегменту офісів класу A. Тим часом, звіт BNP Paribas Real Estate Poland підкреслює сильний попит та динамічний розвиток у логістичному та промисловому секторі в Польщі, що сприяє активації місцевих ринків праці та збільшенню інвестицій у нові проекти.
Виклики для ринку полягатимуть у адаптації до змінних ринкових умов та підтриманні прибутковості на тлі зростаючої конкуренції та змін споживчих переваг, які можуть бути сформовані глобальними факторами. Однак також існують можливості, такі як подальший розвиток нерухомості в районах з потенціалом зростання, включаючи екологічно стійкі та технологічно передові об’єкти. Зростання екологічної свідомості та уваги до сталого розвитку може призвести до збільшення попиту на “зелені” та енергоефективні будівлі, відкриваючи двері до інновацій та розвитку у технологіях будівництва.
У контексті зростаючої глобальної невизначеності, польський ринок нерухомості також може виграти від диверсифікації інвестицій, збільшуючи інтерес до преміального сегменту нерухомості та стабільних активів, таких як комерційні об’єкти у гарних локаціях.
Підсумовуючи, польський ринок нерухомості зіштовхується з низкою викликів, але також пропонує унікальні можливості для адаптації та інновацій. Ключем до успіху буде гнучкість, здатність швидко реагувати на зміни ринку, а також здатність виявляти та використовувати нові тенденції та можливості.
LDaily: Які наразі очікування покупців та продавців?
М. Бивалець: Покупці та продавці на ринку нерухомості наразі очікують більшої прозорості та безпеки у транзакціях. Згідно з прогнозами Redfin, 2024 рік може принести полегшення для покупців, із зниженням цін на житло та збільшенням нових пропозицій. Покупці шукають об’єкти, які пропонують додану вартість у вигляді сучасних зручностей та сталого розвитку. З іншого боку, як вказує звіт CBRE, очікується зростання інвестиційної активності в комерційній нерухомості у другій половині 2024 року, що може означати, що продавці будуть прагнути максимізувати свій прибуток від інвестицій через ефективне управління та позиціонування своїх об’єктів.
Також важливо звертати увагу на швидко змінні переваги, які виникають внаслідок еволюції способу життя та роботи, що впливає на ринок житлової та комерційної нерухомості. Наприклад, CBRE вказує на те, що нормалізація гібридних форм роботи продовжуватиме обмежувати зростання попиту на офісні приміщення.
Така еволюція переваг може спонукати продавців до переобладнання недостатньо використовуваних офісних будівель для інших цілей, таких як житлові або обслуговуючі об’єкти.
Підсумовуючи, ринок нерухомості у 2024 році буде формуватися очікуваннями як покупців, так і продавців, які будуть реагувати на змінні економічні та соціальні умови. Як покупцям, так і продавцям доведеться адаптувати свої стратегії для відповіді на ці виклики та використання наявних можливостей.
LDaily: Чи вважаєте ви, що цифровізація ринку нерухомості є важливим питанням?
М. Бивалець: Цифровізація ринку нерухомості є надзвичайно важливою, оскільки вона вводить нові можливості в аналізі даних, ефективності транзакцій та управлінні власністю. Розвиток технологій, таких як віртуальна реальність (VR), онлайн-платформи для транзакцій та управління власністю на основі даних, дозволяє більш ефективно спілкуватися між покупцями, продавцями та менеджерами власності. Цифровізація також сприяє збільшенню прозорості ринку, що є вирішальним для створення довіри та залучення інвестицій.
Наприклад, віртуальна реальність дозволяє потенційним покупцям ретельно оглядати власність без необхідності фізичного візиту, що є особливо важливим у світлі обмежень на подорожі та зростаючих уподобань до дистанційних рішень. З іншого боку, онлайн-платформи для транзакцій спрощують весь процес купівлі та продажу більш автоматизованим та ефективним способом, знижуючи час та витрати, пов’язані з транзакціями.
Управління власністю на основі даних дозволяє краще зрозуміти ринок, аналізувати тенденції та оптимізувати управління портфелем власності. Ці технології дозволяють збирати та аналізувати великі об’єми даних у реальному часі, що призводить до кращого прогнозування тенденцій ринку, більш ефективного управління власністю та оптимізації прибутку.
Крім того, цифровізація сприяє підвищенню доступності ринку нерухомості, дозволяючи ширшому колу інвесторів та покупців брати участь у ринку, незалежно від їх географічного розташування. Це робить ринок більш глобальним та конкурентним.
Узагальнюючи, цифрова трансформація в сфері нерухомості – це важливий процес, який змінює спосіб, яким ми здійснюємо покупку, продаж та управління власністю. Вона приносить безліч переваг, таких як підвищена ефективність, поліпшений аналіз даних та більша доступність, які є необхідними для адаптації до швидко змінюваного світу та ринкових очікувань.
LDaily: Як би ви охарактеризували поточну економічну ситуацію в Польщі та її інвестиційну привабливість?
М. Бивалець: Поточна економічна ситуація в Польщі характеризується стабільним економічним зростанням, підтримуваним міцними макроекономічними основами та активною політикою уряду. Польща продовжує позиціонувати себе як привабливе місце для іноземних інвестицій, що є результатом її стратегічного розташування в Європі, розвиненої інфраструктури та кваліфікованої робочої сили.
Як я вже згадувала у своїй відповіді на третє запитання, ринок нерухомості в Польщі демонструє позитивні тенденції з інтенсивною розвиваючою діяльністю та динамічним зростанням, що відображає загальну економічну привабливість країни. Інвестиції в сектор нерухомості, як комерційні, так і житлові, є перспективними через зростаючий попит та стабільну віддачу від інвестицій. Ця тенденція відповідає загальним ринковим очікуванням, як я підкреслила у відповідях на питання номер 4 і 5, де я вказала на зростаючий попит у ключових секторах та вплив цифровізації на ефективність ринку нерухомості.
Також варто зазначити, що як член Європейського Союзу, Польща користується перевагами єдиного ринку та структурних фондів ЄС, що сприяє інвестиціям у інфраструктуру та економічний розвиток. Економіка Польщі також демонструє здатність до адаптації та інновацій, що видно з ростучої ролі сектора послуг, включаючи фінанси, ІТ та наукові дослідження.
У висновку, Польща пропонує стабільне та привабливе інвестиційне середовище, підтримане міцними економічними основами, стратегічним розташуванням та постійним розвитком. Сектор нерухомості, як комерційний, так і житловий, є особливо обіцяючим для інвесторів, завдяки позитивним прогнозам щодо зростання попиту та привабливим інвестиційним доходам.
LDaily: На вашу думку, які ініціативи або реформи могли б покращити бізнес-середовище та підвищити конкурентоспроможність польських компаній на світовій арені?
М. Бивалець: Покращення бізнес-середовища в Польщі вимагатиме подальшої дерегуляції та спрощення адміністративних процесів для полегшення заснування та ведення бізнесу. Як я вже зазначила раніше, цифровізація та інформаційні технології відіграють ключову роль у підвищенні ефективності ринку нерухомості, і продовження інвестицій у ці сфери буде вирішальним для забезпечення кращої конкуренції польських компаній на світовому ринку.
Крім того, збільшення інвестицій у наукові дослідження та розвиток, а також підтримка інновацій, мають фундаментальне значення. Розробка унікальних компетенцій та продуктів, особливо у технологічно просунутих секторах, сприяла б підвищенню конкурентоспроможності польських підприємств на глобальному рівні. У контексті ринку нерухомості ці інвестиції могли б включати розвиток технологій сталого будівництва та інтелектуальних будівель, що в свою чергу збільшило б інвестиційну привабливість Польщі.
Крім того, створення сприятливих умов для стартапів та інноваційного бізнесу через податкові стимули, гранти на науково-дослідну діяльність та легший доступ до фінансування є життєво важливим. Польща також могла б зосередитися на подальшому розвитку секторів, таких як відновлювана енергія, ІТ та біотехнології, що сприяло б диверсифікації економіки та підвищенню її стійкості до глобальних викликів.
Підсумовуючи, покращення бізнес-середовища в Польщі вимагає комплексного підходу, що включає дерегуляцію, інвестиції в цифровізацію, наукові дослідження та розвиток, а також підтримку інновацій. Такі заходи не лише полегшували б бізнес-операції, але й сприяли б підвищенню конкурентоспроможності польських компаній на міжнародній арені, у тому числі в секторі комерційної нерухомості.
LDaily: Які цінні уроки, на вашу думку, Україна могла б засвоїти від досвіду Польщі у сфері нерухомості для покращення своїх глобальних позицій?
М. Бивалець: У поточній ситуації Україна зіштовхується з величезними викликами через триваючий конфлікт та його наслідки. У короткостроковій перспективі пріоритетом є забезпечення безпеки та гуманітарної підтримки громадян. У довгостроковій перспективі уроки, засвоєні від досвіду Польщі у секторі нерухомості, можуть виявитися корисними для відновлення країни.
Під час процесу відновлення після конфлікту важливими питаннями будуть стабілізація правового та регуляторного середовища, інвестування у міську інфраструктуру та зв’язок, а також зосередження на інноваціях та сталому розвитку. Підтримка розвитку ринку житлової та комерційної нерухомості може сприяти економічному відновленню та підвищенню життєвих стандартів.
Міжнародна підтримка та співпраця з іншими країнами та міжнародними організаціями будуть важливими у процесі відновлення та стабілізації. Ця співпраця може включати фінансову допомогу, передачу технологій та обмін досвідом у кризовому управлінні та відновленні..
Підсумовуючи, Україна стикається з надзвичайно важкими викликами, але застосування стратегій, зосереджених на стабілізації, відновленні та довгостроковому розвитку, може допомогти поступово відновити країну та її економіку, включаючи сектор нерухомості.
